「リゾートマンションを売却したいんだが、どうしたらいいんだろう？」
「相続した別荘が売れなくて困っている…」
そんなお悩みをお持ちではありませんか？
使わないリゾートマンションや別荘は、維持管理費や税金がかかるだけの「負動産」になってしまいます。そんなマイナス財産は早く手放してしまいたいですよね！
そこで今回は、リゾートマンションや別荘を売却する10の方法を紹介します。この記事を読んで行動するまでは、「買い手が見つからない！」と嘆かないでください。
この記事のどこかに売却のヒントが見つかるはずですよ。
- 売却先は、移住希望者、不動産業者、隣地所有者、投資家など
- 値下げ、更地化、リフォーム、ホームステージングが有効
- 別荘に強い不動産会社を一括査定サイトで探す
なかなか売却できないリゾートマンションや別荘
「リゾートマンションや別荘が売れなくて困っているのは自分だけなのだろうか？」
いいえ、そんなことはありません。じつは同じような悩みを抱えている方は少なくないのです。そこでまずは、なかなか売れないリゾートマンションや別荘が増えてしまった背景と具体的な事例について説明していきます。
1990年前後のバブル絶頂期に、別荘やリゾートマンションが大々的に開発・販売されました。
その中でも、茨城県鉾田市の旧大洋村の別荘地や新潟県湯沢町の苗場リゾートマンションは代表的な物件です。
そして現在、このバブル時代に大量に開発された別荘やリゾートマンションを相続で引き継ぐ人が増えています。
別荘やリゾートマンションを利用しない人にとっては、固定資産税・都市計画税、維持管理費などコストのかかる「負動産」ともいえる負債です。
まずは、現在（2018年7月）流通している別荘・リゾートマンション物件の事例をご紹介します。
【事例1】新潟県湯沢町の苗場リゾートマンション
築年月：平成1年11月
専有面積：63.58平方メートル・2LDK
管理費：26,452円 修繕積立金：12,563円 水道代：1,000円
売却希望価格：20万円
※間取図も掲載されておらず、こういった不動産業者に任せていると売却は難しいでしょう。
【事例2】新潟県湯沢町の苗場リゾートマンションの事例2
築年月：昭和61年11月
専有面積：60.76平方メートル・2LDK
管理費：20,000円 修繕積立金：3,500円
売却希望価格：20万円
【事例3】茨城県鉾田市の旧大洋村別荘地
土地面積：357平方メートル（約108坪）
売却条件：公簿売買・瑕疵担保免責
希望売却価格：100万円（＠約9,260円/坪）
投資目的で購入されたリゾートマンションや別荘
ここに挙げたリゾートマンションの場合、【事例1】【事例2】とも開発分譲当時は数千万円で取引されていた物件です。
年間でも30日程度しか利用しない物件が、東京にある物件と変わらない価格で取引されていたことがそもそも異常です。
開発当時のバブル絶頂期には、リゾートマンションを利用するために購入するのではなく、値上がり期待の投資目的で購入する人がほとんどだったのです。
年間40万～60万円のコストが発生
坪単価ではなく、物件自体の価格が20万円になってしまったこれらのリゾートマンションは、資産価値はなくても維持コストからは逃れられません。
毎月の管理費と修繕積立金が3万円～4万円、固定資産税・都市計画税が10万円程度と仮定すると、合計で年間40万～60万円のコストが何もしなくても発生しています。
境界確定ができていない別荘地
また、【事例3】を見ると、取引条件に「公簿売買」とあります。公簿売買の場合、隣地との境界が確定していない可能性が高く、買い手が見つけにくいでしょう。
また、境界確定ができていなければ物納要件も満たさないので、国へ物納することもできません。開発当時は値上がり期待で、細かい取引条件などについては大雑把に扱われていたと考えられます。
所有者が確定測量を行えば問題は解決しますが、そのためには相当なコストや時間がかかります。確定測量の場合、土地の筆数や隣地所有者の数にもよりますが、数十万円から100万円以上のコストがかかります。
確定測量の方法と費用に関しては↓の記事で詳しく解説しています。
収益性と流動性の低い資産
このような状況から、別荘やリゾートマンションを相続しても、「一日も早く売りたい」と思うのは当然でしょう。
資産には収益性と流動性が必要ですが、このように流動性が著しく劣り、収益性が低い資産に関しては、早急に適切な手を打つ必要があります。
別荘を所有するだけで払わなければならない税金や費用
ご存知かと思いますが、別荘は所有しているだけでもコストがかかります。具体的には、別荘やリゾートマンションを所有していると、このような税金や費用が発生します。
それぞれについて、さらに詳しく解説します。
固定資産税・都市計画税
居住用の住宅には税制上の軽減措置あり
土地や建物といった不動産には、その年の1月1日現在の所有者に、固定資産税および都市計画税が課税されます。居住用の住宅の場合は、固定資産税・都市計画税の税制上の軽減措置が適用されます。
「それなら別荘も？」と期待してしまいますよね。
でも、残念ながら別荘の場合はそうはいかないんです。
別荘は基本的にぜいたく品扱い
別荘は、地方税法施行令第36条第2項において「日常生活の用に供しないものとして総務省令で定める家屋又はその部分のうち専ら保養の用に供するもの」と規定されています。
不定期で利用する別荘は、ぜいたく品という扱いだからです。
そのため、別荘には居住用の住宅のような税制上の軽減措置は適用されません。
セカンドハウスとして認められると軽減措置が受けられることも
しかし、各自治体などにより「セカンドハウス」として認められると、「住宅」と同じような税制上の軽減措置を受けられる場合があります。
なお、ここで言う「セカンドハウス」とは、「週末に居住するため郊外等に取得するもの、遠距離通勤者が平日に居住するため職場の近くに取得するもので、毎月1日以上居住の用に供するもの」と規定されています。
軽減措置を受けるための手続きは、各自治体によって定められていますので、確認が必要です。
・固定資産税＝課税標準額×1.4％
⇒【セカンドハウスの場合に適用される住宅用地の特例】
小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分）課税標準額×1/6
一般住宅用地（200平方メートル超の部分）課税標準額×1/3
・都市計画税＝課税標準額×0.3％
⇒【セカンドハウスの場合に適用される住宅用地の特例】
小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分）課税標準額×1/3
一般住宅用地（200平方メートル超の部分）課税標準×2/3
参考 固定資産税の計算方法や特例に関しては、こちらの記事が詳しいです。
維持管理費
別荘では、「管理費」という名目で費用を徴収される場合があります。
景観の維持や防犯、防災などのための管理体制が整備されていて、別荘地内に管理人がいるようなケースですね。
また、敷地内に雑草が生えたり、庭木が繁茂したりした場合の草むしりや伐採、外壁や屋根の補修などについても費用負担が求められることがあります。
管理体制が整備されていない別荘では、このようなリスクに対する管理責任は、すべて所有者が負わなければなりません。
外部の業者などを利用するのが一般的ですが、景観維持・防犯・防災・衛生・倒壊などのリスクに対応する必要があるでしょう。
管理費・修繕積立金（リゾートマンションの場合）
リゾートマンションの場合、区分所有のため管理費と修繕積立金が毎月徴収されます。
管理費には、
- 共用設備（エレベーターや立体式駐車場など）の保守点検費用および運営費
- 共用部分（エントランス・フロント・共用廊下など）の運営費や補修費
- 日常的な補修費
- 清掃費およびごみ処理費
- 損害保険料
- 管理人の人件費
などが含まれています。
また、修繕積立金は長期修繕計画のもとに実施される大規模修繕や資産価値向上などに対する大規模工事のために積み立てられます。
主な用途は、
- 外壁工事や屋上防水工事など、長期修繕計画で予定された一定期間毎に実施される修繕費
- 玄関ホールの自動ドア化によるオートロックの設置や宅配ボックスの設置費用
- スロープや手すりの設置などのバリアフリー化費用
- 太陽光発電などのエコ化費用
などがあります。
リゾートマンションや別荘を売却する10の方法
別荘やリゾートマンションが売りにくいことはわかりましたが、賢く早く売却する方法はないのでしょうか？
ここでは、そのための10の方法を提案します。「試してみる価値がある」と思ったら、ぜひ検討してみてください。
また、可能であれば、複数の方法を同時に試してみてもよいでしょう。
- 売却価格を下げる
- リフォームして移住希望者へ
- 更地にして売る
- 別荘に強い不動産業者に仲介依頼する
- 不動産業者に買取してもらう
- 隣地所有者への売却
- 国や市区町村への譲渡
- 投資用物件として売却
- 空き家バンクへ登録
- ホームステージングを活用
以下に、それぞれについて詳しく解説していきます。
売却価格を下げる
まず簡単にできることは、冒頭の事例のように売却価格を極端に下げることです。
不動産の価格は、需要と供給のバランスで決まります。
売却するためには、極端に言うと「物件の価値を価格に見合うまで上げる」か「物件の価値に見合う価格に下げる」かのいずれかになります。
相続した別荘の管理状態、使用状況、立地、交通アクセス、周辺環境、物件的瑕疵などを客観的に判断したうえで、コストをかけないと決めた場合は思い切った値下げも必要になるでしょう。
不動産は所有しているだけで、さまざまなコストを負担しなければなりません。
年間50万円のコストであれば、2年で100万円、4年で200万円の現金が、何もしなくても出ていってしまいます。
早く売却したい場合には、思い切った売却価格に値下げすることも検討してみましょう。
リフォームして移住希望者へ
都市部から田舎への移住希望者は少なくありません。
新潟県湯沢町にも、冒頭の事例のような格安なリゾートマンション物件を購入し、定年退職後に移住してくる人がいます。
自然の恵みが楽しめ、同世代で同じ価値観を持つ人が集まり、過度な近所付合いのない距離感が移住者の心をつかんでいます。
別荘やリゾートマンションをリフォームして、こうした移住希望者への売却を考えるのもひとつの方法でしょう。
過度なリフォームは必要ないので、上手にプレゼンできれば、リフォーム費用を回収した価格で売却できる可能性もあります。
今は、リフォームのような高い費用がかかることには一括見積もりサービスを使うのが一般的です。
複数の見積りとリフォーム計画書を比較検討しながら、あなたの希望にもっとも適したプランを提案してきたリフォーム会社を選択するとよいでしょう。
もちろん「タウンライフリフォーム」の利用も、各リフォーム会社への見積り・プランの作成依頼も無料なので、安心してご利用いただけます。
更地にして売る
長年、使用も管理もされていない別荘だったら、更地にするのもひとつの方法です。
第一印象で拒否感を持たれてしまうような魅力のない建物が建っているくらいなら、更地にした方が見た目もすっきりします。
買い手にも、きっと好印象を持ってもらえるでしょう。
また、土地の利用制限がないので、更地のほうが買い手の購入意欲を高めます。
ただし、家を解体して更地にすることには、メリットとデメリットの両面があります。更地にしてから後悔しても取り返しがつかないので、解体前にぜひ下記記事を確認してください。
別荘に強い不動産業者に仲介依頼する
別荘やリゾート物件は、特殊な物件です。普段マイホームなどの居住用不動産ばかりを扱っている不動産業者では、早い売却は望めません。
ですから、別荘やリゾート物件に関してのルートやノウハウを持っている、別荘に強い不動産業者に売却を依頼しましょう。
しかし、どこが別荘に強い不動産業者がなんて分かりませんよね。
でも、焦って探す必要はありません。個別に不動産業者を当たるのではなく、不動産一括査定サイトを利用しましょう。最近では、不動産や車といった高額なものを売却する際には一括査定サイトを利用するのが一般的です。
一括査定を申し込むと、複数の不動産会社から査定を受けられますが、その際に過去の実績や売却戦略などを確認しましょう。別荘に強い業者かどうか分かりますよ。
なお、どの不動産一括査定サイトを使ったらよいか迷ってしまうのであれば、NTTデータグループが運営する「HOME4U不動産売却」なら間違いないでしょう。
不動産一括査定サイトとしては、もっとも歴史が古く査定実績も豊富。NTTデータグループだけに信頼性が高く、個人情報保護も万全です。
HOME4U不動産売却に関して、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
不動産業者選びは、不動産売却の成否を大きく左右します。下記記事では不動産業者の選び方のポイントを解説しています。不動産売却前に確認しておきましょう。
不動産業者に買取してもらう
基本的に、不動産業者はどのような不動産でも買い取ってくれます。プロが買い取るため、解体や残置物の処分などについても頭を悩ます必要がありません。
ただし、不動産業者の得意分野によって、買取価格は大きく違ってきます。無料の不動産一括査定サイトなどを利用して、別荘やリゾート物件に強い不動産業者を探すとよいでしょう。
別荘やリゾートマンションの立地によっては、そのような物件が得意で専門的に取り扱っている不動産業者もいます。そのような不動産業者に巡り合えれば、思わぬ高値で買い取ってもらえるケースもあります。
なお、不動産買取は、すぐ売れて現金化できるのが最大のメリットですが、売却価格はどうしても仲介より安くなってしまいます。
利用する際には、下記記事で解説しているようなメリットとデメリット、注意点などをよく理解しておきましょう。
隣地所有者への売却
土地を売却する際には、隣地所有者へ打診すると、相場より高く売却できる場合があります。
「自分の土地をもっと広くしたかった」、「角地になり価値が上がる」、「子供のために購入したい」･･･など、隣地所有者ならではの購入理由があるからです。
ただし、これらの事例はあくまでの都市部の事例であって、別荘や別荘地の場合もうまく行くかはわかりません。
しかし、まずは確認してみましょう。隣地所有者も売却したいと考えていて、一体化して売却できる場合もあるからです。
それぞれ単独では売却できない場合も、一体化して大型の土地になれば、リゾート開発業者や富裕層に売却できる可能性も出てきます。
国や市区町村への譲渡
相続で別荘を引き継いだ場合、一定の要件を満たせば国へ物納することができます。あるいは、国の開発計画のために必要なエリアに別荘がある場合は、国に買い取ってもらえる場合があります。
また、各自治体でも古民家利用によるまちづくりプロジェクトや空き家活用による移住者推進プロジェクトなど、さまざまな取り組みがあります。
各自治体の動きや可能性を確認するとよいでしょう。
投資用物件として売却
新潟県湯沢町のリゾートマンションでも、民泊の代表的業者であるAirbndなどによって、民泊物件として運営されている部屋があります。
訪日外国人などのインバウンド需要が見込めるエリアにある別荘やリゾートマンションの場合は、少し視点を変えてみましょう。
民泊運営などをすることで不動産としての価値を上げ、高利回りの投資用不動産として売却できるかもしれません。。
ただし、事前に管理規約などを確認し、トラブルが発生しないよう気をつけましょう。
空き家バンクへ登録
田舎暮らしに憧れる都市住民向けに、各自治体が「空き家バンク」という空き家の情報流通システムを構築しています。
地方の活性化を目的として、市区町村が発信する空き家の情報提供を、各自治体に所在する不動産業者を含めた官民協働で支援するシステムです。
専用のホームページや各自治体のホームページなどに、物件情報を無料で登録できます。（仲介手数料は発生します）
官民一体となって推進しているプロジェクトなので、相談する価値はあるでしょう。
ホームステージングを活用
「ホームステージング」とは、売却予定の物件に家具や小物でインテリアコーディネートを行い、楽しく快適な別荘ライフを買い手がイメージできるようにすることです。
別荘やリゾートマンションを購入したい人が、物件に対して持っている理想像を具体化することで、「売れる物件」を演出してくれるんです。
とりわけ、味のある造りの別荘などには効果的です。
それなりの費用が発生しますが、売れやすくなることはたしかです。
費用対効果は、収益性がなく継続的にコストがかる不動産を持ち続けるデメリットと比較して、検討するべきでしょう。
ホームステージングには、買い手が購入後の生活をイメージしやすいといったメリットがある一方、費用分を回収できるかどうかという問題もあります。
下記記事では、ホームステージングの費用相場や注意点を詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。
リゾートマンションや別荘の売却で発生する税金
リゾートマンションや別荘を売却すると、どのような税金が発生するのでしょうか？
具体的には、「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」などです。
不動産を売却して利益が出た場合は譲渡所得税が課税され、譲渡所得の計算式は下記の通りです。
譲渡所得を算定する時は、売却価格から購入価格だけでなく、購入した時にかかった諸経費や売却する時にかかった諸経費の合計を差し引くことができます。
譲渡所得に対しては、所得税や住民税、復興所得税が課税されますが、別荘の所有期間によって短期譲渡所得と長期譲渡所得という2つの税率に分かれて課税されます。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 （所有期間が5年以下） | 30.63％ | 9％ |
| 長期譲渡所得 （所有期間が5年超） | 15.315％ | 5％ |
譲渡所得税は、翌年の確定申告で申告します。
その他には、売買契約時に印紙税を納め、必要に応じて決済引渡し時に登録免許税を納める場合があります。
個人が事業とは関係のない別荘を売却した場合は、消費税は課税されません。
- 別荘売却で発生する税金は、譲渡所得税、印紙税、登録免許税。
- 譲渡所得税は、翌年の確定申告で申告する。
- 個人の売却に消費税は課税されない。
不動産売却時にかかってくる税金に関しては、下記記事で詳しく解説しています。節税ノウハウに関しても紹介しています。利用できる節税ノウハウは利用しないと損なので、ぜひご確認ください。
リゾートマンションや別荘の売却には早急な対応を！
使いみちのないリゾートマンションや別荘は、放っておくと維持管理費や税金がかかるだけの「負動産」になってしまいます。
毎年のコストが積み重なって損失が膨らむ前に、一刻も早く売却に動き出さなければなりません。
そのためにも、HOME4U不動産売却のような無料の不動産一括査定サイトや各自治体の窓口などをじょうずに利用することを考えてください。
以上、リゾートマンションや別荘を売却する10の方法！「売れない」とお困りの方は必見！…でした。
参考記事
別荘やリゾートマンションが得意な不動産業者の探し方を知りたい…という方は下記記事も参考に。一括査定サイトを利用すると、そのような業者が見つかる可能性も高くなりますよ。
