「住友林業のアパート経営の評判を知りたい！」
「住友林業の土地活用って、アパート経営以外にもあるのかな？」
そんな疑問をお持ちではありませんか？
もし住友林業のアパート経営にすこしでも不安があるなら、疑問が解決する前に焦って話を進めないでください。
この記事では、アパート経営を含めた住友林業の土地活用に関するメリットやデメリット、評判について解説しています。
読み進めていただければ、住友林業（フォレストメゾン）のアパート経営で失敗する原因と対処法が分かるので、自信を持って土地活用を進められますよ。
住友林業による土地活用（フォレストメゾン）の種類
フォレストメゾンとは、住友林業による土地活用・賃貸経営のブランドです。
フォレストメゾンの土地活用の種類は以下のとおり。
- アパート・マンション
- 賃貸併用住宅
- 戸建賃貸
- 医療・介護施設
他のハウスメーカー同様、アパート経営がおもな土地活用ですが、住友林業ならではの特徴として医療・介護施設が挙げられます。
住友林業では、専任の医療・介護コンサルティングチームが、医療・介護施設の開業から開業後の相談まで、住友林業の総合力を活かしてサポートします。
住友林業による土地活用のメリット
住友林業の土地活用には、アパート等の賃貸経営や医療・介護施設があることが分かりましたが、土地活用のパートナーとして考えた場合、どのようなメリットがあるのでしょうか？
具体的なメリットとしては、このような点が挙げられます。
- 資産価値を高める自由設計力の高さ
- 入居者に支持される木の住まいを実現
- 住友林業グループの総合力によるサポート
- 医療・介護施設の開業サポートが受けられる
- 最長30年のサブリース（一括借上システム）が利用可能
それぞれについて、もう少し詳しく説明します。
資産価値を高める自由設計力の高さ
賃貸住宅の資産価値は、設計プランの良し悪しによって大きく左右されます。
住友林業のフォレストメゾンでは、WF（ウォールフレーム）構法、ツーバイフォー構法、BF（ビッグフレーム）構法といったテクノロジーに支えられた自由設計力を最大限に活かし、事業価値の高い賃貸経営を提供しています。
とりわけ、WF（ウォールフレーム）構法では、独自の大断面集成柱｢ビッグコラム｣を採用することによって、構造上必要な壁の量を減らすことに成功しています。
そのため、要望に合わせた自由な間取りが実現でき、入居者ニーズの変化に対しても、将来のリフォームなどで柔軟に対応できます。
また、フォレストメゾン独自のツーバイフォー構法により、耐震性、耐火性、防音性などの総合性能の向上を実現させています。
自由設計のバリエーション
フォレストメゾンでは、具体的にはこのような設計バリエーションを用意。
| タイプ | ターゲット | 詳細 |
|---|---|---|
| メゾネットタイプ | 子育て真っ盛りの世代 | 戸建感覚の住空間を演出 |
| 重層タイプ | 少人数のご家族やカップル | 住戸の玄関を全て１階に設け、2階住戸へは内階段を利用 |
| 片廊下タイプ | 新社会人や学生などの単身者 | 従来の集合住宅に見られる、共用の階段と廊下を配置したタイプ。戸数を確保しやすく、事業効率性を高められる |
| 中階段タイプ | DINKSやゆとりのある社会人 | 階段を中心に左右に住戸を振り分け、全てを角部屋にすることが可能 |
| 貸家戸建タイプ | ファミリーやDINKS | 入居者のマイホーム志向を満たし長期居住を促すため、家賃収入の安定や入退去時の経費抑制が期待できる |
| 平屋の戸建賃貸 | シニア世帯 | 建築時の工期やコストが抑えられ、生活動線もスムーズに設計できる |
住友林業の自由設計力の高さに関する評判
40代/男性
営業担当と設計担当が一緒になって親身に施主の希望を聞いてくれた。設計の自由度が高い。土地も探してくれてローン金利も複数の銀行を競わせて低くしてくれた。60代以上/男性
此方の要望について、具体的なプランを提示し随時費用の見積を出してくれ、プランに対する問題点を説明してくれた。費用さえ出せば、殆んど自由に設計をしてくれそうであった。引用元 住友林業の評判・口コミ｜オリコン
入居者に支持される木の住まいを実現
内閣府の「森林と生活に関する世論調査」によると、木の住まいを選びたい割合は80.7%と多く、木造住宅に対するニーズの高さがうかがえます。
また、同調査では森林に対して「親しみを感じる」とする者の割合が86.6％との結果も出ています。
木造住宅のフォレストメゾンは、住友林業のブランド力も相まって、入居者から支持されやすい賃貸住宅といえるでしょう。
参考 賃貸アパートのブランドに関してはこちらの記事が詳しいです。
また、木造は法定耐用年数が22年（軽量鉄骨27年、重量鉄骨34年、鉄筋コンクリート47年）と減価償却期間も短いので、その間の税金を圧縮できるといったメリットもあります。
住友林業の木の住まいに対する評判
60代以上/女性
ほとんどこちらの言うとおりしていただいたのですが、木造で気密性の高い家にしてもらってすごく住みやすいので良かったです。引用元 住友林業の評判・口コミ｜オリコン
住友林業グループの総合力による賃貸経営サポート
住友林業の土地活用では、相談から、設計・施工、アフターメンテナンスまで、賃貸経営に関わるすべてのステップにおいて、住友林業グループの総合力でサポートしています。
土地活用の初期段階では、きめ細かな分析をもとにコンサルティングや提案を行い、施工後は入居者・テナントの斡旋、アフターメンテナンスなどを実施。
さらに、住友林業グループの賃貸管理会社である住友林業レジデンシャルによる「30年一括借上げシステム」など、様々なサポートシステムを提供しています。
長期間にわたって、住友林業グループから賃貸経営をサポートしてもらえる安心感は大きなメリットといえるでしょう。
住友林業のサポートに対する評判
30代/女性
総合的に品質の良さを感じる。内装、外観、床材などの材質など、全て安っぽさがなく性能も良い。金額に見合っている。アフターサービスも良い。不具合はすぐに直してくれる。引用元 住友林業の評判・口コミ｜オリコン
医療・介護施設の開業サポートが受けられる
住友林業では、土地活用ラインナップのひとつに医療・介護施設があります。
開業にあたっては、専任の医療・介護施設コンサルティングチームが、住友林業の総合力を活かしてきめ細やかにサポート。
日本では、今後さらなる高齢者人口の急増が予想されています。
確実な需要が見込まれる医療・介護施設は、ぜひ検討したい土地活用の選択肢といえるでしょう。
また、木造は法定耐用年数が22年と減価償却期間が短いですが、木造で病院用の建築物は17年とさらに減価償却期間が短くなり、この間の節税効果も大きくなります。
最長30年のサブリース（一括借上システム）が利用可能
引用元：住友林業レジデンシャル公式サイト
住友林業の土地活用では、グループの賃貸管理会社である住友林業レジデンシャルによる、最長30年のサブリース（一括借上システム）が利用可能。
サブリース（一括借上システム）を利用することで、空室リスクや家賃滞納への不安を軽減できるでしょう。
また、住友林業レジデンシャルでは、リーシング業務（入居者募集）から原状回復工事（リフォーム）までの賃貸住宅経営に関する大小さまざまな業務を代行しています。
希望すれば、サブリースは行わず、賃貸管理業務システムのみ委託することも可能。
さらに、現在空室の部屋のみサブリースして、入居中の部屋は集金代行のみといった、オーナーのニーズに応じた「メイクアップ賃貸」という独自の管理プランも用意しています。
住友林業による土地活用のデメリット
ここまで住友林業による土地活用のメリットを見てきましたが、デメリットやリスクはないのでしょうか？
あえて挙げるなら6つあります。
- 建築費（坪単価）が高い
- 木造なので建築できるのは4階まで
- 大手ハウスメーカーとしては無料保証期間が短い
- 顧客対応の質にバラつきがある
- 一括借り上げは家賃固定ではない
- 一括借り上げの契約解除もありえる
それぞれについて説明します。
建築費（坪単価）が高い
住友林業といえば、木造建築のトップブランドですが、建築費の高さもトップレベルです。
坪単価は公表されていませんが、住宅産業新聞の調査結果から、およそ90～100万円ほどと考えられます。場合によっては坪単価100万円超えになるケースもあるようです。
もっとも、住宅価格は建築後のアフターメンテナンスにかかるコストも含めて、トータルで考える必要があります。
住友林業では、長期のメンテナンスを見越したLS30仕様（LSとは「Long Support」の略）の耐用性の高い屋根材や外壁材を採用しています。
賃貸経営を長期間にわたって続けるのであれば、ランニングコストも考慮して判断する必要があるでしょう。
住友林業の建築費（坪単価）に対する評判
△営業と設計お二人とも切れ者でテンポがものすごく良くちょっと感動しました。が、この二人仲が悪すぎて同席中ハラハラしました（汗）建築ラッシュに乗った中の新築なので対応が手抜きなところがあり不満もありますが出来上がりは満足しています。使っているものはどれも良いモノに見えます（来客も安そうなモノが無いねと言います）お高いので当り前なのかもしれませんがそれにしても高すぎるとも思います。 (14/6/10)
木造なので建築できるのは4階まで
住友林業の賃貸住宅では、軽量鉄骨や重量鉄骨などは扱っておらず、工法としては木造建築のみとなります。
しかし、木造では構造耐力の制約から、建築できるのは4階までです。
とくに都市部の狭小地では、収益性を高めるために階数の高い賃貸住宅を建てる傾向がありますが、住友林業では対応しきれないケースもあるかもしれません。
大手ハウスメーカーとしては無料保証期間が短い
住友林業では、構造躯体と防水を20年保証していますが、その実態は10年目の定期点検で有料メンテナンス工事を実施した場合に、さらに10年の保証を追加するというものです。
したがって、実質的な無料保証期間は、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）で義務とされている10年間の瑕疵担保責任の期間と変わりありません。
大手ハウスメーカーの多くは、品確法の10年を上回る独自の無料保証期間を設けているのに比べると住友林業の保証期間は短いです。
顧客対応の質にバラつきがある
住友林業は、グループ全体で従業員数19,000人以上の大企業です。
会社全体としての評価は高くても、支店や担当者レベルではどうしてもその対応にバラツキが出てしまうことは否めません。
また、下請けの顧客対応レベルも、会社によって様々です。
さらに、アパートを建築する住友林業と建築後のサポートを受け持つ住友林業レジデンシャルは、同じ住友林業グループとはいえ別会社です。
住友林業の営業マンや設計担当者の対応が良かったからといって、その後の賃貸経営サポートも同じように親身に対応してくれるとは限りません。
なお、住友林業では申込金の5万円を払わないと、敷地調査や正式な設計プランの作成を行わないと言われています。
しかし、実際には申込金を支払わなくても、依頼すれば手書きベースの簡易な設計図面や見積もりを作成してもらえることもあるようです。
営業担当によっても対応が違うようですので、ダメ元で依頼してみるとよいでしょう。
住友林業の顧客対応に関する評判
30代/女性
特別不満はないが、営業担当と設計士さんがあまりにもこちらの思いを汲み取ってくれる人だったので、外構担当者にこちらの思いが上手く伝わっていなかった時に、その差が目についてしまった。40代/女性
設計担当者が設計力がなかった。設計担当者が議事録をつけないので、入居してみたら説明と違っていたり、要望通りになっていなかったり、といった点があとからでてきた。引用元 住友林業の評判・口コミ｜オリコン
一括借り上げは家賃固定ではない
毎月の賃料が入金されるので、空室や滞納の心配がなく安心して賃貸経営ができるのが、一括借上げですが、絶対に安心というわけではありません。
まず、一括借上の契約期間が長くなるほど、維持管理費の負担が大きくなったりと、オーナーにとっての条件は厳しくなります。
さらに、住友林業に限った話ではありませんが、一括借り上げ（サブリース）は家賃固定ではなく、2年ごとに賃料見直しが行われ、入居率が芳しくないと家賃減額を要求されます。
しかも、物価変動や市場の急激な変動によって、家賃と市場価格とに大きな乖離が生じた場合は、2年を待たずに賃料減額を求められる可能性もあります。
毎月決まった賃料が長期に渡って入金されることが約束されているわけではないので、ご注意ください。
一括借り上げの契約解除もありえる
「家賃減額を打診されても拒否すればよいのでは？」
そんなふうに安易に考えてはいませんか？
もし家賃減額に応じなければ契約解除されてしまいます。これを防ぐ方法は、現時点ではほぼありません。
なぜなら、借地借家法では借家人の権利が厚く保護されているからです。サブリース契約における借家人に当たるのはサブリース会社（住友林業レジデンシャル）の方です。
裁判所における過去の判例では、「サブリース契約にも借地借家法の適用がある」と判断されているので、今後も同様に適用される可能性は高いでしょう。
借地借家法では、借家人に家賃減額請求権や契約解除の権利が認められています。逆に、賃貸人つまりオーナーが契約解除しようとしても、サブリース会社（住友林業レジデンシャル）が同意しない場合は、正当事由が必要になるんです。
このようにサブリース契約においては、オーナーは法律上不利な立場にあることを覚えておいてください。
住友林業の他、大手ハウスメーカーが登録！
HOME4U土地活用で無料の一括資料請求をする住友林業のアパート経営の評判
既にいくつか紹介済みですが、ここからは住友林業のアパート経営（フォレストメゾン）に関する口コミや評判を紹介します。
なお、各種ランキングで有名なオリコンの注文住宅満足度ランキングから紹介するのは、アパート経営ではなく注文住宅に対する口コミです。
とはいえ、建築前の企画提案力や社員の対応などは同じ住友林業なので、ある程度参考になるはずです。
住友林業の良い評判
60代 男性
一番信用できた事由は、第一に想定されるリスクファクターから話が始まり、それをいかに回避しながら絶えず利益を追及する話のメソッドだったこと。当初から信用できるのではと感じた。さらに具体的な内容においては、石橋を叩いて渡るかのような段階を踏まえた行動の、理路整然とした内容。更に安心してこの計画についていけると感じた。
57才・女・専業主婦
他社と比べて営業マンの人柄が良く安心して相談でき、設計の方にもいろいろ無理を聞いて頂きました。予算をふまえて、それ以上のオプションでは価格もきちんと提示してもらえたので、納得しながら建築費を積み上げて行けました。内装も落ち着いたくつろげる家で、概ね自分の思い通りの家になり満足しています。アフターケアーもきちんとした対応で安心しています。
30代/女性
予算に合った土地や建物の提案をしてもらった。土地に関しては、メリットデメリットを詳しく説明してくれた。営業、設計、インテリアの各担当者のスキルが高く、安心してお任せすることができた。引用元 住友林業の評判・口コミ｜オリコン
住友林業の気になる評判
住友林業の木造アパート、騒音酷い。
二度と木造アパートには住みたくない。管理会社に言っても全く改善されない。夜な夜な謎の不快音で睡眠妨害やめてほしい。 #アパート騒音— Rose (@17mogutan) January 5, 2020
50代/女性
外構工事、水道工事、ガス工事などが別料金になっていたことを知らずにいた。営業担当が打ち合わせの約束を忘れて数時間の遅刻をしたりした。引渡しの日も顔を出してもらえなかった。30代/女性
インテリア担当者と合わなかった。郵送を頼んだ資料が届かず、問い合わせたら発送したあとと返答があった。しかし、消印は問い合わせた日より後の日付で、信頼出来ないと感じた。引用元 住友林業の評判・口コミ｜オリコン
住友林業の土地活用がオススメなのはこんな人
住友林業の土地活用に向いているのは、どのような人でしょうか？
もし、この3つのいずれかに当てはまるなら、ぜひ検討してみてください。
- 木造の賃貸住宅に魅力を感じている人
- 医療・介護施設での土地活用を検討したい人
- 賃貸住宅を長期的な資産にしたい人
それぞれについて説明します。
木造の賃貸住宅に魅力を感じている人
木造住宅は設計の自由度が高く狭小地や変形地の有効活用に向いていますが、住友林業は、そのような木造住宅でも屈指の技術力とブランド力を持つハウスメーカーです。
耐震性、耐火性、遮音性、気密性、断熱性など、さまざまな面で高い性能を発揮するテクノロジーと、木の風合いを活かした住まいを提供できるノウハウを持っています。
木造の賃貸住宅にこだわりのある方には、選択肢として欠かせないハウスメーカーであることは間違いありません。
また、木造のため法定耐用年数が22年と短いことから、減価償却による税法上のメリットが気になる人にもおすすめです。
さらに、賃貸住宅の建築で相続資産を圧縮したい場合、相続税評価額の元となる固定資産税評価額で比べると木造が有利です。
鉄骨造やRC造の場合は建築費の7割くらいが一般的な相場ですが、木造の場合は建築費の5割くらいまで圧縮できるからです。
医療・介護施設での土地活用を検討したい人
医療・介護施設の開業にあたってサポートを受けられるのは、住友林業ならではのメリットです。
もちろん、開業後のアフターサービスやリフォームなどの相談も、しっかりサポートしてもらえます。
土地活用の選択肢として、医療・介護施設を検討したい人にとっては、無視できないハウスメーカーといえるでしょう。
賃貸住宅を長期的な資産にしたい人
引用元：住友林業公式サイト
住友林業の賃貸住宅の坪単価は、ハウスメーカーの中では比較的高額ですが、LS30仕様によって長期にわたって資産価値を保ち続けることができます。
また、住友林業で採用されているウォールフレーム（WF）構法は、将来のリフォームにも柔軟に対応が可能。
さらに、長期安定経営を可能にする住友林業グループのサポート体制も用意されています。
賃貸住宅を「収益を生み出す長期的な資産」として運用し続けたいなら、検討対象に加えておくべきハウスメーカーといえるでしょう。
住友林業のアパート経営（フォレストメゾン）で失敗する原因5つ
住友林業でアパート経営に取り組んで失敗するのは、どのようなケースなのでしょうか？
失敗する原因はおもに5つあります。
- よく分からないまま決断してしまう
- 住友林業以外に資料請求していない
- 住友林業だけにしか相談しない
- 収支計画のチェックが甘い
- 契約書の内容を精査しない
それぞれについて、以下に詳しく説明します。
よく分からないまま決断してしまう
アパート経営は文字通り事業経営です。経営者が「自分の運営する事業のことをよく分かっていない」ってことはありえませんよね。
少しでも疑問に思うことや不安なことがあったら、営業マンに質問してください。もし曖昧な答えが帰ってきたり納得いく内容でなかったなら、アパート経営を決断するべきではありません。
よく分からないまま決断するのは失敗の元。けっして事前の情報収集を怠ってはいけません。
住友林業以外に資料請求していない
情報源が住友林業だけになってしまうのは危険です。必ず情報源は複数持つようにしてください。
そのためには、土地活用の一括資料請求サイトを活用するとよいでしょう。今は、土地活用に限らず、資料請求の際には「一括資料請求サイト」を使うのが一般的です。
一括資料請求サイトを利用するメリットは大きく3つあります。
- ネットからいっぺんに複数業者へ資料請求できる
- 複数の資料を比較検討することで客観的に判断できる
- 価格等の条件面で有利に交渉を進められる
メリット１：ネットからいっぺんに複数業者へ資料請求できる
一括資料請求サイトを利用すれば、あなたの個人情報や物件情報を１回入力するだけで、複数の業者にいっぺんに資料請求できます。
すべてネット上で完結できるので、手間もかかりません。
メリット２：複数の資料を比較検討することで客観的に判断できる
アパートの建築業者は住友林業だけではありません。
一社だけから提案されると客観的な判断ができなくなってしまう恐れがあります。必ず複数の業者からのプランを確認するようにしてください。
一括資料請求サイトを使えば、同時に複数の土地活用プランを比較検討できるので、「ひとつのプランを信じ込んで冷静な判断を失ってしまう」といったことを防ぐことができます。
メリット３：価格等の条件面で有利に交渉を進められる
建築業者も一括資料請求サイトからの申し込みであることは分かっているので、はじめから競合を意識した提案をしてくるでしょう。
「しっかりした提案をしないと他に客を取られてしまう」と思わせることで、より緊張感のある精度の高いプランが期待できますし、価格交渉など条件面でも有利に交渉を進めることができます。
住友林業だけにしか相談しない
資料請求するよりも、直接専門家に質問したほうが早いことも少なくありません。
住友林業の提案の良し悪しを判断するには、セミナーに参加して勉強したり業界の専門家に直接質問するのもよいでしょう。
不動産投資セミナーには様々な種類がありますが、初心者向けのものや無料で参加できるものもあります。土地活用の際に、不動産投資セミナーで勉強する方は珍しくありません。
たとえば、大手不動産ポータルサイトLIFULL HOME’Sの不動産投資セミナー検索サービスでは、各社が開催する多数のセミナーの中から、対象者別、人気テーマ別といった切り口でセミナーを検索できます。検索サービスの利用はもちろん無料。
きっと、あなたにとって最適な不動産投資セミナーが見つかるはずですよ。
- LIFULL HOME’Sの不動産投資セミナー検索
また、アパート経営の相談先に迷ったらこちらをご覧ください。悩みごとに応じた最適な相談先を解説しています。
収支計画のチェックが甘い
住友林業から提示される収支計画は、非常に緻密でしっかりしたものですが、鵜呑みにするのは危険です。
収支計画を鵜呑みにしない
アパート建築業者にとっての収支計画は、オーナーに対して決断の後押しをするためのプレゼン資料です。
したがって、アパート建築を思い留まらせるようなネガティブなものにはなりにくいでしょう。
建築さえできてしまえば、たとえアパート経営がうまくいかなくてもリスクを背負うのはオーナーであるあなたです。建築業者の懐が痛むことはありません。
税理士などの専門家に相談を
また、ご自身で収支計画の実現性を判断するのが難しいようなら、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
もちろん相談料を請求されるかもしれませんが、せいぜい数万円程度の負担です。しかし、アパート経営で失敗すれば、数億の借金を抱える羽目に陥ってしまうかもしれません。
将来のリスク回避のためには、このくらいのコストを惜しんではいけません。
税理士のツテがあるなら是非相談してください。もしあてがないのであれば、こちらの税理士検索サービスを使って探してみるとよいでしょう。
第三者の客観的な立場から専門家のアドバイスをもらえるはずですよ。
契約書の内容を精査しない
住友林業のプランに納得して契約書を提示されても、よく精査せずにサインをしてはいけません。
契約書は、提示する方に有利なことは小さく目立たない字で書かれているものです。とくに賃料減額や契約解除の規定は、一字一句よく確認してください。
また、契約書に明記されていないことに関しては、過去の判例に基づいて裁定されるケースがほとんどですが、専門家でなければそんなことまで分かりませんよね。
そこで、契約書の内容を弁護士に確認してもらうことをおすすめします。税理士同様、相談料がかかりますが、念には念をです。
住友林業でアパート経営する前に積極的な情報収集を！
フォレストメゾンブランドを擁する住友林業は、大手ハウスメーカーのひとつです。
アパート建築の実績も豊富ですし、住友林業グループの総合力を通じた賃貸住宅経営のサポート体制は大きな安心感を与えてくれます。
とはいえ、担当者の提案を疑うことなく受け入れてしまうのはおすすめできません。
判断を誤ってトラブルに巻き込まれないよう、みずから積極的に情報収集しましょう。具体的にはこのような行動に取り掛かってください。
- 複数の資料を比較検討して客観的な判断を！⇒HOME4U土地活用
- 土地活用セミナーに参加する⇒不動産投資セミナー検索
- 収支計画、節税対策では税理士に相談を！⇒
税理士紹介エージェント
- 弁護士に相談して契約書の内容チェックを！⇒
日本法規情報
アパート経営は今後の人生を大きく左右する一大イベントです。失敗しないためにも、ぜひ事前の情報収集を怠らないようにしてください。
以上、住友林業の土地活用とは？アパート経営の評判と失敗する5つの原因…でした。
参考記事
住友林業以外のハウスメーカーに関しても詳しく知りたい…という方は下記記事も参考に。大手ハウスメーカーの特徴や坪単価などを解説しています。
