「親から相続した土地を売却したいけど、どうすれば良いのかわからない…」
「代わりに土地を売るように頼まれたが、手続きが専門ではないので不安…」
「親が高齢でボケてしまい、名義が親の土地を売却しなければならない状況になってしまった…」
親名義の土地を売るケースというのは、およそこの3つに当てはまるのではないでしょうか？それぞれ「相続して」「代理として」「後見人として」売却することになるでしょう。
そこで今回は、3つのケースごとに、どのような手続きや注意点があるかを解説します。あなたの状況にあった売却手続きを確認してみましょう。
親から相続した家や土地を売る方法
ひとつ目は、親から相続した家や土地などを売るケースです。このケースではこのような点を理解しておきましょう。
- 相続登記が必須
- 相続税とは？
- 譲渡所得税の注意点
とくに、相続税や譲渡所得税などは売却タイミングなども重要です。ここでは、相続した親の土地を売るという前提で解説していきます。
相続登記が必須
相続登記とは、簡単にいうと名義変更のことです。つまり、相続人（亡くなった方）の財産を被相続人（相続を受ける方）の名義に変更し、その後に不動産を売却するという流れになります。
なぜ相続登記をするかというと、後述する「委任状」や「成年後見人」でない限り、自分名義にならないと不動産を売却することはできないからです。そんな相続登記の具体的な流れは以下の通りです。
- 遺言書の有無を確認
- 相続人の調査
- 相続財産の調査
- 遺産分割協議
- 遺産分割協議書の作成
- 相続登記
上記のように、遺言書の内容、法的な遺産分割割合などに基づき、遺産をどのように分配するかを決めます。それに基づき親の土地を相続する人の名義に変更することが、相続登記になります。
登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。そのため、相続登記の相談も司法書士に行うのが一般的に流れになります。上記の「相続人の調査」や「財産の調査」も司法書士が行ってくれます。
相続税とは？
さて、親の土地を売るときに相続登記が完了したら、次に相続税について理解しておきましょう。
なぜなら、相続税額によって、親の土地の売却価格などを検討するからです。
相続税については以下の点が重要です。
- 相続税の計算方法
- 課税評価額とは？
- 路線価とは？
もちろん、専門家に相談すれば教えてもらえますが、自分でも相続税の仕組みなどを知っておくことで、相談がスムーズに行えるでしょう。
相続税の計算方法
相続税の計算方法はこの通り。
法定相続人とは、相続を受ける人のことです。
たとえば、法定相続人が3人いる場合には、基礎控除と合わせて4,800万円まで控除されます。つまり、課税評価額が4,800万円以下であれば、相続税はかからないということです。
参考 国税庁 相続税の税率
課税評価額とは？
さきほどの「課税評価額」は、相続する財産の種類によって異なります。
現金の場合は、課税評価額は額面通りの金額になりますが、土地などの不動産の場合は課税評価額を算出し直します。
一般的には現金の7～8割程度まで評価額が下がるので、現金よりも不動産を相続する方が相続税は安くなります。
路線価とは？
親の土地を相続するときには、土地の課税評価額を計算します。
正確な評価額を出すには行政書士や司法書士、税理士などに相談したほうがよいですが、自分でも路線価図を照らし合わせることで、課税評価額を計算することができます。
詳細は、路線価図※を参照してください。
参考 路線価図、評価倍率表
譲渡所得税の注意点
親の土地を売る場合、その売却に伴い発生する利益を「譲渡所得」といいます。
その譲渡所得には譲渡所得税という税金がかかります。その際、以下２点を理解しておきましょう。
- 相続税を取得費に算入する
- 3,000万円の特別控除について
相続税を取得費に算入する
譲渡所得の計算は「（売却価格－売却時にかかった諸費用）―（購入時のマンション価格＋購入時にかかった諸費用－減価償却費用）」という計算式になります。
相続した不動産を売却する場合には、「相続開始から3年以内に売却」などの条件をクリアできれば、相続税を取得費に算入することができます。
諸条件は国税庁※のホームページで確認ください。相続税を取得費に算入できれば、譲渡所得額が下がるので節税につながります。
参考 国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
3,000万円の特別控除について
不動産の売却時は3,000万円の特別控除を利用できます。
これは、条件に当てはまれば譲渡所得から3,000万円控除してくれる制度です。
この制度を利用するときは、基本的に自己居住用不動産に限られますが、相続した土地や一戸建ては別です。前提条件をクリアすれば、土地ならこの特別控除を利用できるので、大きな節税につながります。
土地だけでなく一戸建ても建築されている場合は、取り壊しやリフォームが必要※になる場合があるので注意しましょう。
参考 税制改正のあらまし
不動産を相続してから、売却、分割するまでの流れに関しては、下記記事にて詳しく解説しています。
親から代理を頼まれて土地を売る方法
ふたつ目のケースは、親から代理を依頼されて、親の土地を売るケースです。
その際はこのような点を理解しておきましょう。
- 贈与は避ける
- 委任が必要
- 代理売却の注意点
結論からいうと、親から委任状をもらって親の代わりに売却するのが賢明な選択でしょう。
贈与は避ける
相続登記と同じように、親の土地を売るときには名義変更すれば代理人になる必要はありません。
しかし、無償で名義変更することは贈与にあたります。贈与税は「贈与額が3,000万円以下でも50％」という非常に高い税率になってしまいます。
節税効果を考えると、贈与より代理で売却したほうがよいでしょう。
委任が必要
代理で売却するときには、委任状を作成する必要があります。
委任状に書く文言は以下のような内容です。
「委任者○○（親）は、受任者××（子）に対し、委任者が所有している下記不動産を下記条件で売却することを委任し、その代理権を付与する。」
この文言のほかに、有効期限などの注意点がありますが、要はこの委任状をもって子が代理となるわけです。委任状には、委任者である親が署名をして実印で捺印をし、印鑑証明を添付することで成立となります。
＜売却委任状のサンプル＞
委任状があれば、子が主導で売却活動を進めることが可能です。
代理売却の注意点
代理売却では以下２点に注意しましょう。
- 売却益は親のもの
- 下限価格と引き渡し時期
不動産の売却益はすべて親のものになります。
これを代理人である子のものにすれば、贈与と変わりません。
そのため、売却益を代理人の口座に振り込むなどは、基本的にNGとなっています。
また、前述のような委任状があれば、極端な話、代理人は売却条件を自分で決められます。つまり、「いつ」「いくらで」売却しようと、それは代理人の判断で決めることができるのです。
あとで揉めないよう、売却下限価格と引き渡し時期は、所有者である親と前もって話し合っておくとよいでしょう。
親が認知症や痴呆症になってから土地を売る方法
最後に、親が認知症や痴ほう症になったときに、親の土地を売るケースです。
この場合、名義人本人に判断能力がない状態なので、名義人である親の成年後見人などの申し立てを行い、親の代わりに土地を売るという流れになります。
その際、以下の点を理解しておきましょう。
- 後見人になれる人は？
- 後見人選定の流れ
- 成年後見人申し立てに必要な書類とは？
また、成年後見人になって売却する場合も代理と同じように「売却益は所有者である親のもの」です。ただし、親のためであれば子が主導となり、売却益を介護施設の費用などに充てることは可能です。
後見人になれる人は？
成年後見人には特別な資格は不要で、未成年や破産者などを除く誰でもなることができます。とはいえ、最終的には家庭裁判所に受理される必要があるので、一般的には以下の人が成年後見人になります。
- 親族
- 弁護士
- 司法書士
- 社会福祉士
たとえば、成年後見人になる「子」が高齢である場合などは、弁護士や司法書士などに依頼するケースが多いでしょう。
後見人選定と土地売却の流れ
「成年後見人」になり親の土地を売却するためには、このような手続きが必要です。
- 本人の住所地の家庭裁判所に「成年後見人制度の開始」の審査を申し立て
- 裁判所からの依頼で医師が本人の意思能力を確認
- 後見人の選定および審判の確定
- 不動産会社と媒介契約を結び売却活動スタート
- 成年後見人が売買契約などの手続きをする
- 売却時に家庭裁判書の許可を取る
- 家庭裁判所からの許可が下りる
- 売買代金の清算や所有権移転登記
成年後見人は誰でなれますが、申し立ては本人や配偶者、四親等以内の親族などに限られます。
上記7の「家庭裁判書の許可を取る」とは、売却した資金の使い道などの許可も含まれます。
また、申し立て開始～審判、法定後見人の開始までは3～4カ月かかります。
さらに、不動産会社との媒介契約～引き渡しまでは半年ほどかかる場合もあるので、すべての手続きで9カ月～10カ月程度かかると思っておいたほうがよいでしょう。
成年後見人申し立てに必要な書類とは？
成年後見人になるためには、このような書類が必要です。
- 申立書、申し立て書付表、親族関係図（家庭裁判所）
- 戸籍謄本（本籍地の役所）
- 後見登記事項証明書（法務局）
- 収入印紙（郵便局）
- 郵便切手（郵便局）
- 医師の診断書
- 鑑定費用
- 本人の財産目録
- 本人の収支予定表
- 本人の健康状態が分かる資料
収入印紙は申し立て手数料800円、登記用2,600円、郵便切手は計4,000円分、医師の鑑定費用は10万点程度、その他必要書類などの費用を合わせて、10万円～12万円ほどでしょう。
詳細は最寄りの家庭裁判所で確認できます。
不動産を代理で売却する方法に関して、詳しくは下記記事にて解説しています。
親の土地を売る方法にはケースごとに注意点がある
親の土地を売る場合にはケースごとに注意点がありますので、その点を理解しながら売却を進めるようにしましょう。
とくに成年後見人になって売却するには、時間がかかるだけでなく手続きも複雑なので、専門家と相談しながら進めていくことをおすすめします。
以上、親名義の土地を売る方法を3つのケースごとに解説…でした。
参考
親名義の土地を相続してから売却するまでの手続きや方法を知りたい…という方は下記記事も参考に。遺産分割から売却、納税まで、たくさんのステップがありますので、確認しておくとよいですよ。
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