「土地を売りたいけれど、全く問い合わせが来ない…」
「どうにかして処分したいけれど、どうしたらいいのかわからない…」
日本において、急速に進む人口減少に伴って徐々に浮き彫りになってきているのが、「売れる土地」と「売れない土地」という二極化。
しかしながら、使い道がなく、ただ税金や維持費だけがかかる土地を所有していても困ってしまいますよね。
そこで、この記事では「売れない土地を売却するには、どんな方法があるのだろうか？」という疑問に対して、寄付や相続放棄など、様々なアイデアを提供していきます。
売れない土地にお悩みの方は、ぜひこの記事を読んでヒントを探してみてください。
売れない土地をそのままにしておくデメリット
土地の取得理由にかかわらず、所有者には維持管理を行う義務があります。
時間や費用など、不動産管理を行うにあたってさまざまな問題に直面することになるでしょう。具体的には、このようなものが挙げられます。
- 維持管理費がかかる
- ご近所トラブル
- 犯罪の可能性
- 特定空家に指定されると固定資産税の優遇措置が適用されない
それぞれについて、以下に詳しく解説します。
贈与、相続、購入など取得理由に関わらず、あなたが所有している不動産に活用方法が見いだせていないのであれば、早急な対応が必要です。
維持管理費がかかる
土地を所有するための維持管理費として真っ先に上げられるのが、固定資産税・都市計画税です。
不動産を所有しているだけで毎年課税される税金で、土地所有者はどんなことがあっても必ず支払わなければなりません。
税金のほかには、敷地内の草木の伐採や水道・ガスの基本使用料、第3者の侵入を防ぐバリケード、土壌流出を防止する養生など、費用も手間もかかります。
さらには、住まいの近所に不動産があれば問題ないのですが、遠方の場合は有料の管理代行サービスを利用しなくてはいけません。
これらの作業すべてを必ず行わなければならないということはありませんが、無用なトラブルを避けるためにも、草木の伐採と管理代行サービスは最低限必要な作業です。
「資金的な余裕がない」
「維持管理費が高額なのであれば所有したくない」
このようなお考えをお持ちの方は、金銭的なデメリットを考慮した上で所有し続けるかを検討するべきでしょう。
ご近所トラブル
土地を長期間放置した場合、敷地内の草木は成長し、季節によっては土地一面を覆うほどまで生い茂ることがあります。
これらの成長は、隣地の敷地へ侵入する、種子が飛んで洗濯物を汚すなど、隣地の日常生活に支障を与えるおそれがあります。
さらに、敷地一面を草木が覆うことでゴミの不法投棄場所となってしまうかもしれず、悪臭や害虫の発生といった問題も引き起こしかねません。
こうなってしまうと、近隣住民とのトラブルは避けられず、対応に四苦八苦させられることになるでしょう。
犯罪の可能性
火災の出火原因は、放火もしくは放火の疑いによるものが大部分を占めます。
空き地・空き家だけというわけではありませんが、侵入しやすく燃えやすい草木があるため、どうしても放火のターゲットにされやすくなります。
万が一敷地内に放火されてしまったとしても、あなたの不動産だけで被害が留まれば不幸中の幸いかもしれません。
最悪のケースは火の手が隣近所の住宅まで広がっていくことで、管理状況などによっては、あなたに重過失が問われる可能性もあります。
このようなリスクを避けるためにも、草木の伐採は最低限行わなければならず、可能であれば第三者の侵入を妨げるフェンスなどを立てるとよいでしょう。
費用は全額あなたの負担ですが、リスクを軽減させる最善の策です。
特定空家に指定されると固定資産税の優遇措置が適用されない
不動産を所有すると毎年固定資産税・都市計画税の納税義務が発生します。
この2つの税金には課税標準の特例措置が設けられており、住宅用地の場合は固定資産税および都市計画税の軽減措置があります。
特例の具体的な内容はこのとおり。
| 区分 | 区分の詳細 | 固定資産税 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 住宅用地で1住戸200㎡（約60坪）までの部分 | 価格×1/6 |
| 一般住宅用地 | 小規模住宅用地以外の住宅用地 | 価格×1/3 |
税額は価格×税率で算出しているので、特例を利用することで大きな節税効果を受けられます。
それでは、特定空家に指定されてしまった場合はどうなのでしょうか？
平成27年までは、敷地に建物が建っているだけで上記特例措置の恩恵を受けられました。
しかし、新たに制定された「空家等対策の推進に関する特別措置法」の規定により、適切な建物管理がなされていないと判断された場合は、市区町村から特定空家に認定されてしまい、特例措置の適用対象から除外されることとなったのです。
不動産価格の軽減が受けられない場合、年間の税額は居住用不動産の3～6倍となり、あなたの家計を直撃します。
参考 空家等対策特別措置法によって、著しく保安上のリスクの高い「特定空家等」には、自治体の強制的な行政指導や行政処分が可能となりました。詳しくは下記記事で解説しています。
不動産の活用方法を見いだせないのであれば、売却を含めた対応を早急に検討する必要性があるでしょう。
売れない土地を売る方法とさまざまな対処法
エリア、物件価格、土地面積など、諸条件によっては売却活動がうまく進まないことがあります。
ここでは、売却活動を円滑に進めるための対処法を6つご紹介します。
- 相場を確認し適正な価格設定に
- 不動産会社の選定と媒介契約の見直し
- 損切りしてでも売り切るという姿勢
- 土地が広すぎる可能性
- 土地の管理状態の改善
- 境界の確認と測量
それぞれについて以下に詳しく解説します。土地が売れない時のお悩み解決にお役立て下さい。
相場を確認し適正な価格設定に
不動産の売却活動において重要なことは、いうまでもなく価格設定です。
適正価格で売却活動を行えば必ず成果が表れるはずです。
相場確認は真っ先に行ってください。
一般の不動産検索サイトでも簡単にできるので難しく考える必要はありません。
スマートフォン、パソコンがあれば、誰でも簡単にできます。
まず、不動産検索サイトで近隣の不動産情報を検索したら、当該エリアの大まかなニーズをつかむために最多価格帯を調べます。
さらに、各物件の諸条件（築年数、駅からの距離、日当たり、住環境、眺望など）を加味して、物件価格を比較します。
「同エリアのニーズからずれていないか？」
「周辺物件と比べて高すぎる印象はないか？」
「駅距離、日当たりなどの諸条件はどうなのか？」
あなた自身の絶対評価ではなく、周辺物件を中心とした相対評価で販売価格を確認することで適正価格が分かってくるはずです。
不動産会社の選定と媒介契約の見直し
不動産会社と締結した媒介契約はつぎのどれですか？
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
媒介契約はそれぞれ特徴があり、「一般媒介契約」は複数の不動産会社に、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」は1社にしか売却依頼できません。
どのような売却契約を結ぶかによって、売却活動の進み具合が影響を受けるので要注意です。
参考 一般媒介、専任媒介、専属専任媒介には、それぞれメリットとデメリットがあり、物件によって向き不向きがあります。詳しくは下記記事で解説しています。
たとえば、専属選任契約を締結して売却活動をしているのに話がなかなか進まない場合、広告や案内のやり方、担当営業マンの力量など、不動産会社に問題がある場合がほとんどです。
ですが、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」は、1社のみしか売却依頼できないので、基本的に契約期間中は仲介会社の変更ができません。
このような事態を避けるために、あなたが取れる対策は2つあります。
媒介契約期間を1カ月にする
契約期間は3カ月を超えない範囲であれば自由に決められるので、専属専任媒介契約・専任媒介契約を締結する際には契約期間を1カ月にします。
適切な売却活動を行っていれば、1カ月であっても一定の成果を示すことができるはずです。
何も成果が見られないのであれば、このタイミングで媒介契約を打ち切り、もしくは仲介会社の再選定を行うとよいでしょう。
参考 不動産業者の変更は、やり方を間違えると違約金を請求される可能性もありますので要注意です。下記記事では、変更するべきか否かの判断基準や変更方法などを詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。
一般媒介契約をベースとした1社への依頼
媒介契約を締結する際、大多数の仲介会社は「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」を締結するよう働きかけてきます。
ところが、これらの媒介契約では1社にしか契約できないのでリスクが大きくなります。
リスクヘッジのためには「一般媒介契約」が望ましいのですが、複数社へ依頼されることを嫌う仲介会社の活動意欲を下げてしまう可能性も否定できません。
そこで、最善の策として考えられるのが、一般媒介契約をベースとした1社への売却依頼です。
これも先ほどと同様に一定期間を設けて、売却活動の成果に応じて媒介契約の打ち切りか仲介会社の再選定を行います。
仲介会社のために物件を売却するわけではありません。
あなたはより良い売却活動を行うことだけを考えていればよいのです。
損切りしてでも売り切るという姿勢
不動産の売却理由はさまざまですが、必ず売却しなければいけない人もいれば、そうでない人もいるでしょう。
必ず売却しなければならないなら、損切りしてでも売り切る姿勢が必要です。
「相続で取得したが活用方法が見いだせない」
「月極駐車場を経営していたが利益が出ないので売却したい」
このような不動産の場合、所有しているだけであなたにデメリットやリスクをもたらします。
希望価格で売れるまで粘るのは得策ではありません。
期限を設けて売却活動を行なうべきです。
「多少損をしてでも売却した方がメリットがある」と考えたほうがよいでしょう。
土地が広すぎる可能性
土地は面積によって価格が大きく変わります。
多くの人が広い家に住みたいという希望を持っていますが、予算の制約から、実際には適切な土地面積の物件を購入することになります。
ちなみに、3人家族の場合は建物面積100㎡（約30坪）が平均的と言われています。
なのに、200㎡も300㎡もある土地を一般ユーザーに売り出してしまったら・・・？
土地面積が広すぎると、市場のニーズからかけ離れた物件価格となってしまい、買い手を探すことが難しくなってしまうのです。
この問題を解決するには二つの方法があります。
- 不動産業者へ一括売却する
- 適切な面積に分割して売却する
それぞれの方法をもう少し詳しく見ていきましょう。
不動産業者への一括売却
個人で活用するには広すぎる土地の場合、最もポピュラーな売却方法です。
物件単価は低くなりますが、土地面積に関係なく一括買取してくれるので確実に不動産を現金化できます。
なお、不動産買取は、すぐ売れて現金化できるのが最大のメリットですが、売却価格はどうしても仲介より安くなってしまいます。
参考 利用する際には、下記記事で解説しているようなメリットとデメリット、注意点などをよく理解しておきましょう。
適切な面積に分割して売却する
広すぎる土地を適切な大きさに分割して売却する方法です。
ただし、注意点はあなたが宅建免許を持たない一個人であることです。
宅地建物取引業法では、免許を持たない一個人が不特定多数の人に対して反復継続的に宅地建物を販売することを禁じています。
具体的には、年間で2区画以上の土地を売却すると反復継続的とみなされます。
つまり、あなたが分割して売却する場合、1区画しか売却できませんので、その分の売却益しか得られません。
さらに、売却できなかった残りの土地を持て余すことになってしまいます。
広い土地を所有している場合、目先の土地単価に気を取られると売却活動が進みません。あなたにとって、「高い金額で売却することと一括売却をして土地を処分すること、どちらが大切なのか？」を冷静に考える必要があるでしょう。
土地の管理状態の改善
不動産売却において、土地の現況は購入者の印象を大きく左右します。
一戸建やマンションであれば室内リフォームなどの対処法がありますが、土地の場合こうはいきません。
理想的には、更地にして防草シートをかけておく、さらに可能であれば木杭などを打ち込みロープで敷地を囲む、この状態まで整えると誰の目から見ても良い第一印象を与えることができます。
逆に、長期間放置されている土地は住民問題などのリスクの存在を疑われてしまいます。
新たに住宅を建築し生活基盤を築こうとしている購入者にとって住民トラブルは懸念事項のひとつなので、このような物件は避けられがちです。
不動産は高額商品ですから、購入検討者はさまざまなリスクを想定して購入を検討します。無用な不安を与えないよう、現況をきれいに整えて売却活動を円滑に進められるようにしましょう。
境界の確認と測量
土地境界確定測量という言葉をご存知ですか？
これは土地の境界点を確定させて、実際の土地面積を算出する作業のことです。
この作業を行うメリットは二つあります。
- 隣地との境界が確定する
- 土地面積が確定する
購入検討者の多くはこのような不安を抱えています。
「お隣との境界トラブルは大丈夫だろうか？」
「土地面積は増減しないだろうか？」
あなた自信のリスクヘッジになるだけでなく購入検討者に安心感を与えることで、売却活動をスムーズに進められるでしょう。
任意の作業なので費用はかかりますが、売出し価格を下げる前に検討してみることをおすすめします。
参考 確定測量の方法と費用に関しては下記記事で詳しく解説しています。
売れない土地を寄付や相続放棄などで処分する
売却のほかに、不動産を処分する方法として寄付があります。無償だから確実に処分できそうに思えますが、実際はどうなのでしょうか？
具体的な寄付先や相続放棄のやり方としては、このようなものが考えられます。
- 隣地の所有者など個人への寄付（売れることもあり）
- 法人への寄付
- 自治体への寄付
- 自治会や町内会への寄付
- 土地のみの相続放棄はできない
それぞれについて、以下に詳しく解説します。
隣地の所有者など個人への寄付（売れることもあり）
個人相手に土地を寄付するなら、もっとも可能性が高いのは隣地の方でしょう。
「地続きは女房を質に入れてでも買え」
昔の方はこのような言葉を使い、地続きの土地を取得することの価値の高さを表現しています。
ですが、ここで問題になるのが、不動産を受け取った側に出費が発生するということです。
無償譲渡でも、土地を譲り受けた側は贈与税、不動産取得税、登記費用などの費用を払う必要があります。
無用なトラブルを避けるためにも、事前にこれら出費があることを伝えておかなければいけません。
とはいえ、せっかく所有している不動産です。
最初から寄付を考えるより、まずは売却する意向を隣地の方に伝えて、購入したいかどうか確認することをおすすめします。
法人への寄付
法人には営利法人（一般企業）と公益法人がありますが、どちらでも不動産の寄付は可能です。
まず、営利法人への寄付です。
法人も個人と同じように、土地を寄付されると贈与税などが課税され、所有後はランニングコストがかかります。
無償であっても、コストがかかるだけで収益を生まない土地を受け入れる理由はありません。
利用価値がなければ寄付を受け入れることはないでしょう。
次に公益法人です。
公益法人には、学校、NPO法人、非営利団体などがあり、幅広い分野の法人があります。
とはいえ、「必要のない不動産は無償でも受け入れない」という基本的な考え方は、営利法人と同じなので、あまり期待はできません。
どちらの法人であっても、寄付できる可能性は低いと考えておいたほうがよいでしょう。
自治体への寄付
不動産の寄付先は個人、法人に限りません。
各地方自治体でも、必要性があると判断された場合は不動産寄付の受け入れを検討してもらえます。
ですが、自治体の場合は行政目的での使用が前提条件となるため、使用価値がなければ寄付を受け入れることはないでしょう。
とはいえ、個人の思い込みだけで判断することはできません。
難しいかもしれませんが、念のため役所の担当窓口に寄付の相談をしてみることをおすすめします。
自治会や町内会への寄付
自治会や町内会も寄付できる可能性はあります。
自治会や町内会とは、地域の住民が集まり運営されている組織で、地域振興を目的としていることから不動産の寄付を受け入れてくれる可能性はあります。
ただし、その自治体や町内会が認可地縁団体であることが条件となります。
認可地縁団体とは、地方自治法に定められた要件を満たしており、行政的な手続きをして法人格を得ている団体のことです。
認可を受けるにはいくつかの条件があり、すべての自治会や町内会が認可地縁団体とは限りませんので、ご注意ください。
土地のみの相続放棄はできない
相続する予定の不動産は、相続放棄で不動産の所有を回避できます。
ですが、相続放棄ではすべての相続財産を放棄しなければなりません。
「マイナスの財産だけ放棄して他の財産は相続しよう」というわけにはいかないのです。
マイナス財産を含めて相続するか、全ての財産を相続放棄するか、二者択一の選択となるので、慎重に判断してください。
売れない土地を売るために積極的に対処しましょう
もし、あなたの土地に所有し続けるメリットが無いなら、できるだけ早く処分することを検討しなければなりません。
その際には、価格設定を見直して損切りしてでも売り切る姿勢が大切です。
不動産会社との契約を見直す必要もあるかもしれません。
広すぎる土地なら、分割して売ることも検討しましょう。
土地の管理状態に問題があれば改善する必要がありますし、境界の確認と測量はコストをかけてでもやるべきです。
また、基本的には売却が望ましいですが、寄付を検討する必要もあるかもしれません。
いずれにせよ、売れないと嘆く前に積極的にやれることをやりましょう。
以上、売れない土地を売るには？放置するデメリットと6つの対処法…でした。
参考 土地をできるだけ高く売却するためには、どのようなことに気をつければよいのでしょうか？下記記事では、土地売却を成功に導く10のポイントを解説しています。
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