MDIの土地活用(賃貸アパート経営)の評判は?失敗する5つの原因

MDIの土地活用(賃貸アパート経営)の評判は?失敗する5つの原因アパマン経営

「MDIのアパート経営の評判を知りたい!」

「本当にMDIに土地活用を任せて、うまくいくの?」

そんな疑問をお持ちではありませんか?

もしMDIの土地活用に不安があるようなら、疑問が解決する前に焦って話を進めないでください。

この記事では、MDIの土地活用の種類やメリットやデメリット、評判について解説しています。

読み進めていただければ、MDIの土地活用で失敗する原因と対処法が分かるので、自信を持って土地活用を進められますよ。

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MDIとは?

MDIは土地活用に縁のない方には聞き慣れない名前かもしれませんが、いったいどのような会社なのでしょうか?

株式会社MDI(エムディアイ)は、2008年創業の比較的新しい会社で、賃貸住宅の建築・運営を手掛ける会社としては、準大手といったポジションです。

2018年に施工不良問題で世間を騒がせたレオパレス21の創業者、深山祐助氏が代表を務めていましたが、2019年9月にソフトバンクグループの出資を受け入れることを機に関わりは無くなっています。

MDIの土地活用の種類

MDIが提供する土地活用は、基本的に賃貸住宅となります。

戸建賃貸や賃貸併用住宅、店舗併用賃貸にも対応可能ですが、実際に建築実績があるのはアパートとマンションが圧倒的に多いようです。

住居系以外の商業系や医療・福祉系などの土地活用を検討したい方には向かないでしょう。

MDIの土地活用のメリット

次に、MDIの土地活用には、どのようなメリットがあるのでしょうか?

具体的なメリットとしては、このような点が挙げられます。

  • 幅広い工法(構造)に対応
  • 自社生産体制により比較的低コストで建築可能
  • 一括借り上げ賃料の見直し期間が5年と比較的長期
  • 業界初のセコム完備で女性単身者も安心
  • 入居者満足度につながる工夫で空室リスク低減

それぞれについて、もう少し詳しく説明します。

幅広い工法(構造)に対応

幅広い工法(構造)に対応

引用元:MDI公式サイトより

MDIでは、木造から鉄骨造、鉄筋コンクリート(RC)造まで、幅広い工法(構造)に対応。

そのため、様々な敷地条件にも対応する豊富なアパート・マンション建築のバリエーションを用意することが可能です。

「土地の形に合わせて建物を建てる」という提案で土地を最大限に生かし、全国賃貸住宅新聞「賃貸住宅に強い会社年間着工数」ランキングにおいて関東エリア第1位を達成※。

※全国賃貸住宅新聞 2019.624掲載。本ランキングは㈱全国賃貸住宅新聞社が全国の建設会社約1,500社の調査を行い作成したランキングです。

大都市圏を中心に、3,218棟39,373戸の管理戸数実績(2020年3月末時点)を持っています。

なお、MDIの鉄骨造アパートでは、一階部分には重量鉄骨と同じ6mmの鉄骨を採用し、2階以上には軽量鉄骨を使うことで、堅牢性と低コストを両立させています。

自社生産体制により比較的低コストで建築可能

MDIでは”一社一貫体制”を採用し、建築の提案から設計・施工・管理運営までをすべて自社で行っています。

工法によって建築費は違ってくるので一概には言えませんが、MDIと同じく都心をメインに賃貸アパートの販売を行っているヘーベルメゾン(旭化成ホームズ)などと比べると、MDIの坪単価は比較的低コストといえます。

MDIのアパートで、もっとも採用されることの多い鉄骨造の場合、前述のように重量鉄骨に近いスペックながらも、一般的な軽量鉄骨レベルの坪単価に抑えられています。

キャッシュフローに余裕を持たせられる

なお、鉄骨造の法定耐用年数は、鉄骨の厚さによって異なり、3mm以下は19年、3mm超4mm以下は27年、4mm超は34年となっています。

そして、アパートローンの返済期間は、基本的にこの法定耐用年数の残存期間を超えた年数には設定できません。

その点、MDIは低コストながらも鉄骨造で最長の34年にできることから、月々のローン返済額を圧縮してキャッシュフローに余裕を持たせられるといったメリットがあります。

ちなみに、木造の法定耐用年数は22年と短いため、木造より鉄骨造を採用するオーナーが多いようです。

一括借り上げ賃料の見直し期間が5年と比較的長期

一括借り上げ(サブリースシステム)

引用元:MDI公式サイトより

一括借り上げとは、管理会社がオーナーからアパート一棟をまるごと借り上げて入居者に転貸すること。

管理会社が入居者募集から物件管理、クレーム対応、退去手続きなどを代行し、空室や家賃滞納があっても一定の賃料がオーナーに支払われるシステムです。

ただし、この一括借り上げは家賃が固定されているわけではなく、定期的に賃料の見直しが行われます。

その際には、アパートの劣化に伴って家賃を減額されるケースが少なくありません。

MDIの賃料の見直し期間は5年

そして、一括借り上げを手掛ける管理会社の多くは、賃料の見直し期間を2年毎に設定しています。

ところが、MDIでは契約期間の開始から5年毎に賃料見直しが行われるので、その間賃料が下がらないという安心感と、比較的長期の収支計画が立てやすいといったメリットがあります。

とはいえ、借地借家法第32条第1項(借賃増減請求権)により、市況によっては定期的な見直しの日以外でも、家賃の見直しを打診される可能性がないわけではありません。

選べる2つの管理システム

なお、MDIの管理システムには、一括借り上げだけでなく、オーナーの賃貸経営を総合的にサポートする一般管理があります。

一般管理(集金代行システム)では、MDIが入居者募集や契約手続きはもちろん、家賃の徴収から督促など賃貸運営のあらゆる手続きおよび業務を代行。

オーナーの事情に合わせて、いずれかを選択できます。

業界初のセコム完備で単身女性も安心

業界初のセコム完備で単身女性も安心

引用元:MDI公式サイトより

MDIの賃貸住宅『LivLi(リブリ)』では、業界で初めてセコムと提携。

入居者、とくに単身女性にとってアパートのセキュリティは、部屋を決める際の重要なポイントです。

質の高いセキュリティシステムを導入することによって、住みやすさと安心の両立を実現し、市場競争力の高い賃貸物件を提供しています。

入居者満足度につながる工夫で空室リスク低減

賃貸住宅の空室率は年々上昇傾向にあり、賃貸需要の高い東京都でも14%以上(2020年6月時点)という厳しい状況になってきています。

これからは入居者ニーズに応えた「選ばれる賃貸住宅」でなければ、満室経営を実現することは難しいでしょう。

オーダーメイドインテリア システム

そのため、MDIは商品開発において“入居者様あっての賃貸経営”をモットーにしており、自分好みに部屋のカスタマイズが可能な『オーダーメイドインテリア システム』を提案しています。

これは、入居時にクロスの貼り替えを入居者自身が自分好みにアレンジして、部屋を自分でコーディネートできることで、部屋への愛着・満足度を向上させ、入居率UP+長期入居につなげるシステムです。

収納スペース広め&建具をすべて引戸に

他にも、収納スペースを広めに用意したり、建具をすべて引戸にすることで無駄なスペースをなくすなど、入居者の満足度を向上させる様々な工夫を施しています。

結果的に、空室リスクの低減と長期賃貸が実現しやすくなり、安定的な賃貸経営につながります。

MDIの土地活用のデメリット

ここまでMDIによる土地活用のメリットを見てきましたが、デメリットやリスクはないのでしょうか?

デメリットとして挙げられることは6つあります。

  • 土地活用はアパートやマンション中心
  • 対応エリアは大都市圏に特化
  • 担当によって顧客対応の質にバラつきがある
  • 保証期間は品確法に定められた10年間のみ
  • 一括借り上げは家賃固定ではない
  • 一括借り上げの契約解除もありえる

それぞれについて説明します。

土地活用はアパートやマンション中心

MDIが取り扱っている商品はほぼ賃貸住宅ですが、提案される土地活用はアパートやマンションが中心です。

いっぽう、医療・福祉・保育系施設や商業系施設のような住居系以外の土地活用には積極的に対応していません。

アパート経営をすることが決まっているなら問題ありませんが、他にも様々な土地活用の可能性を幅広く検討してみたい人には向いていないでしょう。

対応エリアは大都市圏に特化

対応エリアは大都市圏に特化

MDIは、同業の大東建託や東建コーポレーションとは異なり、全国対応はしていません。

対応エリアは、東京、神奈川、埼玉、千葉といった首都圏が中心で、他には宮城、愛知、大阪、福岡といった大都市圏に特化しています。

いわゆる賃貸需要が旺盛な地域に限定して営業活動を行っており、考え方を変えれば、MDIでアパートを建てられるエリアなら賃貸経営が成功する可能性は高いともいえます。

担当によって顧客対応の質にバラつきがある

担当によって顧客対応の質にバラつきがある

MDIは2008年創業の若い企業ですが、すでに社員数1,204名(2020年4月現在)を数えるほどに急成長しています。

急成長の反動もあってか、営業姿勢や提案力などに関して、支店や担当者レベルではどうしてもその対応にバラツキが出てしまいます。

また、MDIの営業担当者の対応が良かったとしても、施工やアフターサービスも同じように親身に対応してくれるとは限りません。

保証期間は品確法に定められた10年間のみ

保証期間は品確法に定められた10年間のみ

品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)では、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分に関して、10年の瑕疵担保期間が義務化されています。

これに対して、大和ハウスや積水ハウスといった大手ハウスメーカーでは、初期30年保証など独自の保証制度を設けて、賃貸住宅の資産価値維持を手厚くサポート。

いっぽう、MDIでは、そのような独自保証はありませんので、保証期間は品確法に定められた10年間のみとなります。

一括借り上げは家賃固定ではない

一括借り上げは家賃固定ではない

毎月の賃料が入金されるので、空室や滞納の心配がなく安心して賃貸経営ができるのが、一括借り上げですが、絶対に安心というわけではありません。

まず、一括借り上げの契約期間が長くなるほど、維持管理費の負担が大きくなったりと、オーナーにとっての条件は厳しくなります。

さらに、一括借り上げ(サブリース)は家賃固定ではなく、数年ごとに賃料見直しが行われ、入居率が芳しくないと家賃減額を要求されます

MDIの場合、前述のように賃料見直しの期間が一般的な2年に対して5年と長期である点はオーナーに有利ですが、家賃が固定ではないことに変わりありません。

しかも、物価変動や市場の急激な変動によって、家賃と市場価格とに大きな乖離が生じた場合は、5年を待たずに賃料減額を求められる可能性もあります。

一括借り上げの契約期間が30年だとしても、毎月決まった賃料が30年間にわたって入金されることが約束されているわけではありません。ご注意ください。

一括借り上げの契約解除もありえる

一括借り上げの契約解除もありえる

「家賃減額を打診されても拒否すればよいのでは?」
そんなふうに安易に考えてはいませんか?

もし家賃減額に応じなければ契約解除されてしまいます。これを防ぐ方法は、現時点ではほぼありません。

なぜなら、借地借家法では借家人の権利が厚く保護されているからです。サブリース契約における借家人に当たるのはサブリース会社(MDI)の方です。

裁判所における過去の判例では、「サブリース契約にも借地借家法の適用がある」と判断されているので、今後も同様に適用される可能性は高いでしょう。

借地借家法では、借家人に家賃減額請求権や契約解除の権利が認められています。逆に、賃貸人つまりオーナーが契約解除しようとしても、サブリース会社(MDI)が同意しない場合は、正当事由が必要になるんです。

このようにサブリース契約においては、オーナーは法律上不利な立場にあることを覚えておいてください。

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MDIの土地活用の口コミ・評判

MDIの土地活用の評判

ここからはMDIの土地活用に関する口コミや評判をいくつか紹介します。

ただし、会社に対する評価は部署や担当者によっても左右されるのでケースバイケースです。あくまで参考程度に留めておいてください。

MDIの良い評判

賃貸アパートの建築と借り上げ保証に関して 建築見積もりと運用キャッシュフローを説明され、大変売り込みに熱心で、数回の面談機会を持った。面談相手は、担当者、その上司、支店責任者、設計士に及ぶ。 提案内容は、当方の条件に沿ってなされた。また、担当者もそれをよく理解し、関連部署に繋いでくれていると思う。彼らの言動、身なりも、特に気になるところはないが、再三決断を促す行動はある。

引用元 不動産投資のミカタ

地域をまわっている担当からいきなり自宅への訪問を受けましたが、すでに不動産投資を実施していることを話すと、税理士のサポートや法人化の検討についてなど、直接の営業活動に関わらなくとも気軽に相談できる点について説明があり、好感が持てました。取り扱っている物件数が多く、通常のアパート経営以外のプラン(例えば住宅併用や簡易宿舎型など)などの紹介も受け、実際に取り組みを実施するかどうかの検討に入る前に、投資のバリエーションを実例をもとに確認できたという点で大変勉強になりました。

引用元 不動産投資のミカタ

挨拶や言葉遣いが丁寧で、教育訓練がよく行き届いていた印象を持った。あまり押しつけがましい言葉遣いは無く、電話で初めての会話であるにも関わらず、分かりやすく内容を説明してくれた。不動産の営業電話にありがちな不愉快な思いは全くしなかった。総合的に好感が持てたため、実際に会社を訪問して話を聞くことも、抵抗なく受け入れられた。

引用元 不動産投資のミカタ

MDIの気になる評判

ここのセミナーを受けたのを機に、営業マンが許可なく無断で家まで押し掛けてきた。不在にしていたので、名刺がポスト投函されてたが、訪問したいなら電話してから来いよ!!連絡先だって教えていただろ!!
 それにセミナーの際に、諸事情で2~3カ月はどこの会社とも不動産投資の取引はしないと直接言ってたのに、セミナーを受けて1カ月も経たないうちに訪問してきやがった。

引用元 e戸建て

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MDIの土地活用がオススメなのはこんな人

MDIの土地活用に向いているのは、どのような人でしょうか?

もし、この3つのいずれかに当てはまるなら、ぜひ検討してみてください。

  • ブランドより建築コストを重視する人
  • 賃貸住宅以外の土地活用を考えていない人
  • 大都市圏で堅実に賃貸住宅経営を行いたい人

それぞれについて説明します。

ブランドより建築コストを重視する人

ブランドより建築コストを重視する人

ヘーベルメゾンやシャーメゾンといった大手ハウスメーカーのアパートは、ブランド力が高く人気がありますが、どうしても建築費が高くなってしまいます。

いっぽう、MDIのアパートはブランド力はそれほどでもありませんが、重量鉄骨と軽量鉄骨をミックスした堅牢さを実現しつつ、建築コストを抑えることが可能です。

加えて、業界初のセコム導入、『オーダーメイドインテリア システム』などの入居者目線に立った商品開発により、入居率は8年連続99%以上を達成。

ブランド力やデザイン性などよりも、建築コストや収益性を重視する人に向いているといえるでしょう。

賃貸住宅以外の土地活用を考えていない人

MDIが提案する土地活用は基本的に賃貸住宅であり、そのほとんどはアパートとマンションです。

基本的には、大都市圏でアパート経営をしたい人向けの業者といえるでしょう。

もっとも、はじめから賃貸住宅以外の土地活用は考えていないのであれば問題ありません

全国賃貸住宅新聞における「賃貸住宅に強い会社年間着工数」ランキングでは、関東エリア第1位を獲得するなど、大都市圏でのアパート施工実績は申し分ありません。

賃貸住宅経営を検討中の方は、選択肢のひとつに入れておくとよいでしょう。

大都市圏で堅実に賃貸住宅経営を行いたい人

MDIでは、オーナーの資産価値を高め、入居者に支持される”都市型賃貸住宅”と”ローリスクな30年事業計画”によるアパート経営を提案しています。

実際、事業エリアは大都市圏の好立地に絞り込んでいるので、賃貸需要は根強く、部屋は空いてもすぐ埋まる可能性が高いでしょう。

しかも、30年一括借り上げを選んだ場合、賃料見直しは5年毎なので一般的な2年毎に比べると安心感が違います。

さらに、低コストな重量鉄骨構造を採用することで建築費を抑えるだけでなく、ローン返済期間を長期化できるため、月々の返済負担を軽減。キャッシュフローに余裕を持たせられます。

ソフトバンクグループ傘下に

また、2019年にソフトバンクグループの傘下に入ったことにより信用力が向上し、資本的にも安定してきました。

このような背景から、大都市圏で堅実にアパート・マンション経営を行いたい人は、MDIを土地活用のパートナー候補に加えたいところです。

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MDIの土地活用で失敗する原因5つ

MDIの土地活用で失敗するのは、どのようなケースなのでしょうか?

失敗する原因はおもに5つあります。

  • よく分からないまま決断してしまう
  • MDI以外に資料請求していない
  • MDIだけにしか相談しない
  • 収支計画のチェックが甘い
  • 契約書の内容を精査しない

それぞれについて、以下に詳しく説明します。

よく分からないまま決断してしまう

よく分からないまま決断してしまう

土地活用は文字通り事業経営です。経営者が「自分の運営する事業のことをよく分かっていない」ってことはありえませんよね。

少しでも疑問に思うことや不安なことがあったら、営業マンに質問してください。もし曖昧な答えが帰ってきたり納得いく内容でなかったなら、土地活用を決断するべきではありません。

よく分からないまま決断するのは失敗の元。けっして事前の情報収集を怠ってはいけません。

MDI以外に資料請求していない

MDI以外に資料請求していない

情報源がMDIだけに偏ってしまうのは危険です。必ず情報源は複数持つようにしてください。

そのためには、土地活用の一括資料請求サイトを活用するとよいでしょう。今は、土地活用に限らず、資料請求の際には「一括資料請求サイト」を使うのが一般的です。

一括資料請求サイトを利用するメリットは大きく3つあります。

  • ネットからいっぺんに複数業者へ資料請求できる
  • 複数の資料を比較検討することで客観的に判断できる
  • 価格等の条件面で有利に交渉を進められる

メリット1:ネットからいっぺんに複数業者へ資料請求できる

一括資料請求サイトを利用すれば、あなたの個人情報や物件情報を1回入力するだけで、複数の業者にいっぺんに資料請求できます。

すべてネット上で完結できるので、手間もかかりません。

メリット2:複数の資料を比較検討することで客観的に判断できる

土地活用を任せられる業者はMDIだけではありません。

一社だけから提案されると客観的な判断ができなくなってしまう恐れがあります。必ず複数の業者からのプランを確認するようにしてください。

一括資料請求サイトを使えば、同時に複数の土地活用プランを比較検討できるので、「ひとつのプランを信じ込んで冷静な判断を失ってしまう」といったことを防ぐことができます。

メリット3:価格等の条件面で有利に交渉を進められる

建築業者も一括資料請求サイトからの申し込みであることは分かっているので、はじめから競合を意識した提案をしてくるでしょう。

「しっかりした提案をしないと他に客を取られてしまう」と思わせることで、より緊張感のある精度の高いプランが期待できますし、価格交渉など条件面でも有利に交渉を進めることができます。

土地活用の一括資料請求サイトはいくつかありますが、大手ハウスメーカーのほとんどが登録されているHOME4U土地活用がおすすめです。NTTデータ スマートソーシングが運営するサービスで、信頼性の高さはトップクラスです。

MDIだけにしか相談しない

MDIだけにしか相談しない

資料請求するよりも、直接専門家に質問したほうが早いことも少なくありません。

MDIの提案の良し悪しを判断するには、セミナーに参加して勉強したり業界の専門家に直接質問するのもよいでしょう。

不動産投資セミナーには様々な種類がありますが、初心者向けのものや無料で参加できるものもあります。土地活用の際に、不動産投資セミナーで勉強する方は珍しくありません。

たとえば、大手不動産ポータルサイトLIFULL HOME’Sの不動産投資セミナー検索サービスでは、各社が開催する多数のセミナーの中から、対象者別、人気テーマ別といった切り口でセミナーを検索できます。検索サービスの利用はもちろん無料。

きっと、あなたにとって最適な不動産投資セミナーが見つかるはずですよ。

また、アパート経営の相談先に迷ったらこちらをご覧ください。悩みごとに応じた最適な相談先を解説しています。

アパート経営・マンション経営の失敗を未然に防ぐ6つの相談先とは?
アパート経営やマンション経営を始めるにあたっての相談先としては、地域の不動産会社、金融機関、ファイナンシャルプランナー、税理士、セミナーや勉強会、建築会社(ハウスメーカー)などがあります。具体的なコンタクトのとり方も解説します。

収支計画のチェックが甘い

収支計画が甘い

MDIから提示される収支計画と担当者の説明に納得できたとしても、鵜呑みにするのは危険です。

収支計画を鵜呑みにしない

土地活用の業者にとっての収支計画は、オーナーに対して決断の後押しをするためのプレゼン資料です。

したがって、土地活用を思い留まらせるようなネガティブなものにはなりにくいでしょう。

建築さえできてしまえば、たとえ土地活用がうまくいかなくてもリスクを背負うのはオーナーであるあなたです。建築業者の懐が痛むことはありません。

税理士などの専門家に相談を

また、ご自身で収支計画の実現性を判断するのが難しいようなら、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

もちろん相談料を請求されるかもしれませんが、せいぜい数万円程度の負担です。しかし、土地活用で失敗すれば、数億の借金を抱える羽目に陥ってしまうかもしれません

将来のリスク回避のためには、このくらいのコストを惜しんではいけません。

税理士のツテがあるなら是非相談してください。もしあてがないのであれば、こちらの税理士検索サービスを使って探してみるとよいでしょう。

第三者の客観的な立場から専門家のアドバイスをもらえるはずですよ。

契約書の内容を精査しない

契約書の内容を精査しない

MDIのプランに納得して契約書を提示されても、よく精査せずにサインをしてはいけません。

契約書は、提示する方に有利なことは小さく目立たない字で書かれているものです。とくに賃料減額や契約解除の規定は、一字一句よく確認してください。

また、契約書に明記されていないことに関しては、過去の判例に基づいて裁定されるケースがほとんどですが、専門家でなければそんなことまで分かりませんよね。

そこで、契約書の内容を弁護士に確認してもらうことをおすすめします。税理士同様、相談料がかかりますが、念には念をです。

日本法規情報のような弁護士検索サービスを使って、不動産契約に詳しい弁護士を探してみてください。多少コストをかけてでも、プロの目で確認してもらいましょう。

MDIで土地活用を始める前に積極的な情報収集を!

MDIは、アパート・マンションに関して豊富な販売実績を持つ建築業者のひとつです。

とりわけ関東圏での賃貸住宅の建築実績は秀でており、管理戸数3,200棟以上と入居率99%以上のサポート実績は心強いですよね。

とはいえ、担当者の提案を疑うことなく受け入れてしまうのはおすすめできません。

判断を誤ってトラブルに巻き込まれないよう、みずから積極的に情報収集しましょう。具体的にはこのような行動に取り掛かってください。

土地活用は今後の人生を大きく左右する一大イベントです。失敗しないためにも、ぜひ事前の情報収集を怠らないようにしてください。

以上、MDIの土地活用(賃貸アパート経営)の評判は?失敗する5つの原因…でした。

参考記事
MDI以外の業者に関しても詳しく知りたい…という方は下記記事も参考に。大手ハウスメーカーの特徴や坪単価などを解説しています。

賃貸アパートや賃貸併用住宅の大手ハウスメーカー8社比較一覧!坪単価や特徴を徹底解説
賃貸アパートや賃貸併用住宅を建てるなら大手ハウスメーカーが安心。本記事ではハウスメーカー大手8社の坪単価、賃貸経営サポート、商品性、特徴などについて徹底比較し、資料請求の方法も解説。工事費の目安が一瞬で分かる建築工事費シミュレーターもあり。
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