固定資産税はいくらになるの?計算方法をシミュレーション付きで解説!

固定資産税はいくらになるの?計算方法をシミュレーション付きで解説!不動産売却

「空き家を放置しておくと固定資産税がすごく増えるって聞いたけどどういうこと?実際どのぐらい税金が増えるのかわからなくて不安」

固定資産税は土地や建物を持っているとかかる税金です。マイホームを買えば新築・中古問わず必ずついてくる税金です。そのため多くの人にかかわっている税金ですが、市町村が税額を計算して決定するため、いまいち仕組みがわかりません。

そこで、今回は「固定資産税」について、基本的な内容や税額計算の仕組み、税額を抑える方法を解説します。さらに、本記事の中では予想外の情報もお伝えしています。この記事を読めば、明日から固定資産税で損をすることがなくなります。

執筆・監修
この記事の執筆・監修者
大澤賢悟

【見える化経営パートナー】
保有資格:中小企業診断士・ITストラテジスト・GCS認定コーチ・税理士・社会保険労務士。
名商大ビジネススクールでMBA取得後、中小企業の「やる気を笑顔に変える」ことを経営理念として大澤税理士事務所を開業。会計・MBA・コーチングをPDCAに組み込んだ独自の見える化式経営を確立する。「小学生にも伝わる経営コンサルタント」をモットーに、わかりやすい説明で伴走型のサポートを実施。関与2年目で年商1億円の中小企業の『利益を1,000万円増やす』など、経営者のパートナーとして企業の経営改善に携わる。

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固定資産税とは?

固定資産税とは?

固定資産税は1月1日に保有する固定資産にかかる地方税です。

1月1日は賦課期日と呼ばれ、賦課期日に保有しているかどうかで、だれが税金を払うかが決まります。

不動産売買における固定資産税の扱い

例えば、1月2日に売買が行われ土地を購入したとしても、買った側は賦課期日に保有していないのでその年は税金がかかりません。税金がかかるのは1月1日に持っていた売った側になります。

そのため、売買をするときには固定資産税を日割りで計算し、固定資産税相当額として買い手に負担してもらう商慣行があります。ただし、あくまで商慣行上発生する売買代金の一部であり、税務上は税金ではありません。

固定資産税がかかる固定資産には土地・家屋・償却資産が該当します。一般的には土地・建物にかかる税金だと考えていただいて構いません。また市街化区域内に土地や家屋を持っている場合、固定資産税に加えて都市計画税がかかります。

なお厳密には、「保有する」とは固定資産課税台帳に所有者として登録されている者になります。

  • 固定資産税は1月1日に保有する固定資産にかかる地方税
  • 「保有する」=固定資産課税台帳に所有者として登録されている
  • 固定資産税を日割り計算し、相当額を買い手負担とする商慣行がある
  • 市街化区域内の土地や家屋には都市計画税もかかる

固定資産税の計算方法

固定資産税の計算方法

固定資産税の税額は、土地・建物の価値を表す固定資産税評価額をもとに計算されます。固定資産税評価額とは、国が定めた固定資産税評価基準に基づいて市町村が決める価格です。

固定資産税評価額は納税者間の税負担の公平性を図るため、各年の時価を反映して毎年見直されることが望ましいですが、膨大な量の土地や家屋を毎年見直すのは実務上困難です。

そこで現在は3年ごとに評価を見直す制度がとられています。これを評価替えといいます。

不動産の固定資産税評価額の目安

このような様々な内容を加味したうえで定められる不動産の固定資産税評価額は、下記の価格が目安になります。

  • 土地:公示価格(※1)の70%程度
  • 建物:建築価格の60%~70%程度(※2)
※1公示価格とは地価公示法に基づいて、国土交通省の土地鑑定委員会が公表する土地の価格です。
※2 建物の評価額は時間の経過による劣化が考慮されるため、評価額は毎年徐々に下がります。ただし、新築時の約20%を限度とし、評価替えを除き、原則それ以下には下がりません。

固定資産税の税率と計算式

計算方法は次の通りです。

固定資産税額 = 課税標準(※) × 標準税率
※固定資産税評価額が課税標準になります。

固定資産税の標準税率は基本的に1.4%になりますが、市区町村の決定により変更することができるため、1.4%以上となっている地域もあります。標準税率については不動産の所在する市区町村のホームページや、電話でお問い合わせていただくことで確認できます。

都市計画税については一般的な税率は0.3%となります。都市計画税は0.3%が限度税額となるため、0.3%を超えることはありません。

次に土地を使った簡単な計算例を紹介します。

固定資産税の計算方法参考例

  • 市街化区域内にある土地
  • 土地の固定資産税評価額:30,000,000円
  • 固定資産税:税率1.4%
  • 都市計画税:税率0.3%
固定資産税額 = 30,000,000円 × 1.4% = 420,000円
都市計画税額 = 30,000,000円 × 0.3% = 90,000円
合計税額 = 420,000円 + 90,000円 = 510,000円
※実際の税額の計算は市区町村に所有するすべての固定資産を一括して計算されます。また計算途中で課税標準額の1,000円未満切り捨て、税額の100円未満切り捨てが行われます。

固定資産税は上記のように計算されます。

固定資産税を計算するにあたっては、市区町村が設定している固定資産税の税率、都市計画税の税率以外に、個々の不動産の固定資産税評価額がわからなくては計算できません。

そこで、個々の不動産の固定資産税評価額の調べ方を次に紹介します。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税の固定資産税評価額は様々な方法で調べることができます。下記に4通りの調べ方を紹介します。

  1. 固定資産税課税明細書で確認する
  2. 固定資産税課税台帳で調べる
  3. 固定資産税評価証明書から調べる
  4. 固定資産税路線価から調べる

①~③は土地・建物共通の調べ方で正確な額を調べることができます。④は土地について簡便に調べるための方法になり、市区町村が設定している固定資産税評価額と一致しないことがあります。

①固定資産税課税明細書で確認する

固定資産税課税明細書とは、毎年4月以降に市町村から送られてくる書類です。課税明細書は自治体により多少異なります。例えば、東京都主税局の場合、価格欄の固定本則課税標準額となります。(東京都主税局 令和3年度 固定資産税・都市計画税より)

②固定資産税課税台帳で調べる

市区町村では、所在する土地や建物について記載された固定資産税課税台帳を縦覧・閲覧することができます。縦覧とは、固定資産税の納税者が土地または家屋の価額を近隣の価額と比較できる制度です。通常4月1日から5月31日まで実施されます。

閲覧とは、市町村に備えられた固定資産税課税台帳に記録された納税義務者自身の資産を確認できる制度です。市区町村で名寄帳として取得することができます。

③固定資産税評価証明書から調べる

固定資産税評価証明書も市区町村で取得できます。固定資産税課税台帳と違い、評価額を確認することができますが、固定資産税額は記載されていません。

④固定資産税路線価から調べる

全国地価マップ

インターネットを使って簡便に計算することもできます。例えば、全国地価マップを使い、該当住所を検索し路線価を調べます。路線価は土地1㎡あたりの価額なので、調べたい土地の地積を掛けることで計算できます。

固定資産税評価額 = 路線価 × 地積(㎡)

ただし、路線価から調べた固定資産税評価額はあくまで参考値となります。市区町村が固定資産税評価額を計算するにあたっては、市区町村の裁量による軽減措置等が行われる等、独自の計算要素が含まれますので、正確な計算方法ではありません。

土地の固定資産税が減る条件は?

土地の固定資産税が減る条件は?

土地の固定資産税が減額できるケースがあります。

  • 公共性の高い土地
  • 住宅用地の特例

①固定資産税が非課税になる土地がある

固定資産税が非課税になる土地がある

公共性の高い土地は非課税となり税金がかかりません。一般的な用途としては公共道路に利用されている土地です。

特に古くから所有している土地の一部が道路として利用されているにもかかわらず、固定資産税課税台帳上では“誤って“税金がかかっている場合があります。このような場合には、市区町村に問い合わせていただくと、さかのぼって税金が還付されます。

ほかにも、不特定多数が利用している場合等、公共性が高い土地については非課税に該当する場合がありますので、疑問が生じた場合には、市区町村へのお問い合わせをおすすめします。

②住宅用地の特例で固定資産税が6分の1に減額

何も建設されていない空地や店舗・工場等の事業用の土地は通常の固定資産税がかかりますが、一戸建てや貸家住宅等の住宅用地では固定資産税が最大で6分の1に減額されます。

住宅用地の特例の減額割合(減額後の課税標準額)

面積区分固定資産税都市計画税
200㎡以下の部分(※1)6分の13分の1
200㎡を超える部分(※2)3分の13分の2
※1 アパート等の貸家住宅の場合、戸数×200㎡以下の部分が対象となります
※2 家屋の床面積の10倍までが対象となります。

住宅用地の固定資産税の計算方法参考例

先ほどの「固定資産税の計算方法参考例」で取り上げた土地について住宅を建築した場合に土地の固定資産税がどのようになるかを以下で計算します。

  • 土地の固定資産税評価額:30,000,000円
  • 土地の面積:250㎡
  • 固定資産税:税率1.4%
  • 都市計画税:税率0.3%

・固定資産税の計算における200㎡までの部分
30,000,000円 × 200㎡ / 250㎡ × 1/6 = 4,000,000円

・固定資産税の計算における200㎡を超える部分
30,000,000円 × (250㎡ー200㎡)/ 250㎡ × 1/3 = 2,000,000円

・減額後の固定資産税評価額
4,000,000円 + 2,000,000円 = 6,000,000円
固定資産税額 = 6,000,000円 × 1.4% = 84,000円

 
・都市計画税の計算における200㎡までの部分
30,000,000円 × 200㎡ / 250㎡ × 1/3 = 8,000,000円

・都市計画税の計算における200㎡を超える部分
30,000,000円 × (250㎡ー200㎡)/ 250㎡ × 2/3 = 4,000,000円

・減額後の固定資産税評価額
8,000,000円 + 4,000,000円 = 12,000,000円
都市計画税 = 12,000,000円 × 0.3% = 36,000円

 
・固定資産税と都市計画税の合計税額
合計税額 = 84,000円 + 36,000円 = 120,000円
建設前の参考合計税額:510,000円

 
建設前の税額と比較して390,000円、固定資産税(都市計画税含む)が減っています。しかし、この家が空き家となった場合、無条件で税額が減ったままになるわけではありません。空き家のまま放置すると特例が無効となり、固定資産税が増えてしまう場合があります。

③空き家のまま放置すると固定資産税が増える!?

空き家のまま放置すると固定資産税が増える!?

住宅用地は②で紹介したように、通常、固定資産税が6分の1に減額されるのですが、「特定空家」に指定されてしまうと固定資産税の軽減措置を受けることができなくなります。

軽減措置が解除されてしまうと、空き地等と同じ固定資産税を納めることになります。

特定空家とは次のような空き家です。

  • 放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  • 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  • 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
  • その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

もし住宅が空き家となった後、上記のような状態のまま放置すると特定空家として指定され、固定資産税が大きく増加してしまいます

居住している場合には、よほどのことがない限り特定空家と見間違われるほど家が荒れることはありません。

しかし、家主が介護施設に入居したり、相続で受け取った土地・家屋等はメンテナンスされることは少なく、特定空家として指定される可能性が高くなります。

そのような場合には、定期的にメンテナンスをする等、特定空家として指定されないようにすることで、固定資産税が大幅に増えることを抑えることができます。

注意点「特定空家」に指定されると固定資産税の軽減措置を受けられなくなる!

建物の固定資産税が減る条件は?

建物の固定資産税が減る条件は?

  1. 新築住宅は3年間、固定資産税が50%減額される
  2. 認定長期優良住宅は固定資産税の減免期間がさらに長くなる
  3. 住宅を耐震リフォームすると固定資産税が軽減される
  4. 住宅を省エネリフォームすると固定資産税が軽減される
  5. 住宅をバリアフリー改修工事すると固定資産税が軽減される

①新築住宅は3年間、固定資産税が50%減額される

新築住宅は3年間、固定資産税が50%減額される

令和4年3月31日までに新築された住宅については、新築後3年間(住宅の構造によっては最大5年間)、固定資産税が50%減額されます。減額されるための条件、減額される範囲、減額される期間については下記のとおりです。

減額されるための条件

住宅の種類課税床面積
一戸建て(専用住宅)50㎡以上280㎡以下
賃家住宅(専用住宅)40㎡以上280㎡以下(※1)
併用住宅(※2)居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下
※1 マンション等の区分所有の場合には、「専有部分の床面積+共有部分の床面積(各戸割り振り分)」で判断します。また、賃貸マンション等も同様の方法で判断します。計算が少し難しくなるため事前に専門家・建設業者等に相談することをおすすめします。
※2 併用住宅とは1つの建物内で業務用のスペースと居住用のスペースが共存している住宅です。例えば、店舗兼住宅や事務所兼住宅などが該当します。

減額される範囲

課税床面積減額割合
床面積が120㎡以下2分の1
120㎡を超え280㎡以下120㎡までの部分について2分の1

減額される期間

住宅の構造減額期間
下記以外の一般家屋新築後3年間
3階建て以上の耐火構造住宅及び準耐火構造住宅新築後5年間

令和3年の新築住宅の税額計算参考例

  • 建物の固定資産税評価額:2,100万円
  • 建物の床面積:140㎡
  • 固定資産税:税率1.4%
  • 都市計画税:税率0.3%

・固定資産税の計算
 21,000,000円 × 1.4% = 294,000円

・都市計画税の計算
 21,000,000円 × 0.3% = 63,000円

・減額される固定資産税
 (21,000,000円 × 1.4%) × (120㎡/140㎡) × 1/2 = 126,000円
  ※都市計画税は減額されません

・令和4年度の税額
 294,000円 + 63,000円 ― 126,000円 = 231,000円

②認定長期優良住宅は固定資産税の減免期間がさらに長くなる

令和4年3月31日までに新築された認定長期優良住宅については、新築後5年間(住宅の構造によっては最大7年間)、固定資産税が50%減額されます。

長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置がその構造及び設備に講じられた優良な住宅のことです。

引用 長期優良住宅のページ – 国土交通省

減額されるための条件は「①新築住宅は3年間、固定資産税が50%減額される」で紹介した条件を満たす住宅で、市区町村の認定を受けたものです。

減額される範囲も①の新築住宅と同じです。

減額される期間については下記のとおりです。

減額される期間

住宅の構造減額期間
下記以外の一般家屋新築後5年間
3階建て以上の耐火構造住宅及び準耐火構造住宅新築後7年間

③住宅を耐震リフォームすると固定資産税が軽減される

住宅を耐震リフォームすると固定資産税が軽減される

令和4年3月31日までの間に一定の条件を満たす耐震改修工事を行った場合には翌年の固定資産税が軽減されます。必要な要件は下記のとおりです。

 昭和57年1月1日以前から所在する専用住宅、共同住宅、併用住宅(居住部分の割合が2分の1以上)であること

 現行の耐震基準に適合する耐震改修を行ったことについて、次のいずれかの証明を受けていること

  • 地方公共団体の長
  • 建築士
  • 指定確認検査機関
  • 登録住宅性能評価機関
  • 住宅瑕疵担保責任保険

 1戸あたりの改修工事金額が50万円を超えていること

条件を満たした住宅の軽減割合は下記のとおりです。

課税床面積右記以外の一般住宅の軽減割合長期優良住宅の軽減割合
床面積が120㎡以下2分の13分の2
120㎡を超える場合120㎡までの部分について2分の1120㎡までの部分について3分の2
※長期優良住宅に該当するためには、長期優良住宅の認定が必要です。

耐震改修工事を行った場合には、改修工事終了後3か月以内に必要書類を集め、市区町村の地方税担当窓口等に申請を行ってください。なお、基本的に他の軽減措置との併用はできません。

申請に必要な書類、申請方法については専門家、耐震改修工事を行う事業者もしくは市区町村への確認がおすすめです。

④住宅を省エネリフォームすると固定資産税が軽減される

住宅を省エネリフォームすると固定資産税が軽減される

令和4年3月31日までの間に一定の条件を満たす省エネ改修工事を行った場合には翌年の固定資産税が軽減されます。必要な要件は下記のとおりです。

 平成20年1月1日以前から所在する住宅であること

貸家住宅は対象となりません。区分所有家屋(分譲マンション等)は対象となりますが、専有部分の工事のみが対象となります。

 省エネ改修工事を行うこと

軽減措置の対象となる省エネ改修工事は国土交通省の告示で定める省エネ基準への適合等、一定の条件が定められています。条件の詳細は複雑なので、改修工事前に事業者に該当する旨の確認をとったうえで進めてください

 対象家屋の床面積が50㎡以上280㎡以下であること

区分所有家屋の場合は、専有部分の床面積が50㎡以上280㎡であることが必要です。

 1戸あたりの改修工事金額(補助金を含まない)が50万円を超えていること

条件を満たした住宅の軽減割合は下記のとおりです。

課税床面積右記以外の一般住宅の軽減割合長期優良住宅の軽減割合
床面積が120㎡以下3分の13分の2
120㎡を超える場合120㎡までの部分について3分の1120㎡までの部分について3分の2
※長期優良住宅に該当するためには、長期優良住宅の認定が必要です。

省エネ改修工事を行った場合には、改修工事終了後3か月以内に必要書類を集め、市区町村の地方税担当窓口等に申請を行ってください。なお、耐震改修工事との併用はできませんが、バリアフリー改修工事との併用は可能です。

申請に必要な書類、申請方法については省エネ改修工事を行う事業者もしくは市区町村への確認がおすすめです。

⑤住宅をバリアフリー改修工事すると固定資産税が軽減される

住宅をバリアフリー改修工事すると固定資産税が軽減される

令和4年3月31日までの間に一定の条件を満たすバリアフリー改修工事を行った場合には翌年の固定資産税が軽減されます。必要な要件は下記のとおりです。

 新築から10年以上経過した住宅であること

アパート等、貸家住宅は対象となりません。区分所有家屋(分譲マンション等)は対象となりますが、専有部分の工事のみが対象となります。併用住宅は居住部分が2分の1以上必要です。

 バリアフリー改修工事を行うこと

軽減措置の対象となるバリアフリー改修工事は国土交通省の告示で、複数種類の工事が定められています。また、付帯する改修工事も含む等、条件の詳細は複雑なので、改修工事前に事業者に該当する旨の確認をとったうえで進めてください

 対象家屋の床面積が50㎡以上280㎡以下であること

区分所有家屋の場合は、専有部分の床面積が50㎡以上280㎡であることが必要です。

 申告書の提出時に次のいずれかの方が居住していること

  • 65歳以上の方
  • 要介護認定または要支援認定を受けている方
  • 障害者の方

 1戸あたりの改修工事金額(補助金を含まない)が50万円を超えていること

条件を満たした住宅の軽減割合は下記のとおりです。

課税床面積軽減割合
床面積が100㎡以下3分の1
100㎡を超える場合100㎡までの部分について3分の1

バリアフリー改修工事を行った場合には、改修工事終了後3か月以内に必要書類を集め、市区町村の地方税担当窓口等に申請を行ってください。なお、耐震改修工事との併用はできませんが、省エネ改修工事との併用は可能です。

申請に必要な書類、申請方法についてはバリアフリー改修工事を行う事業者もしくは市区町村への確認がおすすめです。

固定資産税に関する補足

固定資産税に関する補足

共有名義の固定資産税はどうなるの?

マイホームを購入するときに、夫婦の共有名義で購入する場合などのように、不動産を複数名で所有する場合があります。このような場合には、固定資産税は共有名義となっているすべての人に対して、持ち分に関係なく共有者全員が連帯して納付する義務があります

この場合、共有者のいずれかが納税すると全員の納税義務がなくなります。民法上の求償権等の問題もあり、一般的には持ち分に応じた負担分を、各人が納税します。

なお納税のための納税通知書は代表者に送られてきます。

例:親子共有名義の場合

持ち分: 息子(代表者) 70%、父30%

固定資産税:100万円

持ち分に応じた負担分を支払う場合、息子が70万円を負担し、父が30万円を負担して納税します。父が全額負担した場合には、息子の納税義務もなくなります。

固定資産税が払えない場合は?

固定資産税を支払うお金が足りない場合には、納税期限が来る前に市役所に行って相談しましょう。誠実に相談に行くことで分割での納付や納期を延期してくれる場合があります。

これに対し、納税を怠り、相談をせず、市役所の督促も無視すると、最悪の場合には不動産が差し押さえられる場合があります。必ず納税してください。

まとめ

以上、固定資産税について一通りご紹介しました。

固定資産税を計算するにあたっては、「課税標準」と「標準税率」が必要です。必要な情報は市区町村で調べることができます。また、状況に応じて様々な軽減制度が存在します。軽減制度については内容が複雑です。

また、本記事は執筆時点の法律等に合わせて作成していますが、法改正による変更が発生します。そのため、軽減制度を活用したい場合には、事前に税理士等の専門家に相談することをおすすめします

固定資産税の相談にあたって税理士を探す場合には、税理士紹介サイトを活用して特定の分野に強い税理士を紹介してもらったり、日本税理士連合会の税理士情報検索サイトを利用することで探すことができます。

以上、固定資産税はいくらになるの?計算方法をシミュレーション付きで解説!…でした。

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