不動産を売却する際には、一般的に業者と媒介契約を締結します。
媒介契約には、「一般媒介」、「専任媒介」、「専属専任媒介」という3種類がありますが、初めての取引であればどれを選んでよいか迷ってしまうことでしょう。
今回は、それぞれの契約タイプの特徴とメリット・デメリット、さらには選び方を解説します。
この記事を読めば、あなたがどの契約タイプを選べばよいかが分かるはずです。ぜひ参考にしてください。
媒介契約とは？
不動産所有者（売り主）が不動産業者に売却を依頼する場合には、必ず「媒介契約」を締結します。これは宅建業法で定められています。
媒介契約を結ぶことなく、不動産会社が物件の売買を仲介することはできません。
売り主が不動産業者に物件の売買を依頼する場合は、必ず「媒介契約」を結ぶことを念頭にいれておきましょう。
媒介契約を結ぶ際には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類から、売り主が自由に契約形態を選ぶことができます。
媒介契約は一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の３種類
不動産売買を進める際に、不動産会社と結ぶ媒介契約は以下の3種類です。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
それぞれを簡単に説明すると、このようになります。
一般媒介契約
「一般媒介」では、とくに縛りがありません。複数の業者と「一般媒介契約」を結んでも構いませんし、売り主自身が買い主を探すのも自由です。
専任媒介契約
「専任媒介」は売り主が買い主を見つけることは可能です。ただし、専任媒介契約を結んだ業者以外の不動産業者が買い主を見つけることはできません。したがって、契約できるのは1社のみとなります。
専属専任媒介契約
「専属専任媒介」では、契約を結んだ不動産業者だけが営業できます。売り主自ら買い主を見つけることもできません。要するに、すべてを1社にお任せする契約です。
一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の特徴と違い
「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の違いを簡単にまとめてみました。
| 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 | |
|---|---|---|---|
| 契約期間 | 規定なし（ただし一般的には3カ月以内） | 3カ月以内 | 3カ月以内 |
| レインズ登録義務 | 法律上の義務なし | 契約から7日以内 | 契約から5日以内 |
| 業務報告義務 | 法律上の義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 自己発見取引 | 可 | 可 | 不可 |
| 他の不動産業者へ重ねて依頼 | 可 | 不可 | 不可 |
「自己発見取引」とは売り主自身が買い主を見つけることです。
「一般媒介」の特徴
「一般媒介」では「（専属）専任媒介」と異なり複数の業者との契約が可能なので、契約相手を1社に絞らなくても構いません。
売り主自身が買い主を見つけることもできます。
ただし、契約期間の縛りはありませんし、不動産業者は報告義務もレインズへの登録義務もありません。
売り主、不動産業者双方にとって自由度の大きな契約といえます。
「専任媒介」と「専属専任媒介」の特徴
「専任媒介」と「専属専任媒介」はひとつの業者に不動産の売却を依頼するという点で共通しています。
売り主側から他の業者を通しての営業活動はできません。つまりこの契約を結んだ場合、売り主にとって物件を売る業者の窓口はひとつになります。
「専属専任媒介」と「専任媒介」の違い
「専任媒介」と「専属専任媒介」の違いは二つあります。
売り主が買い主を見つけることも許されないのは「専属専任媒介」ですが、それを許すのが「専任媒介」です。
もうひとつは報告義務の回数です。「専任媒介」は2週間に1回以上ですが、「専属専任媒介」は1週間に1回以上と違います。
現在の不動産物件の広告活動はネット中心になっているので、具体的な報告内容は、広告の閲覧回数や問い合わせ件数といったものになります。もちろん買い付けが入った場合は、即座に売り主に連絡が入るでしょう。
一般媒介・専任媒介・専属専任媒介のメリット・デメリット
売主にとっての一般媒介と（専属）専任媒介のメリット・デメリットをまとめると、このようになります。
| 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 | |
|---|---|---|---|
| メリット |
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| デメリット |
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|
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「両手」とは、売り主と媒介契約した業者が買い主も見つけて、売り主、買い主双方から仲介手数料を取ることです。
「囲い込み」とは、「両手」を狙って物件売却を抱え込み他業者に紹介しない行為をいいます。
では、それぞれの違いを踏まえた上で、「媒介契約」はどのように選んだらよいのかを以下に解説していきます。
それぞれのメリット・デメリットから考える「媒介契約」選び方のポイント
一般媒介・専任媒介・専属専任媒介のメリット・デメリットから、「媒介契約」の選び方のポイントをまとめると、このようになります。
- 人気が高くなりそうな物件なら「一般媒介」
- 特に強みのない普通の物件なら「専任媒介」
- 信頼の厚いパートナー業者がいるなら「専属専任媒介」
それぞれについて、以下に詳しく解説します。
人気が高くなりそうな物件なら「一般媒介」
「一般媒介」は複数の業者と契約できます。ここが「専属専任媒介」や「専任媒介」と違う点です。ただし、複数業者と契約できるため、不動産業者のモチベーションを下げてしまうかもしれません。
他の業者が契約を決めてしまったら仲介手数料は一切入らないので、営業活動にかける労力とコストが無駄になってしまうからです。
最近の不動産の宣伝はネット中心ですが、情報更新が滞ったり、広告に力を入れてもらえなかったり、放置されてしまう可能性はあります。
とはいえ、立地条件がよく人気が高くなりそうな物件なら、そこまで心配する必要はありません。
露出を多くして幅広く告知することで、より条件の良い買い主を探したい場合には「一般媒介」がおすすめです。
ただし、あまり多くの業者と契約してしまうと、業者のやる気を削ぐだけでなく売り主にとっても管理が煩雑になってしまい大変です。
一般媒介契約を結ぶのであれば、信頼できる２社に限定した方がよいでしょう。
特に強みのない普通の物件なら「専任媒介」
「専任媒介」は「専属専任媒介」と同じように「両手」を狙って他の業者を弾く「囲い込み」行為もありえますが、売り主が独自に買い主を探すことができるので、そこまで強硬な手段を取らない可能性もあります。
ただ、それでも売り主、買い主両方から仲介手数料を得ようとする「両手」を狙った行為はありえます。
とはいえ、「専任媒介」なら売り主からの仲介手数料を独占できるので、「一般媒介」とは業者のモチベーションも違ってきます。
立地条件が優れていたり、築浅だったりと、とくに強みのない普通の物件の場合は「専任媒介」を選ぶのが無難でしょう。
ある程度信頼できる不動産業者であれば、専任媒介契約を結ぶことで強力なパートナーを得ることができるはずです。
両手仲介狙いの囲い込みによる不利益を回避するには、100%売り手の味方になってくれる片手仲介専門の不動産会社を利用するのも有効な手段です。
ソニーグループのSRE不動産は、「片手仲介」を採用し「囲い込み」を行わないことを公式に宣言していることで有名な会社です。
実際に利用されたお客様の満足度も非常に高い（92.9%）不動産会社なので、首都圏の物件売却をご検討の方は、まずは査定依頼してみるとよいでしょう。
ソニーグループのSRE不動産また、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県のマンション売却をお考えなら、RENOSY スマート売却 
も選択肢に入れておきましょう。透明性の高い売却活動で、囲い込みをしない不動産売却サービスです。詳しくは、こちらの記事をご覧ください。
信頼の厚いパートナー業者がいるなら「専属専任媒介」
「専属専任媒介」は売り主にとっては、物件を売ることをまるまる一社に任せ、自分で買い主を見つけることすら許されないものです。
すでに何度も取引し、信頼のおけるパートナーとなった不動産業者と結ぶ契約であると考えた方がいいでしょう。
業者は自分のところで、売り物件を独占したいですから、「専属専任媒介」か「専任媒介」を希望します。中でも「専属専任媒介」は自分で買い主を探すこともできないわけですから、全面的に信頼できる業者以外は避けた方がよいでしょう。
大手であるからといって、信頼できるとは限りません。むしろ大手は、「仲介手数料をまける」といって契約を迫ってくることもあります。これは、営業マンに「両手」による売買契約を義務づけていることがあるからです。
両手とは、売り主と媒介契約した業者が買い主も見つけてきて、売り主、買い主の両方から仲介手数料を取ることです。現行の宅建法上、とくに違法ではありません。
「両手」であれば両方から仲介手数料を取れるので、売り主に対し「仲介手数料をまける」こともできるわけです。
ただ、そのために買い主を見つけてきた他の仲介業者を排除することがあります。
自分でも買い主を見つけることが禁じられ、他の業者が買い主を見つけてくると「その物件はお話が進んでいます」と断られるのでは、せっかくの物件を売る機会を潰されることになります。
「仲介手数料をまける」と言って専属専任媒介を迫ってきたときは、営業マンに「両手」営業を義務付けている可能性があるので注意してください。
参考 仲介手数料を値引きする方法が知りたい…という方は下記記事も参考に。難しいことはたしかですが、まったく不可能というわけではありません。値引きをアピールする業者のカラクリも解説しています。
（専属）専任媒介は両手狙いに注意、一般媒介なら２社まで
不動産売買では、売り主と買い主どちらにも仲介業者がいて、それぞれに仲介手数料が払われます。
ところが、売り主と買い主両方を自社で見つければ、不動産業者は一回の取引で２倍の仲介手数料が手に入るので、これを狙って、あえて売り主の売却できる機会を潰すような業者もいるのです。
このような業者と（専属）専任媒介契約を結ぶことのないよう、事前にその業者の評判等をよく確認しておくことが肝心です。
また、一般媒介契約を結ぶなら、２社に絞って双方をうまく競わせるようにするとよいでしょう。
以上、一般媒介と専任媒介の違いとは？メリット＆デメリットから考える選び方のポイント…でした。
参考 媒介契約の違いは分かったけど、具体的にどうやって不動産業者を選んだらよいのか知りたい…という方は下記記事も参考に。不動産業者の選び方のポイントを解説しています。
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