田舎の土地活用おすすめ4選と見逃せない5つの注意点

「田舎の土地を相続する予定だが、どう活用すればいいのか分からない」

「固定資産税ばかりかかるので、いっそのこと手放したい」

こんな悩みをお持ちではありませんか?


親や祖父母が住んでいる田舎の土地は、いずれ相続することになるでしょう。
でも、自分が住む予定もないのに、どう扱ったらよいか困ってしまいますよね。

田舎での土地活用は難しいですが、方法がないわけではありません。

おすすめの方法は太陽光発電、定期借地、売却、寄付の4つです。さらに、田舎の土地活用では注意するべき5つのポイントがあります。

ひとつひとつ詳しく解説しますので、田舎の土地活用にお悩みの方はぜひ参考にしてください。

田舎の土地活用おすすめ4選

土地活用にはさまざまな方法がありますが、立地によって向き不向きがあります。

たとえばアパマン経営は人口密度の高い駅近であれば有望ですが、人口が減少傾向にある田舎で成功させることは容易ではありません。


土地活ナビには、アパマン経営に関するお役立ち記事もたくさんあります。アパート経営やマンション経営をお考えの方は、ぜひ↓のカテゴリーページをご確認ください。

土地活用の代表的な方法のひとつに、アパート・マンション経営があります。賃貸経営におけるメリット、デメリット、リスク等を解説します。


とはいえ、決して多くはありませんが、田舎に適した土地活用が存在することもたしかです。

太陽光発電

土地を自ら活用して収益をあげるなら、田舎でもっとも有望なのは太陽光発電でしょう。

賃貸住宅や駐車場、店舗など、ほとんどの土地活用は、利用する人がいなくては成り立ちませんが、田舎は人口密度がまばらで、今後も過疎化が進むと予想されます

ところが、太陽光発電だけは利用者がいなくても、日照さえあれば運営できるんです。

むしろ、日照を遮る高い建物が少ない分、田舎のほうが向いているといえるでしょう。建物が建てられない市街化調整区域でも、太陽光発電なら問題ありません。

発電した電気は、20年間固定価格で買い取ってもらえることが保証されています。発電装置はめったに壊れることがなく、ほぼメンテンナンスフリー。10年以上のメーカー保証が付いているので、万が一故障しても修理代はかかりません。

太陽光発電の利回りは約10%なので、10年で元が取れ、以降の売上のほとんどが利益になります。設置のための初期投資は必要ですが、ローリスクで利回りが高く、安定的な収益を得られるのは大きな魅力でしょう。


なお、産業用太陽光発電は10kW以上の容量が必要なので、空き地の場合、少なくとも150㎡(45坪)以上の敷地面積がないと設置できません。

土地の周囲に電柱がなければ、受送電のための電柱と電線を自費で施設する必要があります。地盤の軟弱な土地では、地盤改良をする必要があるでしょう。

発電量は日照時間や日照の強さに左右されるので、樹木の陰にあるような土地や、豪雪地帯では発電量が安定せず、利回りが低下するかもしれません。


気になる点がありましたら、産業用太陽光発電の一括見積もりサービスを通して、信頼できそうな業者に現地調査してもらうとよいでしょう。

⇒ 【産業用太陽光発電】グリーンエネルギーナビ見積もり


↓の記事では、土地活用としての太陽光発電のメリットとデメリットを、さらに詳しく解説しています。

土地活用としての太陽光発電には、電気は20年間固定価格で買い取ってもらえるので低リスク、田舎でも運用できるといったメリットがある一方、設置の初期費用が高い、天候に発電量が左右されるといったデメリットもあります。売電価格も年々引き下げられているので、慎重に検討する必要があるでしょう。

定期借地

土地を貸して地代収入を得るといった活用方法もあります。
田舎でも「土地を借りたい」ニーズがないわけではありません。

もちろん借り手が現れなければ成り立ちませんが、場所によってはこのような需要が考えられます。

  • 駐車場
  • 資材置き場
  • 墓地・霊園
  • 工場
  • 事務所
  • コンビニ等の店舗

あなたの土地の周りには、このような土地がありませんか?
もしあるようでしたら、立地的に借地を検討してみてもよいでしょう。


初期投資は不要。建物を建てる場合も、建てるのは借地人なので地主負担はありません。長期契約により、手間いらずで安定的に地代収入を得ることができるといった、きわめてローリスクな土地活用です。


なお、借地契約を結ぶ際には契約内容に注意してください。

普通借地契約では、契約が終了しても借地人を退去させられないかもしれません。
なぜなら、普通借地権では借地人の権利が優遇されているからです。

契約終了時に借地人が契約更新を希望する場合、地主側に正当な事由がなければ拒否することができません。借地人が立てた建物が残っていると、建物の買取を請求される可能性があります。


そこで、おすすめなのが定期借地契約です。
定期借地権であれば、契約終了時に更新する必要はなく、土地は更地の状態で必ず戻ってきます。建物を買い取ったり、立ち退き料を払う必要もありません。


なお、定期借地権には一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権の3種類があり、それぞれ契約期間や目的、変換方法などに規定があります。

もっとも契約期間の短い事業用定期借地権でも「10年以上50年未満」なので、長期間にわたり転用できなくなる点には注意してください。

売却

「めんどうな土地活用をする時間も資金もない」

「リスクはとりたくないし、いっそのこと処分してしまいたい」

田舎の土地活用を考えている人のなかには、なによりも売却を最優先に考えている人もいるでしょう。

売却して土地を現金化してしまえば、固定資産税や土地管理に費やす手間、時間、費用から解放されます。土地の所有権を失うとはいえ、田舎の土地を「お荷物」としか思えない方には願ってもないことでしょう。


とはいえ、田舎の土地は需要が少ないので、売却しようにも買い手を見つけるのは容易ではありません。


↓の記事では、田舎の土地や家をそのまま放置するケースと売却するケースとで、メリットとデメリットを比較してみました。田舎の不動産を売却するコツや売却以外で処分する方法なども、詳しく紹介しています。

田舎の土地や家を売るべきかどうか、現状維持と売却のメリット・デメリットを比較すると共に、売却を成功させるためのポイントを紹介します。相場価格を把握して割高にならない売り出し価格を設定し、売り抜く姿勢を持つこと、地元に強い不動産業者を選ぶことが重要です。


土地を売却する場合、近隣の不動産業者に依頼するのが一般的ですが、必ず買い手が見つかるとは限りませんし、時間がかかりすぎて売りたい時に売れない可能性もあります。

そこで、売却先を見つける他の方法を4つ紹介します。

隣家

田舎の土地を買ってくれる可能性がもっとも高いのは、隣家などのご近所さんでしょう。

田舎では、「自宅の隣に子供や親戚を住まわせたい」と考えている住人は少なくありません。うまく相手の希望とマッチすれば、トントン拍子に話が進むこともありえます。


ただし、こちらからお願いする話なので、あまり商売っ気は出さない方がよいでしょう。売却価格は「貰っていただきます」というぐらいの気持ちでないと、せっかくのチャンスを逃してしまうかもしれません。

空き家バンク

空き家バンクとは、おもに地方自治体が運営している空き家のデータバンクで、空家を売りたい人と買いたい人のマッチングサービスです。空き家バンクを運営している自治体であれば、空き地を扱っていることも少なくありません。


自治体によって運営方法は異なるので確認が必要ですが、無料で登録利用できるところがほとんどです。露出が増えることで、不動産を探している人の目に留まる可能性が高まりますので、登録しておいてもよいでしょう。

農業委員会や農業公社、森林組合

農地であれば、地元の農業委員会農業公社(農地中間管理機構)に相談してみてはいかがでしょうか。

農業委員会や農業公社(農地中間管理機構)のなかには、農地の売買の斡旋仲介を行っているところもあります。農地を探している人が現れたときに紹介してもらえるかもしれません。


農地を売却するには、農業委員会の許可を得る必要があり、農家にしか売却できません。通常の不動産とは異なる手続きが必要なので、↓の記事でよく確認してください。

農地を売却するには、一般的な土地とは異なる手続きが必要です。農地は農地法によって、権利移動を規制されているからです。 なお、その土地が...


また、森林や山林を売却したいなら、地元の森林組合に相談するとよいでしょう。
人手不足や後継者難によって所有山林を手放したい人が増えており、全国の森林組合のなかには、山林売買のマッチングサービスをしてくれるところもあります。


森林や山林の売却もかなり特殊です。通常の不動産とは違ったアプローチが必要になりますので、↓の記事で売却方法と注意点をよく確認してください。

「山林を売りたい」方のために、山を売る方法と注意点を解説します。山林は土地の境界確定に時間と測量コストがかかるため公簿売買が一般的です。山林売却にあたっての購入希望者の候補、相談先、売却価格のおおよその相場や税金の計算方法なども紹介します。

不動産一括査定サイト

土地を売却したいからといって、一社ごとに個別に問い合わせたり訪問したりするのは大変ですよね。

「不動産一括査定サイト」を使えば、スマホやパソコンを通して複数の不動産会社からの価格査定がいっぺんにできます。競争原理が働くことで、一社ごとに聞くよりも有利な条件が引き出せるでしょう。

無料でかんたんに査定依頼できるので、売却先が見つからなくて困っている方は利用してみてはいかがでしょうか。


日本最大級の不動産一括査定サイト「HOME's」は、2017年1月時点で420万人以上に利用されています。

分譲マンションから一戸建て、土地、倉庫、工場など、さまざまな物件タイプに対応。大手から地元に強い不動産会社まで、全国1,500社が参加しているので、田舎の土地の売却にも利用できます。

⇒ 無料の一括査定サービス(HOME's)を見てみる


不動産一括査定サイトは、誰でもかんたんに利用することができます。↓の記事では、一括査定サイトを利用することのメリットとデメリットを詳しく解説すると共に、具体的な利用の流れを画像付きで紹介しています。

不動産の売却において成功のカギをひとつ挙げるとすれば、それは「実力があり信頼できる不動産業者をパートナーとすること」に尽きます。 その...

寄付

「売却が難しいなら、寄付してでも処分してしまいたい」
そんな方もいるのではないでしょうか。

タダでもいいから手放したいなら、寄付もひとつの手段です。
寄付先として考えられるのは、市町村等の自治体や隣家、公益法人、町内会や自治会が挙げられます。

市町村等の自治体

寄付先として真っ先に思い浮かべるのは、地元の市町村ではないでしょうか。

しかし、市町村などの自治体や国が寄付を受け付けてくれることはまずありません。固定資産税や都市計画税は自治体の主要な税収のひとつであり、土地を引き取ることはそれらの財源を失うことになるからです。


寄付を受け付けるのは、公園や公共施設など、なんらかの行政目的に活用できる土地に限られます。土地の維持管理に費用もかかるので、「血税を投入する」正当な理由がなければ寄付を受け付けるわけにはいかないのです。

隣家

もっとも可能性が高いのは隣家への寄付でしょう。

ひとまとまりの土地として合筆できるのは、隣家の土地のみだからです。
たとえば、隣家が旗竿敷地で、あなたの土地が角地だった場合、合筆することで土地の利便性が一気に上がることもあります。


なお、個人に寄付する場合は贈与税がかかる点に要注意。
贈与税には110万円の基礎控除がありますので、空き家や土地の合計評価額が110万円以下なら課税されません。

課税されるとしても、無償譲渡する以上、贈与税と所有権移転登記の費用ぐらいは負担してもらいたいところですね。

公益法人

寺院や神社といった宗教法人、学校、社会福祉法人、NPO法人などの公益性の高い法人に寄付する方法もあります。


ただし、公益法人等へ土地を寄付すると、受け取った法人にではなく贈った個人に譲渡所得税が課税されるので要注意。理解し難いかもしれませんが、税法上、その土地を時価で法人に売却し、その売却代金を寄付したものと解釈されるからです。


なお、その寄付が教育や科学、文化、社会福祉への貢献に寄与するものとして、国税庁長官の承認を受けた場合のみ非課税になります。承認要件は多岐にわたり管轄税務署で厳密に審査されますので、容易には認められません。

町内会や自治会

「地域のコミュニティーの場として役立てて欲しい」との思いから、町内会や自治会への寄付を考えている方もいるのではないでしょうか。

寄付先の町内会や自治会が「認可地縁団体」であれば寄付を受け入れてもらえるかもしれません。

個人でも法人でもない町内会や自治会は、団体の名前での不動産登記ができませんが、一定の要件を満たせば、市町村長に「認可地縁団体」として法人化が認可されることで不動産登記が可能になります。


しかし、受け取る側にとっては維持管理の費用と人材が新たに必要になってきます。責任能力に乏しい町内会や自治会にとっては負担が重く、寄付を受け入れるのは難しいケースが多いでしょう。

田舎で土地活用する際の注意点

田舎の土地は、法的に開発が規制されていることが多く、自由に土地活用できないことがあります。

土地に家屋が建っている場合には、相続後に解体したり賃貸に活用すると思わぬ損をしてしまうかもしれません。

そこで、田舎の土地活用でとくに注意するべき点を5つ紹介します。

市街化調整区域

市街化調整区域とは、都市計画法で定められた都市計画区域の区分のことで、基本的には建物を建てることができません。アパマン経営はできないものと考えてください。


市街化調整区域で土地活用をするには、建物を建てる必要のない方法をとるか、知事(または市長)の開発許可を得るしかありません。

売却以外の土地活用法としては、太陽光発電、駐車場、資材置き場等が挙げられます。ほかにも、高齢者施設医療施設などは比較的建築許可がおりやすいでしょう。


お持ちの土地が市街化調整区域かどうかは、市町村の建築課で確認できますし、ホームページで検索できるところも少なくありません。

農地法

農地法における農地とは、田んぼや畑、牧草栽培地など、耕作の目的に使われている土地のことです。農地か否かの判断は、登記簿の地目ではなく土地の現況によって判断されます。


お持ちの土地が農地の場合、土地所有者でも農地の売買や転用を自由に行うことはできません。食料の安定供給を確保するため、農地法で規制されているからです。


農地を売買や転用する際には、農業委員会に許可を得なければなりません。さらに、農地を農地のまま売却できる相手は農家や農業法人などに限られます。


農地売却には通常の不動産とは異なる手続きが必要なので、↓の記事でよく確認してください。

農地を売却するには、一般的な土地とは異なる手続きが必要です。農地は農地法によって、権利移動を規制されているからです。 なお、その土地が...

相続放棄


「売却も寄付もできないなら相続放棄したい」

そんな考えの方もいるのではないでしょうか?

まだ相続前の土地なら相続放棄することは可能です。
田舎の土地を持て余している人にとっては選択肢のひとつになるでしょう。


ただし、相続放棄には以下2つの問題点があります。

  • 土地のみの相続放棄はできない
  • 相続放棄しても土地の管理責任は放棄できない


相続財産の一部のみを放棄することは認められていません。
土地の相続を放棄するには、すべての相続財産を放棄しなければならないのです。


さらに、相続放棄したからといって、相続財産の管理責任まで放棄できるわけではありません。誰かがその土地の管理を始めるまでは、依然として管理責任は残っています。

土地の管理を怠ってなんらかの事故が起きると、相続放棄したにもかかわらず損害賠償請求を受けるかもしれません


不動産の管理責任から免れるには、相続財産管理人を選定する必要があります。

ただし、相続財産管理人の選定には、費用として最低数十万円は予納しなければなりません。固定資産税の負担より高コストになるため、実際には見送られるケースが多いようです。

解体

田舎に限った話ではありませんが、土地に空き家が建っている場合、解体して更地にすると固定資産税が上がるケースが多いでしょう。


家屋が建っている土地には、固定資産税評価額を減額できる住宅用地の特例があります。ところが、更地になるとこの特例対象から外れてしまい、固定資産税が最大6倍にはね上がってしまうからです。

建物の固定資産税は無くなりますが、ほとんどの場合トータルでは負担増になるはずです。


また、建物の解体時期も考慮しなければなりません。

固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に納付義務があるので、この時点で更地と判断されるかどうかによって税額が変わってくるからです。


家を解体して更地にすることには、メリットとデメリットの両面があります。更地にしてから後悔しても取り返しがつかないので、解体前にぜひ↓の記事を確認してください。

古家付きの土地は、建物を解体して更地で売った方がよいのか、そのままで売却した方がよいのか悩ましいところです。更地にすることには、流動性が高まるといったメリットの反面、家の解体工事に費用がかかるといったデメリットがあるので、事前によく検討する必要があるでしょう。


なお、固定資産税の増額を避けたいからといって空き家を放置してままでいると、「特定空き家」に指定されてしまうかもしれませんので要注意。

2015年5月26日に施行された「空家等対策特別措置法」により、「特定空き家」に指定された後、自治体から改善勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例対象から除外されてしまいます。

さらに命令違反をすると、最大50万円以下の罰金を払わなければなりません。

※参考:「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針(ガイドライン)【概要】【PDF】


「空家等対策特別措置法」による行政処分の対象となるのは「特定空家等」です。どのような状態だと「特定空家等」に指定され、行政による対処がどのような流れで行われるのかについて、詳しくは↓の記事で解説しています。

平成27年5月から「空家等対策の推進に関する特別措置法」(略して空家等対策特別措置法といいます)が全面施行され、全国の空き家問題解決への取組...


著しく老朽化の進んだ家屋は、解体時期を考慮しつつも、できるだけ早めに解体しておくことが望ましいでしょう。

⇒ 解体無料見積ガイド

戸建賃貸に活用後の売却

平成27年に「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」が施行されました。家屋を相続後に、耐震リフォーム(耐震性がある場合は不要)もしくは取り壊して更地にしてから売却した場合、譲渡所得から3,000万円を特別控除するというものです。

※参考:空き家の発生を抑制するための特例措置(空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除)について【PDF】

この特例を受ければ、不動産の譲渡所得税を大幅に節税できるでしょう。
価格の安い田舎の不動産なら、譲渡所得税をゼロにできるかもしれません。


ところが、この特例は相続後に一度でも他人に賃貸してしまうと使えなくなってしまうのです。事業に使われた場合も同様に適用されません。

田舎に限りませんが、家屋の相続後に戸建賃貸などへの活用を検討している方はご注意ください。

田舎では難しい土地活用

さきほど田舎でおすすめの土地活用を4つ紹介しましたが、他にも方法がないわけではありません。

ここからは、基本的に田舎では難しいですが、特別な条件を満たした場合にのみ有効な土地活用を紹介します。

お持ちの土地が条件に当てはまるようでしたら、ぜひ検討してみてください。

アパート・マンション経営

駅から徒歩10分以内の利便性の高い立地、もしくは大学、大型医療施設、工場の近隣などであれば可能です。

ただし、大学や工場が撤退した場合のリスクは考慮するべきでしょう。


↓の記事では、土地活用としてのアパート・マンション経営のメリットとデメリットを、詳しく解説しています。

アパート経営やマンション経営、いわゆる「アパマン経営」を考えてはいませんか? とくにアパート経営は代表的な土地活用ですが、建物を建築す...


まとまった初期投資が必要になるので、慎重に検討してください。


アパート経営を始める際に、必要な資金とどれぐらいの自己資金を用意するべきかについては、↓の記事で解説しています。

アパート経営を始める際に、もっとも気になるのが建築資金ではないでしょうか? 「アパート建築にはどれぐらいの費用がかかるんだろう?」 ...

駐車場

平面式駐車場であれば、建物を建てるわけではないので市街化調整区域でも可能です。アパートやマンションのように、必ずしも駅近の立地でなくとも問題ありません。

収益性は低いですが、初期投資もあまり必要のないローリスクローリターンな土地活用です。

ただし、利用者がいなければ需要もありませんので、過疎化の進んだ田舎では難しいでしょう。周囲に駐車場があって、ほぼ車で埋まっているようなら検討する価値はあります。


↓の記事では、土地活用としての駐車場経営のメリットとデメリットを、さらに詳しく解説しています。

駐車場経営には、初期費用が少ない、駅から遠くてもニーズがあるといったメリットがある一方、デメリットやリスクとしては、税制上の優遇措置がほとんどない、土地面積あたりの収益性は低い、車離れによる需要の低下、駐車場内での事故やトラブルのリスクなどが挙げられます。

サ高住や老人ホームなどの高齢者施設

高齢者施設は駅から遠い立地でも問題ありませんし、市街化調整区域でも建築許可がおりる可能性はあります。

ただし、あまりにも辺鄙な立地だとサービス事業者や介護従業者の確保が難しくなります。大きな初期投資が必要なので、個人には難しいかもしれません。


↓の記事では、土地活用としてのサ高住のメリットとデメリットを、さらに詳しく解説しています。

土地活用としてのサービス付き高齢者向け住宅(サ高住)は、いわゆる高齢者向けアパート経営のことです。サ高住の家賃相場は近隣の賃貸物件に準じます。補助金、税制優遇といったメリットがある一方、利回りが低く、経営はサービス事業者の質次第といったデメリットもあります。

貸別荘やペンション

観光地なら可能性はありますが、開業するにあたっては旅館業法や食品衛生法の営業許可が必要になります。

従来のホテルや旅館に加え、最近では民泊が注目されるようになり、宿泊業界も競争が激化しています。貸別荘やペンション経営を始めるなら、立地やサービス等でなんらかの優位性を確保できないと厳しいでしょう。

田舎の土地は千差万別

田舎は人口密度が低く、電気、水道等の生活インフラも市街地ほど整備されていません。法的な制約もあり、どうしても土地活用の幅は狭くなってしまいます

ただ、田舎と一口に言っても、田園地帯、山林、観光地、工場のある地域と立地条件は千差万別です。場所によっては、今回紹介した土地活用以外の方法が有効なこともあるかもしれません。

まずは、土地の現状を客観的に把握し、田舎だからといって諦めずにあらゆる可能性を模索してみてください。


↓の記事では、土地の活用方法を15個紹介しています。予想外の土地活用が、あなたの土地にマッチしている可能性もあります。ぜひご確認ください。

土地活用の種類ごとにメリットやデメリット・リスクなどを詳しく解説。アパート経営、マンション経営、戸建賃貸、賃貸併用住宅、サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)、コンビニ、オフィスビル・商業ビル、駐車場、太陽光発電、トランクルーム、定期借地、土地信託、等価交換、自宅・セカンドハウス・別荘、売却など。たとえばコンビニなら120坪以上あれば検討可能な土地活用です。


以上、田舎の土地活用おすすめ4選と見逃せない5つの注意点・・・でした。

 

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  土地活用はなんといっても、最初のプランニングが成否のカギを握ります。
いったん事業を始めてしまうと、土地活用は多くの場合、途中からのプラン変更が容易ではありません。
 
ですから、土地活用を始める前に、自分自身で情報を集め、さまざまな可能性をよく検討することが大切です。
 
また、ぜひプロの意見にも耳を傾けてください。
 
専門ノウハウと知見、豊富な土地活用の実績を持つプロの視点からは、自分では思いもつかなかったプランが提示されることもあれば、見落としていたリスクが明らかになることも少なくありません。
 
もちろん、自分でそのような企業を探すのは大変ですが、複数社からの資料と土地活用のプランを比較検討できるサービスもあります。
 
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