「ハウスメーカーの一括借り上げを利用しようと思っているが、本当に大丈夫なんだろうか？不安だ…。」
「サブリースって、色々とよくない噂も聞くし。実際のところどうなんだろう？」
一括借り上げ（サブリース）は一見便利そうですが、何かとトラブルに関するニュースを目にすることもあって、ちょっと不安を覚えますよね。
そこで本記事では、大手ハウスメーカーの一括借り上げ（サブリース）制度を比較してみました。また、一括借り上げの契約前に確認すべき5つの注意点についても解説します。
お読みいただければ、各社のサブリースの特徴と、利用の際に何を注意すればよいかが分かりますよ。
この記事でサブリースの実態を確認することなしに、安易に契約しないでくださいね！
ハウスメーカーによる一括借り上げ（サブリース）とは？
よく耳にする一括借り上げ（サブリース）というのは、具体的にどのようなものなのでしょうか？
ほとんどのハウスメーカーでは、賃貸アパートや賃貸併用住宅の建築を依頼したオーナーに対して、一括借り上げシステムを経営サポートとして提供しています。
一括借り上げとはサブリース会社が賃貸物件をすべて賃借し、入居者に転貸するシステムのことです。
入居者募集や保守管理などは業者が行うので、オーナーは賃貸経営の手間をかけることなく、毎月一定の賃料収入が得られるといったメリットがあります。
大手ハウスメーカーの一括借り上げ（サブリース）比較一覧
大手ハウスメーカーによる一括借り上げ（サブリース）のシステムには、会社ごとにさほど大きな違いはありませんが若干の差異も見られます。
各社における一括借り上げの特徴を一覧表で比較したものがこちらです。
| ハウスメーカー | 契約期間 | 10年賃料固定 |
|---|---|---|
| 積水ハウス | 10年・20年・30年 | |
| 大和ハウス | 2年・10年・20年・30年 | |
| へーベルハウス（旭化成ホームズ） | 30年 | ○ |
| セキスイハイム（積水化学工業） | 最長30年 | |
| ミサワホーム | 2年・10年・20年・30年 | |
| 三井ホーム | 30年 | |
| パナソニックホームズ | 10年・30年（いずれも＋10年の更新が可能 ※合計最大40年まで） | ○ |
| 住友林業 | 2～30年 |
なお、「10年賃料固定」とは、当初10年は賃料の見直しを行わないプランのことです。より安定を重視する方には嬉しいプランですが、どんな物件でも適用されるとは限りません。
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HOME4U土地活用で無料の一括資料請求をするハウスメーカーの一括借り上げシステムに見られる4つの共通の特徴
ハウスメーカーが提供する一括借り上げシステム（サブリース）には、以下の通り共通の特徴が4つあります。
- 別のグループ会社が担当
- 地域や物件によっては利用できない
- オーナー収入は満室賃料の80%〜90%ぐらい
- 賃料は基本的に２年ごとに見直し
それぞれについて、もう少し詳しく説明していきます。
別のグループ会社が担当
積水ハウスは積和不動産、大和ハウスは大和リビングカンパニーズなど、大手ハウスメーカーのサブリースは別のグループ会社が担当するケースがほとんどです。
地域や物件によっては利用できない
一括借り上げを希望しても必ずサービスを受けられるわけではなく、地域や物件によっては利用できないケースもあります。
オーナー収入は満室賃料の80%〜90%ぐらい
一括借り上げによるオーナーの収入相場は、手数料や管理料などが差し引かれるため、査定賃料の80%〜90%ぐらい。また、通常の賃貸経営とは異なり、礼金や更新料、敷金などは受け取れません。
賃料は基本的に２年ごとに見直し
賃料は固定ではありません。２年ごと、もしくは契約更新時に見直されます。市況によっては２年を待たずに賃料変更を迫られる可能性も否定できません。
大手ハウスメーカー各社の一括借り上げ（サブリース）の特徴
つぎにハウスメーカー各社の一括借り上げ（サブリース）の特徴をそれぞれ解説していきます。
積水ハウスの一括借り上げ（サブリース）
引用元：積水ハウス公式サイト
一括借り上げは積水ハウスのグループ会社である積和不動産各社が担当。借上期間は条件により10年、20年、30年の３ケースがあります。
シャーメゾン取扱店4200店のネットワークを活用して入居率向上を図っています。
引用元：積水ハウス公式サイト
大和ハウスの一括借り上げ（サブリース）
引用元：大和リビング株式会社公式サイト
一括借り上げは大和リビングカンパニーズが担当。契約期間は2年・10年・20年・30年の４通りあり。
運営サイト「賃貸住宅 D-room」や全国約10,500店（2018年7月1日現在）の提携不動産会社のネットワークを活用して入居募集を図っています。
へーベルハウス（旭化成ホームズ）の一括借り上げ（サブリース）
引用元：ヘーベルメゾン公式サイト
旭化成ホームズで建築した賃貸住宅を、賃貸管理部門である、旭化成不動産レジデンスが30年間一括して借上げるシステムです。さらに安定重視する方には「10年間賃料固定型」もあり、当初10年間は賃料見直しを行いません。
入居者募集は旭化成の賃貸ネットワーク「ヘーベルROOMS」を活用。
セキスイハイム（積水化学工業）の一括借り上げ（サブリース）
引用元：セキスイハイム不動産公式サイト
セキスイハイム（積水化学工業）の賃貸物件をセキスイハイム不動産が一括して借上げ。契約期間は最長30年間。
ミサワホームの一括借り上げ（サブリース）
引用元：ミサワホーム不動産株式会社公式サイト
ミサワホームの賃貸物件をミサワホーム不動産が一括して借り上げ・管理します。契約期間は2年・10年・20年・30年の４ケースあり。
全国各地の不動産会社4,000社以上が参加する全国不動産ネットワークによって入居者募集を支援します。
三井ホームの一括借り上げ（サブリース）
引用元：三井ホームエステート公式サイト
三井ホームの賃貸物件を三井ホームグループの賃貸管理会社である三井ホームエステートが借り上げる｢30年一括借上げシステム｣です｡
パナソニックホームズの一括借り上げ（サブリース）
引用元：パナソニック ホームズ不動産公式サイト
パナソニックホームズの賃貸物件は、パナソニック ホームズ不動産が一括借り上げします。
部屋の原状回復工事の費用をカバーする「トータルサポートシステム」や大規模修繕に備える「リフレッシュ工事金積立制度」といったオプションを用意。
「10年賃料固定システム」を利用すれば、さらに安定収入を実現できます。また、自社の管理物件検索サイトなどを利用して、入居率向上にも取り組んでいます。
住友林業の一括借り上げ（サブリース）
引用元：住友林業レジデンシャル公式サイト
住友林業のグループ会社である住友林業レジデンシャルが一括借り上げします。契約期間は2～30年。建物の保守管理業務は別途契約となります。
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HOME4U土地活用で無料の一括資料請求をする一括借り上げ（サブリース）契約前に確認すべき5つの注意点
ここからが非常に重要な点になりますので、よく確認してください。
一括借り上げ（サブリース）を契約する際に、共通して注意するべき点をまとめると、5つあります。
- 賃料はいずれ下がる可能性が高い
- 自分で賃貸経営するより収入は少なくなるケースが多い
- 中途解約を求められる場合がある
- オーナーから契約解除すると高額な違約金が必要になる
- サブリース会社の倒産リスクがある
それぞれについて、さらに詳しく説明していきます。
賃料はいずれ下がる可能性が高い
一部に「10年賃料保証」を付けている契約もありますが、基本的に一括借り上げの賃料は固定ではありません。賃貸物件の老朽化や市況の変化、人口減少などにより、多くの場合下落する可能性が高いでしょう。
一括借り上げ契約では2年毎に賃料が見直されることになっていますが、状況次第では2年を待たずに賃料引き下げの打診が来る可能性も否定できません。
一括借り上げの大きなメリットのひとつは、空室リスクから解放されることです。しかし、見方によっては、空室リスクが賃料下落リスクに置き換わったともいえます。
つまり、一括借り上げであっても、アパートや賃貸併用住宅における経営リスクを負担するのはオーナーであることに変わりはないのです。
自分で賃貸経営するより収入は少なくなるケースが多い
賃貸物件の管理はサブリース会社が請け負いますが、一般的な管理会社よりも割高になるケースが多いです。そのため、オーナーの収入は満室賃料のおよそ80%〜90%に設定されています。
物件の修繕費用はオーナー負担となり、サブリース会社指定の業者以外に選択肢はありません。必然的にその費用は相場より高めになることが一般的です。
また、通常の賃貸経営では敷金、礼金、更新料などはオーナーにとっての一時的収入となります。
ところが、一括借り上げでは敷金はサブリース会社が受け取り、礼金、更新料はサブリース会社の収入となってしまいますので、オーナーが受け取ることができません。
結果的に、自分で賃貸経営するよりも収入は少なくなるケースが多いでしょう。
中途解約を求められる場合がある
サブリース会社からの家賃値下げの条件を飲まなければ契約は解約させられます。契約を継続したければ条件を飲まざるを得ません。
また、賃貸物件の入居率が振るわず、サブリース会社にとってメリットのない契約になると、契約途中であっても解約を求められる可能性があります。
このような場合、オーナーに中途解約を止める手段はほぼありません。
オーナーから契約解除すると高額な違約金が必要になる
契約途中で解約したくなったからといって、オーナー側から契約解除を申し入れると高額な違約金を払わなければならないケースは少なくありません。一括借り上げの契約時には、必ず解約条項を確認しておきましょう。
日本では賃貸人より賃借人の権利の方が保護されています。つまり、日本の法律は、オーナーより転貸業者であるサブリース会社に有利にできている点に注意してください。
サブリース会社の倒産リスクがある
サブリース会社が倒産するとサブリース契約が解除され、入居者への敷金返還等の債務リスクがオーナーにかかってくる可能性があります。
大手ハウスメーカーの場合はあまり心配の必要はありませんが、サブリース会社にも倒産リスクがあることを留意しておいてください。
一括借り上げの契約は慎重に！
ご覧いただいた通り、ハウスメーカーによる一括借り上げには、「空室リスクから開放される」「煩わしい管理の手間がかからない」といったメリットがある一方、上記のような注意点もあります。
のちのちのトラブルを防止するためにも、すこしでも分からない点は担当者に質問して、契約内容の確認を怠らないようにしてください。
自分だけでは判断に自信のない方は、税理士紹介エージェントのようなサービスを活用して、契約前に税理士などの専門家に相談しておくのも一つの方法です。
一括資料請求サイトを活用する
また、複数のハウスメーカーのプランを比較検討して、客観的な判断力を養うことも大切です。その際には、HOME4U土地活用のような大手の一括資料請求サイトを使うとよいでしょう。
今は、土地活用に限らず、資料請求の際には「一括資料請求サイト」を使うのが一般的です。
以上、ハウスメーカーによる一括借り上げ（サブリース）とは？大手8社比較一覧…でした。
参考記事 大手ハウスメーカーの特徴や坪単価をもっと詳しく知りたい…という方は下記記事も参考に。是非ハウスメーカー選びの参考にしてください。
