「老後の備えに土地を有効活用して定期的な収入を得たいのだが･･･。」
「親から受け継いだ土地があるんだが、どうしたらよいのだろう？」
こんなお悩みをお持ちではありませんか？
土地という資産は、ただ所有しているだけで活用しなければ何も生み出さないばかりか、維持費ばかりがかかってしまいます。
かといって、今まで不動産の仕事に関わったことのない方には、土地にはどのような活用方法があって、それぞれどのような特徴があるのか分かりませんよね。
そこで今回は、14種類の土地活用を6つの基準で比較して、「収益を最大限に伸ばしたい」「リスクをできるだけ取りたくない」「税金をできるだけ抑えたい」といった目的ごとに最適な土地活用を紹介していきます。
こちらに最適な土地活用が分かる「簡易診断ツール」を用意しましたので、当てはまる項目にすべてチェックして診断してみましょう。
いかがでしたでしょうか？
なぜ、このような結果になったのかについて、ここから詳しく説明していきます。
14種類の土地活用比較表
まずは、考えられる土地活用を14種類ピックアップしました。
さらにこれらの土地活用を、収益性、リスク、節税効果、必要資金、維持管理費、転用性の6つの基準から評価し、分かりやすく一覧表にしました。
なお、各土地活用もケースバイケースですので必ずしも下記評価が当てはまるとは限りませんが、この一覧表では分かりやすさを優先した大まかな評価であることをご理解ください。
| 収益性 | リスク | 節税 | 資金 | 維持費 | 転用性 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 駐車場 | × | ◎ | △ | ◎ | ◎ | ◎ |
| アパート | △ | △ | ◎ | △ | △ | × |
| マンション | ◯ | △ | ◎ | × | × | × |
| 太陽光発電 | △ | ◯ | × | △ | ◎ | ◯ |
| トランクルーム | × | △ | × | △ | ◎ | ◎ |
| コンビニ | ◎ | × | △ | △ | △ | × |
| 介護施設 | ◯ | △ | ◎ | × | × | × |
| オフィスビル | ◎ | × | ◯ | × | × | × |
| 戸建賃貸 | △ | ◯ | ◎ | ◯ | △ | △ |
| 定期借地 | × | ◎ | ◯ | ◎ | ◎ | × |
| 等価交換 | × | ◯ | ◯ | ◎ | ◯ | × |
| 土地信託 | × | ◯ | △ | ◎ | ◯ | △ |
| 自己使用 | － | ◎ | △ | ◎ | ◯ | △ |
| 売却 | － | ◎ | × | ◎ | － | － |
このように、土地活用の種類によって一長一短があることが分かります。
土地はひとつとして同じ条件のものはありませんし、土地活用の目的も人によってさまざまでしょう。
そこでここからは、「何を重視するかによって、どのような土地活用が向いているのか？」を、詳しく解説していきます。
収益性で選ぶ土地活用
「土地を有効活用することで、収益を最大限に増やしたい！」
このように積極的な考えをお持ちの方は、どのような土地活用を選べばよいのでしょうか？
土地活用には、アパマン経営のように建物を建てる方法と、駐車場のように更地のまま活用する方法がありますが、一般的に建物を建てる方が収益性は高くなります。
また、誰を顧客にするかによっても収益性は異なってきます。
たとえば、アパートやマンションのように個人を対象とするよりも、オフィスビルのように法人を対象にしたほうが、賃料水準は1.5～2倍くらい高くなるものです。
したがって、収益性の高さを求めるとなると、オフィスビルやコンビニといったビジネス・商業系の物件が候補としてあげられます。
これらの土地活用は初期投資額が大きく、銀行やビジネスパートナーとの良好な関係づくりや交渉術が必要とされます。
また、「この立地にはニーズがあるのか？」といったマーケット感覚も求められるでしょう。
基本的には、収益性の高い土地活用ほどリスクも高くなるものです。
そのため、より投資家的・ビジネス的要素の強い土地活用となりますので、「片手間に土地活用でもやるか」といった軽い気持ちで手を出すのは大変危険です。
いわゆるハイリスクハイリターンな土地活用ですので、くれぐれも慎重に検討なさってください。
なお、収益性を最優先に土地活用を選ぶなら、こちらのプランがおすすめです。
- オフィスビル
- コンビニ
それぞれについて、以下に詳しく解説します。
オフィスビル
前述のとおり、オフィスビルはアパートやマンションに比べて家賃を高く設定することが可能です。
そのため、初期投資額は大きいものの比較的短い期間で回収できるといったメリットがあります。
また、借り主は法人なので、個人向けのアパートやマンションより居住者間トラブルは発生しにくいでしょう。
ただし、基本的には法人を対象にしたビジネスなので、景気に左右されやすいといった面があります。
また、法人の場合はワンフロア貸切、場合によっては複数フロアを1社が賃貸することもありえます。
そのため空室リスクは個人向け賃貸より大きくなるでしょう。
なお、オフィスビルの場合、相続税評価の軽減は受けられますが、住宅ではありませんので固定資産税や都市計画税の軽減措置はありません。
コンビニ
コンビニは初期投資額のわりに大きな収益が期待できる土地活用です。
自分で建物を建てる以外にも、土地を貸すだけの定期借地方式なら初期投資０でも始められます。
ただし、幹線道路沿いの土地や駅前などの好立地でない場合は、そもそも出店に応じるコンビニ業者がいない可能性もありますので、オーナーの希望だけで進められる話ではありません。
また、店舗の売上によって契約条件が左右され、収益にも大きく影響します。売上不振などの理由によって途中解約されてしまうリスクがあることも考慮しておきましょう。
コンビニ経営を始めるにあたっては、まず土地の広さや立地などコンビニに適した土地かどうか、よく見極めてください。その上で、土地活用としてのメリットとデメリットを把握し、中途解約リスクへの対策を講じる必要があります。
詳しくは、下記記事をご確認ください。
リスクの小ささで選ぶ土地活用
「できるだけリスクを避けて土地活用したい」
そう思われるのは、もっともです。
では、そもそも土地活用におけるリスクにはどのようなものがあるのでしょうか？
土地活用のリスクは、初期投資における借入額に比例して大きくなる傾向がありますが、具体的にはこのようなものが挙げられます。
土地活用のリスク
１．空室の増加
空室が増加するとそのぶん収入が減りますので、収支計画に狂いが生じ建設費を銀行借入でまかなっている場合、返済不能におちいる可能性があります。
２．金利上昇
変動金利で借入している場合、金利が1%上昇しただけでも返済総額が大きく上昇します。
３．家賃の下落
建物は経年劣化により年々価値が減耗しますので、当初の家賃を維持し続けることは難しく、築年数を重ねるごとに家賃を下げる必要があると考えた方がよいでしょう。
４．建設時の近隣トラブル
建設時には、土地の境界線や建設中の騒音、振動、工事車両の出入りなどにより、近隣からの苦情、ときには嫌がらせを受ける可能性もあります。
５．入居者トラブル
入居者による家賃滞納、隣人トラブル、犯罪被害などの問題が発生する可能性があります。また、アパート・マンション経営の場合、物件を売却したくても、借地借家法に守られた賃借人に立ち退きしてもらうのは容易ではありません。
６．管理費・修繕費の増加
定期的なメンテナンス以外にも、建物の劣化や施設の故障などにより、予想外の急な出費を強いられることがあります。
７．マーケットの変化
不動産経営は、景気動向や人口動態、建築資材の高騰や間取りの陳腐化など、さまざまなマーケット変化からの影響を受けます。
８．火災や自然災害
地震や台風などの自然災害、火災などの予期せぬ被害を受ける可能性があります。
９．税制等の法改正
税制改正によって所得税や固定資産税、相続税などが増加する可能性があります。
10.流動性の低さ
相続税納付などで急な現金化が必要になっても、不動産はすぐに売却できるとは限りません。預金や株といった金融資産と比べて流動性が低い（現金化しにくい）といった特徴があります。
土地活用にはこのようなリスクがあることをお分かりいただけたでしょうか？
では、リスクの少ない土地活用方法には具体的にどのようなものがあるのでしょうか？
まず、リスクをほぼ完全に回避する方法としては売却と自己使用が挙げられます。
ただし、これらの方法は厳密には土地を活用しているとはいえず、リスクを避けることによって、その土地による収益機会も放棄することになります。
いっぽう、「所有している土地を活用して収益を得たいが、リスクはできるだけ取りたくない」という場合には、駐車場や定期借地という選択肢が考えられます。
リスクの少ない土地活用法に関しては、下記記事にて詳しく解説しています。
なお、リスクを抑えることを最優先に土地活用を選ぶなら、こちらのプランがおすすめです。
- 売却
- 自己使用
- 駐車場
- 定期借地
それぞれについて、以下に詳しく解説します。
売却
土地を売却することにより、その土地の所有権と収益機会を失うことになりますが、固定資産税、都市計画税といった税負担や建物の維持費から解放されます。
また、なんといっても現金化することによって、資産の組み替えを自由に行えるようになるというのが最大のメリットでしょう。
売却代金を元手に新たな資産活用が可能になります。
より立地の良い不動産に買い替えるのもよいでしょうし、預金や有価証券といった金融資産に投資することもできます。
さらに、現金化することで遺産分割しやすくなるといった相続面でのメリットもあります。
ただし、その土地の所有権は完全に失うことになりますので、土地に愛着のある方には抵抗感があるかもしれません。
不動産の売却方法や基本的な流れなどに関しては、下記記事にて詳しく解説しています。
自己使用
土地と建物を自宅として使用する方法です。
自宅なので収入を得る機会がなく、固定資産税や修繕費など支出のみがかかってきます。
収益機会を放棄することによってリスクを回避するという消極的な活用法です。
ただし、銀行借入で資金調達して新たに自宅を建てる場合には、収益機会はなくリスクのみが発生します。
駐車場
駐車場はローリスクローリターンの代表的な土地活用です。
ただの更地に区切り線を引いただけの駐車場から、立体駐車場や専用機器を設置するコインパーキングまで、ひとくちに駐車場と言っても、その規模や種類はさまざまです。
やり方によっては初期投資をほとんどかけずに始められるという手軽さは、大きな魅力のひとつでしょう。
「土地の所有権は失いたくないが、とりあえずお金をかけずに収益を得たい」という方には最適な土地活用といえます。
用途地域制限などの規制も受けませんし、駅から距離のある立地でもニーズが見込めますので、立地条件はアパートやマンションほど厳密ではなく、気軽に始められます。
また、立体駐車場などの大規模なものでなければ、他用途への転用も比較的容易です。
ただし、税制上のメリットや収益性は低いので、「リスクを取ってでも大きく稼ぎたい」という方には向いていません。
手軽に始められる駐車場経営ですが、デメリットやリスクがないわけではありません。下記記事にて詳しく解説しています。
定期借地
定期借地もローリスクローリターンな土地活用です。
自分で建物を建てるわけではないので、銀行からの融資は必要はありません。
また、土地を貸すだけなので、通常の賃貸のような手間もかかりませんし空室リスクもありません。
さらに、借り主に立ち退きを要求することが難しい普通借地と違って、定期借地の場合は借地契約期間が満了すれば土地は更地の状態で戻ってきます。
ただし、土地を貸して地代を得るだけなので安定性はありますが、自分で建物を建てるアパートマンション経営に比べると、収益性は大幅に下がります。
また、定期借地契約は長期間（一般定期借地権の場合は50年以上）にわたるので、その間、他の用途に利用することはできません。
駐車場と異なり、転用性の低い土地活用といえるでしょう。
節税効果で選ぶ土地活用
節税効果を期待して土地活用を検討している方は多いでしょう。
とりわけ「相続税をできるだけ減らしたい」というのは、土地をお持ちの方なら誰もが考えていることではないでしょうか？
では、まずは土地活用にまつわる税金に関して具体的に見ていきましょう。
土地活用にかかるおもな税金
相続税
相続税は、受け継いだ遺産が基礎控除額（3000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合にかかってくる税金です。
基礎控除額が大きいので誰もが課税対象になるわけではありませんが、不動産を相続する場合には課税される可能性があります。
なお、不動産の場合は金額がハッキリした預金などと異なり、「どのように利用されているか」によって、その課税評価額が大きく変わってきます。
そのため、土地活用による相続税対策とは、その土地および建物の「相続税評価額をいかに下げるか」がポイントになってきます。
具体的に評価額を下げる相続税の計算方法にはこのようなものがあります。
・貸家建付地の評価減
貸家を建てた土地は約20%評価が下がります。
・貸家の評価
貸家は通常の家屋より30%評価が下がります。
・小規模宅地等の特例
被相続人が住んでいた土地や事業をしていた土地で一定要件を満たす場合は、80%もしくは50%まで評価が下がります。これらの特例を活用することによって、相続税を圧縮することができるわけです。
固定資産税
固定資産税とは、土地や家屋、有形償却資産などに毎年課税される地方税（市町村税）のことです。
計算式は「固定資産税評価額×1.4%（標準税率）」です。
※市町村によっては税率が異なる場合もあります。
この固定資産税評価額をいかに下げるかが節税のポイントになりますが、評価額が軽減される特例として具体的にこのようなものがあります。
・小規模住宅用地の特例
200㎡以下の部分は評価額が1/6に軽減されます。
・一般住宅用地の特例
200㎡超の部分は評価額が1/3に軽減されます。
・新築住宅で一定の要件を満たした場合の特例
新築後5年間もしくは3年間、建物自体の固定資産税が1/2に軽減されます。（2018年3月末まで）
都市計画税
都市計画税とは、市街化区域内の土地や建物に毎年課税される地方税（市町村税）のことです。
計算式は「固定資産税評価額×0.3%（上限）」です。
住宅用地（マイホームや賃貸用アパート・マンション等）の場合、このような特例があります。
・小規模住宅用地の特例
200㎡以下の部分は評価額が1/3に軽減されます。
・一般住宅用地の特例
200㎡超の部分は評価額が2/3に軽減されます。
不動産取得税
不動産を売買や贈与で取得した場合だけでなく、新築や増築したときにも都道府県から課税される地方税。
計算式は「固定資産税評価額×4%（標準税率）」です。
なお、宅地や一定の要件を満たした新築住宅には、軽減の特例があります。
所得税・住民税
土地活用によって得た所得には所得税がかかります。
たとえば賃貸経営では、建物の減価償却費と経費を計上することで、利益を圧縮し所得税を減らすことができます。
この減価償却費とは、建物などの固定資産の取得にかかった支出を、その固定資産の使用期間にわたり、その価値の目減り分を毎年の費用として計上する手続きのことです。
実際に手元から出ていくお金ではありませんが、損金として計上できることによって節税効果があるわけです。
そのため、前年の所得に応じて課税される住民税も、同じように節税できるのです。
以上、土地活用にまつわる税金をざっと紹介しましたが、節税のポイントはズバリ「居住用の建物を建てて貸す」ことです。
これらを実行することで、ただ更地を持っているよりも大きく節税することが可能になるんですね。
したがって、節税を目的に土地活用をするなら、このような土地活用が効果的です。
- アパート・マンション経営
- 戸建賃貸
- 介護施設（老人ホーム・サ高住）
それぞれについて、以下に詳しく解説します。
アパート・マンション経営
アパート・マンション経営は、節税を目的とした土地活用の代表的なものです。
賃貸住宅を建てた土地は貸家建付地として相続税評価額が減額されるなど、相続税対策にはたいへん有効です。
また、固定資産税や都市計画税においても、小規模住宅用地の特例により評価額が大きく軽減されるといったメリットもあります。
なお、アパマン経営は軌道に乗りさえすれば安定的な高収益を得られますが、初期投資額が大きく銀行からの借入れが必要なケースがほとんどです。
毎年、借入金返済やアパートマンションの維持・管理費といった多額の支出に迫られますので、家賃収入がこれを下回ることのないよう、事前に経営プランを慎重に検討する必要があります。
日常の物件管理に忙殺されることも多く、手間も維持費もかかります。
かといって、他用途に変更したくてもリフォームや立ち退き交渉が必要になるなど、転用も容易ではありません。
節税効果は高いものの、ハイリスクハイリターンな土地活用といえます。
下記記事では、土地活用としてのアパート・マンション経営のメリットとデメリットを、詳しく解説しています。アパマン経営を始める前に、ぜひご確認ください。
戸建賃貸
アパートやマンションを建てるほど敷地が大きくない、巨額の初期投資は避けたい、立地が駅から離れているといった場合には、戸建賃貸を検討してもよいでしょう。
戸建賃貸なら、貸家建付地や住宅用地の特例を受けられるので節税効果も高いです。
また、「一軒家に住みたい！」人がたくさんいるにもかかわらず賃貸できる家は少ないので、入居者が見つかりやすく空室になりにくいといったメリットがあります。
ただし、部屋数が複数あるアパートやマンションに比べると、空室になったときには一気に家賃収入が０になってしまうといったデメリットがあることに注意してください。
下記記事では、土地活用としての戸建賃貸経営のメリットとデメリットを、さらに詳しく解説しています。
介護施設（老人ホーム・サ高住）
介護施設のなかでも老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）のような居住用施設も、節税効果の高い土地活用方法です
アパートやマンションと同じように、相続税評価額や固定資産税の軽減などを受けられます。
ただし、ある程度まとまった広さの土地が必要ですし、高齢者専用の住居なので事業パートナーとなる介護事業者が必要になります。
他の土地活用と比べると、事業化のハードルは高いといえるでしょう。
下記記事では、土地活用としてのサ高住のメリットとデメリットを、さらに詳しく解説しています。
必要資金の少なさで選ぶ土地活用
「できるだけお金をかけずに土地活用したい」のであれば、自分では建物を建てずに土地のみを活用する方法を検討しましょう。
ただし、初期投資が少ないぶん大きな収益性は期待できない、いわゆるローリスクローリターンの土地活用になります。
ほとんど初期投資をかけずに行うことができる土地活用には、このようなものがあります。
- 駐車場
- 定期借地
- 等価交換
- 土地信託
- 売却
- 自己使用
それぞれについて、以下に詳しく解説します。
駐車場
駐車場といっても、大規模な立体駐車場からコインパーキングなどさまざまなタイプがありますが、更地に区切りを付けただけの月極駐車場なら、わずかな初期投資ですぐ始められます。
駅チカでなくても人が住んでいるところなら一定の需要はありますし、大規模なものでなければ用途地域制限などの規制も受けませんので住宅用地でも始められます。
また、月極なら毎月固定賃料が入りますし、平面駐車場なら維持管理費もほとんどかかりません。
借地借家法の適用範囲外なので事前通告すれば利用者を立ち退かせることができ、他用途への転用も容易におこなえます。
ただし、収益性は低く税法上のメリットはほとんどありません。
下記記事では、土地活用としての駐車場経営のメリットとデメリットを、さらに詳しく解説しています。
定期借地
定期借地はかんたんにいうと、長期間土地を貸し出すことで一定の地代収入を得る土地活用法です。
建物を建てるのは借地人なので、大きな資金負担はなく借入れする必要もありません。
また、借地人の権利が過剰に保護された借地借家法での一般借地と異なり、定期借地の場合は契約満了時に必ず土地は戻ってくるので安心です。
修繕費負担や空室リスクなどもありませんので比較的安定した収入を得られますが、リスクを取らない分、通常の賃貸に比べると収益性は低くなります。
定期借地の契約期間は非常に長期間（一般定期借地権の場合50年以上）になります。その間は土地を返却してもらうことはできず、他の用途に転用したくてもできません。
なお、トランクルームやコンビニなどに適した立地の場合、運営事業者と定期借地契約を結ぶことで、ほとんど資金をかけずに始めることも可能です。
等価交換
あなた（土地所有者）が土地を、買い手（デベロッパー）が建築に必要な資金を出資して建物を建てます。
いわば共同出資で建物を建てるわけですが、土地所有者は土地の評価額に見合うぶんだけ建物の所有権（区分所有権）を得ることができるわけです。
取得した住居は自分で住んでもよいですし、不動産収入を得るために賃貸に出してもかまいません。
なお、等価交換は買い換え特例が適用されるので、譲渡税の優遇措置を受けられます。
また、土地を複数の建物に分割することもできるので、のちのちの相続トラブルを抑えられるといったメリットもあります。
このように建物を建てるのに資金は必要ありませんが、もともとの土地の所有権はいったん失うことになり、等価交換後の土地の所有権は、建物の区分所有権に応じた「共有持分」のみとなります。
土地信託
信託銀行に土地を預けて、土地活用を一任してしまう方法です。
信託銀行が資金の調達や運営をおこなうので、あなた（土地所有者）は何もする必要はありません。事業収益の一部を配当金で受け取ることになります。
形式上の土地と建物の所有権は、いったん信託銀行名義になりますが、信託期間終了後は土地に建物が付いた状態で土地所有者に変換されることになります。
賃貸住宅が建てられた場合には、貸家の敷地になるので固定資産税が軽減されるといったメリットもあります。
&
ただし、自分で建築して運用する場合に比べると収益性は極めて低く、信託手数料がかかるので収支がマイナスになってしまう可能性もあります。
また、土地によっては、そもそも信託銀行が土地信託を受けてくれないケースも少なくありません。
下記記事では、土地信託の仕組みとメリットとデメリットを、さらに詳しく解説しています。
売却
売却する場合には、当然資金は必要ありませんが、売りたいからといってすぐ売却できるとは限りません。
立地条件や売り出し価格によっては、買い手がつくまでに時間がかかることもあり、その間にも固定資産税や都市計画税がかかってきます。
土地活ナビには、不動産売却に関するお役立ち記事もたくさんあります。お持ちの家や土地を売りたいとお考えの方は、ぜひこちらのカテゴリーページをご確認ください。
自己使用
自分で使用する場合も、もともと住居が建っている場合はとくに初期投資は必要ありません。
ただし、毎年固定資産税や都市計画税を払う必要があります。
また、住み続ける以上、建物や土地の維持管理にランニングコストがかかります。
維持費で選ぶ土地活用
土地を所有しているかぎり、必ず払わなければならないのが固定資産税です。
市街化区域内であれば都市計画税もかかってきますが、これらの維持費から解放されるには、土地を「売却」するしかありません。
でも、「いくら維持費を払いたくなくても、先祖から受け継いだ土地をそうかんたんに手放すわけにはいかない。」という方もいるでしょう。
では、「土地を手放すことなく、できるだけ維持費をかけずに活用したい」なら、どうすればよいのでしょうか？
ポイントは「建物を建てずに活用する」ことです。
たとえば、アパマン経営は建物を建てる土地活用の代表的なものですが、どんな建物でも年数を重ねるごとに必ず老朽化します。
建物を所有している限り、毎年の維持費や管理費はもちろんのこと、7～10年に一度は大規模な改修が必要になります。
その際には、何千万円単位の巨額な修繕費がかかることもあるでしょう。
なので、維持費をかけたくないなら（自分では）建物を建てない土地活用を考えるべきです。
維持費を抑えることができる土地活用には、このようなものがあります。
- 定期借地
- 駐車場
- 太陽光発電
- 屋外型トランクルーム
それぞれについて、以下に詳しく解説します。
定期借地
長期間、土地を貸すことで地代収入を得る活用方法です。
建物を建築し運営するのは借地人なので、建築費や修繕費、管理費等の負担はありません。
また、借地人が一戸建てや賃貸住宅など居住用施設を利用した場合、固定資産税や都市計画税が大幅に軽減されます。
ただし、通常の賃貸よりも収益性は低くなり、長期間（一般定期借地権の場合は50年以上）土地の転用はできなくなります。
駐車場
賃貸住宅と比べると、収益性は低いものの維持管理費はほとんどかかりません。
ただし、減価償却費が少ないので所得税の負担割合が大きくなります。
また、固定資産税評価額は更地と同じなので、税負担の軽減が受けられません。
太陽光発電
太陽光発電は、賃貸住宅には向かないような立地条件でも、設置するだけで売電収入が入るローリスクな活用方法です。
発電した電気は20年間保証の固定価格で買い取ってもらえ、10年で初期投資が回収できます。
さらに、太陽光発電はランニングコストがほとんどかからないという特徴があります。もちろん故障の可能性はありますが、どのメーカーも基本的に10年以上の保証期間を設けていますので、その間の修理は無償となります。
定期点検に法的義務はありませんが、4年に1回以上行うことが推奨されています。費用相場は1回2万円ですので、さほど大きな負担にはならないでしょう。
なお、見落としがちですが太陽光発電の設備は償却資産とみなされますので、毎年固定資産税がかかってくる点に注意してください。
下記記事では、土地活用としての太陽光発電のメリットとデメリットを、さらに詳しく解説しています。
屋外型トランクルーム
トランクルームには建物の部屋を倉庫として貸し出す屋内型と、更地にコンテナを置く屋外型がありますが、屋外型トランクルームの場合、ほとんど維持費がかかりません。
賃貸マンションのように共有部分がありませんので、ガス設備や水回りなどのメンテナンスも不要です。必要なのは、照明をつけた場合の電気料金ぐらいでしょう。
ただ、顧客一人あたりの賃料が数千円から数万円ときわめて少額なので、コンテナ数が多くなると契約や解約、滞納処理などの管理業務が煩雑になりがちです。
あまりに時間と労力を取られる場合は、管理業務を業者に委託することも考えた方がよいでしょう。
なお、固定資産税、都市計画税、相続税は更地と同じ評価なので節税効果は期待できません。
トランクルームによる土地活用については下記記事にて詳しく解説しています。
転用性で選ぶ土地活用
「まだこの土地の活用方法を決めかねているので、いつでも他の用途に転用可能なかたちで利用したい」
「うまくいかなかったときでも、すぐ他の用途に替えられるような活用方法をとりたい」
土地活用は、やり方次第では家族の人生そのものを大きく変えてしまいます。
できるだけ慎重に考えたいですよね。
しかし、土地活用を迷っている間にも固定資産税から逃れることはできません。
であれば、とりあえず税金分ぐらいはまかなえて、いつでも用途を変更できるような転用性の高い活用方法を試してみるのもひとつの手です。
まず、転用性の高い土地活用としてまっさきに挙げられるのは「平面式駐車場」ですね。更地にコンテナを置くだけの「屋外型トランクルーム」も候補に挙げられるでしょう。
平面式駐車場
駐車場にも立体式と平面式、月極とコインパーキングとさまざまな運営形態がありますが、平面式の月極駐車場であれば初期投資もほとんど要らず、更地に戻して他の活用法に変更することも容易です。
また、借地借家法の適用外なので、利用者を立ち退かせることも難しくありません。
ただし、賃貸マンションなどと比べると収益性は低く、節税効果はあまり期待できません。
なお、立体駐車場の場合は解体しなければならないので、更地に戻すのに多額の費用がかかることもあります。
屋外型トランクルーム
トランクルームは利回りが高く市場規模が拡大していることから、近年注目されている土地活用です。
なかでも屋外型トランクルームは土地にコンテナを設置するだけなので、更地に戻すことも容易です。
駐車場と同じく借地借家法の適用外なので、利用者の退去トラブルも発生しにくいでしょう。
また、トランクルームの契約期間はおおむね10年程度なので、20～30年のローンを組むアパマン経営に比べると、駐車場ほどではないものの他用途への転用はしやすいといえます。
土地活用の前に客観的な現状把握と目的の確認を！
以上、さまざまな観点から15の土地活用を比較し、目的ごとにおすすめの活用方法を紹介してみました。
土地はどれひとつとして同じものはありません。
また、土地を所有している方の事情や目的もさまざまでしょう。
なので、”どの土地でも、誰にとっても正解となる土地活用”というものは存在しないのです。
土地の立地条件や、あなたの経済状況、土地活用の目的など、前提条件は百者百様･･･。
誰かにとって正解となる土地活用も、あなたにとって正解とは限りません。
ぜひもう一度、所有している土地とあなたの置かれた現状をよく確認した上で、できるだけ客観的な視点から、「どの土地活用を選ぶのがベストか？」を検討してみてください。
以上、土地活用15種類を徹底比較！収益性、リスク、節税効果、必要資金、維持費、転用性など、目的ごとに最適な方法をご紹介･･･でした。
土地活用の一括資料請求サイトはどれを選んだらよいのか分からない…という方は下記記事も参考に。それぞれの比較一覧表も提示していますので、違いがよく分かりますよ。
