定期借地権のマンションは売れない?高値で売却する方法とは?

「定期借地権付きマンションは売りにくい!」

・・・はたして、それは本当なんでしょうか?

たしかに、定期借地権付きマンションにはいくつかのデメリットがあり、売りにくい面があります。

しかし、定期借地権付きマンションならではのメリットを活かして、適切な見込み客に対して売却活動を行えば、決して売れないわけではありません!

この記事を読んでいただければ、「買い手にとっての定期借地権付きマンションの魅力」と「購入可能性のある買い手」が分かります。ぜひ、あなたの売却活動に活かしてください!

定期借地権付きマンションの現状

定期借地権付きマンションとは?

定期借地権付きマンションにお住まいの方は理解しているでしょうが、再確認の意味で説明します。

平成4年8月より施行された借地借家法(新法)では、「定期借地権」が新たに規定されました。「定期借地権」とは、定められた契約期間で借地契約が終了し、更新ができない借地権のことをいいます。

定期借地権には、「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」の3種類がありますが、定期借地権付きマンションに利用されているのは主に「一般定期借地権」です。

一般定期借地権の特徴は、

  • 契約期間は50年以上
  • 更新はなし
  • 契約満了時には建物を取り壊して更地返還が原則

となっています。

そのため、通常の分譲マンションは「土地も建物も所有する」という所有権の権利形態ですが、定期借地権付きマンションは「土地を期限付きで借りて、建物は所有する」という権利形態となります。

契約期間は50年から70年程度の物件が多く見られ、地主へ毎月地代を支払うことになります。そして、契約期間が満了となると建物を取り壊して更地にし、土地所有者へ土地を返還しなければなりません。

また、定期借地権付きマンションと所有権マンションとのコスト面での違いは以下の通りとなっています。

<所有権マンションとの違い>

  • 毎月地代を支払わなければならない
  • 土地分の固定資産税。都市計画税の負担はない
  • 管理費・修繕積立金の他に、契約期間満了後の解体のための解体積立金がある
  • 土地を借りる時に、保証金(契約期間満了後に返還される)や権利金(返還されない)などの一時金が発生する

旧借地借家法は土地所有者にとって大変不利な法律だったため、土地所有者の権利を守るために定期借地権が創設されました。そのため、定期借地権付きマンションは「所有する」というより「利用する」というコンセプトで建てられています。


<所有権マンションと定期借地権付きマンションのイメージ>

定期借地権付きマンションの供給状況

公益財団法人日本住宅総合センターの定期借地権事例調査によると、2017年度(平成29年4月~平成30年3月)に収集した定期借地権付きマンションの供給戸数は、15件・639戸でした。

1993年から2018年3月までに収集したマンションの事例数は、680件・2万2,593戸となっており、近年の供給数は減少傾向にあります。


※出典:公益財団法人 日本住宅総合センター 定期借地権事例調査(2017年度)


このグラフを見ると、1994年度から2000年代前半までの供給数が多かったですが、2009年度以降は供給数が大きく減少していることがわかります。

1990年代は、バブルが崩壊したとはいえ、土地の価格がまだまだ高値であったことから、都心に登場した定期借地権付きマンションが話題を呼びました。

土地所有者にとって、定期借地権を利用すれば低リスクで安定収入が得られます。
そのため、都心に土地を持ち、納税の心配がさほどないお寺や外国大使館などが定期借地権を利用した事例がありました。

マンション購入者にとっては、低価格で専有面積が広く、交通アクセスの良い都心部でマンションを購入することが可能になるメリットがありました。

30代で購入すれば50年後は人生を全うしている可能性もあり、「50年間都心の一等地に住めるのであればそれで満足」という考えを持つ購入者も現れ始めました。
まさに「所有」より「利用」です。

また、マンション事業者も近隣の所有権マンションと比較して、価格面で優位性のあるマンションを供給できるため販売しやすい、という事業メリットがありました。

こういった三者三様の事情を背景に、当初、定期借地権付きマンションは順調に供給数を伸ばしていきました。

しかし、長引く土地価格の低迷から土地所有者も土地を保有し続けるメリットが薄れ、土地を売却するケースが増えていきました。

マンション購入者やマンション事業者も、所有権マンションの価格が低下し、専有面積も広がり、都心でも購入可能な所有権マンションが登場してきたことで、定期借地権付きマンションの優位性が薄れました。

そのため、2000年代に入って供給数が減少してきたと考えられています。

中古の定期借地権付きマンションが売りにくい理由

新築では人気のある定期借地権付きマンションですが、中古になると売りにくいという意見も聞かれます。
どういった理由から売りにくいのか、改めて確認しましょう。

定期借地権の残存期間=居住可能期間

定期借地権付きマンションの場合、定期借地権の期間満了をもって解体・更地引渡しをしなければならないので、定期借地権の契約残存期間が居住可能な期間となります。

そのため、定期借地権の残存期間が少なければ居住可能期間も短くなるため、買い手が見つからない可能性があります。

また、中古の定期借地権付きマンションに対しては、金融機関が住宅ローンを実行しにくい場合もあり、さらに売却のハードルが上がるケースもあります。

こうしたことから、定期借地権の残存期間が少なくなれば、所有権マンションより値下がりすることも多く、賃貸物件として運用することも視野に入れる必要があるでしょう。

住宅ローンが借りにくく、条件が厳しいことがある

新築時には定期借地権の契約期間も50年以上あるため、35年の住宅ローンを利用することも可能ですが、中古になると買い手が住宅ローンを利用できなくなる可能性が出てきます。

定期借地権の残存期間内に返済期間を限定する金融機関がほとんどであり、残存期間によっては返済額が大きくなり、買い手が住宅ローンを組むことができないことも少なくありません

なかには「返済終了時に定期借地権の残存期間が10年以上」といった、厳しい制限を設ける金融機関もあります。

このように、中古の定期借地権付きマンションを購入する場合は、買い手の住宅ローンが借りにくく、条件が厳しい場合があります。

建物の修繕計画が実行されないことも

定期借地権付きマンションは契約期間満了後、建物を取り壊し更地で土地を土地所有者に返還します。

そのため、建物の長期修繕計画に則った修繕工事が、ある期間を境に実施されないリスクが考えられます。

新築後20年から30年くらい経ち、建物や設備が老朽化しても「どうせ最終的には取り壊すのだから・・・」という考えのもと、修繕工事にコストをかける意欲が低下するのでは、という見方があるのです。

定期借地権付きマンションが誕生して、まだ50年を迎えた事例はありません。そのため、建物を取り壊して更地にした物件はないのです。

実際の事例がないため、どんな経過をたどり最終的にどうなるのかは現状では想定できない、というのが実態です。


ところで、建物の老朽化と住民の高齢化が進んでスラム化してしまったマンションを「限界マンション」といいます。

今後、爆発的な増加が予想される「限界マンション」ですが、じつはタワーマンションも例外ではありません。詳しくは↓の記事で解説しています。

2017年5月、NHKニュース「おはよう日本」で「あなたの住まいは大丈夫!?急増する限界マンション」という特集が組まれました。かなりインパク...

定期借地権マンションのアピールポイント

次に、定期借地権付きマンションのメリットについて説明します。
売却時にはアピールポイントになりますので、よく確認しましょう。

同ランクの所有権マンションに比べて割安感がある

定期借地権付きマンションの新築時の分譲単価と近隣の所有権マンションの新築時の分譲単価を比較する時、地代支払い分を住宅ローンに換算し補正しても、所有権マンションの70%~80%程度の価格になっていることが多いといわれています。

以前は、金融機関も定期借地権付きマンションへの住宅ローン融資に消極的な時期もありましたが、近年は融資に積極的な金融機関が増えたことも定期借地権付きマンションの資産価値を上げている、といえるでしょう。

ただし、前述の通り、中古物件の場合は注意が必要です。

都心部の立地の良い高級マンションが多い

定期借地権付きマンションは都心部の一等地にある物件も多く、所有権マンションであれば決して購入できないような立地に住める、という強いメリットがあります。

都心部に住め ば通勤のために満員電車に乗ることもなく、帰りも早く帰宅できるためプライベートな時間も充実します。

また、マンション事業者も土地分の取得コストがないため、建物をタワーマンションにし、高品質・高機能でスタイリッシュなデザイン性を持たせるケースが多く見られます

都心の夜景を眺めながら、セレブな生活を楽しめることも魅力のひとつです。

こういった高品質でデザイン性が 高く立地の良い物件は根強い人気があるため、あえて 定期借地権付きマンションを検討する人も少なくありません 。

購入の可能性のある買い手とは?

中古の定期借地権付きマンションを購入するターゲットを考えた時、定期借地権の残存期間をそれほど気にしない購入層である熟年世代や富裕層などが浮かんできます。そのポイントについて説明します。

60代以上の熟年世代

中古の定期借地権付きマンションを「終の棲家」として考えられるのは、60代以上の熟年世代です。

都心部にある定期借地権付きマンションであれば、車を保有する必要もなく、不動産資産として残すことを考えなければ、立地がよく専有面積の広い高品質なマンションで送る生活は、快適性や利便性に優れています。

そういった生活を割安な価格で購入できるとなれば、子供たちを育てた郊外にある広い一戸建てを売却して、その資金で都心部へ移住しようと考える熟年夫婦にとっては、定期借地権付きマンションを検討する価値は十分あるでしょう 。

資金豊富な富裕層

2020年の東京オリンピックを控えて、都心近郊の新築所有権マンションはすべて完売の状態です。中国人をはじめとした外国人富裕層の購入意欲も高く、いまだ需要は旺盛なようです。

こうした富裕層の購入意欲は高くても、現実的には物件がない状況のため、都心部の立地に優れた定期借地権付きマンションに目が向く可能性があります。

都心部に供給されている定期借地権付きマンションは、これまで述べてきたように高品質でデザイン性に優れた物件ばかりです。

まさに富裕層の求めている要素を備えた物件ばかりのため、富裕層の目に留まる可能性も高いでしょう。

ただし、東京オリンピック以降はマーケットがどうなるか不透明な部分が多いため、外国人富裕層を含めたこの購入層を狙うのであれば、早めに売却した方がよいでしょう。

「所有」ではなく「利用」がキーポイント

定期借地権付きマンションのメリット・デメリットや、高値で売却する方法などについて説明してきました。

定期借地権付きマンションは資産として残せないため、家を「所有すること」より「利用すること」を重視する人に向いていると言えます。

夫婦二人の熟年世代、都心部にマンションが欲しい富裕層など、ターゲットを誤らなければ戦略的に売却活動ができます。

そのためにも、定期借地権付きマンションへの知識と魅力をよく理解することが大切です 。

また、一括査定サイトを使って、定期借地権付きマンションの売却に強い不動産会社を選ぶようにしましょう。


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以上、定期借地権のマンションは売れない?高値で売却する方法とは?… でした。

 

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