初めまして、東京都中野区在住の40代サラリーマン男性 ひろっぴと申します。2018年4月に完成・引き渡しを受けた賃貸併用住宅に住んでます。
つい数年前まで賃貸併用住宅という言葉さえ知らず、土地活用や賃貸経営と聞くと怪しげな顔で眉をひそめていた自分がまさか賃貸併用住宅で大家になるなど夢にも思っていませんでした。
私が賃貸併用住宅を考え始めたきっかけやどんな風にハウスメーカーを選び、建築していったか、また賃貸経営を始めて約3年半になりますがこの間の実体験を率直にお伝えしたいと思います。
自分のありのままの体験談が同じような境遇の方やこれから賃貸併用住宅を建てようか考えている方々のご参考になれば幸いです。
賃貸併用住宅を始めようと思った経緯
下の娘が生まれてそれまでの住まいが手狭になり、現在の場所に中古の一戸建てを購入して住んでおりました。
買う前に確認するべきだったのですが素人だったのでそこまで思い至らず、住み始めてから屋根の塗装剥がれや外壁のコーキング劣化、ベランダの防水などあちこちが痛んでおりこの先修繕費がいくらかかるのか見当もつかず不安になっていました。
またもともと二世帯の注文住宅だったため、ミニキッチンなど我が家のライフスタイルに合わない設備や間取りなど日々生活をする中で残念に思うことも多々ありました。
この時点ではまだ自宅を建て替えるという発想は無く、リフォーム的な工事は可能なのか、お隣練馬区の住宅展示場で話を聞いてみることにしました。
各ハウスメーカーからの提案内容と担当者の印象
自宅キッチン
各メーカーがどんな特色があるかも分からず、頂いたパンフレットを見つつフンフンと話を聞いたり素敵すぎる内装や設備にほぉ～っと感心したりと回るだけでも楽しい。
賃貸併用住宅への建替えを勧められる
ですが、どこでも小手先の？リフォームではなくて建て替えを勧められます。
予想もしない展開にそんなお金はありませんと返すも、アンケート用紙に記入してみてください、お勤め先は？ご年収は？と完全に営業さんのペースで話が進んでいきます。
ふと見ると娘たちは何やらお土産を頂いて喜んでおり既に抜けられない雰囲気に。
そしてそこそこ土地面積があり（約70坪）、最寄り駅まで徒歩8分で利便性も良いので、とここで初めてその名を聞いた賃貸併用住宅を勧められました。
建物部分のローンは毎月の家賃収入で払える？
ざっと試算したところなんと新築する建物部分のローンは毎月の家賃収入で払えるとのこと。この日はそんな詐欺のような上手い話があるものか、23区にタダで家を建てて住めるわけないじゃんと素で思いましたが他のメーカーでも同じようなことを言われました。
そして、これを機に賃貸併用とは？や今こそ賃貸併用といった本や情報を調べ始めました。メリット、デメリットそれぞれあり、我が家に照らしてどうか？と徐々に真剣になり、もしかしてやれるかもという雰囲気に。
最初は同じ敷地に誰が住んでいるか分からないなんて考えられない、などと言っていた妻も身元ははっきりしているしマンションみたいなもんだしね、とコロッと態度が一変。
このまま修繕をしながらずっと住む、もしくは自分たちがローンを組める範囲で小さい家に建て替える、家賃収入を頂きつつ大きめの家にする、といった選択肢の中から最終的に賃貸併用にすることにしました。
参考 賃貸併用住宅については、こちらの記事が詳しいです。
パナソニックホームズ、ヘーベルハウス、セキスイハイムの3社に絞りこむ
決め手になった妻の一言は「子供たちが育つ家は自分たちが気に入った間取りや設計で新築し、子供たちの思い出に残したい。」でした。こんなこと言われたら心配事は色々あれども進むしかなく腹が決まりました。
やると決まってからは更に色々と情報を集めました。他の住宅展示場にも足を延ばし、同じようにお話を聞いたり実物を見たりしました。
段々と方向性が見えてきて夫婦でどうしても不安の払しょくできなかった木造は外し、パナソニックホームズの他にヘーベルハウスとセキスイハイムの3社に絞りプラン作成に進むことにしました。
参考 ヘーベルハウスの賃貸経営に関してはこちらの記事が詳しいです。
参考 セキスイハイムの土地活用に関しては、こちらの記事が詳しいです。
セキスイハイムの売電収入の試算に疑問
出てきたプランを見るとヘーベルハウスとセキスイハイムは2階建てで1階にワンルーム4部屋、2階に我が家の構造。パナソニックホームズは3階建てで1階に1LDK 3部屋、2階と3階が我が家になっていました。
後になって分かったことですが、セキスイハイムの収支計画に太陽光発電の売電収入が計上されていましたが、現在我が家の発電能力である定格 6.8 kwと実際の収入を比べるにちょっと盛り過ぎと思われます。
これから検討される方は理想的な発電条件で計上されているかもしれないと気を付けてご覧ください。
ワンルームに不安を覚える
家賃収入を得るという目的に照らせば4部屋あるヘーベルハウスとセキスイハイムが合理的ではありますが、ネットで色々見るとワンルームは単身が多く夜遅くに物音が響くだの友人を連れて来て賑やかにやるだの怖いことが書いてあります。
あらためてパナソニックホームズにプランの意図を尋ねると、立地から1LDKの需要が見込まれ空室リスクや家賃下落の心配も少ないこと、自宅部分についてはヒアリング内容からそれまでの家の不満を解消するようにプランにした、とのことでした。
パナソニックホームズに依頼した理由
正面外観の外壁キラテック
プランの内容が我が家に合っていたことが一番大きかったです。素人ですが図面を見ていて動線のイメージが湧いてきて、こんな家具置けるかなとかシャワーブースは娘に気を遣わず使えて嬉しいなとか想像するだけで楽しかったです。
また、それまでの家で不安だった外壁についてはキラテックも決め手となりました。ほぼメンテナンスフリーで外観を綺麗に保てるというのが魅力でした。
かくして自宅部分2, 3階の5LDK、1階賃貸部分 1LDK 3部屋で決定となりました。
参考 パナソニックホームズの土地活用に関しては、こちらの記事が詳しいです。
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工事請負契約書
建物の契約はモデルルームで、ローン関係は銀行で夫婦そろって記名、押印の繰り返しでした。
契約書の文言は素人には難しくて読む気にもならないですが、ポイントになるところや気を付けるべきところは口頭で説明頂けるので特に悩むことなく進みました。
返済額を抑えたかったので元金均等にこだわり、かつそれまで借り入れていた他行のローンも利率を低くしてくれるとのことでついでに借り換えることにしました。
いざ建て替え～建てている間のお話
工程表によると建て替えの期間は11月から正月を挟んで翌年5月までの約6か月。
想定外だったトランクルームの使用料
その間、近所の妻の実家に居候することになりましたが、困ったのは荷物でした。
約7年間の間に溜まった荷物の量は半端なく、新居にはまた新しいものを合わせようとソファやダイニングテーブルなどを断捨離しまくっても当然実家に収納するのは無理で引っ越し業者手配のトランクルームに預かって頂くことになりました。
徒歩の距離ですが実家までの往復とトランクルームの使用料は約60万円！迂闊にもここは想定していなかったので焦りました。
特に建て替えで往復の引っ越しとなる方は予め心とお金の準備を頂ければと思います。
工事はパナソニックホームズにお任せ
旧居のたて壊し、更地にした後の地鎮祭、基礎工事と工事自体はパナソニックホームズにお任せで少しずつ進んでいきました。
ネットで見ていたように週末は工事の方々に缶コーヒーやジュースの差し入れをしつつ様子を見に行きました。
一方、内装などの打ち合わせは毎週のように入り忙しかったです。
汐留のショールームにカーテンを、新宿の情報館に壁紙を、お台場にソファを、多摩の方に照明を選びにといった具合にあっちこっちに行きましたが、家族それぞれ新居を作るのを楽しんでいました。
特に子供たちは自分の部屋の壁紙をミッキーにするだの天井は夜暗くなると光るのにするだの家づくりを満喫していたようです。
キラテックは実際の建築物を参考に！
目玉の一つ、キラテックを決めるのには悩みました。営業担当さんにキラテックで数棟固まって建っている所を紹介頂き、家族で（怪しくない程度に）拝見して回りました。
ショールームの屋内で見るのと日光が当たる実際の感じは少し違っていて、家族投票の結果、最終的に選んだのは当初これかなと言っていたものとは違うタイルになりました。
キラテックをお考えの方は是非実際に建っているところを見て参考にされることをお勧めします。
賃貸併用住宅の建築費（坪単価）
賃貸お風呂
施工面積は1階 40坪、2階 26坪、3階 21坪の計87坪、建築費が約8500万円でしたので坪単価は97万円くらいでしょうか。
よくハウスメーカーの宣伝で坪単価いくらといった宣伝を見ますが、設備や建材等に何を使うかで違ってくるのであまり比較する意味は無いかと思っており、妻も気にしていませんでした。
自分たちの好きなように家を作りたいという希望がありましたので、最初の設計では入っていなかったシャワーブースに併設の洗面台を設置する、床暖房をリビングに加えキッチンまで広げる、2, 3人横に並んで机仕事が出来るカウンターを設置する、リビングダイニングの床材を無垢材にするといった追加を基本設計の後にお願いしました。
その結果、追加工事費用が発生しましたが、ずっと住むところなので高い安いといった発想は無く、今でも大満足です。
賃貸併用住宅の構造と防音
商品名でビューノという軽量鉄骨にしました。
賃貸併用にするにあたって一番の心配事は音で、モデルルームの2階で子供たちに飛び跳ねさせて1階で音を聞いたりなども試してみましたが良く分からず。ここは遮音材を確認しつつしっかりとした工事をお願いするくらいしか出来ることはありません。
結論から申し上げると、今まで騒音トラブルが発生したことはありません。
作りがしっかりしていることもあると思いますが、賃貸と自宅部分の平面図を見比べると我が家で音が出そうなリビングなどの下には賃貸のお風呂やトイレ、クローゼットといった仮に音が聞こえても影響のない間取りにして頂いたのも大きいと思います。
改めて設計力の高さに感謝してます。たまにお会いする入居者様に音が響いてないかお尋ねしておりますが、皆様一様に聞こえないし気にならないとのことで安心しております。
賃貸部分の作り
賃貸部分設計図
パナソニックホームズの提案通り広めの1LDK 3部屋としました。私事になりますが、いずれ年老いた母親をいずれかの部屋に住んでもらうようなことも有り得るかと、賃貸部分とは言えきちんと作りました。
窓の面積も大きく採光もあり明るいです。また、お風呂も通常の1坪タイプを設置しゆっくり入れるようにしました。
外のスペースも十分ですがもし外に洗濯物を干すのに抵抗がある場合の浴室乾燥機や料理もしやすいようにIHも3つ口を設置するなど設備はバッチリです。
素人ですが建築中は自宅部分と同様に水平器を当てまくったり、窓や襖を開け閉めしてみたり、水を流しながら床下に潜ってみたりと一通り自分の目で見て納得できました。
ちなみにこの時点で自宅の音がどのくらい響くかチェックしましたが、ドンドンと歩けば響くものの通常の話し声や扉の開閉音は聞こえず安心しました。
住宅ローンとサブリースの内容と実際の収益性
賃料査定報告書
元々住んでいた土地家屋の住宅ローンとは別に新たに新築のローンを追加して組むことになりました。
フルローンで毎月5万円のプラス（純益）
新築分は完全に新規追加で貯金も底をついていたのでフルローン一択、パナソニックホームズが提携しているみずほ銀行で組みました。
ローンは妻と自分で同額のペアローンです。土地部分のローンはそれまで同様自分達の毎月給与から、新築部分のローンは家賃収入から支払うことにし、新築部分は毎月2万5千円、夫婦で5万円のプラス（純益）、になっています。
確かに現時点を切り取ればタダで住めちゃってることになります。飲み代に使ってしまいたい誘惑にかられますが、賃貸の給湯器交換など経年劣化でこの先費用が掛かってくることも考えグッとこらえて修繕費として積み立てています。
賃貸管理はパナソニックホームズ不動産にサブリースでお任せ
なお、賃貸の管理はパナソニックホームズ不動産にサブリースでお任せしており、家賃収入は10%の管理費が引かれた後の金額になります。サブリースの内容は入居者募集、契約、家賃管理、入居者様からの要望・苦情対応と一通りお願いしてます。
一点、清掃のみ自分でやるとして対象にしてません。
また、トータルサポートという任意のプログラムに入っています。
入居の入れ替わりが発生した場合のクリーニングや壁紙の貼り替え費用、交換を伴わない（概ね修理費が購入費の80%が目安とのこと）設備の修理費用が賄われますので、今まで追加費用を請求されたことはありません。
参考 サブリースのメリット・デメリットに関しては、こちらの記事が詳しいです。
光熱費のお話
パナソニックホームズからの提案に初めから入っていましたがエネファームと太陽光発電を設置しました。
実は以前の家で太陽光パネルが設置可能か業者を呼んで見て貰ったことがあるのですが、屋根が古く痛んでおり強度も無いので設置は難しいと言われがっかりした経験があります。
今や脱炭素や再生エネルギーは各家庭でも欠かせないキーワードと思いますが、そういった経緯もあり太陽光発電を導入することが出来てとても嬉しかったです。
月1万円（冬場）～2万円（5月頃）の売電収入
普通に晴れた日の日中は冬でも4～5 kwを発電しており、一通りの家電を使う分は十分賄えます。
アイロンなど電気を使う家事や非常用ポータブル電源や電池の充電などは太陽の出ているうちにせっせとやるようになりました。使わない余剰電力は売電しておりますが、概ね月1万円（冬場）～2万円（5月頃）の売電収入があります。
ちなみに、エネファームで使うガス代が冬場は2万円程度、電気代が5, 6千円程度なので、トータルの光熱費は月ゼロ～1万5千円程度です。冬はずっと床暖房を入れているのでガス代が高くなっていると思います。
一方で床暖房のみで十分暖かくエアコンは不要なので電気代の季節変動はあまりありません。今後もエコ（ケチ？）に気を付けて大事に電気を使って行きたいと思います。
税金や費用の話
ずっとサラリーマンをしている中では家を売買した時くらいしか経験が無かった確定申告を毎年することになります。
経理に詳しい訳でも無く、申告を間違えると税務署から電話が掛かってきてといった怖い話をネットで見ながら、申告時期に近くなると書店に並ぶ初心者向け確定申告の本など読んでみました。
確定申告作成ポータルサイトで順番に入力していけばOK
賃貸を始めるにあたって青色申告の届け出をしてましたので10万円の控除があります。
最初は難しそうで不安でしたが、国税庁の確定申告作成ポータルサイトで順番に入力していけば何とかなりました。
初回は色々調べながら作成したのでそこそこ苦労しましたが、2回目からは最初に作ったエクセルやシートをベースにできたので半日も掛からず作成出来るようになりました。
サラリーマン一本だと発想すらしなかった、賃貸管理に必要な費用は経費で計上できるのが嬉しいです。
経費を計上と聞くと脱税とか追徴課税とか税務署から指摘とか怖いイメージがありましたが、建物の減価償却費、賃貸部分のローン金利、同じく賃貸部分の固定資産税といった大きいものから、共用部分の電気代や掃除に使う用品といった小さいものまで必要なものは領収書を保管してきちんと申告すれば問題無く還付を受けられています。
管理に対する率直な感想
賃貸併用住宅を建てるにあたって一番心配だったのが騒音問題でしたが、上述の通り今まで問題になったり苦情があったことはありません。
その代わり、新しい入居者様が入られた際にたまにあるのがゴミの捨て方に関連するものでしょうか。
我が家のゴミの回収時間が8時頃と比較的早いため、既に回収が終わった後にゴミストッカーに出されていたり、稀に分別が不十分で回収されずそのまま残されてしまっていることがあります。（24時間ゴミ出し可能ではなく当日の朝出して頂く方式です。）
そのような場合はパナソニックホームズ不動産にメールで連絡しておくと、注意喚起のお知らせをしておいてくれるので、その後はまた大丈夫になります。
対応も早いので特段不満はありません。
自分が大家としてやっていること
管理はほぼパナソニックホームズ不動産にお任せですが、唯一共用部分の掃除は自分でやってます。とは言え飾ってある花に水をやったり2週間に1度くらい落ち葉を拾ったりするくらいでほとんどやることはありません。
外壁のキラテックはメンテナンスフリーでモップ掛けなど一度もしたことはありませんが新築時の外観を保っていて驚きです。突発的に雪が降ったりすると共用部分のアプローチの雪かきなどはやってます。
たまに入居者様とお会いする時はご不便をお掛けしていないかお尋ねしますが、皆さん快適と言ってくださるので特に対応することもありません。
自宅部分も含めたアフターサービス
たまに不具合が生じますが、アフターサービスはしっかりしていて迅速に対応してくださるので全く不満はありません。
思い出されるところでは、エネファームのコントロールパネルでエラーコードが表示された（点火器を交換）、キッチンのフードレンジ奥から異音がしてIHがエラーになった（弁が1枚飛んでいた。初期故障で交換）、賃貸のオートロックが完全に閉まり切らなくなった（蝶番を調整）あたりですが、連絡すると1, 2日で対応して頂きました。
ありがとうございます & 今後ともよろしくお願いいたします。
入居者からの評判
賃貸キッチンリビング
自分で言うのも赤面ですが、苦情を頂いたり問題が起きたことは無く入居者様からの評判は良いと思います。
3年半ほどの間に各部屋1～2回入れ替わりがありましたが、ほぼ全て新婚さんで入居され、赤ちゃんが生まれるのでご実家の近くに引っ越しされるというパターンが多いです。
退去されて1年以上経っても赤ちゃんと3人の写真入りの年賀状を頂いたりと、入居者様も快適にお過ごし頂いているのではないかと思っています。
去年の11月に女の子の赤ちゃんが生まれまして近々退去されるかな、寂しいなと思っていましたが旦那様に「快適でもう少し居させてもらいます。」と言って頂き嬉しかったです。
気持ちよくお過ごし頂けるよう共用部の掃除も気合が入ります。
総合的に満足に思う点と不満な点
総合的に思い切って建て替えて満足です。
偶然時期が重なったのですが、在宅が主になり家族が同時に仕事したり授業を受けても各部屋有線LANを引いていてネット接続に不安はありませんし、太陽光発電のおかげでエコな生活を送れています。
前の家の作りでは設備面で今の世の中に対応できず不便だったと思います。
パナソニックホームズの賃貸併用住宅に不満点はなし
賃貸部分については新築のローンを賄えていて感謝です。賃貸併用でなければ今の生活は実現しなかったと思います。
そしてこれはパナソニックホームズ不動産のお蔭ですが、良い入居者様を紹介してくれるので大きな問題も起きずお互い快適に暮らせているのも満足しています。
不満な点はあるとすぐパナソニックホームズに連絡するので正直パッと思いつきません。（笑）
強いて挙げるなら、建築当時は標準装備でなかった蓄電池がないので、よりエコな生活のために今後設置したいと考えています。
賃貸住宅経営を検討中の皆さまへ
我が家の場合は賃貸併用に建て替えて良かったと思います。しかし、ご家庭によってはそうではない場合もあるかもしれません。
納得いくまで自分で調べて考えることが肝心！
大事なのはネットや雑誌の情報を鵜呑みにして想像やイメージで決めつけたり、逆に拙速に判断しないことではないでしょうか。
縁あって今回寄稿させて頂きましたが、私のように実際に建てた人の話を聞いてみたり、ハウスメーカーを訪ねて率直に質問してみたりと納得のいくまで調べて比べて考えるしかないと感じました。
キラテックを選ぶ際、自分が人様のお宅を見学させて頂いた恩返しではないですが、パナソニックホームズには実物を見学されたい方がいらしたら我が家をどうぞと伝えてあります。（娘の部屋などお見せ出来ないところはありますが・・）
賃貸部分については騒音問題を始めネットの書き込みなどを見て悩みに悩み、迷いに迷いましたが、入居者様が快適に過ごされていて感謝されると嬉しく、賃貸併用に踏み切って良かったと思います。
土地活用の一括資料請求サイトはいくつかありますが、どれを使おうか迷ったらHOME4U土地活用を利用するとよいでしょう。
HOME4U土地活用はNTTデータのグループ企業が運営する信頼性の高いサービスです。最大7社に無料でプランを請求できるので、土地活用を検討する際には大いに役立ちますよ。
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