大東建託と東建コーポレーションを比較!賃貸アパート経営ならどっち?

大東建託と東建コーポレーションを比較!賃貸アパート経営ならどっち?アパマン経営

「アパート経営をしようと思っているんだけど、大東建託と東建コーポレーションのどっちが良いのかな?」

「判断を誤らないよう、両方の評判や管理体制、騒音対策などを比較したい」

そんな悩みをお持ちではありませんか?

そこで、この記事では、様々な客観的データに加えてクチコミなどの評判も集めて比較してみました。

お読みいただければ、大東建託と東建コーポレーションのどちらを選んだら良いのか判断しやすくなりますよ。

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住宅供給数トップの大東建託と7位の東建コーポレーション

市場経済研究所によると、貸家を含む2018年度の戸建て住宅の供給戸数が多い住宅メーカー上位10社は以下のとおり。

順位会社名2018年度実績
1位大東建託60,429
2位大和ハウス工業46,621
3位積水ハウス41,137
4位旭化成ホームズ16,590
5位トヨタホーム15,286
6位積水化学工業13,450
7位東建コーポレーション13,200
8位一条工務店12,213
9位住友林業8,974
10位タマホーム7,913

※単位は戸。トヨタホームは連結子会社のミサワホームを含む。住友林業は棟数。
引用元 「2020年版 全国住宅・マンション供給調査 企業別ランキング」市場経済研究所発行

ご覧の通り、住宅の供給戸数トップは大東建託で、東建コーポレーションは7位です。

なお、両社は共に社名に「東建」が入っていますが、特に資本的な関係はなく全くの別会社です。

ただ、賃貸住宅専門の建築・管理会社という点では大きな違いはなく、事業内容は似通っています。

以下に、それぞれのアパートの特徴を一覧表にまとめてみました。

会社大東建託東建コーポレーション
ブランドDK SELECT(ディーケーセレクト)東建コーポレーション
構造(工法)木造2×4(ツーバイフォー)工法がメイン、他に木造エコプレカット工法、鉄骨造システムブレース構造も採用木造2×4工法から鉄骨造、鉄筋コンクリート(RC)造まで幅広く対応
坪単価(建築費)60~80万円30万~70万円
騒音対策(防音性)遮音性能床「ノイズレスフロア」(LH-55※)遮音性能床「TKS-55」(LH-55※)を採用、オプション仕様の「TKS-50」(LH-50※)もあり
管理体制大東建託グループ(大東建託、大東建託リーシング、大東建託パートナーズ)東建ビル管理
一括借上げ最長35年間、当初10年間は賃料固定、以降賃料改定は5年毎。最長35年間、賃料改定は2年毎
入居者募集店舗ハウスコムホームメイト
入居者募集サイトいい部屋ネットホームメイト
「LH」はJIS(日本工業規格)の測定基準に基づく、重量床衝撃音に対する遮音性能を表す数値のこと。数値が小さいほど遮音性能が優れています。

各比較項目について、もう少し詳しく解説します。

大東建託と東建コーポレーションの構造比較

大東建託のアパートは、おもに木造2×4(ツーバイフォー)工法を採用していますが、商品によっては木造エコプレカット工法や鉄骨造システムブレース構造で建設することもあります。

いっぽう、東建コーポレーションでは、木造2×4工法から鉄骨造、鉄筋コンクリート(RC)造まで、幅広い工法(構造)に対応。

そのため、高層マンションから低層賃貸住宅まで建築商品のレパートリーも充実しています。

2社のアパートの工法(構造)について、それぞれ説明していきます。

大東建託の工法(構造)

大東建託のアパートは、おもに木造2×4(ツーバイフォー)工法で建てられていますが、他に木造エコプレカット工法、鉄骨造システムブレース構造も採用しています。

大東建託の木造2×4(ツーバイフォー)工法

大東建託のアパートでは、多くの商品で木造2×4(ツーバイフォー)工法を採用しています。

2×4工法ならではの屋根・壁・床が一体となる「モノコック構造」により、優れた耐震性能を実現。

強固な構造躯体と専用金物の採用で『台風』にも強い構造になっています。

また、住戸間の延焼を防ぐ、ファイヤーストップ構造により耐火性を強化、基礎パッキン等によるシロアリ対策も万全です。

耐久性においても、大東建託の2×4工法の賃貸住宅は、概ね75年~90年の耐久性と定められた『劣化対策等級3』にて設定されている設計・仕様と同等の仕様を標準採用しています。

大東建託の木造エコプレカット工法

『エコプレカット工法』は、『集成材+接合金物』と『画材耐力壁』を採用し、耐震・耐風性に優れ、環境に優しい建物を実現した工法です。

工場でプレカットした集成材を施工現場で金物接合することで、現場廃材を大幅に削減することができる『環境に優しい工法』。

使用されている集成材は一般的な木材の1.5倍の圧縮強度を持ち、住宅金融支援機構の認める『省令準耐火構造』にて設計されるほどの耐火性があります。

また、耐久性は2×4工法同様、概ね75年~90年の耐久性と定められた『劣化対策等級3』にて設定されている設計・仕様と同等の仕様を標準採用。

大東建託の商品としては、「モデッサシリーズ(2階建)」と「ビオーラ EP・奏」に採用されています。

大東建託の鉄骨造システムブレース構造

鉄骨造『システムブレース構造』は、耐震性を高め環境負荷を低減した大東建託オリジナルのシステムブレース構造です。

システムブレース構造の柱や梁など主要構造体の鉄骨厚は4.5㎜を確保。

耐震性が高いため、建物全体の使用鉄骨量を約20%節約でき、生産に伴う加工エネルギーが少なくてすみ、環境負荷を低減。

大東建託の商品としては、「ルーダNK」等に採用されています。

東建コーポレーションの工法(構造)

幅広い工法(構造)に対応

東建コーポレーション公式サイトより引用

東建コーポレーションでは、木造2×4工法から鉄骨造、鉄筋コンクリート(RC)造まで幅広く対応しており、各工法(構造)ごとに、このような商品を用意しています。

建築構造(工法)おもな対象商品
高耐震鉄骨構造シェルル・ユニヴァリィE
シェルル・ロココモダンX
シェルルTPファミリーフラットワンツーDOORハウス
高耐震木造2×4工法シェルル・ロココモダンX
チャイルドキッズ
2×4・ユニヴァリィ テラス
2×4・ユニヴァリィ
2×4・ユニヴァリィL
ピラウッド・ワンツーDOORハウス
木造2×4工法スターテラス
スターテラスL
スターテラスK-K 2-4
アパネットK-K 2-4
重量鉄骨造チャイルドキッズ賃貸マンション
S(スチール)・ユニヴァリィ
パーソナルⅢU
鉄筋コンクリート(RC)構造津波避難マンションRCユニヴァリィ
RC・ユニヴァリィ(ラーメン工法)
RC・ユニヴァリィ(壁式工法)
マリンテラス 沖縄仕様
パーティセゾン

そのため、さまざまな立地条件や入居者ニーズ、オーナーの要望にも、柔軟に対応することができます。

大東建託と東建コーポレーションの坪単価(建築費)比較

大東建託と東建コーポレーションの坪単価(建築費)比較

まず、大東建託、東建コーポレーションともに坪単価は公表していません。

一概にはいえませんが、各種資料や口コミ情報などから推計すると、坪単価は大東建託の場合、ほとんどが木造で60万~70万円/坪、一部は鉄骨造で70万~80万円/坪といったところ。

いっぽう、東建コーポレーションの坪単価は、およそ30万~70万円/坪ほど。

坪単価の幅が大きいのは、木造、鉄骨、RC造と幅広い工法(構造)に対応しており、工法によって建築コストが違ってくるためです。

賃貸住宅メーカーとしては、比較的低コストで建築ができる会社と言えるでしょう。

固定資産税や収益性への影響

なお、建築費(坪単価)の高さは条件が同じなら「木造<鉄骨<RC造」となるのが一般的です。

さらに、建築費の高さは税額の算定根拠にもなるため、固定資産税の高さを左右します。

また、構造の違いによって賃料に大きな差は生じないことから、収益性の面では坪単価の高さとは逆の順番(木造>鉄骨>RC造)に高利回りが期待できるでしょう。

大東建託と東建コーポレーションの騒音対策(防音性)比較

アパートを選ぶ際に、入居者がもっとも気にすることのひとつが騒音対策(防音性)です。

とくに上の階から聞こえる足音などの生活音をどれだけ抑えられるかは重要。

大東建託では、高い遮音性で静かな室内を実現する、独自開発の遮音性能床「ノイズレスシステム」を採用し、LH-55の高い遮音性を実現しています。

いっぽう、東建コーポレーションでは、同等の高遮音性能(LH-55)を持つ「TKS-55」を標準仕様として採用。

さらに、オプション仕様として、「TKS-55」を上回るLH-50の遮音性能床「TKS-50」も用意しています。

つまり、標準仕様の遮音性能は大東建託と東建コーポレーションは同レベルといえるでしょう。

他にも、隣戸からの騒音を遮る界壁、生活排水音に配慮した排水管など、両社とも遮音性を高めるための独自の工夫を施しています。

大東建託と東建コーポレーションにおける管理体制と一括借上げについて

大東建託と東建コーポレーションにおける管理体制と一括借上げについて

大東建託も東建コーポレーションも、建築だけでなくグループ企業による管理体制がありますので、運用も全面的にお任せできます。

また、両社ともに、空室が発生したり家賃滞納者が現れても、一定の家賃収入を確保できる一括借り上げ(サブリース)システムを用意。

ただし、その制度には細かい点でやや違いが見られます。

管理体制

大東建託グループでは、おもに入居者探しを大東建託リーシング、賃貸住宅の契約管理、家賃集金、建物管理などの管理業務を大東建託パートナーズが請け負っています。

いっぽう、東建コーポレーションで建てた賃貸住宅は、東建ビル管理が管理業務を行います。

管理戸数

2020年7月発行の「週間全国賃貸住宅新聞」によると、大東建託の賃貸住宅管理戸数は24年連続1位で113万218戸。

いっぽう、東建コーポレーションは6位で24万6,822戸と大きく差を空けられています。

ちなみに、両社と比較されることの多いレオパレス21の管理戸数は57万5,798戸で5位です。

一括借上げシステム

大東建託グループと東建コーポレーションが提供する一括借上げは最長35年間となります。一般的なハウスメーカーでは最長30年間のところが多いので、比較的長期と言えます。

とはいえ、一括借上げ契約は管理会社側からいつでも解約可能であり、まだ30年の一括借上げ期間さえ完遂した会社はないことを考慮しておく必要はあるでしょう。

なお、東建コーポレーションでは、賃料の改定は2年ごとに行われます。

一方、大東建託の場合、当初10年間は賃料固定なので家賃収入が読みやすく、資金繰りの計画が立てやすいのはありがたいですね。

 

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大東建託と東建コーポレーションの口コミ・評判を比較

大東建託と東建コーポレーションの口コミ・評判を比較

大東建託と東建コーポレーションに関する評判を一部紹介します。

ただし、会社に対する評価は部署や担当者によっても左右されるのでケースバイケースです。あくまで参考程度に留めておいてください。

大東建託の口コミ・評判

30年一括借り上げシステムを利用していることで、たとえ空室になったときでも一定の収入を得られるうえ、イメージとしては空き室がすぐに埋まるような気がする。デメリットは定期的な修繕費などの諸経費が意外に手痛い出費になる可能性がある。物件は非常に日当たりも良く、見晴らしも悪くない物件で自分自身も非常に気に入っています。
想定していたよりも高収入の家族が入居してくれて、綺麗に使ってくれ、物件にとって良かった。定期的に収入が入り、周辺住民の評判もよい。これからも経常的な黒字が予想されるし、相続も比較的に安心できる。毎月の収入は大きくありませんが、報告書もていねいで安心できるものです。
営業職の一般サラリーマンレベルの身だしなみと言葉遣いであり、特に可も無く不可もない印象だった。一般的な投資用の賃貸物件に対する知識は十分と見受けられた。提案内容は、遊休地を活用するアパート建築の提案であったが、当地の賃貸物件の需要の状況について分析が不足しているような印象であったため、それ以上の折衝はやめた。

引用元 不動産投資のミカタ

東建コーポレーションの口コミ・評判

長い間まったく活用せずに放置していた土地をハイツを建設することで活用することができて、現状では空室もなく、空室が出てもすぐに対応して入居募集をするので、家賃収入のロスが少ないのがメリットだと思っている。まだ経過年数が少ないので、入居者からのクレームを聞くこともなくデメリットも感じていないから、アパート経営としては普通だと感じた。
他社と比べることができないので、不動産会社や管理会社のアフターフォローとして当然のことをしてもらっていると思っており、入居者からのクレームも聞くことがなく不動産会社の対応に不快感を感じることが今のところない。
しつこい電話やしつこい訪問を受けたので、会社に業務妨害罪の件で警察にご相談させていただいてもよろしいでしょうか?とホームページから送信して、数週間後にやっとのことで訪問をやめてくれました。玄関の呼び鈴ベルが鳴るとまたしつこい勧誘かと思い、ウツな気持ちになってしまいました。

引用元 不動産投資のミカタ

大東建託と東建コーポレーションにアパート経営プランを請求する簡単な方法

ここまで、大東建託と東建コーポレーションの様々な特徴や評判を比較してきました。

アパート経営のパートナーとしては、実績や一括借上げの賃料固定期間にこだわるなら大東建託、建築コストにこだわるなら東建コーポレーションといったところでしょう。

とはいえ、やはり実際に具体的なプランを提示してもらわなければ、どちらが良いか判断するのは難しいです。

なお、大東建託と東建コーポレーションにアパート経営プランを見積もってもらうなら、個別にコンタクトを取るのではなく、土地活用の一括資料請求サイトを利用するとよいでしょう

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以上、大東建託と東建コーポレーションを比較!賃貸アパート経営ならどっち?…でした。

 
参考記事 大東建託のアパート経営については、こちらの記事が詳しいです。

大東建託によるアパート経営で成功と失敗を分ける5つのポイント!
大東建託のアパート経営って本当に儲かるのかな?そんな疑問をお持ちの方へ、具体的なトラブル事例やメリット、デメリット、成功と失敗を分けるポイントなどを解説します。一括借り上げ(サブリース)や家賃減額、契約解除といった問題への対処法もご紹介。

 
参考記事 東建コーポレーションのアパート経営については、こちらの記事が詳しいです。

東建コーポレーションのアパート経営(土地活用)の評判・口コミとは?
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