土地や家を売却したときにかかる税金とは?時期によって所得税が2倍に!?

「土地や家を売却すると、どれぐらいの税金がかかるんだろう?」

不動産は高額な商品なだけに気になりますよね。

「支払う税金額はできるだけ抑えたい!」
誰だって、そう思うでしょう。

たとえば、売却のタイミングによって譲渡所得税が2倍も違ってしまうことはご存知ですか?ほかにも、印紙税や登録免許税、確定申告のやり方など、知っておくべきことは少なくありません。

この記事では、土地や家を売却する際の税金に関して分かりやすく解説しています。ぜひ最後まで読んでいただき、税金で損をしないよう最低限の知識を頭に入れておきましょう。

不動産売却にかかる税金とは?

不動産売却にはこのような税金がかかってきます。

  • 譲渡所得税
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 消費税

この中で、譲渡所得税が最も重要になります。ほかの税金はさほど高くなりませんが、概要は覚えておきましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却(譲渡)したときの利益(所得)にかかる税金です。譲渡所得税は「分離課税」といって、ほかの所得と分離して計算します。

これが総合課税であれば、税負担が重くなるリスクがあります。

たとえば給与所得700万円の会社員の方が自宅を売却して300万円の譲渡所得を得たとします。譲渡所得税が総合課税だった場合、給与所得700万円と譲渡所得300万円を合算した1,000万円に課税されてしまいます。

所得税は所得が高くなるほど税率が上がる累進課税なので、譲渡所得が発生したことで所得税が大きく上がってしまうんです。

その点、分離課税は給与所得の700万円と、譲渡所得の300万円は別物として考えられます。総合課税より税率を抑えられるわけです。なお、譲渡所得税の計算方法に関しては後述します。

印紙税

印紙税とは、経済取引に関する書面に課せられる税金です。不動産売却でいうと「売買契約書」が課税対象になり、売買金額によって以下のように税額が決まっています。

  • 100万円超~500万円以下:2千円
  • 500万円超~1千万円以下:1万円
  • 1千万円超~5千万円以下:2万円
  • 5千万円超~1億円以下:6万円

※引用元:No.7101 不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書|印紙税その他国税|国税庁

この印紙税は、買主が全額負担することもありますし、売主と買主で折半することもあります

また、印紙は不動産会社が用意して、売買契約書に貼り付け、売主・買主が割り印することで納税したとみなされます。

登録免許税

登録免許税とは、登記する際にかかる税金です。不動産売却時には、以下2つの登記が発生します。

  • 所有権移転登記
  • 抵当権抹消登記

所有権移転登記の費用は買主が支払うので、売主は関係ありません

抵当権抹消登記は、住宅ローンの残債がある売主が支払います。仮に、住宅ローンを完済していれば、この税金は発生しません。

抵当権抹消の登録免許税は1物件1,000円ですが、それとは別に登記する司法書士への報酬が数万円かかります。


抵当権抹消登記なしに引き渡すと、違約金や損害賠償を請求される可能性もありますので、ご注意ください。抵当権に関しては、↓の記事で詳しく解説しています。

抵当権が設定されている不動産を売却する場合は、売主の義務としてその抵当権を必ず抹消登記しなければなりません。抵当権抹消なしに引き渡すと、売主として債務不履行となり、違約金や損害賠償の請求を受けたり、契約解除にまで発展することも考えられます。

消費税

売主が一般個人であれば、不動産売却時に消費税はかかりません。中古住宅の売主の多くは一般個人なので、多くの不動産売却には消費税はかからないということです。

ただし、売買物件に消費税はかかりませんが、以下の諸費用には消費時がかかっています。

  • 仲介手数料
  • 司法書士報酬

特に、仲介手数料は100万円を超すことが多いので、消費税も万単位の金額になります。

また、司法書士報酬とは、先ほども触れた登記する際に支払う司法書士報酬への報酬です。こちらは数万円程度の金額なので、消費税も千円単位になります。


なお、2019年に消費税が10%に増税される予定ですが、不動産市場にも大きな影響を及ぼすことが予想されます。詳しくは↓の記事に解説していますので、ぜひご確認ください。

2019年に消費税が10%に増税されることによって、マンションや家などの不動産売却にも影響があります。新築に買い替えするなら購入価格に課税されます。駐車場や投資用不動産の売却は課税対象になります。心理的影響から不動産相場が冷え込む可能性があるでしょう。

譲渡所得税は重要

ここからは譲渡所得についてさらに詳しく解説していきます。なぜなら、譲渡所得税が発生する場合は、百万円単位の高額になるケースもあるからです。

譲渡所得税については、以下の点を理解しましょう。

  • 譲渡所得税の計算方法
  • 減価償却費とは?
  • 譲渡所得税率について
  • 譲渡所得税のシミュレーション
  • 3,000万円の特別控除について

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

「(売却価格-売却時にかかった諸費用)―(購入時の物件価格+購入時にかかった諸費用-減価償却費用)」

上記のように、売却価格と譲渡所得の差し引きではなく、それぞれの諸費用を加味して計算されます。さらに、物件の購入費からは減価償却費を差し引いて計算されるのです。

減価償却費とは?

減価償却を計算に入れるのは、簡単にいうと「経年劣化した分を購入費から差し引きます」ということです。

減価償却費の簡易式は「建物購入代金×0.9×償却率×経過年数」です。償却率は耐用年数によって以下のように決まっていますが、マイホームなどの非業務用の建物は「法定耐用年数※の1.5倍」で考えます。

国税庁 耐用年数(建物・建物附属設備)

  • 木造:0.031(耐用年数:法定耐用年数22年×1.5倍=33年)
  • 軽量鉄骨造:0.025(耐用年数:法定耐用年数27年×1.5倍=40年)
  • 鉄筋コンクリート造:0.015(耐用年数:法定耐用年数47年×1.5倍=70年)

仮に、2,000万円で購入した木造の一戸建てを、築10年で売却したときの減価償却費は「2,000万円×0.9×0.031×10年=558万円」となります。

保有年数で異なる譲渡所得税率

さて、前項で計算した譲渡所得については譲渡所得税がかかりますが、保有年数によって税率が異なります。

売却した年の1月1日時点で保有期間が5年を超えていれば長期保有、5年以下であれば短期保有となります。

長期保有の税率

長期保有の税率は以下の通りです。

  • 所得税:譲渡所得×15%
  • 復興特別所得税:所得税額×2.1%
  • 住民税:譲渡所得×5%

※引用元:No.3208 長期譲渡所得の税額の計算|譲渡所得|国税庁

短期保有の税率

短期保有の税率は以下の通りです。

  • 所得税:譲渡所得×30%
  • 復興特別所得税:所得税額×2.1%
  • 住民税:譲渡所得×9%

※引用元:No.3211 短期譲渡所得の税額の計算|譲渡所得|国税庁


このように、長期保有の方が税率は低いですが、それでも高税率と言えます。

タイトルにある「時期によって所得税が2倍に?」は、短期保有の場合には上記のように高税率になるのが理由です。

譲渡所得税のシミュレーション

さて、ここで以下の土地付き一戸建てを売却したときの譲渡所得税をシミュレーションしてみましょう。

  • 売却金額:土地2,800万円/建物(木造築10年)1,500万円(計4,300万円)
  • 売却諸費用:145万円
  • 購入金額:土地2,300万円/建物2,000万円(計4,300万円)
  • 購入時諸費用:130万円
  • 減価償却費:558万円

譲渡所得を算出

まずは、譲渡所得を計算します。上記を、上述した計算式に当てはめてみましょう。

「(売却価格4,300万円-売却時にかかった諸費用145万円)―(購入時の物件価格4,300万円+購入時にかかった諸費用130万円-減価償却費用558万円)」

そのため、このケースでの譲渡所得は283万円になります。

譲渡所得税の算出

前項の上記所得を長期保有の前提で計算すると以下の通りです。

  • 所得税:283万円×15%=424,500円
  • 復興特別所得税:所得税額×2.1%=8,914円
  • 住民税:283万円×5%=141,500円

つまり、今回の売却で発生する譲渡所得税は、574,914円ということになります。

3,000万円の特別控除について

ただし、以下に該当する物件は、3,000万円の特別控除が利用できます。

  • 自分が入居した不動産の売却
  • 過去2年間で住宅に関する特例を利用していない
  • 近親者への売却ではない

この特例が利用できれば、譲渡所得は3,000万円控除になるので、ほとんどの売買では譲渡所得がゼロになるということです。

上記の条件以外にももろもろ条件があるので、詳しくは国税庁のホームページ※を確認ください。

国税庁 マイホームを売ったときの特例

確定申告をどうやって行うの?

さて、譲渡所得税が発生するときは、確定申告をして納税する義務があります。また、3,000万円の特別控除を利用するときにも確定申告して、この制度を利用する手続きが必要です。

確定申告の時期

確定申告する時期は、家を売った翌年の2月16日~3月15日です。

つまり、2017年中に家を売った人は、2018年2月16日~3月15日までに確定申告書を提出して、納税手続きする必要があります。

ちなみに、譲渡所得を計算して損失がある人は、確定申告をしなくてよいので、手続きは特に何もありません。

確定申告書の作成と提出

結論からいうと、確定申告書の作成は国税庁のホームページ※を利用しましょう。この確定申告作成コーナーを利用して順々に数字を入力していけば、自動的に譲渡所得が計算できます。

国税庁 確定申告作成コーナー

また、3,000万円の特別控除が利用できるかどうかも、自動でジャッジしてくれるので非常に便利です。

作成した確定申告書は、以下のいずれかの方法で提出しましょう。

  • 税務署の窓口へもっていく
  • 税務署へ郵送する
  • 夜間は税務署備え付けのポストへ投函

譲渡所得には要注意

このように、土地や家を売却したときは、色々な税金がかかります。その中でも譲渡所得税は高額になるリスクがあるので、税率をはじめとした仕組みを知っておきましょう。

以上、「土地や家を売却したときにかかる税金とは?時期によって所得税が2倍に!?…でした。

 

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