家や土地を売る際に押さえておきたい4つの注意点

不動産売却

家や土地は一千万円単位の高額な商品でありながら、売る機会は一生に一度あるかないかです。ほとんどの方は初心者ということになるでしょう。

しかし、家や土地を売るときは事前に知っておかないと損をしてしまうことが少なくありません。そこで今回は、家や土地を売る際に押さえておくべき注意点を4つに分けて解説していきます。

家や土地に関すること

まずは、家や土地に関する注意点を解説します。とくに、「土地」に関しては建物とは違う点が少なくありません。

マンションを売却するときも土地はありますが、マンションの資産価値の大半は建物部分になります。いっぽう、土地付き一戸建ては土地部分の資産価値も大きいです。

とくに土地付き一戸建てを売却するときには、土地部分の注意点に気をつけましょう。また、マンションと違い一戸建ては木造がほとんどなので、建物部分の資産価値の目減りが早いです。その点も注意して売却しなければいけません。

 

登記内容と現況の違い

土地の価値は形状や広さ、立地条件などによって決まります。ところが、現況と謄本に記載されている登記内容が異なるケースは少なくありません。
土地を売る際には、この違いを正しておく必要があります。

 

登記面積とは?

登記面積とは、謄本に記載されている面積のことです。不動産は、その所有権を主張するためや、抵当権を設定するときには、登記という行為をします。

登記することによって、第三者に自分が所有していることや抵当権を設定したことを証明するというわけです。

抵当権とは?不動産売却の際に必要な抵当権抹消登記の方法
抵当権が設定されている不動産を売却する場合は、売主の義務としてその抵当権を必ず抹消登記しなければなりません。抵当権抹消なしに引き渡すと、売主として債務不履行となり、違約金や損害賠償の請求を受けたり、契約解除にまで発展することも考えられます。

 
謄本は法務局で誰でも取得することができます。法務局まで行くのがめんどうな場合は、不動産業者に依頼すればネットから取得してくれますが、有料になることが多いでしょう。

 

現況面積とは?

登記されている面積は、あくまで登記時に記録された面積です。たとえば40年前に売買が行なわれ、そのときに登記されたのであれば、その土地の広さは40年前に測量した結果に基づいています。

つまり、現在の測量技術より劣る状態で測量されているので、現況(≒真実)の面積とは異なる場合があるのです。

 

対処法

もし、登記内容と現況とが異なる可能性があれば測量しなおすことがほとんどです。

土地の敷地面積は、土地に打たれた境界杭によって判断します。その杭が破損している場合などは、測量しつつ改めて境界杭を埋め込むという作業も必要になります。

近々に売買した登記記録であれば、そのとき作成された実測図や地積測量図は信用に値するとして測量しなおさないこともあります。測量しなおしになる場合は、測量費用がかかるので不動産業者と相談しながら測量士の選定などを行いましょう。

 

リフォームや解体が必要か?

売却物件をリフォームするか解体するかの判断材料として、木造建築物の耐用年数や査定を理解しておきましょう。

 

耐用年数

耐用年数とは、国税庁が定めている減価償却における耐用年数で、簡単にいうと「資産価値がゼロになる年数は何年か?」を定めたものです。木造住宅の耐用年数は22年、鉄骨造は38年、鉄筋コンクリート造は47年です。

多くの一戸建ては木造ですが、大きな一戸建てになると鉄骨造もあります。ただ、鉄筋コンクリート造の一戸建てはほぼないので、鉄筋コンクリート造=マンションと思ってもらって構いません。

 

査定

木造の法定耐用年数は22年ですが、実際に家を売却するときに査定依頼しても、木造の建物部分は20年~25年ほどで査定額はゼロになることが多いでしょう。

リフォーム済の場合は別として、一戸建ての建物部分は劣化が早い不動産と認定されているのです。

 

解体・リフォームするか否か

以上のことから、木造の建物部分は20年を過ぎたら解体・リフォームしてから売ることを視野に入れるべきです。

築20年未満であれば査定額がつくことも多く、購入者もそのまま住む前提のケースがほとんどなので、解体せずに売却することを考えましょう。

しかし、築20年を超えた時点で解体・リフォームを視野にいれて売却することをおすすめします。

 

築年数が微妙な場合

たとえば、築23年で外観も内観もきれいな場合などは、解体しなくても売れるかもしれません。そのときは、解体・リフォーム費用の見積もりだけ取得しておくことをおすすめします。なぜなら、値引き時に役立つからです。

仮に解体費用の見積もりが200万円とします。そのとき、「家を解体前提で購入する」という購入希望者とは、「解体費用の半分である100万円を値引きます」のように交渉できます。

もしかしたら、家をそのままに買ってくれる可能性もあるので、築年数が微妙なときは見積もりだけ取っておきましょう。

参考【無料】リフォームの一括見積りサイト > タウンライフリフォーム
参考【無料】解体工事の一括見積サイト > 解体無料見積ガイド

 

相続した場合は相続登記が必要

次に、相続した家や土地を売却するときの注意点です。家や土地などの不動産は、相続したとしても、名義を変更する義務はありません。つまり、被相続人名義のまま放置しておくことも可能なのです。

しかし、名義を変更しておかないと売却はできないので、将来的に売却する可能性があれば速やかに相続登記をして、自分の名義に変更しておきましょう。相続登記の際に相続人が複数いる場合、相続協議を行ない財産の配分を決めます。

不動産を活用する予定がないのであれば、売却して現金で分配したほうがよいでしょう。

なぜなら、不動産価値は日々変動するので、現金にしないと将来的に不公平感が出てしまうからです。したがって、早めに相続登記して売却することが望ましいといえます。

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瑕疵担保責任がある

不動産を売却する際には、売主に瑕疵担保責任があります。
瑕疵担保責任は大きな損害賠償額につながることもあるので、あらかじめ注意点を確認しておいてください。

 

瑕疵担保責任とは?

瑕疵とは土地や建物の欠陥や不具合のことで、瑕疵担保責任とは「土地や建物などの不動産に欠陥があった場合に取る責任」のことです。
瑕疵の具体例としてはこのようなものがあります。

  • 土地に建物の基礎部分が埋まっており除去されていなかった
  • 天井に亀裂があり雨漏りがする
  • 壁部分の軽鉄が損傷している
雨漏りしている家を売却する4つの方法
雨漏りしている家を売却する方法にお悩みではありませんか?売却の際には、告知義務と瑕疵担保責任に注意しましょう。売却方法には、現況のまま修繕費用分を値引きして、修繕してから、現況有姿で何もせずに、解体して更地として売却の4通りがあります。売却方法にお悩みの方は必見です。

 
瑕疵担保責任が売主にあると認められた場合、売主は補修や撤去など瑕疵が改善するような対応をする必要があります。場合によっては、百万円単位の費用がかかるので、瑕疵担保責任は無視できません。

 

瑕疵担保責任の期間

民法上は「買主が瑕疵を知ってから1年間」は売主に瑕疵担保責任を追及できることになっています。しかし、この条件だと売主は瑕疵担保責任をずっと追及され続ける可能性があるので、売主の責任が重すぎる事態となってしまいます。

そのため、一般的には売買契約書に「2~3ヶ月」ほどの期間を定めて、瑕疵担保責任の期間を設定します。売主としてはなるべく瑕疵担保責任の期間を短くしたいところですが、買主の心情も加味して設定しましょう。

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瑕疵担保責任は、不動産売却において売主が買主に対して、その不動産に瑕疵があった場合に負わなければならない責任のことです。瑕疵担保責任免責とは、不動産売買契約時に売主・買主双方が合意して「売主は買主に対して瑕疵担保責任を負わなくてよい」とすることです 。

 

不動産業者の選び方・つきあい方

不動産業者によって成約価格は100万円単位で変わってきますので、不動産業者選びはたいへん重要です。

まずは、査定時に優良な不動産業者を見極めましょう。業者を選んでからも、きちんと売却活動をしているか確認しなければなりません。

 

媒介契約狙いの高額査定

注意すべき不動産業者は、媒介契約狙いで査定額を高額に提示してくる不動産業者です。「査定額が高額=ダメな不動産業者」ではありませんが、媒介契約の取得だけを狙ってくる不動産業者がいるのも事実です。

 

媒介契約を狙う不動産業者とは?

媒介契約とは、その不動産業者に自分の不動産の売却を正式に依頼することです。

不動産業者は、媒介契約を結んで不動産の売却に成功すれば、仲介手数料がもらえます。そのため、媒介契約を目当てに無理に高い査定額を提示することがあるのです。

しかし、査定額が高いからといって、必ずしもその金額で売れるとは限りません。
相場とかけ離れた価格で売り出した結果、売却に時間がかかり、けっきょく大幅に値下げせざるを得なかったなんてこともあるのです。

 

査定額の根拠が大切

そのようなことにならないように、査定額の高さだけで判断するのではなく、査定額の根拠を見極めましょう。根拠には3つの要素があります。

  • 直近の成約事例
  • 直近の売り出し事例
  • 直近の売却実績

直近の成約事例はREINS Market Information土地総合情報システムなどのサイトで、売り出し事例はSUUMOなどで調べておきましょう。

また、直近で同じエリアでの売却実績があれば強いです。まだ検討者を抱えている可能性がありますし、ノウハウが蓄積されているからです。そのような業者であれば、高額の査定額でも売却できるかもしれません。

いっぽう、このような査定額の根拠が曖昧な不動産業者なら、避けた方が無難でしょう。

 

両手狙いの囲い込み

次に注意すべきは、両手狙いの囲い込みです。囲い込みは売主にとってはデメリットしかないですが、いまだに囲い込みをしている業者がいるのも事実です。

 

両手とは?

両手とは、不動産業者が売主も買主も見つけてくることです。仮に、土地と家の売却をZ社に依頼したとします。その場合、Z社が買主も見つけてくれば、Z社は両手仲介になり、売主と買主の両方から仲介手数料をもらうことができるのです。

 

囲い込みとは?

囲い込みとは、不動産業者が両手を狙って他社からの紹介を断る行為です。

他社から紹介された人が契約に至れば、買主からは仲介手数料をもらえず片手仲介になってしまいます。それを避けるために囲い込みをして、両手仲介に持ち込もうということです。

 

囲い込みの防止策

囲い込みを完全に防ぐことは難しいですが、最善の策としては、優良で信頼できる不動産業者に仲介を依頼することでしょう。

また、媒介契約後も囲い込みをしていないか、レインズをこまめにチェックしてください。

レインズのステータスには「公開中」「書面による購入申し込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3種類があり、売主はそのステータスをチェックできます。

まだ申し込みがないのに「公開中」以外のステータスになっていれば、囲い込みをしている可能性が高いのですぐに指摘しましょう。

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買取のメリットとデメリット

不動産業者には仲介を依頼するのが一般的ですが、不動産業者に買い取ってもらうという方法もあります。しかし、買取を選ぶならメリットとデメリットを理解しておきましょう。

 

買取のメリット

買取にはこのようなメリットがあります。

  • 早く売却して現金化できる
  • 周囲に知られない
  • 瑕疵担保責任がない

不動産業者は訪問査定してすぐに買取金額を提示するので、その金額で売却するかどうかの判断を売主がするだけです。また、ローンを組むとしても一般個人よりは融資実行は早いので、現金化(引渡し)するのも早くなります。

何度も検討者が見学することがないので周囲に売却を知られませんし、買主が宅建業者の場合には、売主は瑕疵担保責任を負わない点もメリットでしょう。

 

買取のデメリット

買取のデメリットは、売却価格が相場の7割程度まで下がることです。なぜ、ここまで下がるかというと、不動産業者は買い取った後に再販するので、相場以下で買い取らないと利益が出ないからです。

したがって、買取を選択するのは最終手段にしておきましょう。

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売却に伴う費用・税金

家や土地を売る際に押さえておくべき3つ目の注意点は、売却に伴う費用や税金です。

 

仲介手数料

不動産業者に支払う仲介手数料は、このように売却価格(税抜き)によって異なります。

不動産売却額仲介手数料実際に支払う仲介手数料の上限
200万円以下5%が上限10万円
200万円超400万円以下4%+2万円が上限400万円の場合、16万円+2万円=18万円
400万円超3%+6万円が上限1000万円の場合、30万円+6万円=36万円

 

仲介手数料の計算例

前項で計算した金額に消費税が加算されます。たとえば、物件価格が2,450万円で成約されれば、「(2,450万円×3%+6万円)×消費税1.08」という計算になり858,600円が仲介手数料となります。

ただ、この858,600円はあくまで不動産業者が、売主・買主に請求できる仲介手数料の上限です。仲介手数料は媒介契約の締結時に決めますが、この金額以下であればいくらであっても問題ありません。

 

無理な値引きは禁物

このように、仲介手数料は上限以下でよいので、仲介手数料の値引きをしようとする売主もいます。しかし、無理な値引きをすると、不動産業者は広告費や人件費を絞ることになるので基本的にはおすすめしません。

どうしても上限いっぱいの仲介手数料を支払いたくなければ、仲介手数料の安さを売りにしている不動産業者に依頼するべきです。

不動産(マンション・家)売却時の仲介手数料を値引きする4つの方法と交渉リスク
マンションや家、土地などの不動産売却時には業者に仲介手数料を支払うことになります。仲介手数料は100万円を超えることもあるので、高いと感じるでしょう。仲介手数料を値引きする方法もありますが、値引き交渉にはリスクがあることも理解しておく必要があります。

 

登記関係費用

登記関係費用とは、抵当権を抹消するときにかかる費用です。抵当権についての詳細は後述しますが、抵当権は登記設定されており、不動産を売却する際には抵当権の抹消登記が必要になります。

その登記関係費用は以下の通りです。

  • 登録免許税:1物件につき1,000円
  • 司法書士報酬料:5~10万円ほど

登記(この場合は抹消登記)には、登録免許税という税金がかかってきます。また、登記は基本的には司法書士に依頼するので、その司法書士に支払う報酬料もかかります。

 

税金

登録免許税以外には、不動産売買時にこのような税金が関わってきます。

  • 固定資産税
  • 譲渡所得税

固定資産税は、買主からもらうお金です。

仮に、2018年6/30に引き渡したとしても、売主は2018年の1年分の固定資産税を請求されます。しかし、2018年7月からの半年間は買主が固定資産税を支払うべきなので、その半年分を引き渡し時に清算金として受け取るというわけです。

譲渡所得税とは、不動産を売却したときに利益が出ていれば、その利益に対してかかる税金になります。

ただし、仮に利益が出ても、売却した不動産が「自己居住用」などの条件をクリアしていれば、譲渡所得税はかかりません。条件に該当するかは、国税庁のホームページ※を確認しましょう。

参考 国税庁のホームページ No.3302 マイホームを売ったときの特例

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不動産を売却する時は、さまざまな税金が課税されます。納税はもちろん国民の義務ですが、無駄に支払う必要はありません。売却に課税される税金の種類と税額の計算方法と共に節税対策を理解しておくべきです。納め過ぎた税金を取り戻すのは難しいのですから。

 

売買契約に関すること

家や土地を売る際に押さえておくべき4つ目の注意点は、売買契約に関することです。売買契約時に、売主の立場として注意すべきことがあります。

 

ローンは完済して抵当権を外さなければ売れない

住宅ローンが残っている場合には完済しなければいけません。なぜなら、住宅ローンが残っているということは抵当権が設定されているということだからです。

抵当権が残っているということは、金融機関がその不動産に担保設定している状態であるということになります。

抵当権とは、住宅ローンの滞納時などに、金融機関がその不動産を強制的に売却できる権利のことです。抵当権が残ったままの物件は売却できないので、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません

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手付金の扱い

売買時には手付金の扱いも理解しておかなければいけません。なぜなら、手付金は売主にとっても買主にとっても、自己都合で解約したときの違約金になるからです。

手付金とは、売買代金の一部を売主が買主から預かるお金です。上限は売買代金の20%までですが、たいていは5%~10ほどになります。

たとえば200万円を手付金として預かった場合、買主が自己都合で契約キャンセルすれば、その200万円は没収となります。

一方、売主の自己都合キャンセルの場合は、手付金を返還した上で、同額を違約金として支払います。

とはいえ、売主側から契約キャンセルすることはほとんどありませんので、売主としてはなるべく多い金額を買主からもらっておき、契約キャンセルのリスクを減らしたいところです。

そのため、手付金は5%程度を下限ラインにして、不動産会社に交渉してもらうと良いでしょう。

 

買い主がローン審査に落ちた場合

買主が住宅ローンを組んで不動産を購入する場合、以下のような流れになります。

  1. ローンの仮審査
  2. 仮審査に承認
  3. 売買契約締結
  4. ローンの本審査
  5. 本審査に承認
  6. ローンの本契約
  7. 物件の引渡し(=ローンの実行)

売買契約には「ローン特約」という条項があります。これは、買主が自己都合でなくローン審査が否決になったときに、前項の手付金を没収されずに白紙解約になる特約です。

 

ローン特約の注意

基本的に、売買契約の前にローンの仮審査を行ないます。

そのため、ローン特約は本審査の否決時に適用されるのが一般的ですが、仮審査に通過していれば本審査はたいてい通過します。しかし、不動産業者によっては、仮審査をしないで売買契約を勧めてくる場合があります。

しかし、仮に売買契約後に仮審査に落ちてしまえば、ローン特約が適用され契約は白紙解除になります。その間は売却活動はストップしているので、売却期間が長引いてしまうのです。

そうならないように、どんなにプロフィールが良くても、仮審査に承認した後に売買契約を締結させましょう。

 

買主の自己都合

ローン特約が適用されるのは、あくまで買主に責任がない状態での審査否決です。そのため、以下のような理由で否決になれば、ローン特約は適用されずに手付金没収のキャンセルになります。

  • 勝手に転職した
  • ほかの借り入れを行った

物件を引き渡した後なら問題ありませんが、ローン審査~引き渡しまでの期間で上記のようなことがあると、基本的に審査は否決になり、再審査となります。

ただ、たとえば「転職することは事前に話したので、手付金没収のキャンセルはおかしい」のように、買主とトラブルになることも考えられます。

そのため、申込書に上記のようなことをしないよう注意喚起しておくといった対応をしておくとよいでしょう。

 

家や土地を売る際の注意点を事前に押さえてスムーズな売却を!

このように、家や土地を売る際の注意点には大きく分けて4種類あります。

事前に注意点を理解してリスクヘッジすることで、余計なトラブルや売主に不利益なことが起こりにくくなります。家や土地を売却するときは、必ず以上の点を振り返ってから売却活動をしましょう。

以上、家や土地を売る際に押さえておきたい4つの注意点…でした。


 

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