山林を売却する方法と4つの注意点!相場と税金も要チェック !

山林を売却する方法と4つの注意点!相場と税金も要チェック !不動産売却

「相続したら、親が昔の原野商法で購入した山林が出てきた・・・」

「使いみちもないし固定資産税もかかるし、どうしよう?」

1960年代から1980年代にかけて、原野商法といわれる悪徳商法が流行しました。
価値の低い山林を、多くの人が将来の値上がり期待で購入したのです。

 
最近では、そのときに購入した山林を相続して困っている人が増えています。

保有していても、毎年固定資産税もかかるし、利用方法も分からないのに管理責任からは逃れられない・・・。かといって、自分で住むこともないなら、一刻も早く売却してしまいたいですよね。

 
そこで今回は、山林を売却する方法と注意点、売却価格の相場やかかってくる税金などを解説します。

山林の売却方法

山林の売却方法

まずは、山林の売却ターゲットや売却方法、相談先などについて説明します。

 

山林の購入希望者とは?

山林は、住宅地や商業地のように一般的な利活用ができる不動産ではありません。
そのため、購入希望者もごく限られた人たちになります。

それでは「山林を買いたい」という購入希望者は、どのような人たちが想定されるでしょうか?

買い手として考えられるのは、このような人たちです。

  • 地元や周辺の林業事業者
  • 田舎暮らしを希望している人
  • 別荘地を探している人
  • スキー場やゴルフ場、リゾート施設などの開発業者
  • 高齢者施設などの運営業者
  • 自然エネルギー(太陽光発電や風力発電)などの開発業者
  • 海外の投資家

それぞれ具体的に見ていきましょう。

 

地元や周辺の林業事業者

山林を所有し、間伐や下草刈り、路網整備などを行い、木材を市場に供給している事業者です。

 

田舎暮らしを希望している人

昨今、田舎暮らしを志向する人が増えています。その中でも「山林を購入して自給自足の暮らしをしたい!」という人たちが山林を購入しています。

 

別荘地を探している人

山林を購入して、山小屋風の別荘や風情ある別荘を建てたいと考える人たちです。

 

スキー場やゴルフ場、リゾート施設などの開発業者

スキー場やゴルフ場に代表されるリゾート施設の開発を行う事業者です。
バブル経済がはじけるまでは、かなり盛んに開発されていました。

 

高齢者施設などの運営業者

高齢者施設においては、立地はそれほどこだわりがありません。都市部に近い山林であれば施設を開発し、運営しています。自然と触れ合えることはメリットともいえるでしょう。

 

自然エネルギー(太陽光発電や風力発電)などの開発業者

太陽光発電に代表される自然エネルギー発電事業は、太陽や風さえあれば場所を問いません。そのため、購入価格の安い山林などは投資効率の観点からも格好の事業用地となります。

 

海外の投資家

中国人などの海外投資家は、綺麗な日本の水資源などを求めて、山を購入したいと考えています。

山林であれば、水資源ばかりか立木などから質の高い木材なども手に入れることができるので、注目している海外投資家がいるのです。

 
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このように、山林を買いたいのは山林の価値を認めている人たちです。

とはいえ、どんな山林でも良いわけではなく、さまざまな事業環境や条件、経済合理性も考慮しなくてはならないため、まだまだ山林の流動性は高いとはいえません

 

山林の現状把握

山林を売却するにあたっては、まず現状を把握しなければなりません。そのためには、登記事項証明書(登記簿謄本)、公図、森林簿、森林計画図などを確認する必要があります。

<山林売却までに確認しておきたいこと(取得先)>

  • 登記事項証明書(登記簿謄本)・公図(法務局)
  • 森林簿・森林計画図(都道府県)
  • その他、山林の価格を左右する要因(現地における目視や地図など)

それぞれ詳しく見ていきましょう。

 

登記事項証明書(登記簿謄本)および公図

一般の不動産において、おなじみの資料です。登記事項証明書には、所在・地番・地目・地積・所有者・所有権以外の権利に関することなどが記載されています。

公図とは、法務局(登記所)に備え付けられた土地の形状や地番を記した地図のことです。不動産取引において、土地の特定をするために用いられますが、精度の高くない地図もあるため注意が必要です。

登記事項証明書(登記簿謄本)も公図も、山林の所在地を管轄する法務局で取得します。

 
<公図の例>
公図の例

 

森林簿・森林計画図

所有する森林の確認をしたい場合には、森林簿の写しを取得します。森林簿の写しには、所有者・樹種・林齢・面積・保安林の種類などが記載されています。

ただし、森林簿は空中写真や聴き取りによる間接調査によるものなので、山林の状況や所有権境について、現地調査や実測は行っていません。

森林計画図は、森林簿の番号が記されている地図のことで、縮尺は5,000分の1です。

森林簿(写)も森林計画図も、山林が所在する都道府県にて取得できます。

 

林地台帳

なお、平成28年5月の森林法の一部改正で、林地台帳が創設されました。
林地台帳とは、市(区)町村が統一した基準に基づき、森林の所有者や林地の境界に関する情報などを整備・公表するものです。

改正森林法の施行は平成29年4月1日ですが、林地台帳の整備にあたっては、平成31年3月末までに行われることとなっています。

 
<森林簿と林地台帳の違い>

種類作業主体森林の基本単位主な記載内容
森林簿都道府県林小班森林資源情報や施業履歴など
林地台帳市(区)町村地番土地の所有者や境界情報など

 
<林地台帳の記載事項(案)>
林地台帳の記載事項(案)
引用 林野庁 林地台帳制度

 

山林の価格を左右する要因

山林の価格はそのほかにも、

  • 山林に生えている樹木の品質
  • 樹種や樹齢
  • 間伐などの樹木の手入れ状況
  • 日照や雨量などの状況
  • 標高や地勢などの状況
  • 土壌や土層の状態
  • 搬出路の有無や整備状況
  • 国道や市道までの距離
  • 公法上の規制や制限

などに影響を受けます。山林の実際の状況や取り巻く環境などについてもよく確認しましょう。

 

山林の2つの売却方法

山林の買い手候補や売却前に把握するべきことが分かったら、いよいよ売却です。じつは山林を売却するには二つの方法があるんです。

  • 立木のみ売却する
  • 山を丸ごと売却する

 

立木のみ売却する

土地はそのまま売らずに、立木のみを売却するという方法です。

この方法は、いわゆる林業としての売却となりますので、下記の条件を満たしている必要があります。

  • 間伐などにより管理された、質の良い山林に生息する樹木であること
  • 伐採した樹木を山から搬出するための道路が整備されていること
  • 木材加工する製材所までの輸送手段などが確保できていること

ただ生えているだけの立木そのものには、ほとんど価値はありません。そのままでは売却できまないので、上記条件を満たしたうえで木材に加工して売却する必要があります。

 

山を丸ごと売却する

生えている立木や搬出路、その他の資源とともに山をまるごと売却する方法です。通常の不動産売却と同じ売り方と考えてかまいません。

総合的にみて、立木のみを売却するより、山をまるごと売却する方がコストパフォーマンスはよいでしょう

おおよその土地の相場は、国土交通省が運営する「標準地・基準地検索システム」を利用して調べることができますので、確認してみましょう。

 

山林売却の相談先

実際に山林を売却する際には、誰に相談したらよいのでしょうか?

山林売却の相談先としては、次の三つが挙げられます。

  • 不動産業者
  • 森林組合
  • 専門斡旋サイト

それぞれ詳しく見ていきましょう。

 

不動産業者

山林も不動産ですので、まず第一に不動産業者へ相談することが考えられます。しかし、山林売買には専門知識や手続きに精通している必要があるため、どの不動産業者でもよいというわけではありません。

 
不動産業者を選ぶ方法として、一番目は山林の付近にある不動産業者に相談することです。遠方で出向けなければ、とりあえず電話で相談してみましょう。

 
二番目は不動産一括査定サイトを利用することです。

とくに山林を扱っている一括査定サービスを利用すれば査定価格まで確認できるので、山林付近の不動産業者に確認する前に利用してみるのもひとつの手です。山林売却に実績のある不動産業者からの提案を受けることも可能でしょう。

⇒ 山林を扱っている無料の一括査定サービスを見てみる

 

森林組合

山林が所在する地域を管轄する森林組合に相談することも有効な手段です。

所有する山林付近の取引状況や購入希望者の有無、近隣の所有者などの購入意欲などについて確認してみるとよいでしょう。

 

専門斡旋サイト

山林売買に特化している山林のポータルサイト「山林バンク」に登録してみることも有効でしょう。

山林売買に詳しい専門家としてさまざまな相談ができますし、実際の売却物件の情報も確認できるので、取引の動向や役立つ情報なども得られます。

 

山林売却価格の相場

山林売却価格の相場

山林は、おおむね交通利便性のよくない地方にあり、土地面積も非常に大きいので土地の売却単価は低くなります

ここでは、売却価格の相場がどのように形成されるのか、説明していきます。

 

狭く不安定な山林の売買マーケット

山林の売買マーケットは、非常に閉鎖的で流動性は低いです。さきほどの説明の通り、通常の住宅地などとは違って、山林を購入したい見込客は限られています。

取引事例が少ないので相場も形成されにくく、市場として成熟していません。

購入層が限定され、市場が未成熟ということは、「なかなか売れない」ということです。売却しようと情報を発信しても、半年や1年は成約しないと覚悟しておく必要があるでしょう。

 

山林の種類ごとのおおよその相場

ひとくちに山林と言っても、どのような地域にあるのかによっても価格が変わってきます。ここでは、4種類の山林の種類を説明します。

種類特徴価格動向相場の目安(土地単価)
都市近郊林地市街地に近く、宅地化の可能性もあり約1,000/㎡円~5,000円/㎡
農村林地農村部に近く、いわゆる里山などやや高約300/㎡円未満
林業本場林地林業を主としているやや低約100/㎡円未満
山村奥地林地山の奥深くで、交通不便約100/㎡円未満
「相場の目安」はあくまでも参考値です。必ずこの価格で売却できるという保証があるわけではありません。

 
市街地に近く、宅地化の可能性もあるような山林は交通のアクセスも良いため、土地単価5,000円/平方メートルのような比較的高い価格がつくこともあります。

いっぽう、山奥にあって、人の往来がまったくないような山林の場合、「そこに行くことすら困難な土地」というケースも多く、土地単価100円/平方メートル未満となってしまう可能性もあるでしょう。

交通や社会的な利便性が売却価格の要因になる点は、通常の不動産と変わりません。

 
また、都市計画法による区分で考えると、市街地に近い方から順に、

市街化区域→市街化調整区域→非線引き区域→準都市計画区域→都市計画区域外

となります。

市街化区域および市街化調整区域に属する山林であれば、購入を検討する人が多くなるので、山林マーケットの中では有利です 。

 

山林売却にかかる税金

山林売却にかかる税金

つぎに山林を売却した時にかかる税金について説明します。
通常の不動産と違う所得の計算も必要なため、注意しなければいけません。

 

立木部分は山林所得、土地部分は譲渡所得

山林の売却は立木部分が山林所得、土地部分が譲渡所得と2つに分かれ、売却して利益が出た場合にはそれぞれの申告・納税が必要です。

山林所得とは、山林を伐採して譲渡するか、もしくは立木のままで譲渡することによって生ずる所得のことで、山林を取得してから5年以内に伐採または譲渡した場合は、山林所得ではなく事業所得あるいは雑所得になります。

譲渡所得は、山を丸ごと譲渡した場合の土地部分の所得を指します。

 
売買契約書もあらかじめ立木部分と土地部分に売買価格を分けておくと、申告の時に便利です。住宅に例えるなら、「土地と建物に分ける」 と考えればわかりやすいでしょう。

 

税金の計算方法

 

山林所得の計算方法

以下のポイントを確認しておきましょう。

  • 山林所得の必要経費
  • 山林を相続した場合
  • 5分5乗課税方式

 

山林所得の必要経費

山林所得の計算式は以下の通りです。

<山林所得の計算式>
山林所得=総収入金額-必要経費-特別控除額(最高50万円)
※場合により青色申告特別控除額(最高10万円)がさらに控除できます。

 
総収入金額とは売却価格です。

必要経費は、植林費(取得費)、下刈費(育成費)、維持管理のための管理費、伐採費、搬出費、仲介手数料などがあたります。

 
また、必要経費には、概算経費控除といわれる特例があります。

伐採または譲渡した年の15年前の12月31日以前から所有していた山林を伐採または譲渡した場合、総収入金額から伐採費などを控除した金額の50%を育成費や取得費などの費用とみなし、その金額を必要経費にできるものです。

 

山林を相続した場合

相続した場合も、被相続人(亡くなった人)がその山林を取得した日を承継できます。

<所有期間が15年超の場合の必要経費>
概算経費=(総収入金額-伐採費ほか譲渡費用)×50%+伐採費ほか譲渡費用

 

5分5乗課税方式

山林所得に対する税額は、他の所得と合算せずに5分5乗課税方式という特別な方式で計算します。

山林所得税額 =山林所得金額×1/5×所得税率×5

 
これにより、超過累進税率(課税所得金額に応じて税率が異なる)が緩和されます。山林所得は自然物によるものなので、毎年必ず生じる所得ではなく、長年の育成の成果であるため、税額が低くなるように配慮されているのです。

 
また、山林所得が赤字になった場合、不動産所得や事業所得など他の所得と損益通算をすることも可能ですが、少し複雑なため、最寄りの税務署か、あるいは税理士などの専門家に相談しましょう。

 

譲渡所得の計算方法

通常の不動産と同じように計算します。

<譲渡所得の計算式>
譲渡所得(譲渡益)=売却価格-取得費(購入価格など)-譲渡費用(仲介手数料や諸費用など)

 
譲渡所得税は、短期譲渡所得と長期譲渡所得という二つの税率に分かれています。

短期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日における所有期間が5年以下の不動産の譲渡による所得(税率は所得税+住民税合計39.63%)のことです。

いっぽう、長期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超える不動産の譲渡による所得(税率は所得税+住民税合計20.315%)を指します。

 
山林を相続した場合、被相続人(亡くなった人)の取得時期を承継するため、被相続人が亡くなるまでに5年を超えてその不動産を所有していれば、相続開始後すぐに売却しても長期譲渡所得として申告できます。

取得費が不明の場合は、売却価格の5%を取得費として計上可能。

 
不動産売却時にかかってくる税金と節税ノウハウに関しては、下記記事で詳しく解説しています。節税ノウハウは利用できるものならしないと損なので、ぜひご確認ください。

不動産売却時にかかる税金と知っておきたい9つの節税ノウハウ
不動産を売却する時は、さまざまな税金が課税されます。納税はもちろん国民の義務ですが、無駄に支払う必要はありません。売却に課税される税金の種類と税額の計算方法と共に節税対策を理解しておくべきです。納め過ぎた税金を取り戻すのは難しいのですから。

 

その他の費用

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 仲介手数料

 

印紙税

山林の売買契約書に貼付して納税します。
契約金額により税額が決められています。

平成32年3月31日までに作成される契約書に記載された契約金額が、10万円を超えるものについては以下の通り軽減措置が適用されます。

契約金額本則税率による税額軽減後の印紙税額
1万円未満のもの非課税非課税
1万円以上10万円以下のもの200円200円
10万円を超え50万円以下のもの400円200円
50万円を超え100万円以下のもの1,000円500円
100万円を超え500万円以下のもの2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの1万円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの2万円1万円
5,000万円を超え1億円以下のもの6万円3万円
1億円を超え5億円以下のもの10万円6万円
5億円を超え10億円以下のもの20万円16万円
10億円を超え50億円以下のもの40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

山林売買は通常の不動産と違い、高額な取引になることは考えにくいので、印紙税の負担はあまり心配しなくてもよいでしょう。

 

登録免許税

所有権移転に関する登録免許税(固定資産評価額×1.5%※平成31年3月31日まで)は、買主負担になることが通常ですが、たとえ売主負担で契約したとしても、山林の固定資産評価額は低いと考えられるため、大きな負担にはならないでしょう 。

 

仲介手数料

通常は、売却を依頼した不動産業者へ仲介手数料を支払います。
仲介手数料には消費税が課税されます。

<仲介手数料の一覧表>

売買価格仲介手数料率
200万円以下5%
200万円を超える部分から400万円まで4%
400万円を超える部分3%
※売買価格が400万円を超える場合・・・(速算式)売買価格×3%+6万円

 
なお、上記の仲介手数料率はあくまでも上限です。

なかには、売主の無知につけ込んで手数料以外の費用を請求してきたりする悪質業者もいますので、下記記事で仲介手数料の基本的なことを確認しておいてください。

不動産売却時の仲介手数料の上限と売り主が注意するべき4つのこと
不動産業者が売買契約を成約させた場合、売り主は仲介手数料を払います。もうひとつ、買主が不動産業者に支払うものもあります。両方とも仲介手数料ですが、支払う人が違うだけで売却価格によって計算され、法的に「上限」が定められています。

 

山林売却における注意点

山林売却における注意点

その他、山林特有の注意点などについて説明します。
しっかりと理解しておいてください。

  • 境界確定に時間がかかる
  • 測量コストが割に合わないため公簿売買が一般的
  • 宅建業法の対象外になることも
  • 気長に買主を待つ

 

境界確定に時間がかかる

山林は一般の住宅地のようにきちんと境界が定まっていない場合が多くあります。
境界確定をするとなると、隣地の所有者が立会いのもと、境界を確認する必要があります。

しかし、土地が数多くの区画(筆)に分かれて所有者が多くいるため、立会いのスケジュール調整が取れないなど、スムーズに境界確定が進まないケースが考えられます。

境界確定をする場合は、あらかじめ時間的な余裕を取っておきましょう。

 

測量コストが割に合わないため公簿売買が一般的

山林は面積が広大で、土地の区画(筆)も多く分かれていることがあるため、確定測量には膨大な時間も費用もかかることがあります。

そのため、山林売却の場合、確定測量を伴う実測面積による実測売買ではなく、登記簿上の面積による公簿売買が一般的に行われます。

 
確定測量の方法や費用に関して、興味がある方は下記記事をご覧ください。

不動産(土地)の 売却に境界確定は必要か?確定測量の方法と費用を分かりやすく解説します
不動産売却の際に境界確定が必要か?測量費用の相場は?そんな疑問をお持ちではありませんか?本記事では、境界確定が必要な理由と公簿売買と実測売買の違い、境界確定のための確定測量の方法や費用などについて詳しく解説します。境界確定でお悩みの方は必見です。

 

宅建業法の対象外になることも

山林売却の場合、宅地建物取引業の対象とならないため、仲介手数料について前述の一覧表のような法律上の制限を受けることはありません。

したがって、不動産業者と仲介手数料10%で媒介契約を締結すれば、10%を支払わなければなりません。
仲介手数料については、事前に不動産業者とよく相談して 決めておきましょう。

ちなみに、宅地建物取引業法の制限を受けないため、不動産仲介を業として行っていない者でも取引ができ、仲介手数料も請求することができるのです。

 

気長に買主を待つ

山林の売買マーケットは狭くて不安定のため、成約には時間が必要なことは説明しました。

また、相場が形成されにくいことにより、売買価格は売り手・買い手固有の事情を反映した当事者価格に落ち着きます。

売り手も他の購入希望者が現れることが予測できれば、強気で交渉に臨めますが、現実にはなかなか他の買い手は現れないため、どうしても買い手主導の交渉になりがちです。

そのため、売却価格としてはかなり割安になる可能性が高いことをあらかじめ理解しておきましょう。

売れるだけラッキー・・・と考えることも必要です。

 

山林の売却はタイミングを逃すことなく!

山林の売却方法や注意点について説明してきましたが、「売り手にとっては耳触りの良いことが少ない」と感じられたかもしれません。

しかし、山林を相続した場合など、所有していてもコストだけがかかり利活用できない不動産は、一刻も早く現金に換えたうえで他の資産運用に活かす方がベターです。

その際は、ここで学んだ売却方法や注意点を参考にして、タイミングを逃さずに対応するようにしてください 。

なお、不動産一括査定サイト「イエイ」では、山林も物件タイプとして扱っていますので、こちらから不動産会社を探してみるとよいでしょう。

以上、山林を売却する方法と4つの注意点!相場と税金も要チェック!… でした。

 
参考リンク:

山林売却に実績のある不動産業者を探したい…という方は下記記事も参考に。一括査定サイトを利用すると、そのような業者が見つかる可能性も高くなりますよ。

【2019年版】不動産一括査定サービスの選び方(物件タイプ別)
どの不動産一括査定サービスを選べばよいか迷っていませんか?本記事では、マンション専門サイトや、再建築不可、借地権などに強いサイト、山林・農地・工場に対応しているサイト等を紹介しています。不動産一括査定サービスの選び方を知りたい方は必見です。
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