大東建託によるアパート経営で成功と失敗を分ける5つのポイント!

大東建託によるアパート経営で成功と失敗を分ける5つのポイント!アパマン経営

「大東建託のアパート経営って、本当に儲かるのかな?」
「失敗してトラブルにあったりはしないのだろうか?」

大東建託といえば大手アパート建築業者のひとつですが、さまざまな噂を耳にすると不安を感じてしまいますよね。

私も正直のところ、ちょっと身構えてしまいます。

そこで今回は、大東建託のアパート経営に関して、トラブル事例やメリット、デメリット、成功と失敗を分けるポイントなどを解説します。

こちらの記事の内容を確認するまでは、コンタクトを取るのはちょっと待ってください。最後までお読みいただければ、大東建託に対する不安や疑問点を解消できますよ。

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大東建託によるアパート経営のメリット

大東建託といえばアパートをはじめとした賃貸住宅建築の大手ですが、アパート経営のパートナーに選んだ場合、どのようなメリットがあるのでしょうか?

具体的なメリットや強みとしては、このようなものが挙げられます。

  • 住宅供給・仲介・賃貸管理の実績が豊富
  • 豊富な商品ラインナップ
  • 35年の長期一括借り上げ期間
  • 原状回復費・修繕費のオーナー負担なし
  • 入居者募集力の強さ

以下にこれら5つのメリットについて詳しく解説します。

住宅供給・仲介・賃貸管理の実績が豊富

住宅供給・仲介・賃貸管理の実績が豊富

大東建託は、日本におけるアパート建築数や管理戸数において最大手です。こちらが、大東建託の具体的な実績です。

  • 住宅供給戸数 7年連続No.1 (出展:株式会社不動産経済研究所 2015年7月発表)
  • 賃貸仲介件数 5年連続No.1 (出展:週間全国賃貸住宅新聞 2015年1月発表)
  • 賃貸住宅管理戸数 19年連続No.1 (出展:週間全国賃貸住宅新聞 2015年7月発表)

つまり、日本でもっとも多くの住宅を建てて、もっとも多くのアパートを管理し、もっとも多くの入居者仲介を行っているのが大東建託ということです。

豊富な実績があることは、大東建託をアパート建築・経営のパートナーにする上で大きなメリットといえるでしょう。

豊富な商品ラインナップ

大東建託のアパート、豊富な商品ラインナップ

大東建託は大手建築業者だけに、立地特性や予算規模などに応じた、豊富なアパートのラインナップを取り揃えています。

大東建託の賃貸物件 豊富な商品ラインナップ

さらに、賃貸アパートだけでなく、賃貸マンション、賃貸併用住宅、店舗付賃貸マンションなどのレパートリーも豊富。アパート経営に向かない立地であっても、さまざまな選択肢の中から最適なプランを選ぶことができます。

35年の長期一括借り上げ期間

大東建託の35年の長期一括借り上げ期間

空室が発生したり家賃滞納者が現れても、一定の家賃収入を確保できる一括借り上げ(サブリース)が利用できます。

一括借り上げ(サブリース)とは、大東建託(のグループ会社)があなたのアパートを転貸する仕組みのことで、あなたには手数料を差し引いた一定の家賃収入が毎月入ってきます。

入居者に部屋を貸すのは大東建託(のグループ会社)なので、入居者募集や家賃回収、アパート管理等の煩雑な業務はすべてお任せ。あなたが行う必要はありません。

 
しかも、多くの業者の一括借り上げ期間は30年が最長ですが、大東建託ではさらに長い35年の長期契約期間を設定していますので、安心感が違います。

また、通常の一括借り上げでは2年ごとに賃料見直しが入りますが、大東建託では当初10年間は賃料固定です。

  • 35年の長期契約期間
  • 当初10年間は賃料固定

原状回復費・修繕費のオーナー負担なし

原状回復費・修繕費のオーナー負担なし

ほとんどの建築業者の一括借り上げ制度では、入居者退去時の原状回復費や修繕費はオーナー負担となります。これがアパート経営において、大きなコスト負担になるケースは少なくありません。

ところが、大東建託の一括借り上げでは、原状回復費や修繕費は大東建託グループ会社が負担します。オーナーにとっては、急な出費に悩まされることがないので安心ですね。

原状回復費や修繕費は大東建託グループ会社が負担するのでオーナー負担なし

入居者募集力の強さ

大東建託の入居者募集力の強さ

大東建託のグループ会社であるハウスコムや、大東建託シーリングが運営する「いい部屋ネット」などのネットワークを活用した入居者募集力の強さは、大きなメリットといえるでしょう。

また、テレビやインターネット、新聞、雑誌、看板などを駆使した幅広い募集活動や、企業への社宅斡旋提携、全国の不動産会社との提携など、大企業の営業力を駆使した入居者募集力は、オーナーにとって心強く感じられるはずです。

ハウスコムや「いい部屋ネット」で入居者募集

大東建託によるアパート経営のデメリット

以上のようなメリットがある一方、大東建託のアパート経営にはデメリットはないのでしょうか?

まず、理解しておきたいことは、基本的に営業マンは自社のデメリットをわざわざ説明しようとはしないということです。

こちらから問い合わせてもハッキリ答えてくれるとは限りませんので、以下のようなデメリットもあることを、しっかり確認しておいてください。

  • 営業所や担当者によって対応にバラツキがある
  • アパートの独自性を出しにくい
  • 建築価格は比較的高め
  • 一括借り上げは家賃固定ではない
  • 契約解除もありえる

それぞれについて、詳しく説明していきます。

営業所や担当者によって対応にバラツキがある

営業所や担当者によって対応にバラツキがある

大東建託といえば、住宅建築業界の最大手のひとつ。全国すべての都道府県に支店を構えており、数にして155支店、従業員数9,000人以上という大所帯です。(2019年8月時点)

そのため、どうしても営業方針や顧客対応にバラツキが出てきてしまっていることは否めません。

大東建託に限りませんが、不動産営業マンの給与体系は「基本給+歩合」が基本。契約件数と契約金額は自分の給料に直結しますので、どうしても営業が強引になりがちです。

ほとんどの営業マンは「あなたのアパート経営の成功よりも自分の営業成績を優先して行動している」と考えて、過度に期待を持たない方が無難でしょう。

アパートの独自性を出しにくい

大東建託に限ったことではありませんが、大手建築業者のアパートはどうしても最大公約数的な構造やデザインになりがちです。

とりわけ大東建託はアパート建築数がもっとも多いだけあって、「どこかで見たことがあるようなアパート」になることは否めません。

独自性を出すのは難しいので、「デザインにこだわりたい」、「オリジナリティーのあるアパートにしたい」という方には向かない業者といえるでしょう。

建築価格は比較的高め

建築価格は比較的高め

大東建託の建築価格は、ほとんどの商品で採用されている木造で坪単価60万~70万円、一部の鉄骨造で70〜80万くらいと、比較的高めに設定されています。

その理由として、一括借り上げがアパート建築の前提であることは否定できませんが、それだけではありません。

さきほどメリットとして挙げた、通常はオーナー負担であるところの原状回復費や修繕費を大東建託が負担する仕組みになっていることも大きな要因のひとつです。この分が建築費に上乗せされていると考えられます。

一括借り上げは家賃固定ではない

一括借り上げは家賃固定ではない

多くの方が勘違いしていますが、大東建託に限らず、一括借り上げ(サブリース)は家賃固定ではありません。一括借り上げのほとんどは2年ごとに家賃の見直しが行われ、入居率が芳しくないと家賃減額を要求されます。

もっとも大東建託の場合は、先ほどのメリットでも述べたとおり、基本的に最初の10年間の借上賃料は固定です。

しかし、10年も建てばアパートも劣化しますし、デザインや機能面でも最新の賃貸物件ほどの魅力は感じられなくなってしまうでしょう。そのため、大東建託のアパートは11年目以降、家賃減額を請求されるケースが少なくありません

一括借り上げ期間が35年であっても、家賃は固定ではなく減額される可能性が高いと考えておいたほうがよいでしょう。

大東建託のアパートは11年目以降、家賃減額を請求されるケースが多い

契約解除もありえる

契約解除もありえる

「家賃減額を打診されても拒否すればよいのでは?」
そんなふうに安易に考えてはいませんか?

もし家賃減額に応じなければ契約解除されてしまいます。これを防ぐ方法は、現時点ではほぼありません。

なぜなら、借地借家法では借家人の権利が厚く保護されているからです。サブリース契約における借家人に当たるのはサブリース会社の方です。

裁判所における過去の判例では、「サブリース契約にも借地借家法の適用がある」と判断されているので、今後も同様に適用される可能性は高いでしょう。

借地借家法では、借家人に家賃減額請求権や契約解除の権利が認められています。逆に、賃貸人つまりオーナーが契約解除しようとしても、サブリース会社が同意しない場合は、正当事由が必要になるんです。

このようにサブリース契約においては、オーナーは法律上不利な立場にあることを覚えておいてください。

家賃減額に応じなければ契約解除されてしまう

 

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大東建託のアパート経営におけるトラブル事例

大東建託のアパート経営におけるトラブル事例

ここまでで、大東建託のメリットとデメリットが分かりましたが、具体的にはどのようなトラブルが起きているのでしょうか?

大東建託は建築件数が多いだけにトラブル事例も少なくありません。

以下に代表的なものをいくつかピックアップしてみました。ただし、事例の多くははっきりとした証拠がなくても自由に投稿できるSNS上のものであることはご承知おきください。

申込金、一時金の返金トラブル

申込金や一時金を払った後、契約に至らなかったり、解約したりしても返金がなされなかったといったトラブルです。

引用 「大東建託の情報提供を」 消費者機構、契約実態調査: 日本経済新聞

営業活動のトラブル

営業がしつこかったり、熱心なあまり非常識と思われるような営業活動が見られたといったトラブルです。

引用 twitterの投稿「非常識」

アパート経営トラブル

アパート経営を始めたものの、人生設計が思うようにいかなかったり、コンビニで働かざるをえなくなってしまったといったエピソードです。

引用 twitterの投稿「人生設計」

引用 twitterの投稿「コンビニで働く」

トラブルなく成功している事例

トラブル事例がある一方、成功している事例もありますので下記に紹介します。

うちの叔母が大東建託でアパート経営を数年前よりしております。
みなさんがおっしゃるような不利なことは今のところ起こっていないようですよ!
営業マンの説明の仕方によるのかもしれないですけど…

今のところ着実にローン返済も進み、収益もあげてるみたいです!

引用 現在、空いている土地の有効利用として賃貸アパート経営を考えていま… – Yahoo!知恵袋

大東建託のアパートの口コミ

ここからは、土地活ナビの独自調査によって入手した入居者からの口コミ評価を掲載します。

アパートオーナーにとっての顧客である入居者の評判を確認しておくことは、満室経営を目指す上で役に立つはずです。

※量が多いので、興味のない方は次の章(大東建託のアパート経営、成功と失敗を分ける5つのポイント)へどうぞ。

(30代/男性/東京都)

数年前に大東建託のアパートに住んでおりました。
足立区の舎人付近にあるアパートで、日暮里舎人ライナーがすぐ目の前(3階住みで少し上のあたりをモノレールが通っていました)でしたが、元々モノレールの静音性がありつつも、かなり音は遮らられていたと思います。更に舎人ライナーの通っている道路もそれなりに交通量が多いのですが、車の音もそんなに聞こえませんでした。(一部の規格外のマフラー装備の車両を除く)
1人暮らしには充分な7.5畳。風呂トイレが別で独立洗面台もあり、土地柄もあってか家賃自体も6万円後半とかなりいい条件だったと思います。
デザインは万人受けするようなシンプルなデザインで白い壁紙とフローリング。キッチンも2口ガスコンロ。オートロック。キーもテンプルキーでした。
管理会社はもちろん大東建託さんで、そんなに管理会社さんに問い合わせた事はないですが、対応は即日で早かったと記憶しています。

 

(20代/女性/千葉県)

デザインや間取りは気に入っています。
壁紙が湿気で変色、カビが生えました。
すぐに大東建託に連絡して対応してもらえました。
他の部屋でも同様のことが起きているとのことです。
オーナー負担で壁紙を張り替えてもらえました。
2ヶ月ほど経っていますが、今は異常ありません。
迅速な対応、丁寧な対応をしてくださったので、安心しました。
上の階からの足音は響きますが、話し声は上の階、隣から一切聞こえてきません。
防音に優れていると思います。
我が家の声も漏れていないと思うと気を使わずに安心して住めるので、良い点だと思っています。

 

(40代/女性/愛知県)

アパートの外観、外構、内装どれもおしゃれでした。壁がタイル張りで年数が経っても見た目の劣化も少ないと思います。住んでいて気持ちがよいです。

内装は床も壁もナチュラルな雰囲気で◎。1LDKでありながら、大きなクローゼットが2箇所あり収納もバッチリでした。キッチンは広くないですが十分使えます。

アパートの玄関を出て駐車場に行くまでの空間もコンクリートとかでなくタイルのような石できちんと舗装されていて良かったです。

入居を決めたのは立地などの環境も良かったですが、デザインが9割でした。
一つ不満があるとすれば防音性があまりないことかと。2階の声までは聞こえませんが足音や物音はかなりします。普通の木造住宅にちょっと防音対策をした程度?角部屋でなかったら隣の音も結構聞こえたのではないかと思います。

 

(20代/女性/埼玉県)

現在築6年ほどのアパートに居住中です。(現在2年目)
住み心地はとてもいいです。窓が南側にあるので日差しもほどよくあたり、防音性を高めた床だからでしょうか?夏は暑くなく、冬も寒さを感じず最小限の冷暖房で過ごせています。

ですが、高い防音性の割には掃除機の音や、隣の部屋の人のおそらく爆音であるいびきは毎回聞こえますね…。残念だったのが洗面所付近の床が柔らかすぎて床の傷防止用に対策をとったにも関わらず跡がついてしまいました。(その後さらなる対策を行なっています)

あとは、3階まで階段があり手すりがついてるのですが、引っ越しの際が一番大変でした。冷蔵庫が入らず3回ほど買い直しています。(買う前に幅などは測定済み)
管理会社さんから派遣された方が掃除を月一回してくださるのですが少々荒いです。

 

(20代/女性/兵庫県)

新築物件の2Kのアパートに3年間入居していました。家賃は月に5.5万円でとても綺麗で、お風呂も広かったです。

担当者の方は物腰柔らかく良い印象でしたが、社用車がないため地図だけ渡されて自分達で鍵を持って物件を見てまわりました。

3箇所を見て回って、新築を主な理由に選びましたが、建物だけでなく建物の周りも週に一回、グリーンキーパーの方が掃除に来てくださり、とても綺麗でした。

家族が増えて退去しましたが、夫婦2人なら今でも入居していると思います。

担当者の方は、建物含めて大満足だったので、子供が一人暮らしを始める際などは、選択肢の一つになると思います。

 

(30代/女性/埼玉県)

外観や内装は割とキレイで住み心地は良かったと思います。

ただ、隣人の生活音や笑い声などが比較的聞こえていて、いつも気になっていたので防音性はあまりないです。特に私が住んでいたのがメゾネットタイプの2階で、階段を登る音が下の階の住人にとってうるさかったようなので足音は響かせないように気をつけていました。

間取りはよくあるタイプのものでしたが、キッチンのすぐそばにパントリーのような収納スペースがあったのがとても便利で使いやすかったです。

アパート周辺のお掃除は定期的にしていただいてたので、いつも清潔感があり気持ちが良かったです。

 

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大東建託のアパート経営、成功と失敗を分ける5つのポイント

トラブル事例でも紹介しましたが、大東建託でアパート経営する人のなかには成功する人もいれば失敗する人もいます。では、成功と失敗を分ける要因は何なのでしょうか?

もっとも大きいのはなんといっても立地でしょう。しかし、それだけではありません。オーナー自身のアパート経営に対する考え方や取り組みにも、以下のように成功と失敗を分けるポイントがあります。

  • よく分からないまま決断しない
  • 大東建託の他にも資料を集める
  • 大東建託の他にも相談する
  • 収支計画を10年以上先まで厳しくチェックする
  • 契約書の内容を専門家にチェックしてもらう

それぞれについて、以下に詳しく説明します。

よく分からないまま決断しない

よく分からないまま決断しない

アパート経営は文字通り事業経営です。経営者が「自分の運営する事業のことをよく分かっていない」ってことはありえませんよね。

少しでも疑問に思うことや不安なことがあったら、営業マンに質問してください。もし曖昧な答えが帰ってきたり納得いく内容でなかったなら、アパート経営を決断するべきではありません。

よく分からないまま決断するのは失敗の元。けっして事前の情報収集を怠ってはいけません。

大東建託の他にも資料を集める

大東建託の他にも資料を集める

情報源が大東建託の営業マンだけになってしまうのは危険です。必ず情報源は複数持つようにしてください。

そのためには、土地活用の一括資料請求サイトを活用するとよいでしょう。今は、土地活用に限らず、資料請求の際には「一括資料請求サイト」を使うのが一般的です。

一括資料請求サイトを利用するメリットは大きく3つあります。

  • ネットからいっぺんに複数業者へ資料請求できる
  • 複数の資料を比較検討することで客観的に判断できる
  • 価格等の条件面で有利に交渉を進められる

メリット1:ネットからいっぺんに複数業者へ資料請求できる

一括資料請求サイトを利用すれば、あなたの個人情報や物件情報を1回入力するだけで、複数の業者にいっぺんに資料請求できます。

すべてネット上で完結できるので、手間もかかりません。

メリット2:複数の資料を比較検討することで客観的に判断できる

アパートの建築業者は大東建託だけではありません。

一社だけから提案されると客観的な判断ができなくなってしまう恐れがあります。必ず複数の業者からのプランを確認するようにしてください。

一括資料請求サイトを使えば、同時に複数の土地活用プランを比較検討できるので、「ひとつのプランを信じ込んで冷静な判断を失ってしまう」といったことを防ぐことができます。

メリット3:価格等の条件面で有利に交渉を進められる

建築業者も一括資料請求サイトからの申し込みであることは分かっているので、はじめから競合を意識した提案をしてくるでしょう。

「しっかりした提案をしないと他に客を取られてしまう」と思わせることで、より緊張感のある精度の高いプランが期待できますし、価格交渉など条件面でも有利に交渉を進めることができます。

POINT土地活用の一括資料請求サイトはいくつかありますが、大手ハウスメーカーのほとんどが登録されているHOME4U土地活用がおすすめです。NTTデータ スマートソーシングが運営するサービスで、信頼性の高さはトップクラスです。

大東建託の他にも相談する

大東建託の他にも相談する

資料請求するよりも、直接専門家に質問したほうが早いことも少なくありません。大東建託の提案の良し悪しを判断するには、セミナーに参加して勉強したり業界の専門家に直接質問するのもよいでしょう。

不動産投資セミナーには様々な種類がありますが、初心者向けのものや無料で参加できるものもあります。土地活用の際に、不動産投資セミナーで勉強する方は珍しくありません。

 
たとえば、大手不動産ポータルサイトLIFULL HOME’Sの不動産投資セミナー検索サービスでは、各社が開催する多数のセミナーの中から、対象者別、人気テーマ別といった切り口でセミナーを検索できます。検索サービスの利用はもちろん無料。

きっと、あなたにとって最適な不動産投資セミナーが見つかるはずですよ。

 
また、土地活用の相談先に迷ったらこちらをご覧ください。悩みごとに応じた最適な相談先を解説しています。

土地活用の相談はどこがいい?10の悩みごとに最適な相談先を紹介!
土地活用の相談先はどこがよいのでしょうか?土地活用には法律や税制、建築などの専門的な知識が必要なので、頼りになる相談先があると心強いですよね。本記事では土地活用に関する10種類のお悩みごとに最適な相談先と注意点を分かりやすく解説しています。

 

収支計画を10年以上先まで厳しくチェックする

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収支計画を鵜呑みにしない

アパート建築の際には、必ず収支計画の提案があるはずですが、鵜呑みにするのは危険です。

アパート建築業者にとっての収支計画は、オーナーに対して決断の後押しをするためのプレゼン資料です。したがって、アパート建築を思い留まらせるようなネガティブなものにはなりにくいでしょう。

建築さえできてしまえば、たとえアパート経営がうまくいかなくてもリスクを背負うのはオーナーであるあなたです。建築業者の懐が痛むことはありません。

とくに大東建託の場合は、当初10年の賃料固定期間が終了したあとの賃料設定に要注意です。ここで賃料減額が反映されていない収支計画なら警戒してください。

税理士などの専門家に相談を

また、ご自身で収支計画の実現性を判断するのが難しいようなら、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

もちろん相談料を請求されるかもしれませんが、せいぜい数万円程度の負担です。しかし、アパート経営で失敗すれば、数億の借金を抱える羽目に陥ってしまうかもしれません。

将来のリスク回避のためには、このくらいのコストを惜しんではいけません。

 
税理士のツテがあるなら是非相談してください。もしあてがないのであれば、こちらの税理士検索サービスを使って探してみるとよいでしょう。

第三者の客観的な立場から専門家のアドバイスをもらえるはずですよ。

契約書の内容を専門家にチェックしてもらう

契約書の内容を専門家にチェックしてもらう

大東建託のプランに納得して契約書を提示されても、よく精査せずにサインをしてはいけません。

契約書は、提示する方に有利なことは小さく目立たない字で書かれているものです。とくに賃料減額や契約解除の規定は、一字一句よく確認してください。

 
また、契約書に明記されていないことに関しては、過去の判例に基づいて裁定されるケースがほとんどですが、専門家でなければそんなことまで分かりませんよね。

そこで、契約書の内容を弁護士に確認してもらうことをおすすめします。税理士同様、相談料がかかりますが、念には念をです。

日本法規情報のような弁護士検索サービスを使って、不動産契約に詳しい弁護士を探してみてください。多少コストをかけてでも、プロの目で確認してもらいましょう。

大東建託のアパート経営を決断する前に積極的な情報収集を!

大東建託はアパート建築の豊富な実績を持つ大手建築業者ですし、35年長期一括借り入れなどのメリットもあります。とはいえ、営業マンの提案を疑うことなく受け入れてしまうのはおすすめできません。

判断を誤ってトラブルに巻き込まれないよう、みずから積極的に情報収集しましょう。具体的にはこのような行動に取り掛かってください。

POINT

アパート経営は今後の人生を大きく左右する一大イベントです。失敗しないためにも、ぜひ事前の情報収集を怠らないようにしてください。

以上、大東建託によるアパート経営で成功と失敗を分ける5つのポイント!…でした。

参考記事
大東建託以外のハウスメーカーに関しても詳しく知りたい…という方は下記記事も参考に。大手ハウスメーカーの特徴や坪単価などを解説しています。

賃貸アパートや賃貸併用住宅の大手ハウスメーカー8社比較一覧!坪単価や特徴を徹底解説
賃貸アパートや賃貸併用住宅を建てるなら大手ハウスメーカーが安心。本記事ではハウスメーカー大手8社の坪単価、賃貸経営サポート、商品性、特徴などについて徹底比較し、資料請求の方法も解説。工事費の目安が一瞬で分かる建築工事費シミュレーターもあり。

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