不動産を売却する際には、仲介業者に購入者を探してもらうのが一般的です。
しかし、依頼した不動業者との相性が悪く「仲介業者を変更したい」と思うこともあるかもしれません。
ところが、途中で仲介業者を変更すると違約金が発生するケースがあるため注意が必要です。そこで今回は、不動産売却時に仲介業者を変更するときの注意点とポイントを解説します。
仲介業者を変更する前に、内容をしっかりと理解してから検討しましょう。
変更した方がよい仲介業者とは？
仲介業者を変更すべきかどうかという明確な基準はありません。
目安としては、以下のような業者だと不動産を高く・早く売れる可能性が低いので、仲介業者の変更を検討すべきでしょう。
- 売却活動報告が適当な業者
- レスポンスが遅い業者
- オープンルームを実施しない業者
仲介業者によって不動産を売却するスピードも売却額もまったく違います。
上記のような仲介業者に売却をお願いし続けるよりは、早めに変更してしまった方が得策なのです。
売却活動報告が適当な業者
媒介契約には、「一般媒介契約」と「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」の３種類があります。
それぞれの媒介契約のメリットやデメリットに関しては、下記記事で詳しく解説しています。
その中で、専属専任媒介契約と専任媒介契約の、いわゆる「専任系媒介契約」を結んだ仲介業者は、売主に対する売却報告が義務付けられています。
売却報告を受け取った際には、このような点をチェックしてみてください。
- 義務を守っているか？
- 報告内容は？
この2点で仲介業者が優良かどうかが判断でき、仲介業者を変更するべきかどうかの基準となります。
義務を守っているか？
専属専任媒介契約であれば１週間に１回以上、専任媒介契約であれば２週間に１回以上の報告が義務付けられています。
まず、この報告義務を守らないような業者は変更すべきでしょう。
媒介契約書で決まっている義務を守れないモラルの低い会社に、大事な不動産の売却を一任できません。
このような、媒介契約の義務に違反している仲介業者に対しては、後述する「違約金」なしで即刻媒介契約を解除することができます。
報告内容は？
また、売却報告をしていたとしても、内容が適当であれば意味がありません。
報告内容は仲介業者によって異なりますが、最低限このような内容は報告させるべきです。
- 展開する広告の内容
- 広告からの反響数（電話などの問い合わせ）
- 内見予約のスケジュール
- 検討者の報告
また、理想は上記に加えて「競合物件の状況」です。
競合物件の状況が分かれば、将来的に売り出し価格を下げる際に適正価格の見当がつくので検討しやすくなるでしょう。
もし仲介業者から上記のような報告がなければ、まずは報告をするよう促しましょう。それでも改善しなければ、仲介業者の変更を検討すべきです。
レスポンスが遅い業者
次に、レスポンスが遅い仲介業者です。
不動産を売却するときには、内見のスケジュール調整や前述した売却報告など、仲介業者とやりとりすることが少なくありません。
そのやり取りの中で、仲介業者に質問や要望を投げかけることも多いでしょう。
そのレスポンスが遅い仲介業者も、変更を検討するべき仲介業者です。
なぜなら、売主に対してレスポンスが遅いということは、購入検討者に対してもレスポンスが遅いということだからです。
レスポンスが遅いと仲介業者への不信感に変わります。
不動産は一千万円単位の高額な商品なので、仲介業者への信頼感は検討度合いに大きく影響します。
レスポンスが遅い仲介業者では購入検討者の信頼を勝ち取れませんので、変更を検討した方がよいでしょう。
オープンルーム（オープンハウス）を実施しない業者
オープンルーム（オープンハウス）を実施しない業者も変更を検討するべきです。
オープンルームとは、「3/10（土）10：00～18：00」といったように、日程を決めて丸一日予約なしで物件を見学できるイベントです。
オープンルームのメリットは？
不動産を見学するというのは購入検討者にとって意外とハードルが高い行為です。
そこで、オープンルームを実施して内見のハードルを下げるわけです。
オープンルームは集客増につながるので、不動産を売却する手法として大変有効に働きます。
仲介業者の負担
オープンルームを実施する際には、仲介業者は営業マン１～２名を物件に滞在させます。つまり、オープンルームを実施することで、担当者は貴重な土日を潰してしまうというわけです。
とはいえ、集客増のメリットがあるので、仲介業者としてもオープンルームはメリットになるはずです。
オープンルームを嫌がる業者
にもかかわらず、オープンルームを嫌がるようであれば、仲介業者はその物件を本気で売ろうとしていないと判断できます。
仲介業者は常にたくさんの物件を抱えており、担当者も複数物件の仲介を担当しています。そんな中で、営業担当者は「仲介手数料額」や「物件の売りやすさ」などの要素によって、物件に優先順位をつけているのです。
たとえば、仲介が成約したら仲介手数料が200万円になるAマンションと、50万円にしかならないBマンションがあるとします。
もし、両方の売主からオープンルームの要請があったら、どちらの物件を優先させるでしょうか。ほとんどの仲介業者は、Aマンションの物件を優先させるでしょう。
このように、オープンルームを嫌がるということは、何かしらの事情で自分の不動産の売却を後回しにしている可能性があります。
優先順位の低い物件と位置づけられているようでは、力の入った営業活動は期待できません。ですから、オープンルームを嫌がっているようなら仲介業者の変更を検討した方がよいでしょう。
仲介業者を変更するデメリットとリスク
以上のように高く・早く売れないような仲介業者は変更した方がよいですが、仲介業者を変更するとこのようなデメリットとリスクがあります。
- 費用請求される場合がある
- タイムロスが生じる場合がある
なお、これは仲介業者に自分の不動産の売却を依頼する「媒介契約」の期間中に解約するときのケースであって、契約終了後に変更するケースではありません。
つまり、「媒介契約を中途解約するデメリットとリスク」になります。
費用請求される場合がある
媒介契約では、途中解約すると違約金というペナルティが発生するケースがあります。
ペナルティの内容は一般媒介契約と専任系媒介契約媒介で異なり、一般媒介契約では特にペナルティはありません。
つまり、一般媒介契約はいつでもペナルティなしに解約できます。
媒介契約の文言
一方、専任系媒介契約の場合には、媒介契約書※にこのような文言があるので、売主は違約金発生のリスクがあります。
専任媒介契約の有効期間内において、甲が自ら発見した相手方と目的物件の売買若しくは交換の契約を締結したとき、又は乙の責めに帰すことができない事由によって専任媒介契約が解除されたときは、乙は、甲に対して、専任媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求することができます。
※引用元：媒介契約における媒介業者と依頼者の成約義務 | 公益財団法人不動産流通推進センター（旧 不動産流通近代化センター）
具体的な費用の内容
ここでいう「契約の履行のために要した費用」とは、おもに広告費を指します。
つまり、媒介契約の途中解約は、その時点までに発生している広告費が違約金としてかかるケースがあるということです。この金額や内訳に関しては、仲介業者との話し合いで決めます。
なお、先ほど触れたように「売却報告をしない」など、媒介契約の義務違反をしている場合は、このようなペナルティはありません。
タイムロスが生じる場合がある
仲介業者を変更するということは、またイチから不動産の売却をするということです。つまり、査定をし直して、仲介業者を選定する作業が必要になります。
また、その不動産を売却するときに効果的な広告などは、仲介業者が売却活動を重ねていくうちに分かることです。
しかし、媒介契約を途中で解約する場合、今売却を依頼している仲介業者がそのような情報を次の仲介業者に伝えることはほぼありえません。そのため、広告戦略なども一から作り直す必要があります。
その点はタイムロスになり、売却が遅れるというデメリットになり得ます。
そこで、仲介業者の変更を検討しはじめたら、早めに査定依頼をして仲介業者を選別しておきましょう。そうすれば、仲介業者との媒介契約を解除して、すぐに新しい仲介業者と媒介契約を結ぶことができます。
仲介業者変更のベストなタイミング
仲介業者変更のベストなタイミングは、以下のようにケースによって異なります。
- 違約金を支払いたくない場合
- 売却スピードを優先させたい場合
- 売却金額を優先させたい場合
違約金を支払いたくない場合
違約金を支払いたくない場合は、媒介契約の期間が満了するタイミングがベストです。
専任系媒介契約の場合は「3か月」が最長期間であり、たいていの媒介契約は3か月で契約します。その期間満了のタイミングであれば違約金は発生しません。
ただ、仮に1か月目に仲介業者を変更したいと思ったものの、期間満了まで待つとします。そうなると、2カ月は我慢しなければいけないので、その時間がもったいないというデメリットはあります。
売却スピードを優先させたい場合
仮に売却スピードを優先させたい場合は、契約完了を待たずに即刻解除した方が良いでしょう。
しかし、その仲介業者の「担当者と合わない」などの個人的な感情であれば、そのまま売却を進めた方が早く売れる可能性は高まります。
仲介業者の変更はやはりタイムロスが生じるので、早く売りたい場合は即刻見切りをつけるか、粘り強く関係を保つかのどちらかしかありません。
下記記事では、不動産を早く売るためのポイントを詳しく解説しています。
売却金額を優先させたい場合
売却金額を優先させたい場合は、違約金を支払わない期間満了を待った方が良いでしょう。
ただし、売却期間中は、とくに売却報告を綿密にさせるようにしましょう。
たとえば、広告展開の詳細などの報告をさせることです。
なぜなら、仲介業者の変更をした際、それらの情報があればスムーズに効率の良い広告展開が可能だからです。
売却金額を高くしたいのであれば、新しく売却活動を展開する仲介業者に、より質の高い情報を伝えることが重要になります。
違約金に要注意
まずは仲介業者を変更すべきかを見極めることが重要です。
その結果、仲介業者を変更すべきと判断したら、次は違約金がかかるかどうかを確認しましょう。
その点を踏まえ解約時期を検討し、同時に新しい仲介業者を選定しておくのがベストです。
以上、不動産売却の仲介業者を変更する方法と注意するべき2つのポイント…でした。
参考リンク
新しい仲介業者選びは失敗したくない…という方は下記記事も参考に。一括査定サイトを利用すると、複数の業者を比較できるので、より優良な業者が見つけやすくなりますよ。
