不動産(土地)の 売却に境界確定は必要か?確定測量の方法と費用を分かりやすく解説します

不動産(土地)の売却の際に、境界確定をする必要はあるのでしょうか?

境界確定は法的に義務付けられているわけではありません。境界確定のために行う確定測量は費用もかかります。


しかし、境界確定をしておかないと、契約後に解約されたり、債務不履行による損害賠償請求などの重大なトラブルに発展するリスクを残してしまいます。

取引慣行では必ず行っている作業なので、土地の売主としては理解しておく必要があります。


そこで今回は、不動産売却の際に境界確定が必要な理由と、そのための確定測量の方法や費用について、詳しく解説します。不動産売却がスムーズに進むよう、前もって確認しておきましょう。

境界確定とは?

土地の境界には「筆界」と「所有権界」の2種類があります。
少し難しく聞きなれない言葉かと思いますので、簡単に説明します。

筆界

「筆界」とは、登記されている一筆ごとの地番と地番の境のことをいいます。

土地の登記簿に記載されている地積は、筆界で区画された一筆ごとの面積であり、法務局に備え付けられている地図や公図、地積測量図などに示されている境界もすべて筆界です。

筆界は「公法上の境界」と呼ばれ、国のみが定めることができるため、隣地所有者との話し合いなどで勝手に変更することはできません。


<公図および筆界>

所有権界

「所有権界」とは、所有権と所有権の境のことをいいます。隣地所有者との間で合意した境界であり、我々が一般的に「境界」と言っているのは、「所有権界」のことになります。

所有権界は「私法上の境界」と呼ばれ、隣地所有者との話し合いなどで自由に決定し、変更することができます。

もともとは筆界と所有権界は一致していましたが、土地売買の際の分筆登記・合筆登記の漏れなどにより不一致の土地も存在しています。


<筆界と所有権界不一致の例>


上記の例では、(ア)(イ)の土地は、筆界のままですと双方とも使い勝手の悪い土地のため、所有者同士が話し合い所有権界を決めた結果、双方ともに満足できる土地の形状となりました。

このような場合、分筆・合筆・所有権移転登記をすることによって、所有権界が筆界と変わります。

登記を忘れると、筆界と所有権界が不一致のままであり、第三者へ売却した場合や所有者が亡くなり相続が発生した場合などにトラブルが発生するリスクが残ります。

このように隣地との土地の境界をはっきりと決めて、確定させることを「境界確定」といいます。実務的には、隣地所有者立会いのもと境界を確認し、測量をして、地積や所有者などを登記します。

土地を売るためには土地境界確定測量は必要か?

確定測量は義務ではない

実は、土地を売却する際の土地境界確定測量(略して確定測量と言います)は任意です。必ずやらなければならないものではありません。

しかし、買主から売主の責任と負担で、決済引渡しまでに境界を確定させるよう求められることがほとんどです

なぜなら、その土地の境界に関する隣地所有者との紛争がある場合や、境界に関する係争が継続中であっても、買主は売主からの申告がなければその事実を知ることができないからです。

そのため、その土地の境界に関するこれまでの事情を知っている売主が確定測量を完了させておいた場合、買主は所有権移転後にその土地の境界に関する隣地所有者とのトラブルが発生するリスクを未然に防ぐことができます。

公簿売買と実測売買

以前は、測量せずに登記簿に記載されている公簿面積で売買が行われていました。
このような売買の方法を「公簿売買」といいます。

しかし、最近は地価高騰などの影響から、確定測量を行ったうえで土地面積を明確にし、公簿面積との差が生じた場合は、1平方メートル当たりの単価で清算を行うような場合もあります。このような売買の方法を「実測売買」といいます。

確定測量が必要な場合と必要ない場合

確定測量が必要な場合

確定測量が必要な場合は、以下5つのケースがあります。

土地の売買をするケース

義務ではありませんが、特に都市部の土地を売却する場合は確定測量を行いましょう。買主から求められるケースがほとんどです。

境界標がみつからないケース

一部または全部の境界標(コンクリート杭、石杭、ステンレスのプレートなど)がなくなっている場合は、確定測量を行ったうえで境界標を復元・新設する必要があります。


<境界標の例>

土地の分筆をするケース

土地分筆登記をする場合は、不動産登記法およびその関連法令などにより確定測量が必要となります。


土地の一部を売却するには分筆しておかなければなりません。分筆の際には接道義務や分け方など、いくつか注意点があります。詳しくは↓の記事でご確認ください。

「住んでいる土地の一部を売却してその資金で自宅を建て替えたい」 「土地の一部を売却して相続税を納税したい」 「土地の分筆をするに...

土地の寄付や国有地の払い下げをするケース

土地の寄付する場合や国有地の払い下げを受ける場合は、土地を特定する必要があるため、確定測量が必要となります。

土地を物納する場合

土地を物納する場合は、確定測量が物納要件となっているため行う必要があります。


<確定測量図のサンプル>

確定測量が必要ない場合

いっぽう 、確定測量を必要としない場合もあります。
たとえば 、山林の売買においては、土地面積が非常に大きいため、確定測量の費用が莫大になってしまうことから、公簿売買とするケースが多く見られます

山林などの場合は、土地価格が安いため、境界を巡るトラブルが起きにくいことも理由のひとつでしょう。


森林や山林の売却はかなり特殊です。通常の不動産とは違ったアプローチが必要になりますので、↓の記事で売却方法と注意点をよく確認してください。

「山林を売りたい」方のために、山を売る方法と注意点を解説します。山林は土地の境界確定に時間と測量コストがかかるため公簿売買が一般的です。山林売却にあたっての購入希望者の候補、相談先、売却価格のおおよその相場や税金の計算方法なども紹介します。


また、有効な確定測量図および境界確認書がすでに手元にあれば、改めて確定測量を行う必要はありません。

土地境界確定測量の方法

確定測量の手順


<確定測量の流れ>


確定測量業務は土地家屋調査士に依頼することとなります。
まずは、確定測量の流れについて説明します。

法務局調査

法務局や市区町村役場、道路管理者などへ行き、登記簿謄本、地積測量図、その他保管書類、各種図面などを中心に調査します。
調査後、見積書が提出されます。

測量準備

現地立会いや測量に着手する前に、現地の状況を確認し、取得した資料に基づいて測量計画を立てるための準備を行います。
また、近隣へのあいさつも行い、測量に着手する旨の説明をします。

現地測量

実際に現地の測量を行います。

官民・民民 現地立会い

土地所有者、隣地所有者、道路・水路などの公共用地管理者など、すべての関係者が立会いのうえで、それぞれの境界ポイントについて確認を行います。

官民とは道路や水路など国や自治体が所有している官地との境界のことであり、民民とは私有地との境界のことです。

境界確定

すべての隣地所有者の確認が取れましたら、境界が確定します。

境界標設置

境界標がなければ、現場に適した方法でコンクリート杭や金属標などを改めて設置します。

確定測量図作成

境界確認書などの境界立会に関する書類、確定測量図の作成、登記申請書の作成および提出などを行います。

境界確定までの期間

境界確定に要する期間は、土地面積が30坪~40坪程度、隣地所有者3名程度、官民境界査定済の場合で、測量を依頼してから3ヶ月程度と考えておきましょう。

隣地所有者が現地に住んでおらず遠方にいたり、相続が発生していたり、隣地所有者と連絡が取れないような場合は、境界確定までにさらに時間がかかることもあります。

また、官民査定が未了の場合は、道路などの反対側の土地所有者の同意も取らなければ官民査定が終わらないため、半年程度の時間がかかることをあらかじめ覚悟しておきましょう

確定測量の費用や負担

測量費用の相場

土地家屋調査士に確定測量を依頼した場合の費用は、土地面積が30坪~40坪程度、隣地所有者3名程度、官民境界査定済の場合で一般的に30万円~40万円程度です

官民査定を行う場合や、土地の大きさ、境界の数、隣地所有者の数などにより、費用は変わってきます。100万円以上かかることもあるため、まずは土地家屋調査士に相談してみましょう。

費用負担は売主か買主か?

確定測量の費用負担に関する決まりは特になく、売主と買主双方で話し合って決めればよいのですが、一般的には売主が負担することとなります

通常、土地の売買契約書においては、売主の境界明示を義務付けています。
これにより、確定測量の費用負担も売主となるケースがほとんどです。


<売買契約書における境界明示の条項例>


非常に人気のあるエリアの土地で、買い手が殺到するような土地の場合は、買主負担で確定測量をすることもありますが、稀なケースです。

境界確定は売主の必要な準備と考えましょう

境界確定と確定測量について説明してきました。

土地を売却する時に、境界確定は売主としての必要な準備と考えましょう。
事前に境界確定をしておくことにより、土地の価値も高まりますし、購入を検討する人たちに安心感を持ってもらえます

売主としても、後々のトラブルを未然に防ぐことができるため、大きなメリットがあります。


なお、公簿売買は、土地面積が広大な山林や農地などでは有効な取引方法ですが、一般的な住居などではトラブルのもとになりやすい取引方法です。公簿売買で売却する際には、具体的なトラブル事例と注意点を、↓の記事でご確認ください。

「土地の売却を公簿売買で行う予定だが、大丈夫だろうか?」 そんな不安をお持ちではありませんか? 公簿売買は不動産売却において...


相続の場合でも、準備をしておくことで物納などの選択肢も増えるため、最適な相続対策を実行することができるようになります

以上、不動産の売却に境界確定は必要か?確定測量の方法と費用を分かりやすく解説します… でした。

 

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