アパート・マンション経営の利回りとは?知らないと大ヤケドする4つの落とし穴!

アパートやマンションの経営を始めるなら、必ず確認していただきたいのが「利回り」です。

投資金額に対して年間どの程度の利回りになる物件なのか?
この利回りを無視して家賃や借入金額などを決めることはできません。それぐらい賃貸経営では重要な指標なんです。

今回はアパートやマンション経営の利回りについて説明します。

賃貸経営における利回りとは?

「利回り」は賃貸経営を成功するための重要なチェックポイントのひとつです。

自分が住む住宅とは違い、収益物件というスタンスで見た場合に「いくら投資して、年間どの程度回収できるのか?」という部分です。

不動産投資などでよく、「ロフト付きアパート1棟12室4,000万円 利回り10%」や「ワンルームマンション 800万 現在賃貸中 利回り10%」という広告をよく目にしませんか。

一見すると、この「利回り10%」から「投資金額の1割が毎年回収できる」と思ってしまいますよね。

しかし、この利回りにも実は「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」の3種類があるんです。

利回りの種類と計算方法

なぜ利回りには3種類もあるのでしょうか。
それぞれの利回りの意味を知らないと、賃貸経営で大きな判断ミスを犯してしまうかもしれません。

以下に説明しますので、それぞれの計算方法と捉え方をしっかりと確認してください。

表面利回りとは?

表面利回りとは分かりやすくいうと「粗利」のことです。

表面利回り= 年間収入 ÷ 購入価格 ×100

一例として 投資金額1億円で家賃収入が1年で1,000万円となればこの物件の表面利回りは10%となります。

もちろん、この表面利回りには維持費やランニングコストまた税金などといった支出は一切含まれていません。

投資会社の広告に出ている利回りは、この表面利回りだということをご認識ください。

実質利回りとは?

実質利回りとは、表面利回りには入らなかった諸経費を引いた金額のことです。

この諸経費とは、物件を維持する年間の維持費や物件購入時の経費や税金などを差し引いて計算された利回りのことです。

実質利回り=(年間収入-諸経費)÷ (物件価格+諸経費)×100

先の表面利回りで例にだした物件1億円で年間家賃1,000万円のケースで考えてみます。購入時の諸経費が500万円で年間の維持諸経費が200万円だったとすると、実質利回りは

(1,000万-200万) ÷ (1億円+500万)×100 =7.6%

となります。

実質利回りにおける注意点としては、毎年変動するものであるということです。

年間諸経費は修繕費がかさむと高額になりますし、空室がでて数ヶ月部屋が埋まらないと年間収入額も変わります。

税金なども収入により大きく変化するので、実質利回りはあくまで目安として見ておく方がよいでしょう。
 

想定利回りとは?

「表面利回り」や「実質利回り」と違って、この「想定利回り」はあまり聞き慣れないかもしれません。

「想定利回り」は新築アパートなどの売出しの際に、物件が満室であることを想定した利回りのことです。要するに「表面利回り」とほぼ同じような意味で、年間を通して満室が続く状況を想定して計算します。

計算式は

想定利回り= 年間収入 ÷ 購入価格 × 100

この想定利回りでは経費計上がありませんので、実際にはこの利回りで収益を得られることはありません。

新築時にはすぐに満室になったとしても、アパートやマンションを何年も経営していれば、出入りがあり空室が出ることも当然あるからです。

不動産会社の広告はこの想定利回りで表示されていることが多いので、早とちりしないよう気をつけましょう。

利回りの高さだけでアパマン経営することの4つの落とし穴

利回りについて説明してきましたが、「経費を考えた上で、とにかく利回りの高い物件さえ選べば良いのでは?」と思うかもしれません。

たしかに「利回り」は高いに越したことはありません。

しかし、賃貸経営を検討する際には利回り以外にも考慮しなければならない点があります。

ここからは、利回りの高さだけでアパマン経営を始めてしまった人が陥りやすい落とし穴を4つ紹介しますので、ぜひご確認ください。

空室率

アパートやマンションの空室率は5%から10%位で計算されることが多いようです。

たとえば10部屋のアパートを所有しているケースを考えてみましょう。
年間で 10部屋×12ヶ月=120 ですから、稼働総月数は120ヶ月になります。

A室が4カ月空いてその後入居したが、B室が8カ月空いた場合、10部屋中1部屋分がまるまる空室だったことになりますので、年間の稼働空室率は10%ということになります。

空室率が10%の場合、120ヶ月×10%=12ヶ月 ですから、大家としては家賃が12カ月分入らないということになります。

空室率を抑えるためには、その物件の1年目から直近の空室率を部屋ごとに確認してみましょう。

建物事にざっくりとではなく、部屋ごとに見るのには理由があります。

例えば、A室のみほとんど空室状況が続いているのはなぜか?

「現地に行って見たところ、A室は普通であれば好立地の角部屋にもかかわらず、国道沿いで騒音や粉塵の絶え間なく住みづらい部屋であった。」

「入居しても短期間ですぐ退去してしまうので、結果的に建物全体の空室率が高くなっている。」

このように部屋ごとに空室の原因が分かれば、この部屋だけ賃料を安くする、リフォームをして二重サッシやペアガラスに変更する、空気清浄機付きのエアコンを付ける、などといった空室対策を講じることができます。

建物の修繕など諸経費

建物の修繕などにかかる経費は年間総家賃収入の3%~5%位を見込んでおく
ことをおすすめします。

この修繕費は退去後の部屋の修繕も含まれます。
原状復帰する部分の多くは入居者が負担しますが、経年劣化における部分はすべて大家持ちです。

また、建物の維持管理費など清掃業者への費用もこの金額に見込まれます。

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税金

賃貸経営をするなら税金対策も考えなければなりません。
アパマン経営にまつわる税金としては、このようなものがあります。

不動産取得税

不動産を取得したり、新築・増築する際に課税される地方税です。
不動産取得税は固定資産税評価額をもとに算出されます。

具体的には「固定資産税評価額 × 税率」となります。

税率は土地3%で投資物件の家屋は4%の税率です。

固定資産税・都市計画税

この二つの税金は毎年1月1日時点での土地・家屋の所有者に課税される税金です。

  • 固定資産税:税額=課税標準額×1.4%
  • 都市計画税:税額=課税標準額×0.3%(自治体により差があります)

物件購入前に正確な税額を算定するのはかなり難しいです。
あらかじめ対象市町村役場の固定資産税課や不動産会社に聞くと、おおよその数字が分かります。

ローン返済

アパマン経営を始める際に建築費用を金融機関から借りる方は多いでしょう。
借りたお金は毎月返済しなくてはなりませんので、家賃からローン返済額が差し引かれることになります。

なお、住宅ローンほどではありませんが、アパートローンなら優遇金利で借りられる場合も少なくありません。メガバンクで3%台で、それ以外の地銀でも3%~4%台の金利です。

とくにおすすめなのは、2%以下の固定金利で借入できる日本政策金融金庫でしょう。

当然どの金融機関も審査や条件はありますが、できる限り低金利の金融機関から融資を受けるようにしましょう。

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利回りだけでなくキャッシュフローも重要

利回りはアパート・マンション経営を検討する際に、ひとつの目安になることは間違いありません。

ただし、住宅メーカーなどが提示する利回りが、表面利回りなのか実質利回りなのか、あるいは想定利回りなのか、よく確認しておいた方がいいでしょう。

実際の賃貸経営では、想定した以上に空室率が高かったり、ランニングコストが膨らんだりすることも十分にありえます。

利回りはプラスでも、キャッシュフローがマイナスに陥ってしまったために資金繰りに苦しんでいるアパマン経営者は少なくありません。

アパートやマンションを建てる際には、利回りだけにとらわれず、キャッシュフローの観点からもシミュレーションしてみることをおすすめします。

以上アパート・マンション経営の利回りとは?知らないと大ヤケドする4つの落とし穴・・・でした。

 

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