「相続対策にはどんな土地活用が良いのだろう？」
「相続税の節税につながる土地活用には、どのようなものがあるんだろう？」
相続において、遺産分割を円滑に進めるだけでなく、できるだけ相続税を節税したいと考えるのは自然なことです。
相続税対策の代表的な土地活用といえばアパート経営ですが、物件によっては最適な選択肢とは限りません。
また、相続税対策に目を向けすぎたばかりに、せっかくの相続財産を失ってしまうといった本末転倒なことに陥ることもあるので、慎重な判断が必要です。
そこで、この記事では、相続対策に有効な土地活用とその注意点について詳しく解説します。ぜひ、相続に伴うトラブル防止と有効な相続対策にお役立てください。
相続対策としての土地活用の目的
まずは、土地活用を行うことによる相続対策の3つの柱について説明していきます。
- 相続税・固定資産税等の節税
- 納税資金の確保
- 円滑な遺産分割の準備
それぞれについて、以下に詳しく解説します。
相続税・固定資産税等の節税
土地活用を行うことにより、相続税や固定資産税の節税になることはよく知られていますが、ここではその理由について説明します。
建物の固定資産税評価額は安く評価される
相続時に、建物の評価は実際にかかった建築費用ではなく、固定資産税評価額で評価されます。固定資産税評価額とは、固定資産評価基準に基づいて市町村が決定し、固定資産課税台帳に登録する土地や建物の評価額のことです。
固定資産税評価額は、
- 固定資産税・都市計画税の税額
- 不動産取得税や登録免許税の税額
- 相続税や贈与税を算定する時の土地や建物の評価額
などを計算する時に、基準として使われます。
一般的に、固定資産税評価額は、土地については時価の70％程度、建物については建築費の50～60％程度とされていますが、現実にはこれよりも評価が低い場合も多いです。
そのため、現金で保有するより、建物として保有した方が相続税評価額を圧縮できる効果があります。
そして、建物が賃貸住宅の場合は、借家権割合によりさらに固定資産税評価額を30％減の評価とすることができます。
賃貸住宅建築であれば『貸家建付地』として土地の評価が安くなる
貸家や賃貸マンションなど借家権（建物の賃貸借のこと）が発生している賃貸住宅が建っている土地を貸家建付地といいます。借地権のうち借家権割合に相当する部分の価値が減少しているものと考え、宅地の評価をします。
貸家建付地の相続税評価額の計算式は以下の通りです。
それぞれの用語の意味をかんたんに説明します。
自用地
自用地とは、自分で利用している利用制限のない土地のことをいいます。他人に貸してしまうと自分自身で自由に利用・処分ができず制限を受ける、という考え方に基づいています。
借地権割合
借地権割合とは、土地の更地評価額に対する借地価格の割合のことであり、30％から90％まで地域や場所によって異なり、国税庁のサイトで公開されている路線価図で確認できます。
借家権割合
また、借家権割合とは、建物の借家権の割合のことであり、相続税の計算をする場合の借家権割合は、一律30パーセントと決められています。
賃貸割合
賃貸割合とは、相続開始時点で、建物のうち実際に賃貸に供されている貸家の割合のことであり、満室の場合は100％となり、空室が多いと相続税評価額算定においては不利となります。
『小規模宅地等の特例』により土地の相続税評価額が大きく減額される場合もある
小規模宅地等の特例とは、相続開始まで被相続人（亡くなった人）が居住や事業のために利用していた土地のうち、一定の要件満たす場合には、一定割合を相続税評価額から減額できるという特例です。
参考 国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
賃貸住宅にて活用している土地は、上記表の⑤貸付事業用宅地等に該当する宅地等となり、200平方メートルまでは相続税評価額が50％減額されます。
納税資金の確保
相続税の申告と納付は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内にしなければなりません。
現金による一括納付が原則ですので、多額の現金が必要となります。
多くの場合は、土地などの不動産を売却して納付しますが、「思ったより高く売れなかった」り「申告期限までに買い手が見つからない！」といったこともありえます。
そのため、土地活用によって賃貸事業を運営しながら、あらかじめ納税資金を確保しておく、もしくは売却により現金化しておくといったことも検討しなければなりません。
円滑な遺産分割の準備
不動産は、物理的な単純分割が難しいため、遺産分割協議において持分で共有することがあります。
しかし、将来的に売却する時に共有者全員の合意が必要となり、足並みがそろわずにもめることや、自分の持分を第三者へ売却してしまい深刻な状況になることなど、トラブルの原因となることが非常に多くあります 。
参考 共有名義の土地を売却する方法は3つありますが、注意しなければならない点も少なくありません。詳しくは下記記事で解説しています。
売却して現金化するなど、あらかじめ分割しやすい形にしておくことも対策のひとつです。
相続対策として有効な3つの土地活用
相続対策として考えた場合に、「土地上に賃貸用の建物を建てる」ということが最も有効であることがわかりました。
相続対策として有効な土地活用方法としては、以下3つが挙げられます。
- アパート・マンションなどの賃貸住宅経営
- 戸建て賃貸経営
- 高齢者施設経営
それぞれについて、具体的に説明します。
アパート・マンションなどの賃貸住宅経営
誰もが知っている相続対策のための土地活用方法ですが、どのような効果があるのでしょうか。
まず前段で説明した通り、アパート・マンションなどの賃貸住宅を建築すると、その土地の評価額は貸家建付地となり、自用地評価額より20％の評価減となります。
次に、建物の相続税評価額は、
という計算式で算定するため、自用家屋の評価額より30％の評価減となります。
そもそも固定資産税評価額は建築費の50～60％程度となります。
また、建築費等を金融機関からの借入れで調達した場合は、負債として財産評価から差し引くことができます。
このように、
- 貸家建付地による評価減
- 建物による評価減
- 借入金による負債
などにより、大きな相続税節税効果が得られるのです。
相続税の節税効果を最大限に引き出す満室経営
ただし、気をつけなければいけないのは、賃貸住宅経営がきちんと成立することです。
アパートやマンションを建てておくことだけでは、相続税の節税にはなりません。
土地・建物いずれの評価額算定にも賃貸割合が関係しているため、満室経営をしてこそ相続税の節税効果を最大限に引き出せます。
参考 下記記事では、アパートを建てることが相続税の節税につながる仕組みと、アパート経営における注意点などについて解説しています。
事前にマーケットや賃貸ニーズをよく調査して、適切な賃貸住宅経営をしましょう。
参考 下記記事では、土地活用としてのアパート・マンション経営のメリットとデメリットを、詳しく解説しています。アパマン経営を始める前に、ぜひご確認ください。
戸建て賃貸経営
アパートやマンションの建築コストは、最低でも4,000～5,000万円程度の予算がかかります。しかし、戸建て賃貸の場合はそこまでのコストはかからないため、小規模の土地活用などのケースで検討されます。
戸建て賃貸の最大のメリットは、「土地・建物の分筆登記がしやすい」ということです。
戸建て賃貸を3戸建築して1戸ごとに分筆登記することにより、3人に子供にそれぞれ1戸ずつ相続させる･･･といった分割ができます 。円滑な相続につながることから、ひとつの相続対策として検討してもよいでしょう。
また、戸建て賃貸を建築することにより、自用地評価から貸家建付地の評価へと変わり、約20％の相続税評価減が見込めます。
土地についての固定資産税・都市計画税も住宅用地の特例により、以下の通り節税が図れます。
- 固定資産税：200平方メートルまでは課税標準額を6分の1の額とします。
- 都市計画税：200平方メートルまでは課税標準額を3分の1の額とします。
- 固定資産税：200平方メートルを超える部分は課税標準額を3分の1の額とします。
- 都市計画税：200平方メートルを超える部分は課税標準額を3分の2の額とします。
ただし、住宅用地の特例を正しく適用するためには、土地や建物の状況に変更があった場合に申告が必要ですので注意してください 。
高齢者施設経営
高齢者施設とは、有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）などの高齢者の居住用施設をいいます。
土地所有者が、施設運営業者の希望する高齢者施設を建築し、その施設を施設運営業者が一括して借上げし事業経営を行うのが一般的な土地活用の方法となります。
高齢者施設運営業者とタイアップして土地活用を行うメリットとして、
- 介護事業などは社会福祉事業として社会貢献度が高い
- 施設運営業者は自治体などの認可が必要であり、信用性が高い
- 建物は 施設運営業者による長期間の一括借上げ契約のため、安定経営ができる
- 一括借上げ契約のため、空室リスクがない
- 賃貸住宅と違い、駅からの距離が遠くても活用が可能である
などが挙げられます。
また、相続対策の観点からも、
- 土地については貸家建付地の評価として約20％の相続税評価減
- 建物については貸家評価として建物の固定資産税評価額から30％の評価減
- 事業承継要件を満たした場合、小規模宅地の特例が適用できる
など、賃貸住宅と同様の相続税節税効果が期待できます。
参考 下記記事では、土地活用としてのサ高住のメリットとデメリットを、さらに詳しく解説しています。
相続人名義で建物を建築するメリットと注意点
相続対策のために土地活用をする場合、建物を相続人（子供）名義で建てる方法があります。その場合、どのようなメリットと注意点があるのでしょうか。
具体的には、以下のようなものが挙げられます。
- 賃貸収入を相続人の収入にできる
- 土地は自用地評価になる
- 後から名義変更すると贈与税がかかる
それぞれについて、以下に詳しく解説します。
賃貸収入を相続人の収入にできる
親名義の土地に子供名義でアパートやマンションなどを建てた場合、建物から発生する賃貸収入はすべて子供の収入となります。
そのため、子供名義として土地を有効活用することは、将来的な子供の財産形成となるため、納税資金の準備などを行えるメリットがあります。
土地は自用地評価になる
親名義の土地に子供名義でアパートやマンションなどを建てた場合、土地については貸家建付地の評価は受けられません。
なぜなら、貸家建付地は、自己の土地に自己の建物を建てて。その建物を賃貸している場合の敷地のことをいうためです。
したがいまして、この場合の土地の評価は自用地評価となります。
後から名義変更すると贈与税がかかる
親名義のアパートやマンションなどの建物を、子供に名義変更して所有権を移転させた場合、それは贈与にあたるため贈与税の対象となります 。
贈与税の基礎控除額が110万円なので、年間合計額が110万円を超えると贈与税がかかります。
贈与税は財産をもらった人に課税され、計算式は以下の通り。
【一般贈与財産用（一般税率）】
| 基礎控除後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10％ | － |
| 200万円超～300万円以下 | 15％ | 10万円 |
| 300万円超～400万円以下 | 20％ | 25万円 |
| 400万円超～600万円以下 | 30％ | 65万円 |
| 600万円超～1,000万円以下 | 40％ | 125万円 |
| 1,000万円超～1,500万円以下 | 45％ | 175万円 |
| 1,500万円超～3,000万円以下 | 50％ | 250万円 |
| 3,000万円超 | 55％ | 400万円 |
【特例贈与財産用（特例税率）】
| 基礎控除後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10％ | － |
| 200万円超～400万円以下 | 15％ | 10万円 |
| 400万円超～600万円以下 | 20％ | 30万円 |
| 600万円超～1,000万円以下 | 30％ | 90万円 |
| 1,000万円超～1,500万円以下 | 40％ | 190万円 |
| 1,500万円超～3,000万円以下 | 45％ | 265万円 |
| 3,000万円超～4,500万円以下 | 50％ | 415万円 |
| 4,500万円超 | 55％ | 640万円 |
参考 国税庁 No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）
特例贈与財産用は、直系尊属（祖父母や父母など）から、その年の1月1日において20歳以上の者（子・孫など）への贈与税の計算に使用します。
その他の場合は、一般贈与財産用を使用して贈与税の計算をします。
贈与税の申告と納税は、原則、財産をもらった人が、もらった年の翌年の2月1日から3月15日までに行うこととなっています。
相続対策として土地活用する際の4つの注意点
最後に、相続対策として土地活用を行ううえで、注意すべき4つのポイントについて説明します。
- 納税資金（現金）が不足する可能性
- 不動産の遺産分割は揉めやすい
- 二次相続まで考慮する必要
- 借入金の相続税圧縮効果
それぞれについて、以下に詳しく解説します。
納税資金（現金）が不足する可能性
相続対策を行ううえで、大切なことは「納税に備える」 ということです。
なぜなら、相続税は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に現金で納付しなければならないからです。
相続対策としての土地活用は、相続税額を圧縮することが第一の目的ではなく、納税の準備をするためであることに注意し、納税資金が不足することがないように事前に準備しておかなければなりません 。
不動産の遺産分割は揉めやすい
納税資金の不足とともに、問題になりやすいのが、遺産分割です。
不動産は物理的な単純分割が難しいため、よく相続人の間でもめる原因となります。
いざ という時に、もめることのないように円満に遺産分割しやすい形に「売却して現金化」もしくは「分筆」しておく ことも検討しておきましょう。
二次相続まで考慮する必要
妻や夫などの配偶者が相続する場合、配偶者の相続分が、法定相続分（相続財産の2分の1）もしくは1億6000万円までのいずれか多い金額に達するまでは、配偶者には相続税が課税されません。
このような配偶者の特別控除があるため、一次相続では、 配偶者が相続財産の大部分を相続するケースが少なくありません。
ところが、その配偶者が亡くなり、子供たちだけで相続する二次相続では、子供たちの配偶者なども関係し、かえってもめてしまうことがあるので注意が必要です。
相続対策を検討する時は、必ず二次相続まで考慮して検討しましょう。
借入金の相続税圧縮効果
「相続対策のためには借金をするとよい」ということをよく聞きますが、正確にはそうではありません。ただ借金だけをしても1円も相続税は減りませんので、誤解のないようにしましょう。
なぜなら、借金をすること自体に資産圧縮効果があるわけではなく、建物などを建築し土地活用を行うという資産圧縮効果があるものに組み替えることで相続税を節税できるからです。
ちなみに、上記の資産圧縮効果は、自己資金でも借入金でも効果に変わりないため、借入れをする場合は、税理士などの専門家に相談したうえで検討しましょう。
行き過ぎた相続税対策は相続対策を誤る！
相続対策を考える際には 、
- 円満な遺産分割
- 納税資金の確保
- 相続税額の圧縮
の優先順位で検討するべきです 。
税額を軽減することよりも、まず「争族」を避け、円満な相続ができること、次に納税がきちんとできること、そしてそのうえで可能な限り相続税の圧縮について検討することが大切です。
相続税圧縮だけを考えて、遺産分割がしにくい形にしてもめてしまったり、納税資金のための現金を不動産などに変えることにより納税資金が不足してしまったりしては本末転倒といえます 。
そのために相続税対策の本質を理解し、客観的な立場で判断してくれる専門家などに相談しながら、円満・健全で節税メリットのある相続対策を講じてください。
以上、相続対策として有効な3つの土地活用と4つの注意点…でした。
参考 土地活用の一括資料請求サイトはどれを選んだらよいのか分からない…という方は下記記事も参考に。それぞれの比較一覧表も提示していますので、違いがよく分かりますよ。
