アパート・マンション経営を始める前に知っておきたい6つのメリットと9つのデメリット&リスク

アパート経営やマンション経営、いわゆる「アパマン経営」を考えてはいませんか?

とくにアパート経営は代表的な土地活用ですが、建物を建築するための初期投資が必要なので、始めるべきか判断するのは難しいですよね。

そこで今回は、アパート経営やマンション経営のメリット・デメリット&リスクを解説します。
正しい判断ができるよう、始める前にしっかり確認しておいてください。

アパマン経営のメリット

まずは、アパート経営・マンション経営のメリットから解説します。アパマン経営は、長期的な安定収入や生命保険になるなどの収益的なメリットもあれば、インフレに強いなど不動産投資ならではのメリットもあります。

長期的な安定収入が見込める

アパート経営には、イニシャルゲインとキャピタルゲインという2つの収益があります。イニシャルゲインは「家賃収入」のような継続的にもらえる収益であり、キャピタルゲインは「売却益」のような一時的にもらえる収益です。

アパート経営をはじめとした、不動産経営のメイン収益は家賃収入(イニシャルゲイン)になります。家賃は長期的スパンでは変更することもありますが、数か月単位で変更することはありません。

そのため、アパート経営は安定した収益が毎月入ってきます

生命保険代わりになる

アパートを購入するときにはローンを組むことが多いでしょう。ローンには「団体信用生命保険(団信)」への加入が義務になるので、アパート経営をするときは必然的に生命保険にも加入していることになります。

団信は、借入者が以下のような状態になったとき、その時点の残債が支払われる保険です。

  • 借入者が死亡
  • 借入者が高度障害

団信に加入していれば、仮に借入者が亡くなったときは所有しているアパートの残債はなくなります。

残された家族にローン支払い義務はなく、アパートから家賃収入を得られるので、団信を組んでアパート経営しているだけで生命保険代わりになるわけです。

インフレに強い

インフレとは、世の中にお金が出回りすぎたことにより、お金の価値が下がって物価が上がることです。

仮に、500万円の現金を銀行に貯金しているとして、5年後インフレが起こったとします。インフレが起こったということは物価が上がっているということなので、現在は500万円の車が600万円に上がっているということです。

つまり、貯金している500万円の価値が下がっているということなので、現金で持っているとインフレが起こっただけで価値が下がって(資産が目減り)います。

いっぽう、アパート経営は不動産という実物資産なので、インフレのときはそのアパートの価値も上がります。

したがって、アパートの家賃や売却価格も上がっている可能性が高いでしょう。
このように、アパートはインフレに連動して資産価値が上がる「実物不動産」なので、インフレに強いといえます

節税効果がある

アパート経営に節税効果があるのは、相続税と減価償却費が関係してきます。

相続税評価額を下げる

相続税は、現金や株、不動産など「相続する財産」の評価を算出し、その評価額に応じて相続税率が決まってきます。

現金を不動産にすると、相続税評価額が7~8割程度まで下がります
相続税評価額に応じて相続税も下がるので、アパート経営は節税効果があるわけです。

相続税を節税するためにアパートを建築することはよく知られています。 現金をアパートに替えるだけで相続税の節税になるのですが、いったいどのよ...

減価償却費による所得圧縮効果

減価償却費とは?

減価償却費とは、アパートの購入資金を何年かに渡って「経費」として計上できる費用です。計上できる年数は建物の構造などによって異なりますが、購入(取得)資金を経費として計上できる投資はアパート経営などの不動産投資くらいです。

不動産所得の節税

減価償却費を経費計上できると、以下の計算で算出する不動産所得にかかる税金を節税できます。

不動産所得=年間家賃収益-年間にかかった経費

経費とは、ローンの利息や火災保険、修繕費などがありますが、減価償却費は数十万円ほどになることもあるほど高額な経費になります。

アパート経営は、ほかの投資では計上できない減価償却費を経費計上できるので、節税効果が高い投資といえます。

レバレッジを効かせた資産運用ができる

上述のとおり、アパートを取得するときはローンを組むことが多いです。ローンを組むということは、自己資金の何倍もの額の投資ができるので、レバレッジをかけた資産運用が可能になります。

借入可能な金額は、借入者のプロフィールや金融機関によって異なります。

レバレッジの事例

たとえば、自己資金500万円で3,500万円の借り入れでアパート経営をして、そのアパートから年利5%の収益を得られたとします。仮に、自己資金500万円のみの投資であれば、年利5%で年間25万円の収益です 。

一方、レバレッジ効果で3,500万円まで投資額を上げれば、年利5%で175万円まで収益が上がります。もちろん、投資額が上がったことで経費なども増えるので、収益が単純に倍々ゲームで上がるわけではありません。

ただ、アパート経営はローンを組めるので、少額の自己資金にレバレッジをかけて大きな収益にできるのは事実です。

複数の部屋数で空室リスクを分散できる

アパート経営は複数の部屋を所有するので、仮に1つの部屋が空室になってもほかの部屋の収益があります。

たとえば、家賃収入が月20万円のマンションを1室経営していたとします。このとき、経営している部屋が1カ月空室になれば、年間20万円の収益が減ります。

いっぽう、月々の家賃が5万円の部屋が4部屋あるアパートを経営していたとします。仮に、1室が1カ月空室になっても、年間5万円の収益が減るだけで済みます。

もちろん、戸数が多いことで空室になるタイミングも多くなりますが、空室になったときのリスクを分散できる方がメリットとしては大きいです。

アパマン経営のデメリットとリスク

いっぽう、アパート経営にはデメリットやリスクもあることを忘れてはいけません。とくに、金銭的なリスクにつながる部分には注意しましょう。

初期投資として多額の建築費が必要

アパート経営をするときは、当然ながらアパートの建築費はオーナーが支払います。その費用をローンで賄うわけですが、建築費は数千万円以上、規模によっては1億円を超えることは珍しくありません

ローンを組めるので一括で用意する必要はありませんが、高額な初期投資が必要な点はデメリットといえます。

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継続的にかかる管理費・修繕費等のランニングコスト

アパート経営では、自分で管理する方法と賃貸管理会社に管理を委託する方法があります。家賃回収業務や賃付け、共用部の清掃など、管理業務は手間も時間もかかるので、一般的には賃貸管理会社に委託するケースが多いでしょう。

そうなると、月額家賃の数%程度の手数料が継続的にかかります。また、アパートの共用部分(外観や共用廊下など)の修繕もオーナーが行うので、その資金も貯めておく必要があります。

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市場競争激化と人口減少による空室リスク

アパート経営をはじめとした不動産経営の最大のリスクは、空室になり家賃収入が途絶えることです。空室になるもっとも多いケースは、「安い競合物件が周辺にできた」ときのように、市場競争が激化したときです。

さらに、今後少子高齢化になることは間違いないので、どんどん「賃借人候補」は減っていきます。このような、将来にわたって大きくなる空室リスクは、アパート経営最大のリスクです。この点を考慮した物件選びや収支計算が欠かせません。

建物の老朽化と建替えの難しさ

アパート経営には「実物資産なのでインフレに強い」というメリットがあるいっぽう、実物資産ゆえに老朽化というデメリットもあります。

老朽化することでゆくゆくは建て替えすることもありますが、建て替えは非常に大変な作業です。

なぜなら、賃借人は借地借家法という法律に守られ、基本的に賃借人に住む意志がある限り、強制的に退去させるのは難しいからです。

退去させる際には、引っ越し代や立退き料など高額な支払いが必要になることもあるでしょう。

災害リスク

さらに、実物資産だからこそ災害のリスクもあります。たとえば、川の氾濫やゲリラ豪雨による浸水、地震による建物の破損などが挙げられます。これらは保険で賄えることもありますが、適用外の場合もあるのです。

地震に関しては、火災保険では賄えず、別途地震保険へ加入する必要があるので、保険料が更にかかってしまうというデメリットにもつながります。

金利上昇リスク

変動金利でローンを組んでいると、半年ごとに金利は見直され、5年ごとに返済額に反映されます。金利が上がり返済額が上がったことで、アパート経営が黒字から赤字に転落するケースもあるのです。

アパートローンには金利が変わらない固定金利もあるので、固定金利を選択すれば金利上昇リスクは避けられます。しかし、固定金利は変動金利よりも高金利なので、返済額が上がるというデメリットがある点は認識しておきましょう。

賃料下落リスク

「実物資産だからこその劣化」や「市場競争激化」は、建て替えリスク・空室リスク以外にも家賃下落リスクにもつながります。一方、建物の修繕費などは、築年数が経過するほど高額になりがちです。

つまり、家賃下落により収入減になる反面、支出は増えるような状態になります。その状態でも、黒字経営するためには、物件取得時から精度の高い収支計算が必要です。

また、賃借人が家賃を支払わず滞納するというリスクもあります。この状態が続けば退去させることはできますが、なかなか退去しない賃借人がいるのも事実であり、その場合は1部屋からの家賃収入がゼロになってしまいます。

資産価値の下落リスク

基本的にアパート経営は家賃収入で収益を得ますが、一括で資金が欲しいときは売却することもあります。ところが、経年劣化していくアパートの資産価値は、一般的にはどんどん下がっていきます。

売却時に、アパートの買い手が減っていると、さらに価格下落圧力が大きくなり、結果的に二束三文で売り渡すことになるかもしれません。

他の用途にかんたんに転用できない

駐車場の場合、更地にして売却したり、他の用途に変更することはさほど難しくありませんが、アパートやマンションではそう簡単にはいきません。

多額の建築費を回収するまでには少なくとも10年以上かかります。
また、解体するにしても、住人との立ち退き交渉が必要になりますが、強力な居住権に守られた賃借人に退去してもらうのは容易なことではありません。

賃貸で運用していた築年数の古い物件を売却する時に、満室ならいざ知らず少数の賃借人が入居している場合は、買い手が自由に利用できなくなってしまい...


いったんアパマン経営を始めてしまうと他の用途に転用することは非常に難しく、転用性の低い土地活用といえます

アパート・マンション経営を始める前にメリットとデメリットの検証を!

アパート経営やマンション経営には安定収入や節税効果と行ったメリットがある反面、多額な初期投資が必要で、ランニングコストも大きく、空室リスクや金利上昇リスクがあることも無視できません。

実際にアパマン経営を始める前に、このようなメリットやデメリット、リスクをご自身のケースに当てはめてよく検討してみてください。その上で、専門業者に相談してみるとよいでしょう。

以上、アパート・マンション経営を始める前に知っておきたい6つのメリットと9つのデメリット&リスク…でした。

 

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  アパート経営をはじめとして、土地活用はなんといっても、最初のプランニングが成否のカギを握ります。いったん事業を始めてしまうと、土地活用は多くの場合、途中からのプラン変更が容易ではありません。
 
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また、ぜひプロの意見にも耳を傾けてください。
 
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