古家が建っている場合、建物を解体して更地で売った方がよいのか、そのまま状態で売った方がよいのか悩ましいところですよね。
住宅として価値がある建物ならいざ知らず、価値のない古家を必要とする買主に巡り合える可能性はけっして高くありません。
更地にすれば売却物件として流動性が高まりそうですが、解体工事をしなければならないためコストがかかります。
さらに、工事コスト以外にも更地にすることで生じるデメリットがいくつかあるので、やっかいです。
今回は、家を解体して更地として売却する時に、更地にすることによって生じるメリットとデメリットを解説します。
この記事を読んで、どちらの売却戦略を選べばよいか、しっかりと判断できるようになりましょう。
更地にするメリット
まずは、家を解体し更地として売却するメリットを説明します。
更地の方が売りやすい
更地は、買い手が何の制限も受けずに土地を利用できるため、土地を優先的に探している買い手を見つけやすくなります。
また、見た目もすっきりしているため、買い手に好印象を与えます。
そして、買い手にとっては解体費用を負担する必要がないため、経済的メリットがあるうえに、建物の建築にすぐに着手できるという時間的メリットもあります。
こういった観点から、更地で売却する時は売りやすいといえるでしょう。
＜古家解体の例＞
建物の瑕疵担保責任を負わない
瑕疵（かし）とは、通常の注意を払っても確認できなかった欠陥や不具合のことをいいます。
そして、瑕疵担保責任とは「売った不動産に瑕疵があった場合、売り手は買い手に対して責任をもって修復などをしなければならない責任を負う」という意味です。
土地建物売買にて売買契約を締結すると、売り手は建物に対しての瑕疵担保責任を負うことになります。古家のような老朽化した建物の場合、どのような欠陥や不具合が出てくるか予想もつきません。
古家の場合、交渉次第で瑕疵担保責任を免責とすることも可能ですが、建物を解体し更地で売却すれば、そういったリスクから解放されます。
地中埋設物などが確認できる
地中には、杭、ガラ、埋設管などの埋設物が埋まっていることがあります。
産業廃棄物や汚染物質を含んだものが埋められている可能性も否定できません 。
買い手への決済引渡し後にこのような地中埋設物が確認されると、瑕疵担保責任を追及されることになりますが、ケースによっては損害賠償請求や契約解除などにも発展する可能性を含んでいます。
事前に家を解体すれば、こういった地中埋設物の確認も取れるため、契約後のトラブルを未然に防ぐことができ安心です。
有利に価格交渉を進められる
古家などの建物がある場合、建物を新築しようと考えている買い手は、解体費用がかかることを根拠に価格交渉をしてきます。
この際、解体費用以上に値下げを要求してくることが多く、買い手主導の価格交渉となるため、売り手には不利な取引になりがちです。
しかし、更地であれば、売り手にとって不利になる交渉材料はありません。
たとえ、ある買い手から価格交渉があったとしても、ほかの買い手からの引き合いも期待できれば、断ることも可能です。
このように、更地で売却する場合は売り手主導の取引が可能となり、高値で売却することが期待できます。
解体費用は譲渡所得の経費として認められ節税できる
不動産を売却した価格から、その不動産の取得費や譲渡（売却）するために要した経費を差し引いたうえで利益が出れば、その利益（譲渡所得といいます）に対して所得税と住民税が課税されます。
更地として売却するために行った解体工事の費用も、譲渡のための経費と認められるので、売却価格から差し引くことができます。
気を付けなければいけないのは、買い手が見つからないうちに売りやすさを考えて解体した場合です。
このような場合は、譲渡のための経費と認められませんので注意してください 。
「その買い手との譲渡に直接必要だった」解体工事でなければ経費として認められないので、売買契約書の中にそういった旨の条件を加えておくことがエビデンスとなります。
売却活動中に古家の管理が不要
平成27年5月からの空家等対策特別措置法が全面施行され、空き家の不適切な管理などについて、各自治体が厳格に対応しています。
自治体より特定空家として指定され、助言・指導・勧告・命令などを受けても改善が見られないと、50万円以下の罰金が科される可能性もあります。
古家などの建物を解体しておけば、売却活動中にこうした空き家管理などが不要となり、手間がかかりません。
しかし、雑草が生えたら処分するなど、土地としての管理は行いましょう。
更地にするデメリット
次に、更地にした場合のデメリットについても説明します。
解体費用がかかる
土地を更地にするためには、解体工事を行わなければなりません。
解体工事の費用は、木造の場合、目安として＠3万円～4万円/坪と高額であり、一戸建てを解体する場合は100万円以上かかるケースもよくあります。
解体工事費は、売却代金が得られる前に支払う必要があるため、事前に見積り書をもらい、資金計画をきちんと立てておきましょう。
＜解体工事の見積り事例＞
この事例の場合、木造2階建・延床面積167平方メートルの建物解体工事に対する見積り額が165万円ですので、
165万円÷167平方メートル×3.3058＝＠32,662円/坪
ということになります。
建物滅失登記をしなければならない
解体工事の終了と同時に、建物滅失登記の申請をしなければなりません。
建物の滅失登記は土地家屋調査士へ依頼するのが一般的ですが、それほど難しい手続きではないため、自分自身で行って費用を節約することも可能です。
土地家屋調査士へ依頼した場合の費用の目安は、4万～5万円程度です。
ちなみに、建物滅失登記は1ヶ月以内に建物の所在地を管轄する法務局へ申請しなければなりません。「申請を怠ると10万円以下の罰金が科される」と不動産登記法で規定されていますので、注意が必要です。
売れ残ると固定資産税・都市計画税が高くなる
自宅などの建物が建っている土地は、住宅用地の特例により固定資産税が軽減されます。
＜住宅用地の特例措置＞
| 区分 | 区分詳細 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|---|
| 更地 | 自宅や賃貸アパートなどの建物なし | 課税標準額×1.4% | 課税標準額×0.3% |
| 小規模宅地 | 住宅用地で住戸1戸につき200㎡までの部分 | 課税標準額×1/6×1.4% | 課税標準額×1/3×0.3% |
| 一般住宅用地 | 小規模住宅用地以外の住宅用地（200㎡を超えた部分） | 課税標準額×1/3×1.4% | 課税標準額×2/3×0.3% |
しかし、建物を解体して更地にしてしまうとこの軽減措置は受けられなくなってしまい、固定資産税・都市計画税が高くなります。
また、空家等対策特別措置法により、自治体に「特定空き家」に指定された場合も、固定資産税の軽減措置が適用されなくなります。
売却が成功するまでの期間が長引けば 、それだけ税負担も大きくなってしまいます。
再建築不可物件だと建物を新築できない
再建築不可とは、接道義務を満たしていないなどの法令上の制限により、現在ある建物を解体した場合に建物を新築することができないことをいいます。
建物を建てるための基本的な接道義務は、「幅員4メートル以上の建築基準法上の道路に2ｍ以上接していること」です。
この接道義務を満たさない土地においては、解体して新しく建物を建てることはできず、リフォームやリノベーションしかできないのです。
建物を新築できない土地である場合は、建物を解体することは避けた方が無難です。
既存不適格の場合、建て替えるためには現在の法令を遵守する
既存不適格とは、新築時においては適法に建てられた建物にもかかわらず、その後の法令の改正や都市計画の変更などにより、現在の法令に対して違法で不適格な部分が生じていることをいいます。
この場合も、現在建っている建物にそのまま居住することはできますが、新しく建築する場合は、現在の法令を遵守した範囲の建物しか建てられません。
そのため、建て替える前と同じ延床面積の建物を建てられない可能性や、同じ用途の建物が建てられない可能性があります。
買い手は住宅ローンが受けられない可能性も
住宅ローンは、原則建物がなければ利用することができず、土地だけでは住宅ローンを受けることができません。
しかし、土地を更地で購入し住宅を建築する場合は、先に土地の売買契約を決済しなければいけないため、買い手は現金決済ができなければ、銀行からその分を先行して融資実行してもらう必要があります。
その際、買い手にスケジュールの実現性や建物プランの具体性などがない場合、融資を拒否される可能性があります。
つまり、買い手が土地を先行して住宅ローンを利用して取得し、その後にゆっくりと建築計画について検討する･･･といったことはできません。
更地にするメリット・デメリットを理解したうえで適切な判断を！
建物を解体して更地にするメリット・デメリットについて説明してきました。
建物を解体すると新しく建築できないケースもあるため、事前に必ず法令上の制限などを確認しておくことが大切です。
更地にするとしても、固定資産税の負担が大きくなることや解体工事費を含めた資金計画が必要となることなど、事前にきちんとすべての要素を確認しておくことが重要です。
更地にしない場合には、空き家問題など社会的責任もあることから、適切な管理が必要であることを認識しておきましょう。
いずれの場合も、得られるメリットや生じるデメリットを事前にしっかりと把握し、売却戦略に応じた適切な判断をすることが重要です。
以上、家を解体して土地だけ売却するべき？更地にする6つのメリットと6つのデメリット… でした。
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査定依頼したからといって、必ず売却を依頼しなければならないわけではありません。「ちょっと我が家の相場を確認したい」といった時に利用してもＯＫですよ。