不動産売却時の仲介手数料の上限と売り主が注意するべき4つのこと

家やマンション、土地などの不動産を売りたい場合、不動産業者に仲介を依頼するのが一般的です。

売却が成功したら、不動産業者には仲介手数料を支払いますが、この仲介手数料には上限があることをご存知ですか?

仲介手数料は、法的に上限が決められており、その計算方法も簡単です。


ほかにも、

「仲介手数料はいつ払えばいいの?」

「仲介手数料以外の費用を請求されたら払う必要はあるの?」

「仲介手数料は値引きできるの?」

そんな疑問をお持ちではありませんか?

この記事をお読みいただければ、仲介手数料に関するこのような疑問もスッキリ解決するはずです。不動産業者に売買仲介を依頼する前に、ぜひご確認ください!

仲介手数料には上限がある

仲介手数料は売り主と買い主がそれぞれ窓口となった不動産業者に支払うもので、計算方法は全く同じです。

売買する不動産が400万円を超える物件の場合「売買価格×3%+6万円」+消費税という計算になります。これが、仲介手数料の上限です。

仲介手数料は、仲介を行った不動産業者に対する成功報酬となります。
成功報酬ですので、売買契約が成立するまで、売り主は、不動産業者に仲介手数料を払う必要はありません。

そして、上記の計算式で求められる金額を上限とし、それ以上の金額を請求されることは通常はありません。上限を超える仲介手数料を請求することや、事務手数料、広告費などの別の名目で請求を行う業者がいた場合、宅建法違反となります。

不動産会社は、不動産保証協会の加入が義務付けられます。
なにかおかしなことがあれば、協会に連絡をしましょう。

仲介手数料(上限)の計算方法と具体例

仲介手数料の計算方法具体的にやってみますと、次のようになります。


売買価格が1000万円の不動産の仲介手数料の場合です。

400万円を超える物件ですので、1000万円×3%+6万円+消費税ということになります。1000万円×0.03.=30万円に6万円を加算して36万円。これに消費税分を加算したものが、売り主が不動産業者に支払う仲介手数料となります。


ただ、400万円を超えない物件の場合は、以下のように計算されます。

200万円までの部分は5%が仲介手数料になります。つまり200万円の物件であれば、仲介手数料は10万円です。200万円を超え400万までの場合、200万円から400万円までの間の200万円に対し、4%をかけます。つまり200万円×4%です。

400万円の物件を売買した場合、10万円+8万円=18万円が仲介手数料となるということです。これは、全体を4%+2万円と計算しても同じです。400万円の場合、16万円+2万円=18万円で同じ結果になります。


《仲介手数料早見表》

不動産売却金額そこまでの仲介手数料(税抜)実際に支払う仲介手数料(税抜)上限
200万円以下5%が上限10万円
200万円超400万円以下4%+2万円が上限400万円の場合、16万円+2万円=18万円
400万円超3%+6万円が上限1000万円の場合、30万円+6万円=36万円
※消費税を除く計算となっていますので、消費税が加算されます。

仲介手数料の注意点

大前提として不動産売買における仲介手数料には、上限があり、それ以上の請求を不動産業者はできません。
それを押さえたうえで、仲介手数料の支払いに関する注意点を上げていきます。

支払うタイミングはいつ?

仲介手数料は、売買契約が成立して支払うことになるものです。
それまでは、不動産業者には請求権はありません。

しかし、一般的な取引では、不動産の引き渡しは契約と同時に行われることはまずありあません。そこで、よくあるパターンとして売り主は売約時に50%、物件の引き渡しが完全に完了してから残りの50%を支払うという形をとることが多いです。

ただ、売約時に全額を支払うということもないわけではありません。

仲介手数料以外の費用を払う必要はある?

不動産仲介業者が報酬として受け取れる仲介手数料の上限は定められていますので、普通は別の費用を払うというケースはありません。

ただし、売り主側が正式に依頼して発生した費用、広告費などは、請求されます。それは、仲介業務とはまた別の業務であるという取扱いとなります。

ただ、なにも依頼していないのに、仲介手数料以外の請求がある場合は問題です。
事務手数料や広告費というような、売り主が依頼していないことに関して名目を付けて請求をしてきたとすれば宅建法違反行為です。

非常に問題のある業者ですので取引を見直すべきでしょう。不動産保証協会に連絡することを検討してください。

仲介手数料は値引きできる?

計算される仲介手数料は上限の設定ですので、値引きは可能です。
それに応じてくれる業者もありますが、初回の取引でいきなり値引きの要求をしても応じる業者は少ないかもしれません。

また、物件の売買金額の規模によってもその判断は異なってくるでしょう。
このあたりは、不動産業者次第ということになりますが、初回の取引にも関わらず気軽に値引きに応じる業者も、どこか危険な感じがします。

仲介手数料は、仲介を行った不動産業者が正式に請求できる報酬です。自分たちの仕事の成果をいきなり安売りする業者は果たして仲介業務をしっかりとやっているのかどうか、よく確認する必要があるでしょう。


仲介手数料の値引きには注意するべき点もあります。詳しくは、↓の記事をご確認ください。

マンションや家、土地などの不動産売却時には業者に仲介手数料を支払うことになります。仲介手数料は100万円を超えることもあるので、高いと感じるでしょう。仲介手数料を値引きする方法もありますが、値引き交渉にはリスクがあることも理解しておく必要があります。

仲介手数料の安さで業者を選ぶことの問題点

「仲介手数料を値引きします」という売り文句で業者を選ぶと、売り主に不利益な事態が発生する可能性があります。

仲介手数料は、売り主だけでなく買い主からも同様の計算式の上限金額で請求できます。ひとつの不動産業者が売り主と買い主の両方からら仲介の窓口となることを「両手」といいます。

つまり、売り主から請求できない値引き分は、両手の仲介手数料で穴埋めしようとするわけです。

この場合、物件を欲しいと思っているお客さんがいる別の仲介業者を、売り主の窓口となった業者が排除することをするケースもあります。
自分たちで物件を売って、両手で物件売買を成立させたいからです。

売り主にとっては、売れるチャンスを業者に潰されたとこになるわけですから大きな不利益です。

「値引きする」という業者のすべてがそのような考えとは限りませんが、その可能性もあり得ることとして、仲介業者をよく吟味する必要があります。

また、不動産業者は玉石混合で、特に深い考えもなく売り主という貴重な顧客を逃さないために仲介手数料を値下げしてくるケースもあります。

そして積極的に動くことなく、物件がなかなか売れないということも可能性としてはあり得ることです。

仲介には仲介のリスクがあり、簡単にそれを値下げする業者はその評判をネットで確認してみることをおすすめします。

仲介手数料の基本を押さえておきましょう

仲介手数料は、不動産仲介を行った業者が通常であれば唯一正当に請求できる報酬です。それには上限があり、それ以上の請求は宅建法上できません。

ですので、覚えのない依頼もしていない営業活動や、事務手数料の名目で請求があっても払う必要はありません。

また、仲介手数料の値下げ交渉は可能ですが、それは何回も取引してお互いに信頼のあるパートナーとなった業者であれば問題はないでしょう。
むしろその場合、業者の方から値引きを提案してくることも多いです。

ただ、初回の取引であるにもかかわらず、大きな値引きで売り主から「専属」のような売買の権利を独占できるような契約を求めるケースは、その業者の評判をネットなどで収集してから、任せるかどうか決めても遅くないでしょう。

なかには、買い主も自分たちで見つけ、「両手」で仲介手数料をとることを営業マンに義務付ける業者もあります。「物件を買いたい」というお客がいる他業者を排除し、売り主の売却する機会を潰していくことにつながります。

仲介手数料ひとつをとっても、不動産業者の業務に取り組む姿勢は透けて見えるものです。パートナーとなる不動産業者選びの参考にしてください。

以上、不動産売却時の仲介手数料の上限と売り主が注意するべき4つのこと・・・でした。

 

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