セレコーポレーションで土地活用するべき?アパート経営の評判は?

セレコーポレーションで土地活用するべき?アパート経営の評判は?アパマン経営

「セレコーポレーションのアパート経営の評判を知りたい!」

「本当にセレコーポレーションに土地活用を任せて、うまくいくの?」

そんな疑問をお持ちではありませんか?

もしセレコーポレーションの土地活用に不安があるようなら、疑問が解決する前に焦って話を進めないでください。

この記事では、セレコーポレーションの土地活用の種類やメリットやデメリット、評判について解説しています。

読み進めていただければ、セレコーポレーションの土地活用で失敗する原因と対処法が分かるので、自信を持って土地活用を進められますよ。

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セレコーポレーションとは?

セレコーポレーションはアパートの空間づくりから建設、運営まで、アパート経営のすべてを手がけるアパートメーカーです。

入居者ターゲットは若者に、事業エリアは人口集中が進む東京圏(東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県)に特化。

2020年2月現在、建築累計棟数は2,400棟を、管理戸数は10,000戸を超えており、そのこだわり抜かれた間取りと空間設計は、若者の高い支持を得て、2019年の平均入居率98.2%という結果を出しています。

セレコーポレーションの土地活用のメリット

次に、セレコーポレーションの土地活用には、どのようなメリットがあるのでしょうか?

具体的なメリットとしては、このような点が挙げられます。

  • 東京圏の若者に特化した差別化された間取り
  • 割安感がありコストパフォーマンスが高い
  • あらゆる敷地に柔軟に対応することが可能
  • 国土交通省の認定機関の審査基準をクリアした安心の構造

それぞれについて、もう少し詳しく説明します。

東京圏の若者に特化した差別化された間取り

セレコーポレーションは、「アパート経営の専門店」として、人口集中と若者の増加が進む東京圏(東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県)にエリアを絞って事業展開しています。

そのため、アパートの間取りと空間設計は、住まいにこだわる若者のその上をいくこだわりで設計されています。

一つは平面を凸凹にという発想で考えた「Feel Type」、もう一つは生活に縦の動線を加え、空間を立体で捉えた「Fusion Type」という間取りを用意。

若者向けに特化されているからこそ実現できた、こだわりの空間設計は、入居者とオーナー双方から好意的に評価され、入居率アップと安定経営につながっています。

セレコーポレーションの間取りに関する評判

割安感がありコストパフォーマンスが高い

アパート建築にはさまざまな工法がありますが、セレコーポレーションでは軽量鉄骨造に特化。

自社一貫生産にこだわり、自社工場にてコンピュータで制御された製造ラインによって、効率的な生産フローを実現し、高品質・高精度な構造部材を製造しています。

さらに、セレオリジナル構法の「ハイテンションキューブシステム」を採用することで、耐震最高等級である等級3を標準化しながらも、比較的低コストの建築を可能に。

このような生産体制により、割安感がありコストパフォーマンスが高いアパート建築を実現しています。

セレコーポレーションの価格に関する評判

セレは確かにコスト的に見れば割安感はあると思います。
基礎段階から半地下空間などの確保、室内のレイアウトセンスなどは他社の物件と比較しても類似の無い独自の強みがあり、同じ㎡数でも他社物件と比べても強気の家賃設定は可能だと思います。
入居希望者から見ても他社の物件よりも魅力的な室内であるのは確かだと思います。

基礎工事段階からの設計、特に半地下空間など設けている点では後々改築などで真似する事が出来ないと言う他者と比較して強みは有ると思います。

引用元 注文住宅 ハウスメーカー・工務店掲示板@口コミ掲示板・評判

あらゆる敷地に柔軟に対応することが可能

あらゆる敷地に柔軟に対応することが可能

一般的には設計の自由度が低いと言われる鉄骨造ですが、セレコーポレーションでは敷地形状に合わせた柔軟な設計による収益性の高い建築プランが可能です。

道幅や路地部分の狭さから、建築現場にクレーン車が入ることができない旗竿地や不整形地などでも、建築部材を人力で搬入し、組み立てできる独自の構法で解決。

また、「フレキシブルバーティカルブレース(鉛直ブレース)」に0.5PサイズのWブレースを採用することによって、自由度の高い設計プランを可能にしたことにより敷地形状への対応力がさらに増強されました。

国土交通省の認定機関の審査基準をクリアした安心の構造

「ゲスト(入居者)の安全」と「オーナーの安心」につながる安全性と耐久性は、アパートの資産価値を長期的に維持し続けます。

セレ コーポレーションでは、国土交通大臣指定の認定機関の審査基準をクリアし、下記4つの認定・認承を取得。

  • 型式適合認定(建築基準法)
  • 型式部材等製造者認証(建築基準法)
  • 住宅型式性能認定(住宅品質確保法)
  • 型式住宅部分等製造者認証(住宅品質確保法)

さらに、設計段階から工場における製造工程、さらには建築現場まで、厳重な品質検査を繰り返すことで、安心の品質を高レベルで担保します。

セレコーポレーションの土地活用のデメリット

ここまでセレコーポレーションによる土地活用のメリットを見てきましたが、デメリットやリスクはないのでしょうか?

デメリットとして挙げられることは5つあります。

  • 対応エリアは東京圏に限定されている
  • アパート以外の土地活用は対応していない
  • 保証期間は品確法に定められた10年間のみ
  • 一括借り上げは家賃固定ではない
  • 一括借り上げの契約解除もありえる

それぞれについて説明します。

対応エリアは東京圏に限定されている

対応エリアは東京圏に限定されている

前述したとおり、セレコーポレーションは、東京圏(東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県)に事業エリアを限定しています。

東京圏以外の地域で土地活用を考えている方は、他の業者を当たった方がよいでしょう。

アパート以外の土地活用は対応していない

セレコーポレーションの対応エリアは東京圏のみですが、都心の限られた土地を最大限活用し収益の最大化を図るには、4階以上の中層階~高層階のマンションが最適なケースも少なくありません。

その場合、重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造で、強固な構造にする必要があります。

しかし、セレコーポレーションの土地活用は、3階建てまでの軽量鉄骨造のアパート以外には対応していません。

保証期間は品確法に定められた10年間のみ

保証期間は品確法に定められた10年間のみ

品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)では、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分に関して、10年の瑕疵担保期間が義務化されています。

これに対して、大和ハウスや積水ハウスといった大手ハウスメーカーでは、初期30年保証など独自の保証制度を設けて、賃貸住宅の資産価値維持を手厚くサポート。

いっぽう、セレコーポレーションでは、そのような独自保証はありませんので、保証期間は品確法に定められた10年間のみとなります。

一括借り上げは家賃固定ではない

一括借り上げは家賃固定ではない

毎月の賃料が入金されるので、空室や滞納の心配がなく安心して賃貸経営ができるのが、一括借上げですが、絶対に安心というわけではありません。

まず、一括借上の契約期間が長くなるほど、維持管理費の負担が大きくなったりと、オーナーにとっての条件は厳しくなります。

さらに、セレコーポレーションに限った話ではありませんが、一括借り上げ(サブリース)は家賃固定ではなく、2年ごとに賃料見直しが行われ、入居率が芳しくないと家賃減額を要求されます

しかも、物価変動や市場の急激な変動によって、家賃と市場価格とに大きな乖離が生じた場合は、2年を待たずに賃料減額を求められる可能性もあります。

毎月決まった賃料が長期に渡って入金されることが約束されているわけではないので、ご注意ください。

一括借り上げの契約解除もありえる

一括借り上げの契約解除もありえる

まず、セレコーポレーションの一括借上げ期間は、大手ハウスメーカーのほとんどが最長30年であるのに対して、20年と短めの設定です。

さらに、2年毎の家賃見直しの際に、オーナーが家賃減額に応じなければ契約解除されてしまいます。これを防ぐ方法は、現時点ではほぼありません。

なぜなら、借地借家法では借家人の権利が厚く保護されているからです。サブリース契約における借家人に当たるのはサブリース会社(セレコーポレーション)の方です。

裁判所における過去の判例では、「サブリース契約にも借地借家法の適用がある」と判断されているので、今後も同様に適用される可能性は高いでしょう。

借地借家法では、借家人に家賃減額請求権や契約解除の権利が認められています。逆に、賃貸人つまりオーナーが契約解除しようとしても、サブリース会社(セレコーポレーション)が同意しない場合は、正当事由が必要になるんです。

このようにサブリース契約においては、オーナーは法律上不利な立場にあることを覚えておいてください。

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セレコーポレーションのアパート経営の評判

セレコーポレーションのアパート経営の評判

ここからはセレコーポレーションに関する口コミや評判をいくつか紹介します。

ただし、会社に対する評価は部署や担当者によっても左右されるのでケースバイケースです。あくまで参考程度に留めておいてください。

5年位前に1棟ここで建てました。
その中の一部屋に住んでいますが隣の音が聞こえるということはほとんどありません。
上階の音はやや気になります。
慣れれば克服できる程度ですが、ここはやや弱い点と思います。

何度か入退去ありましたが、間取りの評判は良く、建物の音を含む構造上の不満は今のところ聞かれません。
周辺相場より築年数を考慮しても1~2割ほど高めの家賃設定にしていますが短期(1年未満)
の退去はほぼ無いですし、築浅ということもあってか入居もすぐ決まります。

問題点は管理です。
不動産会社としては良くも悪くもホワイトな勤務体系なのか対応の遅れが目立ちます。
※皮肉ではなく、これはこれで良いことではありますが・・・。
担当者毎のバラつきも多いように感じます。

オーナーの方で担当者と相性が合わなければ管理会社は変えてしまった方がいいかもしれません。

引用元 注文住宅 ハウスメーカー・工務店掲示板@口コミ掲示板・評判

2年ほど前にセレで、自宅兼アパートを建てました。管理は地元の不動産屋さんですが、完成前に満室になり現在も入れ替わりなしで順調です。建物については、私が一階に住んでいるのでよくわかります。設備ともにいいですよ。建築費や対応その他、かなりいい感じでした。

引用元 注文住宅 ハウスメーカー・工務店掲示板@口コミ掲示板・評判

見積もりについてですが、耐震・準耐火アパートのなかでは、とても安価だったと思います。
担当営業マンも、迅速に対応していました。

壁厚や床については、標準仕様であっても設計図書があがるまでわからないのは事実ですね。

あと、現場監督が工事現場にいらっしゃる頻度が少ない感じだったかな。

駅前・商店街の立地ですが、隣地との騒音も住人からのクレームは無いようです。

管理もセレさんにしています。 少数精鋭のようですが、素人さんって感じ(不動産屋さんとして)です。
中途の社員さんのほうが俊敏ですね。

賃貸経営がはじめてであれば、一括管理は、避けることをおすすめします。

引用元 注文住宅 ハウスメーカー・工務店掲示板@口コミ掲示板・評判

物件はお金をかければ防音も実現する。
間取りも工夫をすれば良いものがあるが、
営業が、売ったあとは無責任で残念な感じ。

引用元 注文住宅 ハウスメーカー・工務店掲示板@口コミ掲示板・評判

私もセレの物件(完成後。施工中、入居退出後等)は結構見て来たつもりですが。
整地、路盤基礎工事の段階で地盤が固まる前のコンクリート打ち、砕石並びにコンクリートの薄さ、基礎コンクリート仕上がりの粗さ、立ち上がり幅の不均等さ等がどこの現場でも目立ちました。
また配水系統の土被りも非常に浅く公桝の直前で落としているケースが多々見受けられました。
(完成後も敷地内のマンホール小口径を空ければ確認が取れます)

先行で配水管を埋設した後にその上に平気で足場を組んで作業してたりしてましたので、排水の逆行が心配です。
床などが非常に薄く(床下収納や床の点検口から確認できます)踵で床を軽く叩いても部屋の隅から隅へ良く響きました
床下等は覗けば素人目にも安普請な事が確認できると思います。

管理部署にも現時点ではまだ厚みも無く、賃貸募集は仲介頼み(どんな入居者かセレ自身良く分からない)、メンテナンスもほぼ外注だと思います。

資産価値で考えた場合後々思わぬ修繕費用がどこで現れて来るのか分からないので、個人的に新築時の他社比較との利回り、独自の間取りセンスは魅力的でしたが、見えない部分での安易さを見てしまい、他社で建築しました。

ちなみにこれは2014年~2018年位の飽くまでも個人的見解です

セレさんを非難するつもりではありません。

引用元 注文住宅 ハウスメーカー・工務店掲示板@口コミ掲示板・評判

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セレコーポレーションの土地活用がオススメなのはこんな人

セレコーポレーションの土地活用に向いているのは、どのような人でしょうか?

もし、この4つのいずれかに当てはまるなら、ぜひ検討してみてください。

  • 東京圏で若者向けのアパートを経営したい人
  • ブランドより建築コストを重視する人
  • デザインや間取りで差別化されたアパートを建てたい人
  • 旗竿地や路地状敷地、不整形地などで土地活用をしたい人

それぞれについて説明します。

東京圏で若者向けのアパートを経営したい人

前述の通り、セレコーポレーションは、東京圏に限定して事業展開しています。

また、取り扱う土地活用の種類も、若者向けアパートに特化しているので、「東京圏で若者向けのアパート」で賃貸経営したい人は、セレコーポレーションを選択肢に加えるべきでしょう。

ブランドより建築コストを重視する人

ブランドより建築コストを重視する人

ヘーベルメゾンやシャーメゾンといった大手ハウスメーカーのアパートは、ブランド力が高く人気がありますが、どうしても建築費が高くなってしまいます。

いっぽう、セレコーポレーションはブランド力はありませんが、効率的な自社一貫生産によって、建築コストを抑えた軽量鉄骨造のアパートを実現しています。

ブランド力よりも、建築コストや収益性を重視する人に向いているといえるでしょう。

 
参考 賃貸アパートのブランドに関してはこちらの記事が詳しいです。

賃貸アパートのブランドランキング15選!ハウスメーカー等を一覧比較
賃貸アパートってどんなブランドがあるの?建築依頼先を決める際の参考にしたい。そんな方へ、年間着工数などの客観的データや口コミ情報などを総合的に考慮して、15のアパートブランドを独自にランキング。人気のアパートブランドとその理由が分かります。

デザインや間取りで差別化されたアパートを建てたい人

赤煉瓦調の外壁が目を引く「My Style vintage」は、時代の流行に左右されない落ち着きのあるデザインで、高級感と上品さを演出します。

また、セレコーポレーションの住まいへのこだわりが生み出した「Feel Type」「Fusion Type」「Fwin Type」といった個性的な空間設計は、これまでにない暮らしやすさを実現。

競合アパートとの明確な差別化を図りたい人は、セレコーポレーションを土地活用の選択肢に加えておくべきでしょう。

旗竿地や路地状敷地、不整形地などで土地活用をしたい人

旗竿地や路地状敷地、不整形地などで土地活用をしたい人

旗竿地や路地状敷地、不整形地などは道幅や路地部分の狭さから、建築現場にクレーン車が入ることができません。

土地活用において不利な敷地形状ですが、セレコーポレーションでは独自の構法によって、この問題を解決。

柔軟な設計による収益性の高い建築プランが可能ですので、このような敷地をお持ちの方は相談してみるとよいでしょう。

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セレコーポレーションの土地活用で失敗する原因5つ

セレコーポレーションの土地活用で失敗するのは、どのようなケースなのでしょうか?

失敗する原因はおもに5つあります。

  • よく分からないまま決断してしまう
  • セレコーポレーション以外に資料請求していない
  • セレコーポレーションだけにしか相談しない
  • 収支計画のチェックが甘い
  • 契約書の内容を精査しない

それぞれについて、以下に詳しく説明します。

よく分からないまま決断してしまう

よく分からないまま決断してしまう

土地活用は文字通り事業経営です。経営者が「自分の運営する事業のことをよく分かっていない」ってことはありえませんよね。

少しでも疑問に思うことや不安なことがあったら、営業マンに質問してください。もし曖昧な答えが帰ってきたり納得いく内容でなかったなら、土地活用を決断するべきではありません。

よく分からないまま決断するのは失敗の元。けっして事前の情報収集を怠ってはいけません。

セレコーポレーション以外に資料請求していない

セレコーポレーション以外に資料請求していない

情報源がセレコーポレーションだけに偏ってしまうのは危険です。必ず情報源は複数持つようにしてください。

そのためには、土地活用の一括資料請求サイトを活用するとよいでしょう。今は、土地活用に限らず、資料請求の際には「一括資料請求サイト」を使うのが一般的です。

一括資料請求サイトを利用するメリットは大きく3つあります。

  • ネットからいっぺんに複数業者へ資料請求できる
  • 複数の資料を比較検討することで客観的に判断できる
  • 価格等の条件面で有利に交渉を進められる

メリット1:ネットからいっぺんに複数業者へ資料請求できる

一括資料請求サイトを利用すれば、あなたの個人情報や物件情報を1回入力するだけで、複数の業者にいっぺんに資料請求できます。

すべてネット上で完結できるので、手間もかかりません。

メリット2:複数の資料を比較検討することで客観的に判断できる

土地活用を任せられる業者はセレコーポレーションだけではありません。

一社だけから提案されると客観的な判断ができなくなってしまう恐れがあります。必ず複数の業者からのプランを確認するようにしてください。

一括資料請求サイトを使えば、同時に複数の土地活用プランを比較検討できるので、「ひとつのプランを信じ込んで冷静な判断を失ってしまう」といったことを防ぐことができます。

メリット3:価格等の条件面で有利に交渉を進められる

建築業者も一括資料請求サイトからの申し込みであることは分かっているので、はじめから競合を意識した提案をしてくるでしょう。

「しっかりした提案をしないと他に客を取られてしまう」と思わせることで、より緊張感のある精度の高いプランが期待できますし、価格交渉など条件面でも有利に交渉を進めることができます。

土地活用の一括資料請求サイトはいくつかありますが、大手ハウスメーカーのほとんどが登録されているHOME4U土地活用がおすすめです。NTTデータ スマートソーシングが運営するサービスで、信頼性の高さはトップクラスです。

セレコーポレーションだけにしか相談しない

セレコーポレーションだけにしか相談しない

資料請求するよりも、直接専門家に質問したほうが早いことも少なくありません。

セレコーポレーションの提案の良し悪しを判断するには、セミナーに参加して勉強したり業界の専門家に直接質問するのもよいでしょう。

不動産投資セミナーには様々な種類がありますが、初心者向けのものや無料で参加できるものもあります。土地活用の際に、不動産投資セミナーで勉強する方は珍しくありません。

たとえば、大手不動産ポータルサイトLIFULL HOME’Sの不動産投資セミナー検索サービスでは、各社が開催する多数のセミナーの中から、対象者別、人気テーマ別といった切り口でセミナーを検索できます。検索サービスの利用はもちろん無料。

きっと、あなたにとって最適な不動産投資セミナーが見つかるはずですよ。

また、アパート経営の相談先に迷ったらこちらをご覧ください。悩みごとに応じた最適な相談先を解説しています。

アパート経営・マンション経営の失敗を未然に防ぐ6つの相談先とは?
アパート経営やマンション経営を始めるにあたっての相談先としては、地域の不動産会社、金融機関、ファイナンシャルプランナー、税理士、セミナーや勉強会、建築会社(ハウスメーカー)などがあります。具体的なコンタクトのとり方も解説します。

収支計画のチェックが甘い

収支計画が甘い

セレコーポレーションから提示される収支計画と担当者の説明に納得できたとしても、鵜呑みにするのは危険です。

収支計画を鵜呑みにしない

土地活用の業者にとっての収支計画は、オーナーに対して決断の後押しをするためのプレゼン資料です。

したがって、土地活用を思い留まらせるようなネガティブなものにはなりにくいでしょう。

建築さえできてしまえば、たとえ土地活用がうまくいかなくてもリスクを背負うのはオーナーであるあなたです。建築業者の懐が痛むことはありません。

税理士などの専門家に相談を

また、ご自身で収支計画の実現性を判断するのが難しいようなら、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

もちろん相談料を請求されるかもしれませんが、せいぜい数万円程度の負担です。しかし、土地活用で失敗すれば、数億の借金を抱える羽目に陥ってしまうかもしれません

将来のリスク回避のためには、このくらいのコストを惜しんではいけません。

税理士のツテがあるなら是非相談してください。もしあてがないのであれば、こちらの税理士検索サービスを使って探してみるとよいでしょう。

第三者の客観的な立場から専門家のアドバイスをもらえるはずですよ。

契約書の内容を精査しない

契約書の内容を精査しない

セレコーポレーションのプランに納得して契約書を提示されても、よく精査せずにサインをしてはいけません。

契約書は、提示する方に有利なことは小さく目立たない字で書かれているものです。とくに賃料減額や契約解除の規定は、一字一句よく確認してください。

また、契約書に明記されていないことに関しては、過去の判例に基づいて裁定されるケースがほとんどですが、専門家でなければそんなことまで分かりませんよね。

そこで、契約書の内容を弁護士に確認してもらうことをおすすめします。税理士同様、相談料がかかりますが、念には念をです。

日本法規情報のような弁護士検索サービスを使って、不動産契約に詳しい弁護士を探してみてください。多少コストをかけてでも、プロの目で確認してもらいましょう。

セレコーポレーションで土地活用を始める前に積極的な情報収集を!

セレコーポレーションは、その独創的な間取りが若者から支持されているアパート専門メーカーです。

東京圏という競争の激しいエリアにも関わらず、98.2%(2019年実績)という高い入居率は心強いですよね。

とはいえ、担当者の提案を疑うことなく受け入れてしまうのはおすすめできません。

判断を誤ってトラブルに巻き込まれないよう、みずから積極的に情報収集しましょう。具体的にはこのような行動に取り掛かってください。

土地活用は今後の人生を大きく左右する一大イベントです。失敗しないためにも、ぜひ事前の情報収集を怠らないようにしてください。

以上、セレコーポレーションで土地活用するべき?アパート経営の評判は?…でした。

参考記事
セレコーポレーション以外の業者に関しても詳しく知りたい…という方は下記記事も参考に。大手ハウスメーカーの特徴や坪単価などを解説しています。

賃貸アパートや賃貸併用住宅の大手ハウスメーカー8社比較一覧!坪単価や特徴を徹底解説
賃貸アパートや賃貸併用住宅を建てるなら大手ハウスメーカーが安心。本記事ではハウスメーカー大手8社の坪単価、賃貸経営サポート、商品性、特徴などについて徹底比較し、資料請求の方法も解説。工事費の目安が一瞬で分かる建築工事費シミュレーターもあり。
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