住友不動産の土地活用(アパート経営)の評判は?失敗する5つの原因

住友不動産の土地活用(アパート経営)の評判は?失敗する5つの原因アパマン経営

「住友不動産のアパート経営の評判を知りたい!」

「本当に住友不動産に土地活用を任せて、うまくいくの?」

そんな疑問をお持ちではありませんか?

もし住友不動産の土地活用に不安があるようなら、疑問が解決する前に焦って話を進めないでください。

この記事では、住友不動産の土地活用の種類やメリットやデメリット、評判について解説しています。

読み進めていただければ、住友不動産の土地活用で失敗する原因と対処法が分かるので、自信を持って土地活用を進められますよ。

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住友不動産と土地活用の種類について

住友不動産は大規模な都市開発から、超高層オフィスビルや超高層マンションの建設、ビジネスホテルの運営まで、不動産に関わる様々な事業を手掛ける総合ディベロッパーです。

住友不動産では、アパートをはじめとした賃貸住宅の建築を土地活用として提案しており、数多くある事業のひとつとして展開しています。

その点では、住宅建築事業のひとつとして賃貸住宅も手がける積水ハウスや大和ハウスのようなハウスメーカーとも、大東建託や東建コーポレーションといった賃貸住宅専業メーカーとも一線を画しています。

住友不動産の土地活用は木造の賃貸住宅

住友不動産の土地活用の種類は以下の通り。

  • アパート
  • 賃貸併用住宅
  • 戸建賃貸
  • 介護施設

そのほとんどが賃貸住宅ですが、中でも圧倒的に多いのがアパートです。

そして、高層建築から注文住宅まであらゆる建築物を手がける住友不動産が、賃貸住宅で採用しているのが「木造」のウッドパネル工法および2×4工法です。

住友不動産の高性能木造住宅は、地震に強く、耐火性、耐久性、断熱性に優れており、低コストで早期回収が可能。

そのため、住友不動産では「低層賃貸住宅は高収益を生み出す”木造”が正解」と考えています。

住友不動産の土地活用のメリット

次に、住友不動産の土地活用には、どのようなメリットがあるのでしょうか?

具体的なメリットとしては、このような点が挙げられます。

  • 賃貸経営のプロフェッショナルとしての提案力
  • 入居者から選ばれるデザイン性の高さ
  • 様々な条件に対応できる敷地対応力の高さ
  • コストパフォーマンスの高さ

それぞれについて、もう少し詳しく説明します。

賃貸経営のプロフェッショナルとしての提案力

賃貸経営のプロフェッショナルとしての提案力

多くのアパート建築業者にはない強みが住友不動産にはあります。

それは、数多くの大規模開発やオフィスビル、賃貸マンション、商業ビル、ホテルなどの開発を手がけてきた総合デベロッパーとして、高いリスクを負いながら、建物を建てて運用し、実績を残してきたこと。

ともすれば「アパート建築さえ受注できれば、後のことは知らない」といった姿勢さえ感じさせる一部の建築業者と違って、賃貸オーナーと共通する視点を持っています。

実際に、自社の賃貸マンションや賃貸オフィスビル事業において、この10年間で190%の増収を実現させてきました。

いわば賃貸経営のプロフェッショナルとして、10年20年先をも視野に入れた勝ち続けるための賃貸住宅経営を提案する力を持っています。

住友不動産の提案力に関する評判

第一印象というと「商品に自信を持っているな」ですね。私が「利回りは?事業として成り立つの?」と聞くと、他の会社は「今は低金利ですから利回りよりも相続税対策する事を考えましょう」と言われる方がほとんどでしたが、住友不動産さんだけは最後まで自分達の商品でどうやって賃貸経営で勝ち残るのかを提案してくれました。

引用元 不動産賃貸経営博士

入居者から選ばれるデザイン性の高さ

賃貸住宅を造るにあたって、住友不動産が目指すところは相続税対策ではありません。

デザイン性の高さで「エリアNo.1」の賃貸住宅を造ることで、周辺物件を圧倒的に差別化し、勝ち続ける賃貸住宅経営を実現することです。

大手デベロッパーである住友不動産には、数多くのデザイナーズマンションを造りあげてきた実績があり、高級感の演出は得意中の得意。

賃貸アパートでありながら、そのデザイン性の高さは高級賃貸マンションのクオリティを感じさせます。

様々な条件に対応できる敷地対応力の高さ

狭小敷地や変形敷地、斜線規制など、敷地には様々な制約があります。

住友不動産は、設計の柔軟性が高い木造建築の強みを活かし、どんな条件の敷地でも、最大限有効に活用するプランを提案します。

設計はプランナー制を採用し、東京・新宿にある設計チームの中から、物件の特性に合った専任者が担当。

マンションや戸建住宅も手がけるプランナーが入居者のニーズを考えて、競合物件と差別化できる魅力あるプランを提案します。

住友不動産の敷地対応力に関する評判

○1級建築士の資格を持つ営業マンが竣工まであらゆる相談に応じてくれました。価格は高かったですが、峡小地でもゆとりのある間取りで大満足です。 (08/12/2)

引用元 口コミ評判比較ランキング

コストパフォーマンスの高さ

コストパフォーマンスの高さ

住友不動産で賃貸住宅を建てた人の多くが「コストパフォーマンスの高さ」を実感しています。

その理由はおもに4つ。

  • 低コストな木造で高級感あるデザインの賃貸住宅を実現
  • 敷地対応力が高く、スペースを無駄にしない
  • 光触媒タイルと外壁通気工法を採用
  • 木造なので減価償却期間が短く節税効果が高い

それぞれについて、もう少し詳しく説明します。

低コストな木造で高級感あるデザインの賃貸住宅を実現

構造(工法)によって坪単価は異なりますが、同じ条件なら「木造<鉄骨造<RC(鉄筋コンクリート)造」の順になります。

住友不動産の賃貸住宅は、坪単価のもっとも安い木造で、大手デベロッパーならではの高級感あふれるデザインを実現しています。

敷地対応力が高く、スペースを無駄にしない

住友不動産は敷地対応力が高く、狭小敷地や変形敷地でも空間を立法的に使い、限られた敷地を有効活用するノウハウがあります。

スペースを最大限に有効活用することで、間取りの変化に富んだ魅力ある賃貸物件をつくることができます。

光触媒タイルと外壁通気工法を採用

住友不動産の賃貸住宅で採用されている光触媒タイルと外壁通気工法は、賃貸経営の高収益を支えます。

光触媒タイルの外壁は、高級感あふれる外観で競合物件との差別化を図れるだけでなく、太陽と雨の力で恒久的に汚れを落とすセルフクリーニング作用が働きます。

また、外壁通気工法は結露を防ぎ、建物を長持ちさせます。

これらの工夫により、建物のメンテナンス費用を大幅に抑えることができます。

木造なので減価償却期間が短く節税効果が高い

住友不動産の賃貸住宅は木造を採用していますが、木造のメリットのひとつに減価償却期間の短さがあります。

減価償却期間は法定耐用年数として、下記の通り定められています。

構造耐用年数償却率(定額法)
木造22年0.046
軽量鉄骨造(3mm以下)19年0.053
軽量鉄骨造(3mm超4mm以下)27年0.038
軽量~重量鉄骨造(4mm超)34年0.030
鉄筋コンクリート(RC)造47年0.022

税制上、建物の建築費相当額を減価償却費として一定期間に分割して計上できますが、減価償却期間(法定耐用年数)が短いほど、毎年の費用は大きくなります。

減価償却費は実際の支出を伴わない費用ですが、利益を圧縮できるので節税効果が見込めます。

その点、木造の賃貸住宅は、減価償却期間が22年と短いぶん節税効果も大きくなります。

住友不動産のコストパフォーマンスに関する評判

30代/女性
品質の割に価格が安く抑えられ、会社としての信頼度も高く安心して任せられた。

引用元 オリコン ハウスメーカー 注文住宅満足度ランキング

○営業担当でさえ1級建築士、FP資格者で、質感の割りに総工事費が抑えられた。 (06/7/8)

引用元 口コミ評判比較ランキング

住友不動産の土地活用のデメリット

ここまで住友不動産による土地活用のメリットを見てきましたが、デメリットやリスクはないのでしょうか?

デメリットとして挙げられることは5つあります。

  • 賃貸住宅以外の土地活用には向かない
  • 対応エリアは首都圏に特化
  • 担当によって顧客対応の質にバラつきがある
  • 毎月のローン負担が大きくなる可能性がある
  • 一括借り上げシステムはない

それぞれについて説明します。

賃貸住宅以外の土地活用には向かない

住友不動産が提案する土地活用は、アパートや賃貸併用住宅、戸建賃貸、介護施設などですが、もっとも多いのはアパートです。

いっぽう、医療・保育系施設や商業系施設のような住居系以外の土地活用には、ほぼ対応していません。

賃貸住宅以外の土地活用を考えてないなら問題ありませんが、他にも様々な土地活用の可能性を幅広く検討してみたい人には向いていないでしょう。

対応エリアは首都圏に特化

対応エリアは首都圏に特化

住友不動産の土地活用は、大手ハウスメーカーとは異なり全国対応ではありません。

土地活用の対応エリアは、東京、神奈川、埼玉、千葉といった首都圏に限られています。

首都圏以外の地域で土地活用を考えている方は、他の業者を当たった方がよいでしょう。

担当によって顧客対応の質にバラつきがある

担当によって顧客対応の質にバラつきがある

住友不動産は13,676名(2020年3月31日時点・連結)もの社員数を抱える大企業です。

どんな大企業にも言えることですが、部署レベル・担当者レベルで、営業姿勢や提案力には、どうしてもバラつきが出てしまいます。

また、仮に営業担当者の対応が良かったとしても、施工やアフターサービスも同じように満足いく対応をしてくれるとは限りません。

住友不動産の顧客対応に関する評判

×契約さえ取れたら解約はしないだろうと安心しているのかその後はずっといい加減な対応で着工後も最悪でした。営業は途中で投げ出し現場監督に丸投げ。オプション品に関しては差額費用といいながら定価以上の金額だし品質も悪く住友不動産で契約した事をほんと後悔してます。

引用元 口コミ評判比較ランキング

毎月のローン負担が大きくなる可能性がある

毎月のローン負担が大きくなる可能性がある

前述の通り、住友不動産の木造賃貸住宅は、毎月の減価償却費が大きくなることから節税効果が期待できます。

しかし、一方でアパートローンは法定耐用年数の残存期間しか借りられない(金融機関によっては例外もあり)ことから、法定耐用年数が22年と短い木造は、毎月のローン返済額が大きくなってしまいます。

そのため、毎月のキャッシュフローに余裕がなくなってしまうかもしれません。

もちろん、頭金を多めに入れて借入金額を小さくすることで、この問題は解決可能です。

一括借り上げシステムはない

一括借り上げシステムはない

大手住宅メーカーの多くは、賃貸住宅経営を一任できる一括借り上げシステムを用意しています。

一括借り上げとは、不動産管理会社がオーナーから賃貸住宅を一棟まるごと借り上げ、入居者に転貸するシステムのことです。

煩わしい物件管理を一任でき、空室や家賃滞納があっても収入が保証されることから、このシステムを利用しているオーナーは少なくありません。

しかし、住友不動産では各分野の専門家が連携するエキスパート制というカタチを取っており、最適な管理会社の選定をコンサルティングするという立場です。

住友不動産みずから管理業務を行うわけではないので、一括借り上げを依頼することはできません。

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住友不動産のアパート経営の評判

既にいくつか紹介済みですが、ここからは住友不動産に関する口コミや評判を紹介します。

ただし、会社に対する評価は部署や担当者によっても左右されるのでケースバイケースです。あくまで参考程度に留めておいてください。

住友不動産の良い評判

現在建築中です。住友不動産以外にも数社のハウスメーカーを検討したが、契約をやたら急かすメーカーが多い中、住友不動産は「じっくり納得いくまで検討してください」と急かす雰囲気は全くなく、何を質問しても的確に答えてくれ、一気に住友不動産に気持ちが傾きました。顧客側が気持ち良く、余裕を持って家作りに取り組めるメーカーだと思います。全く不満はありません。

引用元 クチコミランキング

○先月竣工しました。営業・現場監督・設計の先生の皆さんが一生懸命取り組んでくださり、問題もありましたが、90点前後の家です。最後はコミュニケーションではないでしょうか?関係者の皆さんに感謝申し上げると同時に、これからも宜しくとのメッセージを伝えたく思います。 (11/5/24)

引用元 口コミ評判比較ランキング

住友不動産の気になる評判

×図面や説明に誤りがあることがあり、誤りを指摘しても修正してもくれませでした。最終的には所長に対応してもらいましたが、対応は変わらず、結局妥協せざるを得ませんでした。契約しなかった方が正解だと思います。 (17/9/9)

引用元 口コミ評判比較ランキング

△予算を再三伝えた上で、「頑張ります。」と、担当営業。後日、どうですかと自信ありげに出してきた見積書は予算を300万円以上オーバー。しかし、無い袖は振れないしと他社を匂わせた途端、色んな物を、半額会社負担にしてくれだした。つまり、まだまだ頑張る余力を残していたわけですね。 (12/6/22)

引用元 口コミ評判比較ランキング

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住友不動産の土地活用がオススメなのはこんな人

住友不動産の土地活用に向いているのは、どのような人でしょうか?

もし、この5つのいずれかに当てはまるなら、ぜひ検討してみてください。

  • コストパフォーマンスを重視する人
  • 首都圏で賃貸住宅経営をしたい人
  • 狭小地や変形地で土地活用をしたい人
  • 差別化できる賃貸住宅を建てたい人
  • 一括借り上げにこだわらない人

それぞれについて説明します。

コストパフォーマンスを重視する人

ヘーベルメゾンやシャーメゾンといった大手ハウスメーカーのアパートは、ブランド力が高く人気がありますが、どうしても建築費が高くなってしまいます。

いっぽう、住友不動産は大手デベロッパーとして有名ですが、賃貸住宅メーカーとしての知名度は決して高くありません。

しかし、住友不動産の賃貸住宅は、高級感あふれるデザインながらも木造を採用しているため、比較的建築コストを抑えることができます。

また、セルフクリーニング機能を持つ「光触媒タイル」と結露を防ぐ「外壁通気工法」が、メンテナンスコストを削減し建物を長持ちさせます。

知名度やブランド力より、建築コストや収益性を重視する人に向いているといえるでしょう。

首都圏で賃貸住宅経営をしたい人

住友不動産は、基本的に東京、神奈川、千葉、埼玉といった首都圏でのみ賃貸住宅の営業活動を行っています。

また、取り扱う土地活用の種類も、そのほとんどはアパートや賃貸併用住宅といった賃貸住宅に限られています。

したがって、「首都圏で賃貸住宅経営をしたい」のであれば、住友不動産を土地活用のパートナー候補として加えるべきでしょう。

狭小地や変形地で土地活用をしたい人

アパート建築の際に、多くの住宅メーカーで採用されているのは鉄骨ユニット工法です。

鉄骨ユニット工法は工場でユニットを製造して現地で組み立てますが、工場生産のため品質のムラが起きにくく、現地施工期間が非常に短いといったメリットがあります。

しかし、設計の自由度が低く、基本的に四角い形の賃貸住宅しか作れません。

その点、木造は設計の自由度が高く、敷地の条件に応じて柔軟に対応することが可能。

住友不動産は、この木造のメリットを活かし、どんな条件の敷地でも最大限に活かせるプランを提案できます。

もしも狭小地や変形地での土地活用をお考えでしたら、住友不動産を土地活用のパートナー候補として検討してみてください。

差別化できる賃貸住宅を建てたい人

住友不動産は、自社でもマンションや商業ビルの賃貸事業を行っているため、オーナーと同じ視点から「該当エリアにおいて差別化でき、収益を生み続ける」物件であることにこだわりを持っています。

また、高級賃貸マンションやデザイナーズマンションの施工実績が豊富なため、デザインで差別化することは得意中の得意。

デザインで優位性を確保し、地域で勝ち続ける賃貸住宅を建てたい人は、住友不動産を選択肢に加えておくべきでしょう。

一括借り上げにこだわらない人

多くの住宅メーカーでは、賃貸住宅の建築だけでなく、自社もしくはグループ企業による一括借り上げ(サブリース)システムを用意しています。

ところが、住友不動産では管理会社の紹介や相談などには応じますが、管理業務を自社では行わず、一括借り上げシステムも用意していません。

とはいえ、賃貸需要の高い立地で競争優位性のあるアパートなら、高い手数料がかかる一括借り上げは、むしろ利用しない方が収益性の面で有利です。

あなたが一括借り上げにこだわらないのであれば、何も問題はないでしょう。

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住友不動産の土地活用で失敗する原因5つ

住友不動産の土地活用で失敗するのは、どのようなケースなのでしょうか?

失敗する原因はおもに5つあります。

  • よく分からないまま決断してしまう
  • 住友不動産以外に資料請求していない
  • 住友不動産だけにしか相談しない
  • 収支計画のチェックが甘い
  • 契約書の内容を精査しない

それぞれについて、以下に詳しく説明します。

よく分からないまま決断してしまう

よく分からないまま決断してしまう

土地活用は文字通り事業経営です。経営者が「自分の運営する事業のことをよく分かっていない」ってことはありえませんよね。

少しでも疑問に思うことや不安なことがあったら、営業マンに質問してください。もし曖昧な答えが帰ってきたり納得いく内容でなかったなら、土地活用を決断するべきではありません。

よく分からないまま決断するのは失敗の元。けっして事前の情報収集を怠ってはいけません。

住友不動産以外に資料請求していない

住友不動産以外に資料請求していない

情報源が住友不動産だけに偏ってしまうのは危険です。必ず情報源は複数持つようにしてください。

そのためには、土地活用の一括資料請求サイトを活用するとよいでしょう。今は、土地活用に限らず、資料請求の際には「一括資料請求サイト」を使うのが一般的です。

一括資料請求サイトを利用するメリットは大きく3つあります。

  • ネットからいっぺんに複数業者へ資料請求できる
  • 複数の資料を比較検討することで客観的に判断できる
  • 価格等の条件面で有利に交渉を進められる

メリット1:ネットからいっぺんに複数業者へ資料請求できる

一括資料請求サイトを利用すれば、あなたの個人情報や物件情報を1回入力するだけで、複数の業者にいっぺんに資料請求できます。

すべてネット上で完結できるので、手間もかかりません。

メリット2:複数の資料を比較検討することで客観的に判断できる

土地活用を任せられる業者は住友不動産だけではありません。

一社だけから提案されると客観的な判断ができなくなってしまう恐れがあります。必ず複数の業者からのプランを確認するようにしてください。

一括資料請求サイトを使えば、同時に複数の土地活用プランを比較検討できるので、「ひとつのプランを信じ込んで冷静な判断を失ってしまう」といったことを防ぐことができます。

メリット3:価格等の条件面で有利に交渉を進められる

建築業者も一括資料請求サイトからの申し込みであることは分かっているので、はじめから競合を意識した提案をしてくるでしょう。

「しっかりした提案をしないと他に客を取られてしまう」と思わせることで、より緊張感のある精度の高いプランが期待できますし、価格交渉など条件面でも有利に交渉を進めることができます。

土地活用の一括資料請求サイトはいくつかありますが、大手ハウスメーカーのほとんどが登録されているHOME4U土地活用がおすすめです。NTTデータ スマートソーシングが運営するサービスで、信頼性の高さはトップクラスです。

住友不動産だけにしか相談しない

住友不動産だけにしか相談しない

資料請求するよりも、直接専門家に質問したほうが早いことも少なくありません。

住友不動産の提案の良し悪しを判断するには、セミナーに参加して勉強したり業界の専門家に直接質問するのもよいでしょう。

不動産投資セミナーには様々な種類がありますが、初心者向けのものや無料で参加できるものもあります。土地活用の際に、不動産投資セミナーで勉強する方は珍しくありません。

たとえば、大手不動産ポータルサイトLIFULL HOME’Sの不動産投資セミナー検索サービスでは、各社が開催する多数のセミナーの中から、対象者別、人気テーマ別といった切り口でセミナーを検索できます。検索サービスの利用はもちろん無料。

きっと、あなたにとって最適な不動産投資セミナーが見つかるはずですよ。

また、アパート経営の相談先に迷ったらこちらをご覧ください。悩みごとに応じた最適な相談先を解説しています。

アパート経営・マンション経営の失敗を未然に防ぐ6つの相談先とは?
アパート経営やマンション経営を始めるにあたっての相談先としては、地域の不動産会社、金融機関、ファイナンシャルプランナー、税理士、セミナーや勉強会、建築会社(ハウスメーカー)などがあります。具体的なコンタクトのとり方も解説します。

収支計画のチェックが甘い

収支計画が甘い

住友不動産から提示される収支計画と担当者の説明に納得できたとしても、鵜呑みにするのは危険です。

収支計画を鵜呑みにしない

土地活用の業者にとっての収支計画は、オーナーに対して決断の後押しをするためのプレゼン資料です。

したがって、土地活用を思い留まらせるようなネガティブなものにはなりにくいでしょう。

建築さえできてしまえば、たとえ土地活用がうまくいかなくてもリスクを背負うのはオーナーであるあなたです。建築業者の懐が痛むことはありません。

税理士などの専門家に相談を

また、ご自身で収支計画の実現性を判断するのが難しいようなら、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

もちろん相談料を請求されるかもしれませんが、せいぜい数万円程度の負担です。しかし、土地活用で失敗すれば、数億の借金を抱える羽目に陥ってしまうかもしれません。

将来のリスク回避のためには、このくらいのコストを惜しんではいけません。

税理士のツテがあるなら是非相談してください。もしあてがないのであれば、こちらの税理士検索サービスを使って探してみるとよいでしょう。

第三者の客観的な立場から専門家のアドバイスをもらえるはずですよ。

契約書の内容を精査しない

契約書の内容を精査しない

住友不動産のプランに納得して契約書を提示されても、よく精査せずにサインをしてはいけません。

契約書は、提示する方に有利なことは小さく目立たない字で書かれているものです。とくに賃料減額や契約解除の規定は、一字一句よく確認してください。

また、契約書に明記されていないことに関しては、過去の判例に基づいて裁定されるケースがほとんどですが、専門家でなければそんなことまで分かりませんよね。

そこで、契約書の内容を弁護士に確認してもらうことをおすすめします。税理士同様、相談料がかかりますが、念には念をです。

日本法規情報のような弁護士検索サービスを使って、不動産契約に詳しい弁護士を探してみてください。多少コストをかけてでも、プロの目で確認してもらいましょう。

住友不動産で土地活用を始める前に積極的な情報収集を!

住友不動産は、首都圏におけるアパートなどの賃貸住宅に関して、たしかな販売実績を持つ不動産会社のひとつです。

自社みずから行っている高級マンション賃貸で培われたデザイン性と提案力の高さは、大きな魅力ですよね。

とはいえ、担当者の提案を疑うことなく受け入れてしまうのはおすすめできません。

判断を誤ってトラブルに巻き込まれないよう、みずから積極的に情報収集しましょう。具体的にはこのような行動に取り掛かってください。

土地活用は今後の人生を大きく左右する一大イベントです。失敗しないためにも、ぜひ事前の情報収集を怠らないようにしてください。

以上、住友不動産の土地活用(アパート経営)の評判は?失敗する5つの原因…でした。

参考記事
住友不動産以外の業者に関しても詳しく知りたい…という方は下記記事も参考に。大手ハウスメーカーの特徴や坪単価などを解説しています。

賃貸アパートや賃貸併用住宅の大手ハウスメーカー8社比較一覧!坪単価や特徴を徹底解説
賃貸アパートや賃貸併用住宅を建てるなら大手ハウスメーカーが安心。本記事ではハウスメーカー大手8社の坪単価、賃貸経営サポート、商品性、特徴などについて徹底比較し、資料請求の方法も解説。工事費の目安が一瞬で分かる建築工事費シミュレーターもあり。
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