「空いている土地に、アパートかマンションを建てて運用したい！」
「でも、毎年どのくらいのランニングコストがかかるんだろう・・・？」
空き地のままにしていても固定資産税や維持費がかかりますが、かといってアパートやマンションを建てると、これに加えて、さらに多くの費用がかかってきます。土地活用として本当に採算がとれるのか、気になりますよね。私もそうでした。
そこで今回は、アパート経営やマンション経営にかかってくるランニングコストについて解説します。よく確認する前に土地活用を始めないでください。ランニングコストを見誤ると、融資返済に行き詰まるかもしれませんよ。
この記事をお読みいただければ、具体的なランニングコストの内訳と、抑えるためのポイントが分かります。
アパート経営の具体的なランニングコスト
アパマン経営を始めると、具体的にどのようなランニングコストがかかるのでしょうか。
もちろん、個々のアパートごとに建物の建材や部屋数などは異なります。
サブリース契約して管理会社に任せることもあれば、自主管理する場合もあるでしょう。
賃貸経営に必要なランニングコストはケースバイケースですが、具体的にはこのようなものがあります。
- 固定資産税・都市計画税
- 建物の管理費・点検・清掃費
- 共有部分の修繕費
- 共有部分以外の修繕費
- 退去後のリフォーム費用
- 賃料収入にかかる所得税
- ローンの支払い
実際の金額例もいくつか紹介させていただきましたので、ぜひ参考にしてください。
固定資産税・都市計画税
アパート・マンション経営の最大のメリットが節税効果です。
アパートやマンションを建てて小規模住宅用地にすると、空き地のままの場合と比べて税金が最大６分の１まで下がる軽減措置を受けられます。
軽減措置の期間は、木造アパートかコンクリートマンションかによって3年から5年と幅があります。
この固定資産税・都市計画税は、土地の大きさと建物の建材、入居者数に対しての土地の広さによってもかなり課税額が変動します。
なお、入居者数に対して土地が広い場合は、6分の1の軽減措置が適用されない場合もありますので要注意。
参考 固定資産税の計算方法や特例に関しては、こちらの記事が詳しいです。
建物の管理費・点検・清掃費
サブリース契約なら、建物の管理費・点検・清掃費もセットになっていることがほとんどでしょう。
おおよそ1部屋3,000円～5,000円位が管理費の相場です。
自主管理の場合、地域の清掃業者やシルバー人材センターなどに毎月２回位の定期的な清掃を依頼することもあります。
地域により異なりますが、シルバー人材センターに依頼すると1時間当たり1,000円～2,000円位が相場になります。
共有部分の修繕費
共有部分の修繕には、電球交換や外回り階段の塗装などがあります。
電球交換は１つあたり1,000円もかかりませんが、鉄骨の塗装は５年に１回ほど塗り直しが必要になります。
サビや腐食が起きる前にこまめに塗装すれば数万円ですみますが、状態が悪くなるまで放置していると高額になることもあるので要注意。
また、寒冷地では駐車場に消雪設備を設置しているアパートも少なくありません。
消雪設備は地下水を組み上げるタイプが多く、各地域の電力会社とくみ上げ動力契約をして対応します。駐車場の広さにもよりますが、降雪時は20,000円から40,000円位の金額が必要です。
共有部分以外の修繕費
入居者がいれば、いろいろな部分が経年劣化することは避けられません。
水周り部分やエアコンなどはおおむね大家さん負担です。
一例として、水道の蛇口は劣化しやすいですが、まるごと交換となると30,000円位はかかります。業者や施工法により金額が大きく変わる場合があるので、見積もりをとって対応しましょう。
退去後のリフォーム費用
入居者が退去したら、必ずルームクリーニングをする必要があります。
相場としては、2LDKで30,000円くらいでしょう。
部屋の状態によっては、退去後にリフォームしなければならないこともあります。
もっとも多いのが壁紙の張り替えなどでしょう。
8畳一間で壁紙をまるごと交換となると、賃貸住宅用の廉価タイプの壁紙でも40,000円位です。
床材を替えるとなると、壁紙より3割方料金が高くなります。
この壁紙や床材は大家さんと入居者との話合い次第となりますが、水周りや設備的な部分はすべて大家さん負担になります。
リフォーム費用をどこからどこまで負担するかに関してはケースバイケースですが、経年劣化とみなされる部分に関しては入居者に請求することはできません。
賃貸物件の原状回復に関しては、貸す側と借りる側とでトラブルになることが多いので、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を確認しておくことをおすすめします。
賃料収入にかかる所得税
所得税は所得が大きくなればなるほど税率が上がる累進課税です。
アパートの賃料収入以外の所得がなければ、国税庁の「所得税の税率」が適用されます。
ただし、サラリーマンのように給与所得を得ている場合、家賃収入と給与を確定申告してはじめてトータルの所得税が算出されます。
もちろん扶養家族などの控除も計算に入ります。
ローンの支払い
アパートやマンションの建築資金をすべて自己資金で用意する方は少数派でしょう。自己資金を２～３割用意して、残りを金融機関の融資で調達するといったケースがほとんどです。
賃貸住宅は建ててすぐ満室になるとは限りません。半年以上かかることもあるでしょう。しかし、満室になるまでローン返済は待ってもらえません。
したがって、半年程度の資金繰りも見越して金額を用意しておいた方がよいでしょう。
アパートローンは不動産担保があるため、フリーローンよりは利率が低くなります。金利はたった1%の差でもトータルの返済額は大きく違ってきます。
できるだけ有利な条件で融資を受けるためにも、以前から取引のある銀行、サラリーマンなら給与の振込先金融機関など、複数の金融機関に相談してみることをおすすめします。
アパート経営のランニングコストを抑える5つのポイント
アパマン経営には多くのランニングコストがかかってくることが分かりましたが、支出はできるだけ抑えたいものですよね。
ランニングコストを抑えるには５つのポイントがあります。
- 信頼できる管理会社を選ぶ
- 管理会社との日頃からのコミュニケーション
- 物件のこまめなメンテナンス
- リフォーム会社の選定と見積もり
- ローンの支払い金利の条件変更
それぞれについて、以下に詳しく解説します。
信頼できる管理会社を選ぶ
管理業務をすべて一任するサブリース契約の住宅メーカーから入居者付け関連業務を行う不動産会社など、管理会社にもさまざまな形態がありますが、いずれにせよ信頼できる会社であることは重要です。
修繕等で見積もりを取ったり、金融機関の融資に同行してもらったりと、さまざまなシチュエーションで管理からアドバイスまでお世話になることは多いでしょう。
大家さんに損させてでも自社の利益を優先させるような管理会社に任せてしまうと、相場からかけ離れた見積もりを出してくることもあります。
疑問に思うことはなんでも遠慮なく質問し、真摯に対応してくれる会社を選ぶようにしましょう。
管理会社との日頃からのコミュニケーション
大家さんと言っても、専業大家さんだけでなくサラリーマン大家さんも多いでしょう。
ふだん他の仕事があると、平日にまとまった時間はなかなか取れませんよね。
仕事時間に電話は難しいので、メールでのやり取りに対応できる管理会社だと、なにかと助かります。
最近の大手住宅メーカーの中には、大家さん専用ページやコミュニティを用意したり、セミナーを開催したりと、積極的なサポートを行っているところも少なくありません。
賃貸住宅は建ててからが本番です。
建てた後のサポート体制がしっかりしていて、円滑なコミュニケーションが取れる管理会社を選ぶようにしましょう。
物件のこまめなメンテナンス
アパートやマンションは建築完了してからが本番です。
状態がひどくなってからだと大掛かりな修繕が必要になってしまうので、定期的なメンテナンスが欠かせません。
多少古くても普段からの手入れが行き届いているアパートやマンションは、入居者が退去してもすぐ次が決まりやすくなります。
リフォーム会社の選定と見積もり
建物にリフォームは欠かせません、大がかりなものでなくても細かい修繕はわりと頻繁に出てくるものです。
サブリース契約なら、契約している会社が対応するはずですが、任せきりにするのではなく、必ず他で見積もりを取るようにしましょう。
自主管理なら、入居付けをお願いしている不動産会社に紹介してもらったり、複数社にリフォームの見積もりを取ってみるのもよいでしょう。
ネットのリフォーム一括見積もりサービスを使えば、地域を絞って一度に多くの会社から見積もりが取れます。
参考 【無料】リフォーム見積り比較サイト ＞ タウンライフリフォーム
リフォーム会社を選ぶ際には、見積りの安さだけでなく、完成後のイメージにズレがないよう円滑なコミュニケーションが取れる業者を選ぶようにしましょう。
ローンの支払い金利の条件変更
ローンの支払い金利や支払い条件変更を「リスケジュール」略して「リスケ」と呼びます。一般住宅の住宅ローンでも借り換えやおまとめローンが盛んです。
事業としてのアパートローンなら、不動産担保もあありますので返済開始後5年から10年ぐらいの間に一度見直しすることをおすすめします。1％でも条件の良いところを見つけましょう。
ただし、借り換えには費用も掛かります。
繰り上げ返済手数料、融資事務手数料、保証料、登記費用などです。
これら費用も計算に入れておきましょう。
アパート経営を始める際に、必要な資金とどれぐらいの自己資金を用意するべきかについては、下記記事で解説しています。
アパート経営のランニングコストを考慮した収支計画を！
アパート・マンション経営には意外と多くのランニングコストがかかることがお分かりいただけたかと思います。ランニングコストは最初に計算に入れておかないと、実際に始めてみたら「ほとんど利益が残らなかった」なんてことになりかねません。
とはいえ、空き地のままでは固定資産税や管理費がかかるばかりで、その土地は負債になってしまいます。
賃貸住宅経営はランニングコストがかかるとはいえ、入居者がいる限りコンスタントに家賃収入が入り、税金の優遇措置があるといった魅力があることも確かです。
アパマン経営を検討する際には、今回紹介したランニングコストをよく考慮に入れた上で収支計画を作ってみてください。
以上、アパート・マンション経営で見逃せないランニングコストと抑えるポイント5つ …でした。
参考記事
アパート経営のことをもっと詳しく知りたい…という方は下記記事も参考に。土地活用としてのアパート経営のメリットとデメリットを詳しく解説しています。
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