中古の二世帯住宅が売れない5つの理由&売却を成功させる5つの方法

「二世帯住宅って、なかなか買い手がつかない」

「売れても、かなり割安な価格でしか売れない」

二世帯住宅を売ろうと思っているところへ、こんな話を耳にすると不安になりますよね。

残念ながら、中古の二世帯住宅が売りにくいのは事実です。買い手の絶対数が少ないことや建物の特殊性から、敬遠されるケースが多いからです。

しかし、中古の二世帯住宅を売る方法がないわけではありません。なによりも、二世帯住宅が売れない理由を理解し、二世帯住宅ならではの売却方法を知ることが成功につながります。

ぜひ、この記事から「二世帯住宅売却のヒント」をつかんでください!

二世帯住宅とは?

ここではまず、二世帯住宅の定義や3つのタイプの特徴、メリット・デメリットなどについて説明します。

二世帯住宅の定義

二世帯住宅とは、親世帯と子供世帯(孫世帯まで入る場合もあり)が同じ建物に、世帯を別にして暮らす住宅をいいます。

親の介護や共働きの場合の子育てなど、親世帯と子供世帯が相互に生活を見守ることができるメリットから一定の需要があります。

また、相続においても、同居親族が自宅の土地を相続した場合には「小規模宅地等の評価減の特例」により、330平方メートルの土地について80%の評価減をできることから、二世帯住宅を検討する場合もあります。

二世帯住宅の3つのタイプの特徴やメリット・デメリット

一般的に、二世帯住宅は「完全同居型」「部分共用型」「完全分離型」という3つのタイプに分けることができます。

それぞれの特徴とメリット・デメリット は以下の通りです。


<それぞれの特徴>

 完全同居型部分共用型完全分離型
特徴寝室などのプライベーと部分以外はすべて共用とする玄関や浴室など一部の設備などを共用としながら、各世帯の生活ゾーンは分ける建物を上下または左右で分離し、それぞれを個別の住宅として分ける


<完全分離型のイメージ>


<それぞれのメリット・デメリット>

 完全同居型部分共用型完全分離型
メリット・建築コストを節約できる
・相続税の節税が図れる
・建築コストを節約できる
・プライベート部分を広くできる
・プライバシーを守れる
・それぞれのライフスタイルを尊重できる
デメリット・生活時間帯のずれなどで気を遣う
・精神的な窮屈さから衝突するリスクがある
・世帯間での意識の食い違いが生まれやすい
・完全同居型に比べ建築コストがかかる
・世帯間のコミュニケーションがない
・建築コストが2棟分近くかかる

中古の二世帯住宅が売れない5つの理由

せっかく建てた二世帯住宅を何らかの事情により売却する場合、「中古住宅としてなかなか売却できない」という声がよく聞かれます。

中古の二世帯住宅がなかなか売れないのは、どんなことに原因があるのでしょうか。ここでは、その理由について説明します。

中古なのにお得感がない

二世帯住宅はシステムキッチンやトイレ、洗面所、浴室などの住宅設備が2つずつあり、部屋数も多く、バリアフリーやホームエレベーターなどの付加価値が付いていることもあるため、建築費が非常に割高になっているケースが見られます。

とくに、完全分離型の二世帯住宅は2棟分に近いコストがかかるケースも少なくありません。

そのコストをもとに売却価格を出すと、中古住宅であるにもかかわらず割高感のある価格で流通することになってしまいます。そのため、買い手は売却価格を見ただけで、購入検討物件から除外してしまうのです。

そもそも需要が少ない

親や子供との同居を望まない層が多く、二世帯住宅に対する潜在需要はごく一部を除いて少ないです。

また、高額な中古の二世帯住宅を購入できる層は、年収が多く自己資金も十分なので、わざわざ割高な中古の二世帯住宅を購入しなくても、土地を購入して二世帯住宅を新築できます。

そのため、中古の二世帯住宅の購入は検討対象外となってしまうのです。

不動産業者に積極的に売る気がない

不動産業者の間では、「二世帯住宅は潜在需要が少なく、そのうえ価格が高いのでなかなか売れない」というのが共通認識です。そのため、媒介契約を締結しても、不動産業者があまり積極的に売却活動を行わないリスクがあります。

とくに 、一般媒介契約で複数の不動産業者へ売却を依頼している場合、各不動産業者は売却活動状況の報告義務がないので、広告を打つなどの物件情報の周知徹底を行っていないケースがあります。

もちろん、そういった不動産業者と媒介契約を締結しないことが大切ですが、リスクとして認識しておきましょう。

こだわりの強すぎるデザインや間取り

二世帯住宅は、親世帯と子世帯のさまざまな要望を取り入れて建てています。

「玄関は一緒でいいが、リビングは別々にしたい」
「水回りは絶対二つずつ欲しい」
「リビングは一つでいいが、プライベートスペースは広くしたい」
「趣味の茶道をする部屋が欲しい」

など、要望や求めるものは各世帯によって違います。

各世帯のさまざまな要望が反映された家が、買い手の要望にマッチする確率は低くなってしまうのは当然でしょう 。

また、二世帯住宅ではこだわりの強いデザインや間取り、テイストや趣味などの要素が、買い手の目には「いびつな家」と映る可能性もあり、需要が少ないことから売れ残りのリスクが高くなってしまいます 。

親が亡くなった

事件や自殺でなく病死の場合でも、その家で人がなくなったことを理由に購入を見合わせる買い手は少なくありません

二世帯住宅で親が亡くなることは当たり前のような気もしますが、気にする人が多いのが現実です。売主としては、心理的瑕疵とならないために事前に告知する必要があります。


売却した住宅に、隠れた不具合や欠陥があった場合、売主は買主に対して責任を負わなければなりません。買主からクレームがあっても「何も知らない」では済まされないので、↓の記事で瑕疵担保責任について確認しておきましょう。

瑕疵担保責任は、不動産売却において売主が買主に対して、その不動産に瑕疵があった場合に負わなければならない責任のことです。瑕疵担保責任免責とは、不動産売買契約時に売主・買主双方が合意して「売主は買主に対して瑕疵担保責任を負わなくてよい」とすることです 。


親が亡くなった場合には、「家の中で病気により人が亡くなることは問題ない」と考える買い手を探さなければならず、流動性はさらに低下してしまいます 。

二世帯住宅を売却するための5つの方法

二世帯住宅がなかなか売りにくいことがわかりましたが、ここでは多少時間や手間がかかっても売却するためのコツや知恵について解説します。

価格を思い切って下げる

中古の二世帯住宅を売り出す場合、こだわったデザインや間取り、手間をかけた愛着感や思い入れ、かかった建築コストなどを考えると高めの価格設定になりがちです。

気持ちはわかりますが、そのままでは買い手の予算の範囲を超えてしまい、検討の土俵にも乗りません。その結果、売れ残りを招くこととなってしまいます。

買い手に「広い二世帯住宅なのに割安だな」と、お得感や割安感を感じてもらえれば、早期の売却も可能です。
不動産業者の意見も聞きながら、客観的で適正な価格設定を心掛けましょう。

リフォームも検討する

自分たちのこだわりのために、第三者には使いにくい間取りや構造になっている場合、思い切ってリフォームすることも考えましょう。

誰もが使いやすい状態にリフォームすれば、買い手の検討の幅も広がります。ただし、壁を取り壊す場合など、構造的瑕疵が発生するリスクがあります。そのような時は、事前にリフォーム業者や設計事務所などの専門家によく相談しましょう。

また、二世帯で共用していた部分などは、傷みや損耗がひどいことがあります。
そのような場合は、見た目が良くなるようにリフォームし、修理やメンテナンスもきちんとしておきましょう。

完全分離型なら「居住用+賃貸」として売る

建物を上下または左右で分離して、それぞれを個別の住宅として分けている完全分離型の二世帯住宅の場合は「居住用+賃貸」の賃貸併用住宅として売り出します

賃貸併用住宅は、中古住宅の流通マーケットにおいて人気の物件です。

賃貸部分から得られる賃料を住宅ローンの一部に充てることができますし、ローンが終われば賃料収入はまるまる手元に残るためです。
多くの金融機関の住宅ローンが利用できることも人気の秘訣です。

万一、売却できない場合は、この方法で居住することも選択肢となるでしょう。


賃貸併用住宅として活用することも検討の価値があります。ただし、賃貸併用住宅にはメリットだけでなく、入居者とのトラブルが起きやすいなどのデメリットもありますので、↓の記事でよく確認してください。

土地活用としての賃貸併用住宅の大きなメリットは、住宅ローン控除が使える点です。ただし、自宅部分が50%以上でないと使えないといった注意点もあります。デメリットは入居者との人間関係などのトラブルが起きやすい、空室リスクが分散できないといった点です。

シェアハウスや民泊用物件として売る

近年、シェアハウスや民泊の需要が高まっています。

シェアハウスや民泊の場合、浴室やキッチン、リビングルームなどの部分は共用であることが通常ですので、完全同居型や部分共用型の二世帯住宅でも、構造上・運営上の問題はありません。

そのため、シェアハウス運営や民泊運営用の投資用物件として売り出すこともひとつの方法です。

投資家は収益還元法などの指標により購入価格を算定するため、実需型のエンドユーザーより価格が安くなる傾向があります。

しかし、立地やエリアによっては、シェアハウスや民泊用物件としての大きな需要が見込めるため、高値で売却できる可能性もあります。ぜひ検討してみましょう。

二世帯住宅の売却実績がある不動産会社に依頼する

二世帯住宅は、不動産売却市場では特殊な物件です。
売り手や買い手の絶対数も少なく、売却するためには不動産業者としてのスキルが必要です。

そのため、二世帯住宅の売却に実績のある不動産業者を選ぶことが成功のカギを握ります。二世帯住宅が売れにくいことは不動産業者間では共通認識ですので、ネガティブな不動産業者へ依頼すればいっこうに売却は進みません。

あなたの二世帯住宅を早く高く売却するために、どのような売却戦略が必要なのか、積極的に提案できる不動産業者に売却を依頼することが一番の早道です 。

そのような不動産業者と会うためには、不動産一括査定サイトを利用するとよいでしょう。

中古の二世帯住宅は買い手の層が限られているため、多くの不動産業者の意見や提案を聞く必要があります。

不動産業者によっては、「中古で割安な二世帯住宅を探している」とエンドユーザーから相談を受けているケースや「利回りが見込めるシェアハウス用の物件を探している」と個人投資家から依頼を受けているケースもあるかもしれません。

そういった需要に巡り合うためには、不動産一括査定サイトを利用して、数多くの不動産業者からのアプローチを待つことが大切です。
とくに、中古の二世帯住宅売却のスキルや実績についてよく確認しましょう。


不動産一括査定サイトは、誰でもかんたんに利用することができます。↓の記事では、一括査定サイトを利用することのメリットとデメリットを詳しく解説すると共に、具体的な利用の流れを画像付きで紹介しています。

不動産の売却において成功のカギをひとつ挙げるとすれば、それは「実力があり信頼できる不動産業者をパートナーとすること」に尽きます。 その...

実績とスキルを持つ不動産業者を選びましょう

中古の二世帯住宅を売却するために大切なことは、

  • 実績やスキルのある不動産業者をパートナーとして選ぶ
  • さまざまな角度で売却物件としての可能性を探る
  • 客観的で適正な価格設定をする

ということです。

中古の二世帯住宅は流動性も低く、売却するためには時間も必要ですが、売れない不動産はありません。不動産一括査定サイトを利用して、売却に必要なスキルや実績を持つ不動産業者と巡り合うことが早道といえるでしょう。

以上、中古の二世帯住宅が売れない5つの理由&売却を成功させる5つの方法…でした。

 

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さらに、売却を依頼した不動産会社に対する評価は、一括見積もりサイトから問合せた会社に依頼した人は、「とても親身になってくれて、いい関係が築けた」が61.4%で、他が4割台であるのに対して多いという結果が出ています。
 
査定依頼したからといって、必ず売却を依頼しなければならないわけではありません。「ちょっと我が家の相場を確認したい」といった時に利用してもOKですよ。

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