別荘やリゾートマンションを売却できなくて困っている方必見!売却を成功させる10の方法

「相続した別荘が売れない」

「リゾートマンションを処分したいんだが、どうしたらいいんだろう?」

そんなお悩みをお持ちではありませんか?


活用することのない別荘やリゾートマンションは、税金や維持費がかかるだけの「負動産」になってしまいます。そんなマイナス財産は早く手放してしまいたいですよね!

そこで今回は、別荘やリゾートマンションを売却する10の方法を紹介します。買い手が見つからなくて困っている方は、ぜひ参考にしてください。

なかなか売却できない別荘

1990年前後のバブル絶頂期に別荘・リゾートマンションが大々的に開発・販売されていました。その中でも、茨城県鉾田市の旧大洋村の別荘地や新潟県湯沢町の苗場リゾートマンションは代表的な物件です。

そして現在、このバブル時代に大量に開発された別荘やリゾートマンションを相続で引き継ぐ人が増えています。

別荘やリゾートマンションを利用しない人にとっては、固定資産税・都市計画税、維持管理費などコストのかかる「負動産」ともいえる負債です。

まずは、現在(2018年7月)流通している別荘・リゾートマンション物件の事例をご紹介します。

【事例1】新潟県湯沢町の苗場リゾートマンション

築年月:平成1年11月
専有面積:63.58平方メートル・2LDK
管理費:26,452円 修繕積立金:12,563円 水道代:1,000円
売却希望価格:20万円
※間取図も掲載されておらず、こういった不動産業者に任せていると売却は難しいでしょう。

【事例2】新潟県湯沢町の苗場リゾートマンションの事例2

築年月:昭和61年11月
専有面積:60.76平方メートル・2LDK
管理費:20,000円 修繕積立金:3,500円 
売却希望価格:20万円

【事例3】茨城県鉾田市の旧大洋村別荘地

土地面積:357平方メートル(約108坪)
売却条件:公簿売買・瑕疵担保免責
希望売却価格:100万円(@約9,260円/坪)


ここに挙げたリゾートマンションの場合、【事例1】【事例2】とも開発分譲当時は数千万円で取引されていた物件です。年間でも30日程度しか利用しない物件が、東京にある物件と変わらない価格で取引されていたことがそもそも異常です。

開発当時のバブル絶頂期には、リゾートマンションを利用するために購入するのではなく、値上がり期待の投資目的で購入する人がほとんどだったのです。

坪単価ではなく、物件自体の価格が20万円になってしまったこれらのリゾートマンションは、毎月の管理費と修繕積立金が3万円~4万円、固定資産税・都市計画税が10万円程度と仮定すると、合計で年間40万~60万円のコストが何もしなくても発生しています。

また、【事例3】を見ると、取引条件に「公簿売買」とあります。
公簿売買の場合、隣地との境界が確定していない可能性が高く、買い手が見つけにくいと言えます。

また、境界確定ができていなければ物納要件も満たさないので、国へ物納することもできません。開発当時は値上がり期待で、細かい取引条件などについては大雑把に扱われていたと考えられます。

所有者が確定測量を行えば問題は解決しますが、そのためには相当なコストや時間がかかります。確定測量の場合、土地の筆数や隣地所有者の数にもよりますが、数十万円から100万円以上のコストがかかります。


確定測量の方法と費用に関しては↓の記事で詳しく解説しています。

不動産(土地)の売却の際に、境界確定をする必要はあるのでしょうか? 境界確定は法的に義務付けられているわけではありません。境界確定のた...


このような状況から、別荘やリゾートマンションをたとえ相続したとしても、一日も早く売りたいと考えるのは当然と言えるでしょう。

資産には収益性と流動性が必要ですが、このように流動性が著しく劣り、収益性が低い資産に関しては、早急に適切な手を打つ必要があります

別荘を所有するだけで払わなければならない税金や費用

別荘やリゾートマンションを所有していると、各種の税金や費用が発生します。
どのようなコストが発生するのか、説明していきます。

固定資産税・都市計画税

土地や建物といった不動産には、その年の1月1日現在の所有者に固定資産税および都市計画税が課税されます。

居住用の住宅の場合、固定資産税・都市計画税の税制上の軽減措置が適用されますが、別荘の場合は扱いが異なります。

地方税法施行令第36条第2項において「日常生活の用に供しないものとして総務省令で定める家屋又はその部分のうち専ら保養の用に供するもの」と規定されており、不定期で利用する別荘は原則ぜいたく品という扱いだからです。

そのため、別荘は税制上の軽減措置は適用されません

しかし、各自治体などにより「週末に居住するため郊外等に取得するもの、遠距離通勤者が平日に居住するため職場の近くに取得するもので、毎月1日以上居住の用に供するもの」と定義されている、いわゆる「セカンドハウス」に判断されると、「住宅」同様に税制上の軽減措置を受けられる場合があります

軽減措置を受けるための手続きは、各自治体によって定められていますので、確認が必要です。

<固定資産税・都市計画税の計算式>
・固定資産税=課税標準額×1.4%

【セカンドハウスの場合に適用される住宅用地の特例】
小規模住宅用地(200平方メートル以下の部分)課税標準額×1/6
一般住宅用地(200平方メートル超の部分)課税標準額×1/3


・都市計画税=課税標準額×0.3%

【セカンドハウスの場合に適用される住宅用地の特例】
小規模住宅用地(200平方メートル以下の部分)課税標準額×1/3
一般住宅用地(200平方メートル超の部分)課税標準×2/3

維持管理費

別荘において、管理体制が整備されていて別荘地内に管理人などがいる場合は、「管理費」という名目で費用を徴収される場合があります。
景観の維持や防犯、防災などのため管理しています。

また、敷地内に雑草が生えたり、庭木が繁茂したりした場合の草むしりや伐採、外壁や屋根の補修などについても費用負担がある場合があります。

管理体制が整備されていない別荘の場合は、上記のリスクに対する管理責任はすべて所有者にあります。

そのため、外部の業者などを利用しながら、自己の責任と負担において景観維持・防犯・防災・衛生・倒壊などのリスクに対して対応する必要があります。

管理費・修繕積立金(リゾートマンションの場合)

リゾートマンションの場合、区分所有のため管理費と修繕積立金が毎月徴収されます。

管理費には、

  • 共用設備(エレベーターや立体式駐車場など)の保守点検費用および運営費
  • 共用部分(エントランス・フロント・共用廊下など)の運営費や補修費
  • 日常的な補修費
  • 清掃費およびごみ処理費
  • 損害保険料
  • 管理人の人件費

などが含まれています。

また、修繕積立金は長期修繕計画のもとに実施される大規模修繕や資産価値向上などに対する大規模工事のために積み立てられます。

主な用途は、

  • 外壁工事や屋上防水工事など、長期修繕計画で予定された一定期間毎に実施される修繕費
  • 玄関ホールの自動ドア化によるオートロックの設置や宅配ボックスの設置費用
  • スロープや手すりの設置などのバリアフリー化費用
  • 太陽光発電などのエコ化費用

などがあります。

別荘を売却する10の方法

別荘やリゾートマンションが売りにくいことはわかりましたが、賢く早く売却する方法はないのでしょうか?
ここでは、そのための10の方法について説明します。

売却価格を下げる

まず簡単にできることは、冒頭の事例のように売却価格を極端に下げることです。

不動産の価格は、需要と供給のバランスで決まります。
売却するためには、極端に言うと「物件の価値を価格に見合うまで上げる」か「物件の価値に見合う価格に下げる」かのいずれかになります。

相続した別荘の管理状態、使用状況、立地、交通アクセス、周辺環境、物件的瑕疵などを客観的に判断したうえで、コストをかけないと決めた場合は思い切った値下げも必要となります。

不動産は所有しているだけで、さまざまなコストを負担しなければなりません。
年間50万円のコストであれば、2年で100万円、4年で200万円の現金が、何もしないでも出ていってしまいます。

早く売却したい場合には、思い切った売却価格に値下げすることも検討してみましょう。

リフォームして移住希望者へ

現在、都市部から田舎への移住者が増えてきています。
新潟県湯沢町にも、冒頭の事例のような格安なリゾートマンション物件を購入し、定年退職後に移住してくる人がいます。

自然の恵みが楽しめ、同世代で同じ価値観を持つ人が集まり、過度な近所付合いのない距離感が移住者の心をつかんでいます。

別荘やリゾートマンションをリフォームして、こうした移住希望者への売却を考えるのもひとつの方法でしょう。過度なリフォームは必要ないため、上手にプレゼンできれば、リフォーム費用を回収した価格で売却できる可能性もあります。

更地にして売る

別荘の場合、長年使用も管理もされていない物件であれば、更地にするのもひとつの方法です。

第一印象を悪くするような魅力のない建物が建っているよりは、更地にした方が見た目もすっきりし買い手に好印象を持ってもらえるでしょう。
また、買い手の土地の利用制限がないため、買い手の購入意欲を高めます


ただし、家を解体して更地にすることには、メリットとデメリットの両面があります。更地にしてから後悔しても取り返しがつかないので、解体前にぜひ↓の記事を確認してください。

古家付きの土地は、建物を解体して更地で売った方がよいのか、そのままで売却した方がよいのか悩ましいところです。更地にすることには、流動性が高まるといったメリットの反面、家の解体工事に費用がかかるといったデメリットがあるので、事前によく検討する必要があるでしょう。

別荘に強い不動産業者に仲介依頼する

別荘の売却を不動産業者に依頼する場合、不動産査定一括サイトなどを利用して、別荘やリゾート物件に強い不動産業者を選びましょう。

別荘やリゾート物件は、特殊な物件です。普段マイホームなどの居住用不動産ばかりを扱っている不動産業者では、早い売却は望めません。別荘やリゾート物件に関してのルートやノウハウを持っている、別荘に強い不動産業者に依頼しましょう

査定を受けた時に、売却戦略や過去の実績などを確認すると効果的です。


不動産業者選びは、不動産売却の成否を大きく左右します。↓の記事では不動産業者の選び方のポイントを解説しています。不動産売却の際には、ぜひご確認ください。

家や土地といった不動産を売却するときは、不動産業者に購入検討者を探してきてもらいます。不動産業者とひとくちに言っても、たくさんの業者があり、...

不動産業者に買取してもらう

基本的に、不動産業者はどのような不動産でも買い取ってくれます。
また、プロが買い取るため、解体や残置物の処分などについても頭を悩ますことがないメリットもあります。

ただし、不動産業者の得意分野によって、価格に大きな違いが見られますので、不動産査定一括サイトなどを利用して、より別荘やリゾート物件に強い不動産業者を探しましょう。

別荘やリゾート物件の所在によっては、別荘やリゾート物件を得意として専門的に取り扱っている不動産業者もいます。そういった不動産業者に巡り合えれば、思わぬ高値で買い取ってもらえるケースもあります。


なお、不動産買取は、すぐ売れて現金化できるのが最大のメリットですが、売却価格はどうしても仲介より安くなってしまいます。

利用する際には、↓の記事で解説しているようなメリットとデメリット、注意点などをよく理解しておきましょう。

不動産の買取をご存知でしょうか? 貴金属やブランド品と同様に、不動産も買い取ってもらえるのです。 誰が買い取るかと言えば、不動産買取業者...

隣地所有者への売却

土地の売却にあたっては、隣地所有者へ打診すると、相場より高く売却できる場合があります。

「自分の土地をもっと広くしたかった」、「角地になり価値が上がる」、「子供のために購入したい」・・・など、隣地所有者ならではの購入理由があるためです。

ただし、これらの事例はあくまでの都市部の事例であって、別荘や別荘地の場合もうまく行くかはわかりません。しかし、まずは確認してみましょう。隣地所有者も売却したいと考えていて、一体化して売却できる場合もあるからです。

それぞれ単独では売却できない場合も、一体化して大型の土地となった場合にリゾート開発業者や富裕層に売却できる可能性も出てきます。

国や市区町村への譲渡

相続で別荘を引き継いだ場合、一定の要件を満たせば国へ物納することができます。あるいは、国の開発計画のために必要なエリアに別荘がある場合は、国に買い取ってもらえる場合があります。

また、各自治体でも古民家利用によるまちづくりプロジェクトや空き家活用による移住者推進プロジェクトなど、さまざまな取り組みがありますので、各自治体の動きや可能性を確認するとよいでしょう。

投資用物件として売却

新潟県湯沢町のリゾートマンションでも、民泊の代表的業者であるAirbndなどにより民泊物件として運営されている部屋があります。

訪日外国人などのインバウンド需要が見込めるエリアにある別荘やリゾートマンションの場合は、少し視点を変えて、民泊運営などをすることで不動産としての価値を上げ、高利回りの投資用不動産として売却できる可能性があります

ただし、事前に管理規約などを確認し、トラブルが発生しないよう気を付けましょう。

空き家バンクへ登録

田舎暮らしに憧れる都市住民向けに、各自治体が「空き家バンク」という空き家の情報流通システムを構築しています。

地方の活性化を目的とし、市区町村が発信する空き家の情報提供を、各自治体に所在する不動産業者を含めた官民協働で支援するシステムです。

専用のホームページや各自治体のホームページなどに物件情報を無料で登録でき(仲介手数料は発生します)、官民一体となって推進しているプロジェクトであるため、相談する価値はあるでしょう。

ホームステージングを活用

「ホームステージング」とは、売却予定の物件に家具や小物でインテリアコーディネートを行い、楽しく快適な別荘ライフを買い手がイメージできるようにします。

別荘やリゾート物件を購入したい層をターゲットの欲求や意識を把握することで、「売れる物件」を演出してくれます。

特に、味のある造りの別荘などには効果的と考えられます。もちろん、高額なコストが発生する場合もありますが、収益性のない不動産を持ち続けるデメリットを考えれば、売却できるだけ費用対効果はあると考えるべきです。


ホームステージングには、買い手が購入後の生活をイメージしやすいといったメリットがある一方、費用分を回収できるかどうかという問題もあります。

↓の記事では、ホームステージングの費用相場や注意点を詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

最近「ホームステージング」という言葉を聞いたことはないでしょうか? 中古住宅が旺盛に流通している欧米では、住宅売却の際に当たり前のよう...

別荘売却で発生する税金

別荘やリゾート物件を売却した場合に発生する税金は、「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」などです。

不動産を売却して利益が出た場合は譲渡所得税が課税され、譲渡所得の計算式は下記の通りです。

譲渡所得(譲渡益)=売却価格-取得費(購入価格など)-譲渡費用(仲介手数料や測量費用などの諸費用など)

譲渡所得を算定する時は、売却価格から購入価格のみならず、購入した時にかかった諸経費や売却する時にかかった諸経費の合計を差し引くことができます。

譲渡所得について所得税や住民税、復興所得税が課税されますが、別荘の所有期間によって短期譲渡所得と長期譲渡所得という2つの税率に分かれて課税されます。


所有期間所得税住民税
短期譲渡所得
(所有期間が5年以下)
30.63%9%
長期譲渡所得
(所有期間が5年超)
15.315%5%


譲渡所得税は、翌年の確定申告で申告します。

その他には、売買契約時に印紙税を納め、必要に応じて決済引渡し時に登録免許税を納める場合があります。

個人が事業とは関係のない別荘を売却した場合は、消費税は課税されません。


不動産売却時にかかってくる税金に関しては、↓の記事で詳しく解説しています。節税ノウハウに関しても紹介しています。利用できる節税ノウハウは利用しないと損なので、ぜひご確認ください。

不動産を売却する時は、さまざまな税金が課税されます。納税はもちろん国民の義務ですが、無駄に支払う必要はありません。売却に課税される税金の種類と税額の計算方法と共に節税対策を理解しておくべきです。納め過ぎた税金を取り戻すのは難しいのですから。

別荘やリゾート物件の売却には早急な対応を!

別荘やリゾート物件は特殊な不動産です。
早く売却したくても、遠方にあるためなかなか手を付けにくいのが現実です。

しかし、これらの別荘やリゾート物件などは所有しているだけではコストばかりが発生し、まさに「負動産」という負債です。
一刻も早い対策と行動が必要です。

不動産査定一括サイトや各自治体の窓口などを上手に利用して、早急な売却計画を立てることがなによりも大切です。

以上、別荘やリゾートマンションを売却できなくて困っている方必見!売却を成功させる10の方法…でした。

 

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さらに、売却を依頼した不動産会社に対する評価は、一括見積もりサイトから問合せた会社に依頼した人は、「とても親身になってくれて、いい関係が築けた」が61.4%で、他が4割台であるのに対して多いという結果が出ています。
 
査定依頼したからといって、必ず売却を依頼しなければならないわけではありません。「ちょっと我が家の相場を確認したい」といった時に利用してもOKですよ。

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