不動産(実家、土地、マンション、一戸建て等)を相続してから売却・分割するまでの一連の流れを徹底解説!

地方の実家を相続するケースはよくありますが、その利用や処分にお悩みではありませんか?

自分自身で家を持っていれば住むこともできませんし、実家が遠方であれば維持管理にも困るでしょう。賃貸で活用しようと考えても、賃貸需要の有無やリフォームの計画など検討すべきことがたくさんあります。

不動産を相続する時、多くの人が直面するのがこのような悩みや疑問です。

  • 誰にどうやって相続させたらよいのか?
  • どんな手続きや書類が必要なのか?
  • どうやって売却すればよいのか?
  • 売却しない場合はどんなデメリットがあるのか?
  • 相続にはどんな税金がかかるのか?
  • 申告はどうしたらよいのか?

今回はそのような疑問を解消するために、相続財産として不動産を相続した場合の分け方から売却、発生する税金、申告や納付までの流れについて、まとめて説明します。

相続した不動産を売却しない場合のデメリット

相続した実家に住むこともなく賃貸での活用もしない場合、どのようなデメリットやコストが生じるのか、確認していきましょう。

固定資産税や維持費がかかる

相続した実家の土地や建物には固定資産税・都市計画税が課税されます。

【固定資産税・都市計画税の計算式】
固定資産税=固定資産税評価額×1.4%
都市計画税=固定資産税評価額×0.3%(上限)

当然のことですが、保有し続けている限り毎年課税されます。

建物が建っていれば、住宅用地の特例により固定資産税や都市計画税は軽減措置が受けられますが、2015年に施行された空家対策特別措置法により、「特定空き家」に指定されると軽減措置が適用されないので注意が必要です。

平成27年5月から「空家等対策の推進に関する特別措置法」(略して空家等対策特別措置法といいます)が全面施行され、全国の空き家問題解決への取組...

維持管理の手間がかかる

建物の劣化を防ぐためには、室内の通気・換気や庭のごみ処理、建物点検などの適切な維持管理が必要です。
NPO法人などで対応してくれるケースもありますが、費用が発生します。

また、賃貸で活用する場合には入居者募集やリフォーム、日常クレーム対応などを行う必要があります。

賃貸管理を地元の不動産管理業者に委託することもできますが、地方の古家にはなかなか賃貸需要がありません。

新築アパートなどを建築する場合は高額なコストがかかるため、健全な賃貸経営が可能かどうかを精査しましょう。

資産価値の下落

適切な維持管理を行わずに放置していると、築年数の経過とともに建物の劣化が進み、資産価値の下落につながります

放置すると、害虫・害獣の発生や悪臭の発生による近隣トラブル、建物の倒壊や放火による火災など、深刻なケースに発展する可能性もありますので注意しましょう。

不動産を相続する流れ

ご両親や配偶者など近しい方を亡くし、気が動転したり落ち込んだりしている状況でも、相続にはやるべきことや決めるべきことが非常に多くあるため、相続人全員が協力してスムーズに進めていく必要があります。

ここでは不動産を相続する場合に、どういった流れでどう対応していけばよいのか、時系列で確認していきましょう。

相続の発生

相続は人の死亡によって開始し、相続開始の場所は被相続人(亡くなった人)の住所において開始する、と民法に定められています。(民法第882条および883条)

相続が開始されると、被相続人の財産上の一切の権利(積極財産)および義務(消極財産)が相続人に引き継がれます。

遺言の効力や遺言書の種類

遺言とは民法上に定められた法律行為であり、被相続人の意思、すなわち誰にどのように財産を分配するかといった財産分割方法を明確に示しています。

相続人同士の無用な争いを避けるために非常に重要ですので、遺言書の有無について必ず確認しましょう

普通方式の遺言の場合、自筆証書遺言・公正証書遺言・秘密証書遺言と3種類の方式(遺言書)があります。

自筆証書遺言

自筆証書遺言とは、遺言者が全文、日付および氏名を自書し、これに押印することにより作成します。ワープロ、パソコンなどによるタイピングや代書は法的効力がありません。

公正証書遺言

公正証書遺言とは、遺言者が口述した遺言内容を公証人が筆記するなどして公正証書を作成する方式です。遺言者、公証人の他に2人以上の証人の立会いが必要となり、いずれもが公正証書に署名・押印します。

秘密証書遺言

秘密遺言証書とは、遺言者が証書に署名・押印・封印したうえで、公証人と証人2人以上に封書を提出し、自己の遺言書である旨を申述します。

公証人が日付および遺言者の氏名、住所などを記載した後、遺言者および証人とともに署名・押印することにより作成します。


いずれの遺言書でも家庭裁判所での検認が必要です。
また、封印のある遺言書は家庭裁判所で開封しなければならないことになっています。ご注意ください。

相続財産とはどのようなものか

相続財産とは、相続人に引き継がれる被相続人の財産上の一切の権利(積極財産)および義務(消極財産)のことを言います。

具体的にはこのような財産をいいます。

【積極財産】
現金、預貯金、有価証券、不動産(土地・建物)、貴金属、絵画などのプラスの財産
【消極財産】
借金などの債務、ローン債務、未払いの医療費などのマイナスの財産


相続財産とは経済的価値のあるもののことを言い、預貯金や不動産などのプラスの財産のみならず借金などのマイナスの財産を含めて相続財産となります

相続人は積極財産だけを相続することはできず、消極財産を含めて相続することになりますので注意が必要です。

相続を開始するために、まずは相続財産がどこにどれくらいあるかを把握し、財産目録を作成・確認するなどして確定し、すべての相続人で情報共有しましょう。

仏壇、墓石、墓地などの祭祀財産は相続財産に含まれず、相続税の課税対象ではありません。

生命保険金や死亡退職金は本来の相続財産ではありませんが、みなし相続財産として相続税の課税対象となりますので注意しましょう。

相続人全員で遺産分割協議を行う

遺言がある場合は、その遺言内容に従って相続財産を分割すればよいですが、遺言がなく相続人が複数いる(共同相続人)場合は、どのように分割したらよいのでしょうか?

相続人の確定

相続人とは、民法によって定められた一定範囲内の親族のことであり、法定相続人は配偶者・子・父母・兄弟姉妹となり、その順位が決まっています。

配偶者は常に相続人となり、子・父母・兄弟姉妹については、第1順位は子、第2順位は父母などの直系尊属、第3順位は兄弟姉妹と順位が決まっています。上の順位の人がいない時にはじめて次の順位の人に相続分が分割されることになります。

すなわち、被相続人に子がいれば子が法定相続人となり、父母や兄弟姉妹に相続分が分割されることはありませんし、子がいなくて父母が法定相続人となった時は兄弟姉妹に相続分が分割されることはありません。

法定相続分について

法定相続分とは、民法が定める相続分のことで、遺言による指定相続分がない場合は法定相続分が適用されます。ただし、共同相続人全員の合意が得られれば、法定相続分と異なる割合で相続財産を分割することもできます。

法定相続分は以下の表の通り定められていますので、ご確認ください。

相続人配偶者あり配偶者なし
配偶者法定相続人法定相続人
配偶者のみすべて
第1順位2分の12分の1すべて
第2順位3分の2直系尊属3分の1直系尊属すべて
第3順位4分の3兄弟姉妹4分の1兄弟姉妹すべて
※子・直系尊属・兄弟姉妹が複数いる場合は、相続分を複数で分割

遺留分について

遺留分とは、一定範囲の法定相続人に認められる最低限の遺産取得分のことで、遺言がある場合でも遺留分を侵害することはできません

遺留分権利者は、配偶者・子・直系尊属であり、兄弟姉妹には遺留分は認められていません。(民法第1028条)

遺留分の割合は、直系尊属のみが法定相続人になる場合は3分の1、それ以外の場合は2分の1と定められており、これを総体的遺留分といいます。

また、各人が分割される遺留分(個別的遺留分)は、「総体的遺留分×法定相続分」によって算定されます。(民法第1029条)

遺産分割協議について

共同相続人は、遺言による遺産分割方法の指定がない場合、いつでも協議で遺産を分割できると定められています。(民法第907条)
これを遺産分割協議といいます。

遺産分割協議は、共同相続人全員の合意が必要であり、その効力は相続開始の時に遡って生じます。

遺産分割協議書とは?

遺産分割協議がととのい、各共同相続人が取得すべき財産が確定した場合、その証拠として協議の内容を残した書面が遺産分割協議書です。

「言った・言わない」や「自分は同意していない」といったトラブルを防ぐためにも、早めに合意を形成し、遺産分割協議書を作成しましょう。遺産分割協議書は、不動産の名義変更に際して法務局に提出するためにも必要です。

遺産分割協議書作成のポイント

遺産分割協議を作成するときのポイントと作成例をまとめておきますので、ご確認ください。

  • 遺産分割協議書の書式には特別な決まりはなく、ワープロやパソコンで作成しても問題ありません。ただし、後のトラブルを防止するために、相続人の住所・氏名は手書きにしましょう。
  • 被相続人を特定するために、被相続人の氏名、死亡年月日、最後の住所、本籍地を記載します。
  • 不動産の内容は、登記事項証明書(登記簿謄本)の記載内容をそのまま正確に記載しましょう。記載ミスがあると、法務局での名義変更手続きができない場合があります。
  • 預貯金や有価証券などがある場合は、その財産が特定できるように銀行名、支店名、口座番号、残高、銘柄、証券番号、株数などをできるだけ正確に記載しましょう。
  • 債務がある場合は、借入額、未払い額、債権者名などを記載しましょう。
  • その他の相続財産がある場合は、その内容を具体的に記載しましょう。
  • 後日新たな遺産が判明した場合に備えて、「本協議書に記載なき遺産及び後日判明した遺産は、相続人全員がその財産について再度協議を行うこととする。」などの文言を入れておきましょう。
  • 相続人全員の署名・押印(実印)・印鑑証明書が必要です。


遺産分割協議書(サンプル)

  
被相続人  山田一郎(平成●年●月●日 死亡)
最後の住所 東京都●●区●●1丁目2番3号
本籍地   東京都●●区●●1丁目1番地

平成●年●月●日、被相続人・山田一郎の死亡により開始した相続の共同相続人である、山田太郎、山田花子、山田次郎の3名は、その相続財産について下記の通り分割、取得することに合意した。

1.相続人 山田太郎は、次の不動産を取得する

土地
 所 在  東京都●●区●●1丁目
 地 番  2番3
 地 目  宅地
 地 積  300.30平方メートル

建物
 所 在    東京都●●区●●1丁目1番地2
 家屋番号   1番2
 種 類    居宅
 構 造    木造ストレート葺2階建
 床面積    1階 80.50平方メートル  2階 50.61平方メートル

2.相続人 山田花子は次の財産を取得する

 ■■銀行▲▲支店の被相続人名義の預金
 普通預金 口座番号1234567 のすべて

3.相続人 山田次郎は被相続人名義の次の負債を継承する

 金銭消費賃貸借契約
 金1,000,000円
 債権者  ○○銀行××支店

4.本協議書に記載なき遺産及び後日判明した遺産は、相続人全員がその財産について再度協議を行うこととする。

上記協議の成立を証するため、署名押印したこの協議書を3通作成し、各自1通保有する。

平成●●年●●月●●日

住 所    東京都●●区●●1丁目2番3号
相続人    山田 太郎  (実印)
生年月日   昭和●●年●●月●●日

住 所    東京都●●区●●4丁目5番6号
相続人    山田 花子  (実印)
生年月日   昭和●●年●●月●●日

住 所    東京都●●区●●7丁目8番9号
相続人    山田 次郎  (実印)
生年月日   平成●●年●●月●●日

相続登記の申請請場所・方法・費用など

遺言書がある場合または遺産分割協議書が作成できた場合、不動産に関して相続登記を行い、名義変更をします。

相続登記はいつまでにやらなくはならないといった期限が定められていませんが、放置しておくと売却ができないなどのデメリットが発生しますので、早めに対応しましょう。

相続登記のための必要書類は以下の通りです。

  • 被相続人の戸籍謄本
  • 被相続人の住民票の除票
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 相続する人の住民票
  • 遺産分割協議書(遺言の場合は遺言書)
  • 固定資産評価証明書(相続する不動産のもの)
  • 所有権移転登記申請書

これらの書類を揃えて、不動産を管轄する法務局にて登記申請します。
ちなみに、相続する不動産の登記済証(権利証)や登記識別情報は相続登記には必要ありません。

相続登記の手続きは相続人自身でもできますが、不備があった場合、法務局へ何度も出かけるリスクもあるため、司法書士に依頼するケースがほとんどです。

登録免許税や戸籍謄本などの必要書類発行代を除けば、6~7万円程度が報酬相場になっていますが、不動産の内容などによっても変動するため、司法書士に相談しましょう。

不動産相続時に発生する税金

相続時に課税される相続税は、2015年より大きく改正されました。
2015年1月1日以降に取得する相続財産に係る相続税から適用されていますが、その内容を相続税の仕組みと併せて確認しましょう。

相続税の基礎控除や算定方法

相続税の算定方法は、相続財産である土地・建物や預金等の積極財産から借入金や未払金等の消極財産を引いて正味の遺産額を算定します。

そして、正味の遺産額から基礎控除額を差し引いた価格を課税遺産総額といい、共同相続人の分割割合に規定の税率で計算したものが各人の相続税額となります。

【改正前】 5,000万円+500万円×法定相続人の数
【改正後】 3,000万円+300万円×法定相続人の数

そして税率も改正されており、以下の表の通りです。

(2015年1月1日以降)

課税価格税率控除額
1000万円以下10%
3000万円以下15%50万円
5000万円以下20%200万円
1億円以下30%700万円
2億円以下40%1700万円
3億円以下45%2700万円
6億円以下50%4200万円
6億円超55%7200万円


例を取って相続税の算定方法について確認してみましょう。

例)被相続人:父(死亡)
相続人:母および子2人(長男・次男)
相続財産:土地・建物5000万円+預金3000万円 合計8000万円(正味の遺産額)

基礎控除額:3000万円+600万円×3(法定相続人の数)=4800万円
正味の遺産額8000万円-4800万円=3200万円(課税遺産総額)

法定相続分の課税価格
配偶者:3200万円×1/2(法定相続分)=1600万円
長 男:3200万円×1/4(法定相続分)=800万円
次 男:3200万円×1/4(法定相続分)=800万円

各法定相続人の相続税額
配偶者:1600万円×15%-50万円=190万円
長 男:800万円×10%=80万円
次 男:800万円×10%=80万円

配偶者の相続分が、法定相続分もしくは1億6000万円までのいずれか多い金額に達するまでは、配偶者には相続税が課税されません。

配偶者:1600万円×15%-50万円=190万円 ⇒ 0円
長 男:800万円×10%=80万円
次 男:800万円×10%=80万円

その結果、配偶者0円、長男80万円、次男80万円の相続税を納付することになります。

登録免許税

相続登記を行う際に、所有権移転に伴って登録免許税を納付します。
計算方法は「固定資産税評価額×0.4%」で算定されます。
固定資産税評価額は固定資産評価証明書に記載されています。

売買による所有権移転の場合の登録免許税は「固定資産税評価額×1.5%」(軽減措置あり)ですので、相続登記の場合の登録免許税は割安といえます。

相続した不動産を売却する流れ

遺産分割協議を終え相続登記を済ませたら、いよいよ相続した不動産の売却です。
その流れについて確認しましょう。

一括査定から仲介業者に依頼して売却

まず、不動産ポータルサイトや国土交通省が運営する公的サイトなどで、相続した不動産の相場などを調べておきましょう。

次に、複数の仲介業者に一括査定を依頼します。
現地の仲介業者を回らずとも、HOME'sのようにネット上で一括査定を受けられるサイトもあります。非常に便利ですのでぜひ利用しましょう。

査定の回答をくれた各仲介業者のホームページなどを見て、その業者の得意分野などを確認し、売買仲介に強みを持つ業者を選ぶことが大切です。

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不動産の相続人が複数いるなら換価分割

不動産の場合は均等に分割することが難しいため、売却して現金化したうえで、遺産分割協議などで決められた通り分割します。
このような分割方法を換価分割といいます。

手続きの便宜上、相続人のうち一人を代表として単独登記し、不動産売却後に分割協議の内容に沿って売却代金を分割する方が合理的です。

ただし、売却価格については相続人全員で意思を確認し、代表者が単独で売却価格を決めることのないように注意しましょう。

物納と売却どっちが得?

相続税の納付方法には、不動産などを現物で納付する物納という方法もあります。
相続した不動産を売却して相続税を納付するのと、物納するのとではどちらが得なのでしょうか?

どちらが得かは一概には言えませんが、売却価格が相続の評価額よりも低い場合には、物納の方が有利といえます。
しかし、物納要件を満たす必要があり、物納には非常に高いハードルがあります。

物納は必ず認められるとは限りませんし、境界確定や測量が絶対に必要になることも考慮に入れた上で判断してください。

相続税の申告・納付と確定申告

相続税をいつまでにどうやって申告・納付したらよいのか、その他に納付すべき税金はあるのかなど確認していきましょう。

相続税の申告と納付

相続税の申告書の提出期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内となっています。相続税の納付も申告書の提出期限までにと決められ、原則は金銭による一括納付となっています。

また、相続した不動産を売却して利益が出た場合、相続税のみならず譲渡所得についても確定申告のうえ、必要に応じて譲渡所得税を納付しなければなりません。

譲渡所得の算定方法

譲渡所得=売却価格-取得費(購入価格など)-譲渡費用(仲介手数料や諸費用など)

※相続した不動産の場合は、被相続人の取得費を承継します。

譲渡所得の税率

短期譲渡(保有していた期間が5年以下)の場合
所得税30%+住民税9%=合計39%

長期譲渡(保有していた期間が5年超)の場合
所得税15%+住民税5%=合計20%

※相続した不動産の場合は、被相続人が保有していた期間を承継します。

相続税を納付するために不動産を売却しているにもかかわらず、譲渡所得税まで課税されるということは、二重課税を受けているようで負担が大き過ぎると感じることでしょう。

しかし、ご安心ください。
軽減を受けられる特例がありますので、ぜひ確認しておきましょう。

相続税の取得費加算の特例

相続税の申告期限の翌日から3年以内に相続不動産を売却した場合、その不動産に対する相続税額を取得費に加算できるという特例が認められています。
※参考:No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例(国税庁HP)

その他にも、売却した相続不動産が一定の要件を満たしていれば、相続人が居住していなくても3000万円の特別控除(2019年末までの時限措置)を受けることができます。
※参考:No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例(国税庁HP)

譲渡所得の申告

不動産を売却して得た譲渡所得は、翌年に確定申告をし、譲渡所得税を納付します。

「地方に住む親の自宅(マンションや土地・建物など)を相続したが、今後、自分で住んだり家を建てたりする予定がなく、賃貸などでの活用もしない 」...

笑顔で相続不動産売却を成功させるために・・・

自分や兄弟姉妹たちと暮らした家(不動産)を親の死去に伴って売却することは、なかなか感慨深いものがあります。

場合によっては、遺産分割協議の最中に、売りたくないと主張する親族(相続人)がいることも珍しくありません。

それぞれが生活拠点を持ち、会うことも少なくなった親族であっても、思い出話に花を咲かせながら昔の関係に戻り、全員が喜ぶ相続不動産売却を笑顔で成功させることが大切なのではないでしょうか。

以上、不動産(実家、土地、マンション、一戸建て等)を相続してから売却するまでの一連の流れを徹底解説!・・・でした。

 

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さらに、売却を依頼した不動産会社に対する評価は、一括見積もりサイトから問合せた会社に依頼した人は、「とても親身になってくれて、いい関係が築けた」が61.4%で、他が4割台であるのに対して多いという結果が出ています。
 
査定依頼したからといって、必ず売却を依頼しなければならないわけではありません。「ちょっと我が家の相場を確認したい」といった時に利用してもOKですよ。

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