不動産(家やマンション)買い替えの流れと費用は?失敗しないための5つのポイント

マイホームの買い替えは「今のマイホームの売却」と「新しいマイホームの購入」を同時に進めていかなければならなく、車の買い替えのように気軽に考えることはできません。

不動産(家やマンション)は高額なので、失敗が許されないというのも大きなプレッシャーですよね。

そこで今回は、マイホームの買い替えを成功させるために、

  • 買い替えの一連の流れとは?
  • 買い替えにはどのような方法があるのか?
  • 買い替えのタイミングによるメリット・デメリットとは?
  • 買い替えにはどのような費用や税金がかかるのか?
  • 買い替えの時に利用できる特例は?
  • 買い替えに失敗しないためのポイントとは?

など、買い替えを検討している人の疑問や不安が解消できるよう徹底解説します。不動産(家やマンション)のスムーズで安全な買い替えを実現したい人は必見ですよ。

買い替えのおおまかな流れ

マイホームの買い替えには「売却先行」と「購入先行」の2種類があります。
まずは、それぞれの流れについてフロー図を交えながら確認します。

売却先行方式

先に今のマイホームを売却する「売却先行」のおもな目的は、売却を確定させることによって買い替えの資金計画を安定させることです。そのため、原則、売却の売買契約を確定させてから、購入の売買契約を締結します。

買い替えるマイホームの住宅ローンを利用するためには、今のマイホームの住宅ローンを返済する必要があるため、住宅ローンが残っている人の多くは、売却先行方式を選択することとなります。


<売却先行のフロー図>
 

購入先行方式

購入先行方式は、新居探しを優先して買い替え物件を決定した後に、今のマイホームの売却を開始します。

今のマイホームが間違いなく売却できると予想されたり、資金計画に余裕があったりする場合には購入先行方式を選択してもよいでしょう。


<購入先行のフロー図>

いずれの方式もメリット・デメリットがありますが、それについては次章でまとめて解説します。

買い替えのタイミング

買い替えのタイミングとしては、売却先行方式・購入先行方式いずれにおいても、売却と購入のタイミング(ゴール)が合うことが理想です。

しかし、実際はタイミングを合わせることは非常に難しいのが現実であり、それによってメリット・デメリットが生じます。ここでは、売却先行・購入先行の場合のそれぞれのメリット・デメリットについて解説します。

売却先行のメリットとデメリット

まずは、売却先行のメリットについて説明します。

何といっても最大のメリットは、先に売却の売買契約を締結するため、売却金額が決定することにより購入資金に充てられる金額も確定し、購入資金計画が立てやすくなることです。


<購入資金のイメージ>

また、新しく購入する物件の売買契約を締結していないので制限がなく、じっくりと構えて納得できる売却が行えます。そのため、売り急ぐ必要がないので買い手との交渉も有利に進めることができます。

反対にデメリットは何でしょうか?

よくあるケースでは、先に売却に成功したが決済・引渡しまでに新居が決まっていない、あるいは購入物件の決済・引渡し前のため、仮住まいを探さなければならなく、その分の費用や手間が発生することが挙げられます。

購入先行のメリットとデメリット

次に、購入先行のメリットについて説明します。

購入先行の場合は、じっくりと新居探しができるため、希望条件に合った納得できる物件を探すことができます。万一、ぴったりの物件が見つからなければ買い替えそのものを中止することもできます。

また、先に新しい家を購入すれば住む家の心配がなく、仮住まいなどの費用が発生しませんし、引越しも一度で済みます

反対にデメリットとしては、売却が長期化した場合に住宅ローンの二重払いの可能性があることや買い替えローンを利用する可能性があることです。

また、売却が長期化すれば、相場変動などにより売却価格が下がるリスクや値下げしなければ売れ残るリスクがあります。

これらのデメリットは時間的な制限となるため、結果的に売り急ぐことになり、高値での売却が狙えないことにつながります。

おすすめは売却先行

売却先行・購入先行のそれぞれのメリット・デメリットを確認してきました。
そのうえで、どちらの方式がベターなのかというと、売却先行をお勧めします

仮住まいなどの費用や手間が発生するリスクはありますが、まずは売却が成功すれば購入資金計画が確定するため、より具体的な新居探しができます。
なにより精神的に非常に楽です。

また、売却先行の場合は「いつまでに売らなくてはならない」といった時間的な制限がないため、じっくりと腰を落ち着けた売却活動を行うことができ、売出し価格を相場より高値にしてチャレンジできます

査定価格より高値での売却に成功すれば、よりグレードの高い物件や立地条件の良い物件を購入できるチャンスが生まれるかもしれません。

住宅は「買う」より「売る」方が難しいものです。

買う場合は、自分の資金計画によって買える価格が決まるので、それが判断基準となりますが、売る場合は自分で購入した価格があるため、「売りたい価格」と「売れる価格」の差が大き過ぎれば売れないことがあります。

そのため、まずは自宅の売却を確定させてから新居を探したほうがよいでしょう

買い替えにかかる費用と税金

次に、買い替えにかかる費用や税金について見ていきましょう。

売却時にかかる費用と税金

まずは売却時にかかる費用と税金から説明します。

抵当権抹消登記費用

住宅ローンを利用して売却した家を取得した場合は、その家を担保に金融機関の抵当権が設定されていますので、引渡し時には抵当権を抹消登記しなければなりません。

その際には、登録免許税と司法書士報酬が発生します
登録免許税は、不動産1個当たり1,000円となります。
たとえば、土地1筆・建物1棟の場合は合計2,000円となります。

また、抵当権抹消登記にかかる司法書士報酬は、一般的に1万円~1万5,000円程度です。

印紙税

印紙税は売買契約書に貼付することで納めます。

印紙税の金額は下記の表の通りであり、2018年4月1日から2020年3月31日までに作成される契約書に記載された契約金額が、10万円を超えるものについては軽減措置が適用されます。

契約金額本則税率による税額軽減後の印紙税額
1万円未満のもの非課税非課税
1万円以上10万円以下のもの200円200円
10万円を超え50万円以下のもの400円200円
50万円を超え100万円以下のもの1,000円500円
100万円を超え500万円以下のもの2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの1万円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの2万円1万円
5,000万円を超え1億円以下のもの6万円3万円
1億円を超え5億円以下のもの10万円6万円
5億円を超え10億円以下のもの20万円16万円
10億円を超え50億円以下のもの40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

住宅ローン繰上げ返済手数料

売却代金によって住宅ローンの残債分を一括繰上げ返済するため、金融機関に手数料を支払う必要があります。金額は金融機関によってもローン残高などにもよるため、一概には言えませんが、2万円程度が目安でしょう。

仲介手数料

売却を依頼した不動産業者に支払います。
通常は、売買契約時に半金、決済・引渡し時に半金となります。

仲介手数料の速算式は、売却代金×3%+6万円(税別)です。
たとえば、自宅を3,000万円で売却した場合、3,000万円×3%+6万円=96万円(税別)となります。

ちなみに、この速算式で求められる仲介手数料の金額は上限額です。
宅建業法では上限額のみを規定しており、この金額以下であれば問題ありませんので、仲介手数料を下げてもらえるか交渉してみてもよいでしょう。

また、不動産業者が直接買い取る場合は、仲介手数料はかかりません。

購入時にかかる費用と税金

次に購入時にかかる費用と税金を見ていきましょう。
売却時より多くの費用が発生しますので注意してください。

所有権移転登記などの登記費用

新しくマイホームを購入した時は、所有権移転登記の他に住宅ローンを利用すれば抵当権設定登記などが必要となります。

所有権移転登記は、売買によって土地や建物の所有権が移転したときに行う登記のことであり、所有者の名義を売主から買主へ変更します。

抵当権設定登記とは、住宅ローンなどを利用した時にマイホームを担保として抵当権を設定する登記のことをいいます。

抵当権を設定すれば、万一マイホームの所有者が住宅ローンを支払えなくなった時に、債権者はマイホームを競売にかけて債権を回収できます。

これらの登記には、登録免許税がかかります。
税額は以下の表の通り。

   課税標準税率軽減税率
新築中古
所有権
移転登記
売買土地固定資産税評価額平成31年3月31日まで
1000分の15
平成31年4月1日以降
1000分の20
建物1000分の201000分31000分3
抵当権設定登記債権金額1000分の41000分の11000分の1

また、司法書士報酬はいずれも4~5万円程度が一般的です。
そのため、所有権移転登記および抵当権設定登記を両方依頼した場合の司法書士報酬は、8~10万円程度となります。

印紙税

印紙税は売買契約書に貼付して納めます 。印紙税額はさきほど記載のとおりです。

火災保険料

新しくマイホームを購入した場合は、火災保険への加入が義務付けられます
保険料は、マイホームの構造(木造や鉄筋コンクリート造など)などにより変わります。

住宅ローン保証料

住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、住宅ローン保証料を支払います。

住宅ローン保証料とは、万一所有者が住宅ローンの返済ができなくなった場合に、保証会社が所有者に代わって一括で住宅ローンの肩代わりするための費用です。
いわば、銀行などの金融機関の保険といえます。

一括で支払う方法と、借入金利に上乗せして毎月支払っていく方法があります。

固都税や管理費・修繕積立金(マンションの場合)などの清算金

固定資産税・都市計画税は1月1日時点の所有者が納税義務者となっているため、売主がその年の分を支払う必要があります。そのため、決済・引渡し日を境として日割り計算して、買主負担分を売主へ支払う必要があります。

マイホームがマンションの場合は、管理費・修繕積立金も日割り計算して清算しなければなりません。

仲介手数料

購入する際に対応してくれた不動産業者に支払います。
通常は、売買契約時に半金、決済・引渡し時に半金となります。

また、不動産業者から直接購入した場合は、仲介手数料はかかりません。

買い替えの際に利用できる特例

続いて、買い替えの際に利用できる特例について説明します。
よく確認して賢く節税をしましょう。

3,000万円特別控除の特例

マイホームを売却した場合、所有期間に関係なく譲渡益(譲渡所得)から3,000万円を控除することができます。
つまり、譲渡所得が3,000万円までであれば、税金がゼロとなります。

ただし、この特例を受けるためには、

  • マイホームなどの居住用不動産であること
  • その不動産に住んでいない場合は、住まなくなった日から3年を経過した年の12月31日までに売却すること
  • 売り手や買い手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
  • 確定申告を行うこと

などがありますが、詳細については国税庁のホームページや管轄する税務署などで、よく確認しましょう。

なお、買い替えの場合は住宅ローン控除との併用ができませんので、どちらを適用した方が有利なのか注意が必要です。

譲渡所得が少ない場合は、あえて3,000万円特別控除の特例を適用せずに、住宅ローン控除を選択した方が有利な場合があります。

10年超所有軽減税率の特例

マイホームを売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えている場合、税率が軽減されます。なお、その不動産に住んでいない場合は、住まなくなった日から3年を経過した年の12月31日までに売却しなければなりません。

また、この特例は3,000万円特別控除の特例と併用することができ、軽減税率は14.21%となるため、通常の長期譲渡所得の税率より6.105%分軽減されることになります。

この特例の適用を受けるためには、確定申告が必要です。

特定居住用財産の買換え特例

マイホームを売却して新たに買い替えた場合の特例です。
売却したマイホームについて譲渡所得が発生した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べることができる、という制度です。

つまり、譲渡所得に対しての課税が買い替えの時には行われず、将来その買い替えたマイホームを売却した時の譲渡所得に、繰り延べた譲渡所得が加算されて課税されるということになります。

この特例を受けるためには、

  • マイホームなどの居住用不動産であること
  • その不動産に住んでいない場合は、住まなくなった日から3年を経過した年の12月31日までに売却すること
  • 売却した不動産の売却価格が1億円以下であること
  • 売却した年の1月1日時点で、不動産(土地・建物)の所有期間がいずれも10年を超え、かつ売却した人の居住期間が10年以上であること
  • 買い替える建物の床面積が50平方メートル以上、土地の面積が500平方メートル以下であること
  • 売り手や買い手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
  • 確定申告を行うこと

などの要件を満たす必要がありますが、詳細については国税庁のホームページや管轄する税務署などで、よく確認しましょう。

また、この特例は3,000万円特別控除の特例と併用することはできません

この特例と3,000万円特別控除の特例と、どちらを適用したほうが節税になるのかは、一概には判断が難しいので、悩んだ場合は税理士などの専門家に相談するとよいでしょう。

買い替えを失敗しないためのポイント

最後に、買い替えに失敗したくない人のために、5つのポイントについて解説します。じっくり確認してください。

ローン残債をできるだけ減らす

住宅ローンが残っているマイホームを買い替える場合は、まず住宅ローンの完済のめどを立てなければなりません。なぜなら、基本的に今の住宅ローンを完済しないと新しい住宅ローンを借りることができないためです。

そのうえ、今の住宅ローンの残債をできるだけ減らしておけば、売却した場合に手元に残る現金が多くなり、購入資金計画が立てやすくなります。

マイホームの買い替えという目標ができたら、繰上げ返済などをしながらできるだけ今の住宅ローンを減らしておくことが大切です。

買取保証やつなぎ融資の有効利用

マイホームの買い替えの場合に、買取保証やつなぎ融資といったシステムを有効利用しましょう。買取保証とは、一定期間仲介で売却活動をしますが、ある時点で売却できていなければ不動産業者が現金一括で買い取るというシステムです。

売却開始時は仲介により強気な価格で売却活動し、購入物件の進捗とあわせながら時期を見て買取で現金化することができるため、仲介と買取の両方の良い点を合わせたシステムといえます。

また、つなぎ融資とは、買い替えたマイホームの購入代金支払いが、売却しているマイホームの残金受領より先になってしまう場合に、購入代金を立て替えてくれるシステムです。

こうしたシステムを有効利用できれば、購入先行で買い替えを進めることも可能となります。

買い替え特約でリスクヘッジする

購入先行で進める場合、購入物件の売買契約において「買い替え特約」を付けることがあります。

「買い替え特約」とは、「売買契約は締結するが、一定期間内に現在のマイホームが売却できなかった場合、この売買契約を白紙解約として手付金などを全額返還する」という内容の特約です。

買主としては、気に入った物件を押さえることができ、万一今のマイホームが売却できずに購入資金が不十分な場合には契約を白紙撤回することができ、手付金も返ってくるというリスクヘッジができるので、非常に安心できる特約です。

ただし、売主にとっては何のメリットもない(というかデメリットしかない)ため、承諾を得るのは容易ではありません。

税金の特例にこだわり過ぎない

マイホームの買い替えは、税金の特例の適用を受けるために行うものではありません。

たしかに、マイホームの買い替えには前述の通り適用できる特例が多くあり、特例の併用なども利用して節税効果を出すことができますが、特例の適用にこだわりすぎると目的を誤ります。

マイホームを買い替えることは、利益を出すためや節税をするためではなく、人生を豊かにするために行うものでしょう。

マイホームを買い替える目的や動機を明確にし、リスクも考慮したうえで何を優先して進めていくのかを決めなければマイホームの買い替えは失敗してしまいます。

できるだけ高く売る

マイホーム買い替えの際の、一番のリスクヘッジは今のマイホームをできるだけ高く売ることです。高く売却できれば、購入資金として手元に残る現金も増え、購入物件の選定の幅も広がります。

今のマイホームをできるだけ高く売って、なるべく減らしておいた住宅ローン残債を支払った残りを購入物件の頭金やできれば購入代金のほとんどに充てられることが、マイホーム買い替えのコツです。

では、今のマイホームをできるだけ高く売るためにはどうしたらよいのでしょうか?

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以上、不動産(家やマンション)買い替えの流れと費用は?失敗しないための5つのポイント…でした。

 

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