「更地を遊ばせておいても固定資産税がかかるだけだし、とりあえず駐車場でもやるかな？」
「まわりの駐車場も満杯だし、需要はありそうだから大丈夫だろう･･･」
そんな気軽な気持ちから駐車場を始めようとしているなら、ちょっと待ってください！
たしかに、多くの建築費を必要とするアパート経営に比べると、更地でも始められる駐車場経営は敷居が低いですよね。しかし、駐車場経営にはメリットばかりではなく、デメリットやリスクもあるんです。
そこで今回は、駐車場経営には、どんなメリットがあって、どんなデメリットやリスクがあるのかを徹底的に解説します。始めてから後悔しないよう、あらかじめ確認しておいてください！
駐車場経営のメリット
まずは、駐車場経営のメリットから解説します。おもに、アパマン経営などの建物を建築して行う土地活用との比較になります。
- 初期費用が少ない
- 駅から遠くてもニーズがある
- 土地の形状や大きさに左右されにくい
- 事業開始までの期間が短い
- 借地借家法の対象外
- 他の用途に転用しやすい
- 短期間の運用にも向いている
- 相続発生時に売却や分割がしやすい
- 管理が容易でランニングコストも比較的少ない
- 老朽化や災害のリスクが小さい
初期費用が少ない
駐車場経営には色々なパターンがありますが、初期費用を抑えることは難しくありません。たとえば、既存の土地に白線を引いて月極駐車場にすれば、コストはほぼゼロです。
また、コインパーキングにする場合でも、一般的にはコインパーキング業者に工事や運営は依頼します。初期費用はそのコインパーキング業者が支払うので、契約に色々と縛りはあります が初期費用が抑えられる点はメリットです。
アパート経営を始める際に、必要な資金とどれぐらいの自己資金を用意するべきかについては、下記記事で解説しています。
駅から遠くてもニーズがある
一般的に、駅からの距離と土地の資産価値は比例します。そのため、駅から遠い土地は売却もしにくく、土地活用もしにくいと言われていますが、駐車場だけは別です。
なぜなら、駅から遠くても住宅街であれば近所の住宅の「月極駐車場」としてのニーズがあります。
また、近くに大きな公園や商業施設があれば、コインパーキングの需要が高いかもしれません。このように、ほんらい資産価値の高くない駅遠エリアでも、駐車場経営なら需要が高いケースがあるのです。
土地の形状や大きさに左右されにくい
アパマン経営のように、土地に建物を建築する投資は、建築する建物が土地の形状や広さに左右されます。たとえば、土地の形状が悪かったり狭かったりすると、小規模な建物しか建築できません。
また、仮に大規模な建物を建築できても、住戸の向き（陽当たり）が悪いなどの弊害も生まれます。そのような建物は収益を上げにくい建物になってしまうので、土地の形状や大きさによって土地活用が成功するかは大きな影響を受けます。
一方、駐車場経営なら、土地の形状が悪くても狭くても大きな影響は受けません。車を停めるスペースを確保できれば問題ありませんし、陽当たりなどは関係ないからです。
事業開始までの期間が短い
駐車場経営なら 事業開始までの期間が短いので、早い段階で収益化できます。青空駐車場であれば、すぐにでも駐車場契約を結べますし、コインパーキングでもせいぜい3～4週間で事業が開始できます。
一方、建物を建築するタイプの土地活用は、どうしても時間がかかります。建設業者などがスムーズに決まったとしても、着工から竣工まで数か月かかってしまうので、その期間収益化できないのはデメリットといえます。
借地借家法の対象外
駐車場経営は、駐車場利用者と賃貸借契約を結びますが、その契約は借地借家法の対象外です。借地借家法の対象外であるメリットは、「事前通告のみで利用者の立ち退きが可能」という点で、このメリットは土地活用において重要です。
というのも、アパート経営などの借地借家法が適用になる契約だと、借家人の権力が強く、オーナーから一方的に退去を求めるのは難しいのです。
そのため、別の土地活用をしたいときや、トラブルが原因で退去して欲しいときでも、立ち退き費用を支払うなどの対応が必要な場合があります。
他の用途に転用しやすい
駐車場経営は、その土地を更地に戻すのが簡単です。前項のように、借地借家法は関係ないので、事前通告のみで契約解除できますし、付属品の撤去もそこまでの手間ではありません。
また、青空駐車場であれば付属品はないので、撤去や解体はそもそもないでしょう。
そのため、駐車場経営からアパマン経営に変更、もしくは自宅を建築するなど、ほかの用途に転用しやすい点も駐車場経営のメリットと言えるでしょう。
短期間の運用にも向いている
前項に付随する部分ではありますが、駐車場経営は事業停止や売却をしやすいので、短期間の運用にも向いている点もメリットといえます。
ただし、コインパーキングの場合、初期費用をコインパーキング業者が負担するパターンだと、一定期間は駐車場経営しなければいけない契約になっていることが多いです。その点は事前に契約内容を確認しておきましょう。
相続発生時に売却や分割がしやすい
駐車場経営は、相続時にも売却・分割しやすいです。というのも、土地に建築物がないので、建築物を共有する必要もありませんし、土地として売却しやすいからです。
管理が容易でランニングコストも比較的少ない
駐車場経営は、管理に手間はかかりません。コインパーキングならコインパーキング業者、青空駐車場の月極であれば仲介や契約は不動産業者に任せればよいでしょう 。
また、コインパーキングのメンテナンス費用などもコインパーキング業者が負担するケースがほとんど です。そのため、発生するランニングコストは、固定資産税と不動産業者・コインパーキング業者に支払う手数料くらいです。
老朽化や災害のリスクが小さい
土地は一般的には劣化しないものと考えらえます。そのため、年数が経過するごとに老朽化して資産価値が下がることもありませんし、火事などの災害リスクも小さいです。
その点は、余計なリスクを負うことがないので、駐車場経営のメリットといえます。
下記記事では、数ある土地活用のなかでも比較的リスクの小さい土地活用に関して解説しています。
駐車場経営のデメリットとリスク
駐車場経営には上述したメリットがある反面、以下のようなデメリットとリスクもあります。これらを比較して、自分にとってはメリットとデメリット＆リスクのどちらが大きいかで、駐車場経営をすべきか判断しましょう。
- 税制上の優遇措置がほとんどない
- 土地面積あたりの収益性は低い
- 車離れによる需要の低下
- 駐車場内での事故やトラブルのリスク
- 更地復帰に高いコストがかかることも
税制上の優遇措置がほとんどない
駐車場経営は、以下のような税制上の優遇措置がほとんどありません。
- 固定資産税の軽減
- 小規模宅地として相続税評価額の減額
土地に建物があると、上記のように固定資産税が軽減されたり、相続税評価額が軽減されたりすることで節税につながります。しかし、駐車場経営にはこれらの措置はないのです。
参考 固定資産税の計算方法や特例に関しては、こちらの記事が詳しいです。
土地面積あたりの収益性は低い
たとえば、50坪の土地だと、土地の形状にもよりますが7～9台くらいの車が停められます。一方、アパマン経営なら、こちらも土地の形状やエリアによりますが、4～5部屋くらいでしょう。
しかし、当然ながら駐車場とアパートの部屋であれば、アパートの部屋の方が圧倒的に賃料は高いです。
仮に、駐車場の月々賃料が1万円で、アパートの月々賃料が7万円だとします。その場合、この土地を駐車場経営して得られる売り上げは7～9万円で、アパート経営の場合は28万円～35万円です。
もちろん、アパートを建築する費用や、将来的な補修費用という支出はアパート経営の方が大きいですが、それでも駐車場経営の収益性は高いとはいえません。
車離れによる需要の低下
現在は、昔のように「車は1家に1台」の時代ではなく、「車を持っていないし欲しいと思わない 」人が増えています。また、今後はカーシェアなどがますます普及するとも考えられており、さらに需要が低下する可能性もあります。
もちろん、これは少子高齢化を迎える日本において、「アパート経営」などの建物を建築する投資にもマイナス面はありますが、それ以上に車の需要は低下すると考えられます。
そのため、駐車場経営には、今後の需要減による収益源のリスクがあると言えるでしょう。
駐車場内での事故やトラブルのリスク
駐車場は土地なので、火事などの災害リスクは小さいという点は、先ほどの駐車場経営のメリットで解説しました。
一方、とくにコインパーキングは駐車場に不特定多数の車が駐車されるので、車同士の接触事故や、車の所有者同士のトラブルに発展するケースもあります。
更地復帰に高いコストがかかることも
駐車場経営は、初期費用も更地にする費用も小さいと言いましたが、じつは機械式駐車場や立体駐車場は別です。機械式駐車場とは、マンションなどによく 設置してある、地下や地上に自動で車を運んでくれる仕組みの駐車場になります。
立体駐車場とは、商業施設などによくある、らせん状になっている道があり、何フロアかに分かれている駐車場のことです。これらの駐車場は、設備を導入するのに多額の初期費用がかかり、その後のメンテナンス・補修費用もかかってきます。
さらに、更地にする場合には、撤去費・解体費もかかってくるのです。その点は、コインパーキングや青空駐車場とは違うので注意しましょう。
駐車場経営はローリスク・ローリターン
このように、駐車場経営には、アパマン経営などとは異なるメリット・デメリット＆リスクがあります。総じていえることは、土地活用のハードルが低く、ローリスク・ローリターンであるという点でしょう。
「相続した土地をそのまま寝かしておくのはもったいないけど、高額な資金投入はしたくない」人などに向いている土地活用です 。
駐車場経営を検討したい方は、まずは複数社の駐車場経営プランを無料で一括比較できるサービスを利用してみるとよいでしょう。
以上、駐車場経営を始める前に知っておきたい10のメリットと5つのデメリット＆リスク…でした。
参考記事：
土地活用の一括資料請求サイトはどれを選んだらよいのか分からない…という方は下記記事も参考に。それぞれの比較一覧表も提示していますので、違いがよく分かりますよ。
