サブリースとは?大失敗しないためにも必見!メリット・デメリット・注意点を徹底解説

「相続した土地や親の家を整理するにはどうしたらよいのだろう?」

「誰も住む人もいないし、売却も難しそうだ。」

「そのままにしておいたら、ずっと固定資産税を払い続けないといけない」

そんなお悩みをお持ちの方に提案されることが多いのが、アパマン経営でおなじみのサブリース契約です。

家賃を30年保証、日常的な入居者管理も一括でお任せできるので、遠方に住んでいてもまるごと委託して大家になれる。そんな希望にマッチしたサブリースは、今や全国に広がっています。

全国の大家さんに人気のサブリースですが、じつはアパマン経営を失敗しないためにも契約前に注意しなければならない点があります。

そこで今回は、サブリースのメリット・デメリットについて徹底解説します。

サブリースとはどのようなものか

通常のアパマン経営では、大家さんは賃貸住宅を建てて、入居者から家賃収入を得ます。建物の修繕費や入退去管理にかかる経費、ローン返済などは、この家賃収入からの出費とするのが基本です。

いっぽう、サブリース契約ではハウスメーカーなどが土地所有者と契約して賃貸住宅を建築し、完成後の建物および入退去管理を引き受けます。

基本的には、空室の有無にかかわらず、契約期間中は大家さんに一定額の家賃の支払いを保証するという契約になります。

家賃は大家さんへ直接入るのではなく、いったんサブリース会社に入金され、管理費等が差し引かれた金額が大家さんに支払われます。大家さんはその収入からローンや税金の支払いをしていくことになります。

当然ですが、自分で管理にしている大家さんとは違い、管理をお任せしているので1室あたりの管理費が差し引かれた金額しか入金してもらえません。

これがよくコマーシャルなどで見かける「30年家賃保証・一括借り上げ」と呼ばれるサブリースの実態です。

では、次にサブリースのメリットとデメリットを見ていきます。

サブリースのメリット

アパマン経営のノウハウがなくても大家さんになれる

未経験の方がいきなり大家になるのはハードルが高いですよね。

「どんな不動産業者に客付けをお願いすればいいのか?」

「入退去管理など、どのようにすればいいのか?」

まったく経験がないと戸惑うことも多いでしょう。

でも、サブリース会社にすべてお任せしてしまえば、大家さんは建築資金を出すだけで、アパマン経営をする必要がありません。ノウハウ要らずで手間も時間もかからないのは大きなメリットでしょう。

遠方の土地でも管理を完全に任せられる

相続した実家の土地を活用したいが、自分の住まいは首都圏なので日常管理は難しい。そんな方も少なくないでしょう。

サブリースなら賃貸物件の管理はすべてお任せできるので、遠方に住んでいる方にとってはありがたいサービスですね。

金融機関の融資を受けやすい

サブリース会社は大手アパートメーカーの関連会社であることがほとんどで、提携金融機関も少なくありません。

融資の際には、そのような金融機関を紹介してもらえるだけでなく、優遇金利で長期融資が承認されやすくなります

アパート建築の際には、建築資金の多くをアパートローンで調達するケースが多いので、大家さんにとっては大きなメリットといえるでしょう。

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サブリースのデメリット

家賃は減額されることがある

「35年家賃保証」といわれると、35年間現行家賃がずっと維持されるものと思ってしまいますが、実際には減額されるケースも少なくありません
これは最近、社会問題としてニュースに取り上げられることもありますね。

家賃保証といっても、実際には空室が埋まらない状況が長引くと、サブリース会社から家賃減額を要請されることになります。

応じなければサブリース契約は解約されますので、減額を受け入れる以外の選択肢はほとんど残されていないのが実情です。

当初の家賃収入を当てにしてアパートローンを組んでいる方にとっては、資金繰りが一気に厳しくなってしまいます。

大家さんの意見は建築時に反映されない

前述の通り、サブリース会社は大手アパートメーカーの関連会社であることがほとんどなので、建築時はセット販売となります。外観や駐車場、室内の仕様など、メーカーが用意するプランが適用されることになるでしょう。

建築資金を出すオーナーといえども、「この建材は高い。壁紙など細かいところでもっと安い部材に変更して欲しい」といった仕様の変更はできません

自分で管理するより収入がかなり減る

管理をお任せしているので、毎月の家賃収入から管理費が差し引かれます。
通常の賃貸経営なら家賃がまるまる振り込まれますが、サブリース会社を通すと管理費が徴収される分、かなり目減りした金額しか入ってきません。

備品の保守管理も指定業者以外には頼めない

たとえば、エアコンが故障したりお風呂がトラブルを起こしたりと、アパマン経営では備品のトラブルは日常茶飯事です。

そのような場合、すべてサブリース会社が手配することになります。
大家さんが、他の安い業者に頼みたいと思っても、サブリース会社が指定する業者以外、手を出せません

また、大手アパートメーカーの賃貸住宅は、建築備品が独自の大きさ・形状になっていることが多く、一般の設備業者は部品ひとつ入手できないため対応が難しいケースがほとんどです。

大規模修繕の決定権はサブリース会社にある

アパートやマンションを建築してまだ数年。
さほど見た目の古さは感じられないようでも、必ず外観の塗り直しなどを行うことになります。

もちろん、その費用は全額大家負担となります。

この大規模修繕のサイクルも建築当初から計画が決まっており、大家さんの意向が入る余地はありません。費用の見直しや業者の選定もすべてサブリース会社が決定します

サブリース契約にあたって注意すべきこと

これまで説明してきた通り、一見メリットが大きいと思われるサブリース契約ですが、数多くのデメリットも存在します。

デメリットを見落としてしまった、あるいは軽視してしまったために、契約後に苦境に立たされている大家さんは少なくありません。

契約後に後悔しないよう、サブリース契約にあたっては、とりわけこのような点を注意するべきでしょう。

  • 当初の家賃は、数年後の契約更新時に減額される可能性がある。
  • 空室状況によっても減額される可能性がある。
  • 空室期間が長いと、契約に設けられている「賃料免責期間」を根拠に最初に約束した家賃支払いをストップされる可能性がある。

このようなことがあると、大家さんはアパートローンの返済ができず、資金繰りに困ることになります。

サブリース会社の親会社はハウスメーカーなので、あなたに賃貸物件を建てさせることが一番の目的です。

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そのため、アパートやマンションが乱立していて飽和状態にあったり、満室経営は難しいことが予想されるような立地条件であっても、アパート建築の営業を展開していくでしょう。

ハウスメーカーは建築時点で既に利益を得ています。もしアパマン経営が成り立たなくなったとしても、ハウスメーカーにリスクはほとんどありません。

賃貸物件を建築することによるリスクはアパートローンという債務となって、すべて大家さんが背負うことになるのです。

サブリース契約でも大家さんは経営者

平成27年7月に監督官庁である国土交通省より、サブリース会社への規制強化が
打ち出されました。
大家さんへの説明不足や契約内容の開示の徹底などを強化するというものです。

※参考記事:報道発表資料:サブリース事業に係る適切な業務の実施に関する通知について – 国土交通省

それだけトラブルが多いのがこのサブリース契約なのです。
しかし、この規制強化には厳しい罰則はなく、せいぜい指導に止まっています。
よほど悪質であれば業者名の開示をされるくらいでしょう。

アパマン経営は文字通り「経営」です。
大家さんは経営者なのです。
経営者である以上、自分の資産は自分で守らなければなりません。

サブリースを検討されているなら、業者の言い分を鵜呑みにするのではなく、ご自身で広く情報を集めてから判断されることをおすすめします。

以上、サブリースとは?大失敗しないためにも必見!メリット・デメリット・注意点を徹底解説…についてでした。

 

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