ホームインスペクションとは、住宅の売り出し前や購入前に、住宅の専門家（ホームインスペクター）が調査し、問題点を洗い出してアドバイスを行う専門業務のことです。
とはいえ、これだけでは具体的なイメージが湧きませんよね。
そこで今回は、ホームインスペクションに関する、
- そもそもホームインスペクションとは何をするのか？
- 国が定めたガイドラインの意味や目的とは？
- 不動産業者には何が義務付けられたのか？
- 法律改正で不動産を売却する人にとっての影響は？
といったポイントについて説明します。
この記事を読めば、ホームインスペクションに対しての基礎的な知識が得られますので、より良い売却戦略を検討することができるでしょう。
ホームインスペクションとは？
ホームインスペクションとは「住宅診断」を意味します。
一級建築士などの専門家であるホームインスペクター（住宅診断士）が中立公正な第三者的立場で、建物の劣化状態、欠陥の有無、改修すべき個所やその時期、概算費用などを診断するサービスのことをいいます。
一次診断と二次診断
一般的にホームインスペクションは、建物の現在のコンディションを把握するために、おもに目視検査や計測といった非破壊手法（壁や床に穴をあけたり、壊したりしない方法）を用います。
屋根、外壁、基礎、室内の床・壁・柱、床下、屋根裏、設備配管などを比較的短時間かつ検査可能な範囲に限って検査する「一次診断」という位置づけです。
ホームインスペクションの結果、確認できない点や懸念される点がある場合は、より専門的な機材などを使って検査する「二次診断」の必要性が出ることもあります。
ホームインスペクションが行われるケースとは？
ホームインスペクションは、新築住宅の購入時や中古住宅の売買時などに行われるケースが一般的です。
ホームインスペクションによって、これらの契約や取引を安心して行うことができるというメリットがあるからです。
また、物件の状態を客観的に証明するために、不動産仲介業者がホームインスペクションを利用するケースも出てきています。
既存住宅インスペクション・ガイドラインの要点
既存住宅インスペクション・ガイドラインとは、2013年に国土交通省が策定した住宅診断に対するガイドラインのことをいいます。
既存住宅インスペクション・ガイドラインの目的
中古住宅の売買に際して、一般消費者が中古住宅の売買時点での住宅の状態を把握することで、中古住宅の流通がさらに活発になる可能性があります。
そこで、住宅の状態を把握する手段として、ホームインスペクションのニーズが高まっていると考えられました。
しかし、ホームインスペクションを行う事業者は多数存在し、現場で検査などをする診断士のスキルや検査基準などは事業者によってさまざまな状況にあり、基準となるルールが定まっていません。
そのため、国は検査方法やサービスの提供に際してのガイドライン（指針）を定めることにより、各事業者の適切な業務実施を通じて一般消費者の信頼の確保と円滑な普及を図ることを目指しました。
これが、既存住宅インスペクション・ガイドラインの目的です。
期待される中古住宅の流通活性化
このガイドラインでは、検査項目、検査方法、検査手順、検査報告書の作成方法、検査を行う者の基準など、ホームインスペクションが適正に実施されるために取り組むべき事項が示されています。
ただし、このガイドラインに示されている事項は必要最低限の内容であり、 強制力を持つものでもありません。
ガイドラインの策定をひとつのタイミングとして、各事業者がより質の高いホームインスペクションを展開することで、一般消費者への普及が促進された結果、欧米のように中古住宅の流通が活性化することが期待されています。
不動産業者に義務化されたこと
2018年4月にホームインスペクションの説明を義務化する「改正宅建業法」が施行されました。
専門業者によるホームインスペクションの活用を促進させることで、中古住宅の売主・買主が安心して取引できる住宅流通市場の環境を整備し、活発な中古住宅売買を目指しています。
このことにより、不動産業者に新たに3つのポイントについて、説明が義務付けられました。
ここでは、中古住宅の売買取引の流れに沿って、それぞれのポイントについて説明します。
媒介契約締結時
不動産業者が売主と媒介契約を締結する時に、ホームインスペクションについて説明し、ホームインスペクション業者の斡旋ができるか否かを明示したうえで、媒介依頼者の意向に応じて斡旋します。
斡旋できる場合は、指定機関に登録された既存住宅状況調査技術者を斡旋したうえで、調査実施者と売主との間で、調査項目や見積額を伝達するなどホームインスペクションが実施されるよう、手配することが望まれています。
もちろん、ホームインスペクションの斡旋は媒介業務の一部であるため、別途費用などは発生しません。
重要事項説明時
不動産業者は、重要事項説明時にホームインスペクションの実施の有無、実施している場合にはその結果の概要を書面に記載して説明する必要があります。
重要事項説明は買主に対して行われますので、売主には直接は関係しませんが、売却前にホームインスペクションを行った場合には、その報告書を開示しなければなりません。
＜改正宅建業法に基づく重要事項説明書＞
ちなみにですが、「建築の専門知識や経験とは別の分野の専門家である宅地建物取引士が説明するということは少し無理があるのでは？」という意見もあります。
売買契約締結時
重要事項説明を終えた後に売買契約を締結しますが、その際に建物の構造上主要部分の状況（雨漏りや基礎、外壁のひび割れなど）について、売主・買主が相互に確認して、その内容を不動産業者が書面で双方に交付しなければなりません。
ここでいう書面とは、原則、ホームインスペクションを行った際の検査報告書を指します
とはいえ、これまで行っている「付帯設備及び物件状況報告書」において、その内容が売買価格に反映されることにより、双方納得していれば問題ないとされています。
ホームインスペクションの費用相場
ホームインスペクションの内容について理解したところで、ここでは、気になる費用について紹介します。もちろん、事業者によって差はあるものの一般的な相場として把握しておいてください。
費用相場と所要時間
NPO法人日本ホームインスペクターズ協会によると、ホームインスペクションの費用相場は、目視による一次診断の場合は5～6万円程度で、機材などを使用した詳細な診断を行う二次診断の場合は10万円以上になることもあります。
検査に要する時間は、延床面積100平方メートル（約30坪）の一戸建ての場合、2～3時間程度かかるといわれています。
費用負担についての考え方
次に「誰が費用負担をするべきか」ということについて考えます。
改正宅建業法では「媒介契約時に事業者の斡旋の可否を伝え、媒介依頼者の意向に応じて斡旋する」と定められていますが、これは「売主側で行いなさい」という意味にとれます。
なぜなら、売主は不動産業者が売却活動を始める前に媒介契約を締結しますが、買主が媒介契約を締結するのは、実務的に重要事項説明時もしくは売買契約締結時だからです。
重要事項説明時や売買契約時に、ホームインスペクションについて説明されても時間がありません。
そうすると論理的に売主がホームインスペクションを行わなければなりませんが、中古住宅流通の先進国である欧米では、売主側で行うホームインスペクションは、売主寄りの調査結果が出ると考えられて信用性が低いのが実状です。
すべてがそういった結果になるとは言えませんが、ホームインスペクションは買い手が自分自身で、第三者の公正中立な立場で客観的な検査や判断が行える事業者を選ぶことが大切であると考えます。
ホームインスペクションの本当の目的とは･･･
ホームインスペクションについて、概要や導入の目的、ガイドラインの要点、不動産業者に義務化されたポイント、費用相場などについて説明しました。
売主が、自分の物件の価値向上の目的や他の物件との差別化のためにホームインスペクションを実施することも、今後考えられていくでしょう。それはそれで、導入の目的にあっており、売主として大いに検討の価値があります。
大切なことは、2020年の民法改正を控えて、ホームインスペクションを利用することによって売主・買主双方の取引後のトラブルや損害賠償問題などが減少して、安全で安心な中古住宅の売買取引が進められることです。
そのためにも、少しでもホームインスペクションに関する知識を深めておきましょう。
以上、ホームインスペクションとは？不動産業者に義務化された住宅診断の告知と紹介・斡旋…でした。
参考 2020年の民法改正で不動産売却にどのような影響があるのか知りたい…という方は下記記事も参考に。売主が責任を負う対象が変わることや、損害賠償請求の範囲が変わることなどを解説しています。
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