大東建託と大和ハウスのアパート比較!土地活用するならどっちが良い?

大東建託と大和ハウスのアパート比較!土地活用するならどっちが良い?アパマン経営

「アパート経営をしようと思っているんだけど、大東建託と大和ハウスのどっちが良いのかな?」

「判断を誤らないよう、両方のアパートの評判や騒音対策などを比較したい」

そんな悩みをお持ちではありませんか?

そこで、この記事では、様々な客観的データに加えて口コミなどの評判も集めて比較してみました。

お読みいただければ、アパート経営のパートナーに大東建託と大和ハウスのどちらを選んだら良いのか判断しやすくなりますよ。

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大東建託と大和ハウスはアパート建築のリーディングカンパニー

市場経済研究所によると、貸家を含む2018年度の戸建て住宅の供給戸数が多い住宅メーカー上位10社は以下のとおり。

順位会社名2018年度実績
1位大東建託60,429
2位大和ハウス工業46,621
3位積水ハウス41,137
4位旭化成ホームズ16,590
5位トヨタホーム15,286
6位積水化学工業13,450
7位東建コーポレーション13,200
8位一条工務店12,213
9位住友林業8,974
10位タマホーム7,913

※単位は戸。トヨタホームは連結子会社のミサワホームを含む。住友林業は棟数。
引用元 「2020年版 全国住宅・マンション供給調査 企業別ランキング」市場経済研究所発行

ご覧の通り、住宅供給戸数で大東建託と大和ハウスはトップを争う最大手です。

さらに、3位の積水ハウスを加えた加えた3社は毎年上位トップ3を占めており、住宅建築のリーディングカンパニーとしての地位を確立しています。

実績もネームバリューも申し分ないので、大東建託と大和ハウスのどちらをアパート経営のパートナーに選べばよいのか迷ってしまいますよね。

そこで、簡単に比較できるよう、それぞれのアパートの特徴を一覧表にまとめてみました。

会社大東建託大和ハウス
ブランドDK SELECT(ディーケーセレクト)D-room(ディー・ルーム)
構造(工法)木造2×4(ツーバイフォー)工法がメイン、他に木造エコプレカット工法、鉄骨造システムブレース構造も採用軽量鉄骨プレハブ工法
坪単価(建築費)60~80万円80~90万円
騒音対策(防音性)遮音性能床「ノイズレスフロア」(LH-55※)遮音性能床「サイレントハイブリッドスラブ50」(LH-50※)
管理体制大東建託グループ(大東建託、大東建託リーシング、大東建託パートナーズ)大和リビング
一括借上げ最長35年間、当初10年間は賃料固定、以降賃料改定は5年毎。最長30年間、賃料改定は2年毎
入居者募集店舗ハウスコム全国約10,500店(2018年7月1日現在)の提携不動産会社のネットワーク
入居者募集サイトいい部屋ネット賃貸住宅 D-room
※「LH」はJIS(日本工業規格)の測定基準に基づく重量衝撃音に対する遮音性能を表し、数値が小さいほど遮音性能が優れています。

各比較項目について、もう少し詳しく解説します。

大東建託と大和ハウスの構造比較

大東建託のアパートは、おもに木造2×4(ツーバイフォー)工法を採用していますが、商品によっては木造エコプレカット工法や鉄骨造システムブレース構造で建設することもあります。

いっぽう、大和ハウスのアパートで採用しているのは軽量鉄骨プレハブ工法のみ。

ここから2社のアパートの工法(構造)について、それぞれ説明していきます。

大東建託の木造2×4(ツーバイフォー)工法

大東建託のアパートでは、多くの商品で木造2×4(ツーバイフォー)工法を採用しています。

2×4工法ならではの屋根・壁・床が一体となる「モノコック構造」により、優れた耐震性能を実現。

強固な構造躯体と専用金物の採用で『台風』にも強い構造になっています。

また、住戸間の延焼を防ぐ、ファイヤーストップ構造により耐火性を強化、基礎パッキン等によるシロアリ対策も万全です。

耐久性においても、大東建託の2×4工法の賃貸住宅は、概ね75年~90年の耐久性と定められた『劣化対策等級3』にて設定されている設計・仕様と同等の仕様を標準採用しています。

大東建託の木造エコプレカット工法

『エコプレカット工法』は、『集成材+接合金物』と『画材耐力壁』を採用し、耐震・耐風性に優れ、環境に優しい建物を実現した工法です。

工場でプレカットした集成材を施工現場で金物接合することで、現場廃材を大幅に削減することができる『環境に優しい工法』。

使用されている集成材は一般的な木材の1.5倍の圧縮強度を持ち、住宅金融支援機構の認める『省令準耐火構造』にて設計されるほどの耐火性があります。

また、耐久性は2×4工法同様、概ね75年~90年の耐久性と定められた『劣化対策等級3』にて設定されている設計・仕様と同等の仕様を標準採用。

大東建託の商品としては、「モデッサシリーズ(2階建)」と「ビオーラ EP・奏」に採用されています。

大東建託の鉄骨造システムブレース構造

鉄骨造『システムブレース構造』は、耐震性を高め環境負荷を低減した大東建託オリジナルのシステムブレース構造です。

システムブレース構造の柱や梁など主要構造体の鉄骨厚は4.5㎜を確保。

耐震性が高いため、建物全体の使用鉄骨量を約20%節約でき、生産に伴う加工エネルギーが少なくてすみ、環境負荷を低減。

大東建託の商品としては、「ルーダNK」等に採用されています。

大和ハウスの軽量鉄骨プレハブ工法

大和ハウスでは、一般的な重量鉄骨ラーメン構造と比べて、柱型や壁厚のロスが少ない軽量鉄骨パネル構造を採用。

デッドスペースを減らすことができ、実際に使える有効面積を広く取ることが可能に。

また、重量鉄骨造3階建と比べると工期も短縮でき、品質が安定します。

さらに、地震の横揺れや台風の風圧などの水平荷重は、ブレースを内蔵した耐力パネルが力を受け止めて分散させ、建物の安定感を高めます。

大東建託と大和ハウスの坪単価(建築費)比較

大東建託と大和ハウスの坪単価(建築費)比較

まず、大東建託、大和ハウスともに坪単価は公表していません。

一概にはいえませんが、各種資料や口コミ情報などから推計すると、坪単価は大東建託の場合、ほとんどが木造で60万~70万円/坪、一部は鉄骨造で70万~80万円/坪といったところ。

いっぽう、大和ハウスの坪単価は、およそ80万~90万円/坪ほど。

なお、同規模の賃貸住宅なら、建築費は軽量鉄骨造より木造の方が安くなりますので、木造メインの大東建託より軽量鉄骨造の大和ハウスの方が坪単価は高いと思われます。

大和ハウスの場合は、さらにブランドプレミアムも加算されているのでしょう。

固定資産税や収益性への影響

さらに、建築費の違いにともない、木造の方が固定資産税は安くなります。

また、木造と軽量鉄骨造で賃料に大きな差は生じないことから、収益性の面では木造の方が高利回りが期待できるでしょう。

さらに、法定耐用年数を比較すると、木造の賃貸住宅は22年、軽量鉄骨造は19年(鉄骨3mm以下)、27年(3~4mm)の2パターンあり。

どちらを選ぶか検討する際には、減価償却費への影響も考慮しながら、総合的に判断する必要があるでしょう。

大東建託と大和ハウスの騒音対策(防音性)比較

アパートを選ぶ際に、入居者がもっとも気にすることのひとつが騒音対策(防音性)です。

とくに上の階から聞こえる足音などの生活音をどれだけ抑えられるかは重要。

大東建託では、高い遮音性で静かな室内を実現する、独自開発の遮音性能床「ノイズレスシステム」を採用し、LH-55、LL-40の高い遮音性を実現しています。

いっぽう、大和ハウスの遮音性能床「サイレントハイブリッドスラブ50」は、業界最高水準のLH-50、LL-40を実現。

多くの建築商品で「サイレントハイブリッドスラブ50」を標準採用しています。

つまり、重量衝撃音に対しては同じLL-40ですが、軽量衝撃音では大東建託がLH-55の遮音性能に対し、大和ハウスでは業界最高水準のLH-50を達成しています。

大東建託と大和ハウスの防音性に関する評判

大東建託は見た目は綺麗ですが、古いタイプだと音はかなり響きます。
新しいタイプはマシになっています。

集合住宅で音が聞こえにくかったのは、新しいタイプの鉄筋コンクリートのマンションとダイワハウスの軽量鉄骨でした。

引用元 Yahoo!知恵袋

大東建託と大和ハウスにおける管理体制と一括借上げについて

大東建託と大和ハウスにおける管理体制と一括借上げについて

大東建託も大和ハウスも、建築だけでなくグループ企業による管理体制がありますので、運用も全面的にお任せできます。

また、両社ともに、空室が発生したり家賃滞納者が現れても、一定の家賃収入を確保できる一括借り上げ(サブリース)システムも用意。

ただし、その制度にはやや違いが見られます。

管理体制

大東建託グループでは、おもに入居者探しを大東建託リーシング、賃貸住宅の契約管理、家賃集金、建物管理などの管理業務を大東建託パートナーズが請け負っています。

いっぽう、大和ハウスの場合は、グループ企業の大和リビングが管理業務を行います。

管理戸数

2020年7月発行の「週間全国賃貸住宅新聞」によると、大東建託の賃貸住宅管理戸数は24年連続1位で113万218戸。

いっぽう、大和リビングは58万4865戸で業界4位と2倍近くの差を空けられています。

一括借上げシステム

大東建託グループが提供する一括借上げは最長35年間となります。当初10年間は賃料固定で、以降5年ごとに賃料見直しとなります。

いっぽう、大和リビングが提供する一括借上げは、最長30年間で賃料見直しは2年ごとに行われます。

 

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大東建託と大和ハウスの口コミ・評判を比較

大東建託と大和ハウスの口コミ・評判を比較

大東建託と大和ハウスに対する評判を紹介します。

さまざまな口コミがありますが、大東建託も大和ハウスも大企業ですので、関連会社や下請け企業も多く、部署や担当者によっても対応の質は同じではありません。

これらの口コミは、あくまでも事例のひとつとして参考に留めておいた方がよいでしょう。

大東建託の良い評判

想定していたよりも高収入の家族が入居してくれて、綺麗に使ってくれ、物件にとって良かった。定期的に収入が入り、周辺住民の評判もよい。これからも経常的な黒字が予想されるし、相続も比較的に安心できる。毎月の収入は大きくありませんが、報告書もていねいで安心できるものです。

引用元 不動産投資のミカタ

利回りがよく安定的に家賃収入が入ってくるので安心できる。管理に関しても十分な管理が行われ信頼できる。今後の金融機関への返済も十分余裕があるので、10年後の家賃更新の話が来ても十分対応できると確信して安心している。

引用元 不動産投資のミカタ

大東建託さんのアフターフォローでまず書きたいのは定期的に連絡があること。こちらが抱えている些細な不安や疑問を都度解消してくれることが、とてもありがたいです。また、困ったときには適切なアドバイスや提案をしてくれるので、安心して対処していくことができます。他の会社のアフターフォローは分かりませんが、大東建託さんのアフターフォローは最高です!

引用元 不動産投資のミカタ

○今年の2月から我がマンションはこちらの管理になりましたが、担当についてはわかりませんが、明らかに管理人は愛想が良い方になり、掃除もしっかりしてくれるようになりました。色々な意見があるようですが、大東建託の物件は場所と価格が良ければ検討したいです。 (14/3/13)

引用元 口コミ評判比較ランキング

大東建託の気になる評判

こちらの希望の活用方法については全く相談に乗る気はなく、一方的に一棟借り上げの話ばかりされた。その際メリットのみでデメリットについて教えてもらえなかった事に不信感を覚えた。とても任せよういう気にはならなかった。資料は分かりやすいというより大雑把で興味が持てるものではなかった。遠方だったので顔を合わせて話す機会があまり無いまま買った為、親族を代理人にしたが話は一向にまとまらなかった。

引用元 不動産投資のミカタ

×押入れの鴨居きしんでいる。アパートたてなければよかった。1年で軒下が落ちた。 (07/9/17)

引用元 口コミ評判比較ランキング

大和ハウスの良い評判

総合能力があって、土地に合った計画内容を提案してきた。その後、細かい要望を的確に反映してくれた。その結果として、借りる人の考え方や志向にあった物件を建築することができた。その後のフォローアップにも問題がない。テナント募集についても問題なく、テナントの評価も高い。物件の居住性についても、クレーム等も発生していない。セールスマンとしての印象や能力についても問題が無い。

引用元 不動産投資のミカタ

初めての賃貸契約で収益目的が達成できたらいいとは思っていましたが、予想していたより収益が合って少し驚きました。1年契約ごとに更新するシステムで前金で貰えるので、貸し損みたいなことにはならないようで、非常に安心して収益を上げることができて助かります。税金対策の方も何から何までご教授していただき、今のところ心配無用です。

引用元 不動産投資のミカタ

大和グループ会社の大和リビングで一括管理してもらっている。月2回の清掃時に損傷などがあれば連絡をもらえる。購入物件に追加要求をして処置してもらった。和室を洋室に変更が可能。しっかり修繕や外壁の塗り直しなどのメンテナンスを行えば、30年以上問題ない。最近の建物では、あとから太陽光発電システムを屋根に乗せても強度に問題が無いなど強度耐久性はある。

引用元 不動産投資のミカタ

アフターフォローや賃貸管理の方も大和ハウス工業株式会社の方に任せているので、安心して管理してもらっています。自分で賃貸管理するにしても、勉強不足で任せたほうがいいと思い、安心してお任せできる会社なのでよかったです。購入後に瑕疵もありませんでしたし、不動産会社の対応の方も、親切丁寧に対応していただいて、何でも応えてくれるので助かってます。

引用元 不動産投資のミカタ

大和ハウスの気になる評判

×大和ハウスのアパートを建てたが欠陥だらけ。外壁は築1年目から剥離、排水管も築2年目から詰まり気味で毎年三か月ごと排水管洗浄が必要。詐欺にあったようで悲しくなります。 (13/9/17)

引用元 口コミ評判比較ランキング

収支の説明に納得いかなかった。質問に対する説明が不十分。担当者の熱意や説明が納得いかなくてまた後のフォローアップができていない。会社としては大手で商材や資料も十分対応できるトップ企業だと思っていたが営業員レベルとなると知識や対応力に差ができているようだ。また上司も出てきておらずユーザーに対する商談の熱意ある意欲が感じられなかった。

引用元 不動産投資のミカタ

大東建託と大和ハウスにアパート経営プランを請求する方法

ここまで、大東建託と大和ハウスの様々な特徴や評判を比較してきました。

アパート経営のパートナーとしては、投資額の抑制や収益性にこだわるなら大東建託、ブランドや長期的な資産価値にこだわるなら大和ハウスといったところでしょう。

とはいえ、やはり実際に具体的なプランを提示してもらわなければ、どちらが良いか判断するのは難しいです。

大東建託と大和ハウス以外の業者のプランも検討しましょう

なお、アパート経営プランを見積もってもらうなら、大東建託と大和ハウスだけにこだわらず、少なくとも5~6社くらいからプランを提示してもらうべきでしょう。

業者によって得意分野や提案力、建築費用も違ってくるので、思わぬプランが提示されることもあれば、他社の見積もりを価格交渉に使えることもあるからです。

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以上、大東建託と大和ハウスのアパート比較!土地活用するならどっちが良い?…でした。

 
参考記事 大東建託のアパート経営については、こちらの記事が詳しいです。

大東建託によるアパート経営で成功と失敗を分ける5つのポイント!
大東建託のアパート経営って本当に儲かるのかな?そんな疑問をお持ちの方へ、具体的なトラブル事例やメリット、デメリット、成功と失敗を分けるポイントなどを解説します。一括借り上げ(サブリース)や家賃減額、契約解除といった問題への対処法もご紹介。

 
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