転勤で不動産(マンションや家)は売却する?それとも賃貸?それぞれのメリットと注意点とは ?

せっかくマイホーム(一戸建てやマンション)を購入したにもかかわらず、転勤の辞令が・・・

こんな時、あなたならどうしますか?
選択肢は4つ考えられます。

  • 売却してしまう
  • 賃貸で他人に貸す
  • 夫のみ単身赴任で転勤する
  • そのままにしておく

家庭ごとの事情や資産状況、資産に対する考え方などによって違いがあるため、どうしたらよいのか一概には 答えが出せません。

なぜなら、「売ること」や「貸すこと」について、それぞれのメリットやデメリット、確認すべき注意点などについて把握したうえで結論を出す必要があるからです。

そこで、今回は「転勤になった時に、所有しているマイホームをどうするか?」というテーマに迫ってみたいと思います。

目次

賃貸で貸すことによるメリット・デメリットや注意点

まず、賃貸で人に貸すことによるメリット・デメリットやその注意点について説明します。

賃貸で貸すことによるメリット

賃料収入が見込める

賃貸で貸した場合、入居者が決まれば賃料収入を得ることができます。
そして、賃料収入により住宅ローンを支払える可能性が高いと考えられます。

なぜなら、住宅ローンは「低金利」「長期間の返済」であるため毎月の返済額が少なく、賃料収入の方が高いと見込めるためです。

このため、単月の収支である(賃料収入)-(ローン支払い+維持管理費または管理費・修繕積立金)が黒字化しやすいと言えます。

分譲仕様のため家賃が高く設定できる

分譲マンションを賃貸する「分譲賃貸」の場合、共用部分の設備やグレード、住宅設備などが高機能でスペックが高いため、他の賃貸専用物件より高い賃料設定が可能となります。

築年数の新しい一戸建ての場合も同様です。
また、分譲賃貸や一戸建ては、物件数の少なさからも人気になりやすいメリットがあります。

不動産所得として費用が経費算入できる

自己所有の家を賃貸することにより、これまで支払っていた諸経費(住宅ローン金利・維持管理費・修繕積立金・固定資産税・減価償却費・リフォーム費用など)を経費化することができ、不動産所得(賃料収入)から控除することができます。

資産を手放さなくてよい

なんといっても、せっかく気に入って購入した家を手放さなくてよいことです。
ご自身の思い入れのある家を所有し続けられることは、メリットといえるでしょう。将来的な資産価値が高いと見込まれる場合は、なおさらです。

賃貸で貸すことによるデメリット

空室リスクがある

賃貸で運用する場合の代表的なリスクです。

入居者がいなければ賃料収入は得られず、住宅ローン支払いや管理費・修繕積立金などを転勤後の住居費とあわせて支払わなければなりません。
もし、空室が何ヶ月も続けば、経済的負担は非常に大きくなるリスクがあります。

修繕費用などがかかる

人に貸すためには、内装をきれいにリフォームする必要があります。
入居者が入退去するたびに、クロスの張替えやハウスクリーニング、設備の補修・交換など、一定の修繕費用が毎年かかります

そのため、修繕費用を計画的にプールしておく必要があります。

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戻りたいときに戻れないことも・・・

転勤から戻れることになっても、入居者が居住中であれば家には戻れません。
新しいマイホームを探す必要があります。

入居者がきちんと賃料を支払っているのであれば、当然その物件に居住する権利があります。よく賃貸借契約書に「貸主に正当な事由があれば借主は退去する」という記載がありますが、この場合は正当事由には当たりません。

入居者からの解約申し入れを待つか、入居者が契約違反行為をした場合しか解約の機会はないのです。

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買いたい時に買えない

住宅ローンを利用しながら賃貸で貸している場合、その住宅ローンは返済中ということになります。その状態で、新しく気に入った家が見つかっても、重複して住宅ローンを申し込むことは大変難しいでしょう 。

「現在返済中の住宅ローンを全額返済してから」という条件が付くこととなり、買いたい家があってもすぐには買えないリスクがあります。

賃貸で貸す場合の注意点

住宅ローン返済中では賃貸できない場合がある

住宅ローンを返済しながら賃貸で人に貸す場合、事前に住宅ローンを借りている金融機関に相談する方が賢明です。

なぜなら、住宅ローンはローン利用者本人が住むための住宅に対して融資しているのであり、不動産事業用に融資していないためです。

実際は、毎月滞納することなくローンを支払い続ければ、人に貸したとしても金融機関にはわからないかもしれません。

金融機関も膨大な件数の住宅ローン案件をかかえているため、ローン利用者が実際に住んでいるかどうかを、いちいちチェックなどできないでしょう。

しかし、ローン契約に違反するような場合は、期限の利益を喪失し、残金の一括返済などを求められるリスクがあります

ただし条件によっては認められるケースもあるので、金融機関に隠すことなく 、必ず事前に相談しましょう。


<金融機関のローン契約書の例>
※自分で住まなかった場合、期限の利益を喪失し、直ちに債務を全額または 一部を返済する・・・となっています。

売却リスクがある

将来的に人に貸している不動産を売却する場合、買い手が自分で利用することができないため、実需用物件としてではなく投資用物件として売り出さなければなりません

投資用物件の場合、買い手は投資家などのいわゆる「不動産のプロ」が相手となりますので、価格目線がシビアになります。

なぜなら、実需用の場合のように「気に入ったから買う」というような意思決定ではなく、賃料収入による利回りという指標と物件に関するリスクとのバランスによって価格を判断するためです。

転勤で不動産を売却するメリット・ デメリットや注意点

続いて、転勤によって家を売却する場合のメリット・デメリットやその注意点について説明します。

売却するメリット

売却代金が得られる

何と言っても売却すれば、売却代金を得ることができます。
住宅ローン残債が売却価格より少なければ、手元にまとまった現金が残る可能性もあります

住宅ローン支払いや固定資産税などのコストから開放される

家を売却して住宅ローンを清算してしまえば、毎月の住宅ローン支払いから解放されます。そのうえ、固定資産税や維持管理費、管理費・修繕積立金などの支払いからも解放されることとなります。

また、維持管理における手間などもなくなりスッキリできることでしょう。

売却するデメリット

不動産という資産を失う

せっかく自己資金と融資を利用して手に入れた「家」という不動産資産を失うこととなります。とくに 家に思い入れや思い出がある場合、もうそこに住めなくなるという喪失感が大きいかもしれません。

残債があれば自己資金を失う

住宅ローンの残債がある場合、売却代金が残債に足りないケースもあるかもしれません。その場合、自己資金で補填するなどして住宅ローンを全額返済しなければなりません。結果的に、自己資金を失うリスクがあります

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なかなか売却できないことも・・・

物件によっては、なかなか買い手が現れず時間がかかったり、価格を下げなければならなかったりするリスクがあります。このような場合は、転勤後の遠方から売却活動を行う手間が発生するかもしれません

売却する場合の注意点

住宅ローンは完済しなければならない

「売却するデメリット」の項でも説明しましたが、住宅ローンは完済しなければなりません。

住宅ローンを利用している場合、金融機関の抵当権という権利が設定されています。抵当権とは、住宅ローンの債務者であるあなたが住宅ローンを支払えなくなった場合に、債権者である金融機関が優先的にその回収ができるという権利です。

不動産売買の場合、売主は買主に対して、何の権利も付着していない状態で物件を引渡す義務があるため、売主は抵当権を抹消する義務を負っています

金融機関は住宅ローンの全額を返済しない限り、抵当権を抹消してくれません。

抵当権が設定されている不動産を売却する場合は、売主の義務としてその抵当権を必ず抹消登記しなければなりません。抵当権抹消なしに引き渡すと、売主として債務不履行となり、違約金や損害賠償の請求を受けたり、契約解除にまで発展することも考えられます。

急ぐなら買取もあり

転勤まで時間がなく売却活動の時間が取れないことにより、転勤後の住居費との二重支払いのリスクがある場合など、急いで売却したければ不動産買取業者による買取という方法も考えましょう

短時間でリスクなく売却できるため、早く現金化したい場合には適しています。
しかし、不動産業者によって価格の差が出るため、複数の査定を受ける必要があります。

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一括査定サイトで販売力のある業者を選ぶ

仲介で売却するにしても、買取で売却するにしても、実力があり売主の立場に立った考え方のできる不動産業者を選ぶ必要があります。

そのために、不動産査定一括サイトを利用するという方法があります。
物件を登録すれば、複数の不動産業者から査定を受けることが可能です。
もちろん、仲介でも買取でも対応可能です。

注意したいのは、その業者の得意分野や企業風土、提案内容などをよく比較・確認して選ぶことです。
決して、査定価格の高い低いだけで選ぶことがないようにしましょう。

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その他の選択肢とは

「賃貸する」や「売却する」の他の選択肢としては、「夫のみ単身赴任で転勤する」「そのままにしておく」という2つのケースが考えられます。

夫のみ単身赴任で転勤する

家族の事情や方向性による部分が大きいため、各家庭で話し合って決めることとなります。子供の学校などを考えると、ありうるケースでしょう。この場合は、「売却」も「賃貸」もなく、家族だけの問題です。

そのままにしておく

転勤前の家をそのままにしておけば、戻った時にすぐに住むことができます
そのためには、住宅ローンや維持費、管理費・修繕積立金、固定資産税などを支払い続ける必要があります。

転勤後の住居費負担がある場合は、二重払いが確定するため経済的に難しいかもしれません。期限が決められた転勤であれば、一考の余地はあるかもしれませんが、その場合は単身赴任を選ぶ可能性が高いでしょう。

結局、転勤するなら不動産は売却?それとも賃貸?

やはり、転勤の際には「売却する」か「賃貸する」かの二者択一になります。
結局、どちらを選択すればよいのでしょうか。
ここでは、ケース別に判断していきましょう。

売却した方がよいケース

「住宅ローンの残債が残っている場合」は売却しましょう。
金融機関による一括返済のリスクや賃貸した場合の空室リスク、支払うべき住宅ローンや諸経費を考えれば、売却が最善の方法です。

空室リスクによりローン支払いを滞納し、その結果、住宅ローンの契約違反のために一括返済を求められる・・・といった最悪のケースも考えられるため、そのようなリスクは避けた方が賢明です。

現在の家は早く売却して、転勤が終わったら、落ちついてゆっくりと次のマイホームに関して購入を検討するとよいでしょう。

賃貸してもよいケース

「住宅ローンの残債がない場合」は賃貸も検討の価値があります。
ただし、不動産投資におけるさまざまなリスクをよく理解して、リターンとのバランスを考えたうえで行いましょう。

ライフプランを明確にすることも大切です

転勤が決まった時に、家を売却した方がよいのか、賃貸した方がよいのかについて解説しました。

ここでは、双方のメリットやデメリットに着目して解説しましたが、実際は各家庭の将来的ライフプランを明確にしたうえで、話し合うことが大切です。

「5年先には●●というイベントがある」「10年先までには■■という資金が必要だ」「15年先には▲▲に備えなくてはならない」・・・といったそれぞれの人生のライフプランがあることでしょう。

人によって、ライフプランはさまざまです。
自分のライフプランを明確にすることによって、選択肢は変わってきます。

その選択肢に対して、リスクの回避方法や対策を考えることにより、最終的な意思決定をすればよいですが、リスクの残らない「売却」がベストの選択肢となるケースが多いでしょう

以上、転勤で不動産(マンションや家)は売却する?それとも賃貸?それぞれのメリットと注意点とは?… でした。

 

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実際に、LIFULL HOME'S PRESSの調査(調査対象:売却を経験したことのある20代~60代までの男女541人)によると、活用した情報ランキング1位は「複数の不動産会社に依頼や相談ができるサイト(一括見積もりサイトなど)」(38.6%)でした。
 
さらに、売却を依頼した不動産会社に対する評価は、一括見積もりサイトから問合せた会社に依頼した人は、「とても親身になってくれて、いい関係が築けた」が61.4%で、他が4割台であるのに対して多いという結果が出ています。
 
査定依頼したからといって、必ず売却を依頼しなければならないわけではありません。「ちょっと我が家の相場を確認したい」といった時に利用してもOKですよ。

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