住宅ローンの返済に困っていませんか？
しかし、まだ返済を滞納している段階では、金融機関に相談しても任意売却はできません。代位弁済通知書が届いたら、競売と任意売却のどちらかを選ぶことになります。
しかし、競売は時間的余裕がなく、迅速な対応が求められます。そこで、今回は任意売却の仕組みや、競売との違い、メリット・デメリット、流れなどを徹底解説！
住宅ローン返済に悩んでいる方は、必見です。
不動産の任意売却とは？
まず、不動産の任意売却の仕組みなどについて説明します。
任意売却とは？
リストラや離婚などの事情で住宅ローンの返済ができなくなると、金融機関は担保としている家などを売却して借入金を回収しようとします。
売却代金で借入金すべてを回収できればよいのですが、不足する場合もあります。
こんな時、金融機関（保証会社）の合意を得て、売却することを「任意売却」といいます（略して「任売（ニンバイ）」ともいいます）。
＜任意売却の全体イメージ＞
住宅ローンを利用した場合の抵当権
住宅ローンを利用した場合、金融機関は担保となっている家に「抵当権」という権利を設定します。
「抵当権」とは、所有者が住宅ローンを滞納した時に、競売などの手段で強制的に家を売却して債権を回収することができる権利です。
登記簿謄本の権利部（乙区）に記載されています。
家を売却する場合、所有者（売主）は抵当権を抹消する義務を負います。
抵当権が設定されたままの不動産を購入する人はいないためです。
通常は、家の売却代金で住宅ローンを一括返済すれば、金融機関などの抵当権者は抵当権の抹消に応じます。
＜抵当権設定の例＞
任意売却の意義
家の売却代金で住宅ローンを一括返済できない場合は、金融機関などの抵当権者は抵当権の抹消に応じません。
そういった場合は、どうしたらよいのでしょうか？
その場合は、不足分を所有者自身が現金で用意して返済に充当し、抵当権を抹消することとなります。しかし、住宅ローンを滞納するような事情を抱えた所有者ですので、簡単に不足分の現金を用意することが難しい場合がほとんどです。
任意売却は、こうした住宅ローンなどを一括返済できない場合でも抵当権の抹消に応じてもらえる、という意義があります。なぜなら、抵当権者にとって競売に比べて手間や時間をかけずに済みますし、回収額も多く見込めるためです。
また、債務者である所有者にとっても競売より残債が少なくなるというメリットがあるため、抵当権者・債務者双方にとって利益があるといえます。
参考 抵当権抹消登記なしに引き渡すと、違約金や損害賠償を請求される可能性もありますので、ご注意ください。抵当権に関しては、下記記事で詳しく解説しています。
競売との比較
住宅ローン滞納後、抵当権者である金融機関などは裁判所を通じて、強制的に不動産を売却することによって債権を回収するために、競売の手続きを取ることとなります。
しかし、競売では「競売開始決定通知書」が債務者へ届いてから6ヶ月程度の時間を要し、価格も相場の60％程度になることもあります。
そこで、弁護士や任意売却専門の不動産業者などが、債権者と交渉して承認を得ることにより任意売却という解決方法を提案するケースがあります。
ここでは、競売と任意売却の違いについて確認してみましょう。
| 競売 | 任意売却 | |
|---|---|---|
| 売却価格 | 相場価格の50％～60％程度 | おもに相場価格 |
| 売却期間 | 6ヶ月程度 | 2ヶ月～6ヶ月程度 |
| 売却方法 | 入札 | 相対取引 |
| おもな購入者 | 不動産業者や投資家 | エンドユーザー |
| プライバシー | 入札に関する情報は公開される | 一般売買のため詳しい事情は公開されない |
| 退去について | 裁判所による強制執行の場合もあり | 事前に協議のうえ決定 |
| 引越し費用など | 裁判所からの明渡命令のため、立ち退き料などはなし | 別途残せる可能性あり |
それぞれの特徴はありますが、プライバシーや強制執行の可能性を考えた時、今後の生活のためには任意売却の方が前向きな気持ちになれるでしょう。
ただし、2004年の民法の一部改正により短期賃借権が廃止されたために、落札者のリスクが軽減されました。
それにより競売参加者が増えたため、落札価格が高くなるケースもあります。
任意売却の流れ
まずはローン滞納から競売に至るまでのプロセスについて、続いて、任意売却への実務的な流れを説明します。
＜ローン滞納から競売までの流れ＞
ローン滞納～督促状・催告書
住宅ローンの滞納を始めると、1ヶ月～3ヶ月の期間に金融機関から督促状や催告書などが送られてきます。
しかし、この段階で金融機関に相談しても「何とか返済してください」と回答されるだけですので、任意売却を行うことはできません。
そのため、この先もローン返済のめどが立たない場合は、金融機関へ連絡のうえ、弁護士や任意売却専門の不動産業者などの専門家に相談することをお勧めします。
期限の利益喪失～代位弁済通知
住宅ローンの滞納が6ヶ月を超えると「期限の利益喪失」となり、金融機関からその内容の通知書などが送られてきます。
住宅ローンを毎月決まった返済額で、25年や30年といった一定期間をかけて返済できることを「期限の利益」といいます。
ローン滞納という債務不履行（契約違反）をするとその利益を失い（喪失し）、残債を一括で返済しなければならなくなります。住宅ローンの場合は、一般的に6ヶ月間ローンを滞納すると期限の利益を喪失します。
期限の利益を喪失すると、保証会社から「代位弁済通知書」という書類が送られてきます。
住宅ローンを契約する場合は、同時に保証会社と保証委託契約を締結していますが、その保証会社が債務者に代わって金融機関へ残債を一括して返済することを「代位弁済」といいます。
代位弁済によって、債権者は金融機関から保証会社に代わります。
債権者となった保証会社は、債務の一括返済を求めてきます。
応じることができない場合には競売の手続きを始めることになります。
この段階で競売か任意売却かの選択をしますが、速やかに専門家に相談して保証会社と相談すれば、任意売却を了承してもらえるケースが多いです。
競売は債務者にとって精神的につらいことが多いので、任意売却を選択する方がよいでしょう。
差押通知書～競売の期間入札通知
債権者が裁判所に競売の申立てをすると、担保となっている不動産に差押が行われ、競売開始決定通知書が届きます。
その後、裁判所による現状調査を行い、競売の期間入札通知が届くと1週間以上1ヶ月以内の範囲で競売が実施されることとなります。
落札されれば、競売開始決定通知書が送られてから6ヶ月程度で強制的に退去させられてしまう、ということになります。
理論的には、開札日の前日まで任意売却のチャンスはありますが、競売の期間入札通知が届いてしまうとほとんど時間的猶予はありませんので、迅速な決断や対応が求められます。
任意売却の実務的な流れ
滞納から強制退去までのプロセスがわかったところで、任意売却を選択した場合の実務的な流れについて説明します。
＜任意売却の実務的な流れ＞
代位弁済が行われたら、速やかに弁護士や任意売却専門の不動産業者に相談し、今後の方針やスケジュール、価格査定などについて相談しましょう。
もちろん、代位弁済の前のローン滞納が始まった時点でも相談は可能です。
続いて、任意売却専門の不動産業者と専任媒介契約を締結し、債権者との窓口を一本化します。窓口を一本化するために、重ねて媒介を依頼できない専任媒介契約を締結するのです。
参考 それぞれの媒介契約のメリットやデメリットに関しては、下記記事で詳しく解説しています。
すべての債権者の合意が得られなければ任意売却は行えないため、専門不動産業者は売却価格の交渉、競売の取下げ、残債の確定や返済方法、引越費用の免除などについて債権者と交渉・協議を重ねたうえで、任意売却を申請します。
すべての債権者の合意が得られたところで、不動産の売却活動を開始します。
物件情報の周知徹底を図り、売却活動を行い、債権者と合意した期間内での成約を目指します。
買い手が見つかれば、売買契約を締結し、引っ越し準備をした後に決済・引渡しとなります。ここで、残債が確定し任意売却が完了します。
任意売却を行うための7つの条件
任意売却を行うためには、以下の7つの条件を満たしている必要がありますので、よく確認しましょう。
- 所有者のやる気と協力
- 保証会社による代位弁済
- 物件の市場価値
- すべての債権者の同意
- 連帯保証人の同意
- 任意売却を行うための十分な時間
- 税金などの差押えがない
それぞれについて詳しく説明していきます。
所有者のやる気と協力
一番大事なことは所有者のやる気と協力です。
所有者に売却する意思がなければ売却できませんし、売却活動を始めれば内覧などを行うため、物件内の清掃や整理整頓など所有者の最大限の協力が必要不可欠です。
所有者自身の人生に大変な影響があることを認識し、率先して行動することが大切です。
保証会社による代位弁済
保証会社による代位弁済前に、金融機関に任意売却について相談したとしても、話合いは進みません。
金融機関にとっては、少しでも住宅ローンの返済をしてもらったうえで、いよいよとなれば保証会社から一括返済を受けられるためです。
そのため、任意売却の交渉を行うのは代位弁済後の保証会社やサービサー（債権回収業者）ということになります。
物件の市場価値
任意売却を行う物件の市場価値や流動性が低いと、買い手を見つけるために長期間の売却活動を行う可能性があります。
物件によっては、6ヶ月～1年程度の売却期間を要する場合もあるかもしれませんが、その場合は任意売却についての債権者の同意が得られない可能性があります。
すべての債権者の同意
抵当権を設定しているすべての債権者の同意がなければ、抵当権の抹消ができないため、任意売却は行えません。
抵当権が設定されたままの不動産は売却できませんので、必ず債権者全員の同意を得る必要があります。
連帯保証人の同意
住宅ローンに連帯保証人がいた場合、連帯保証人の同意も必要となります。
なぜなら、任意売却後の残債についても連帯保証の必要があるためです。
任意売却の計画や価格など、すべてを説明し同意を得なければ、任意売却を行うことができない可能性があります。
任意売却を行うための十分な時間
任意売却が行えるのは競売の開札日前日までとなりますが、現実的には債権者交渉や売却活動のための十分な時間がないと任意売却は行えません。
任意売却を開始するのは代位弁済後ですが、相談は早めにできますので、住宅ローン滞納のリスクが判明したら専門家に相談することをお勧めします。
税金などの差押えがない
固定資産税や社会保険料などの滞納が原因で、自治体により不動産を差押さえられている場合は売却できません。
現金で納税するか、自治体と差押解除について合意を形成させてから、任意売却を行う必要があります。
任意売却のメリット・デメリット
次に、任意売却におけるメリット・デメリットについて説明します。
任意売却の8つのメリット
- 相場価格と同程度で売却できる
- 自分自身の意思で売却できる
- 諸経費の持ち出しの必要がない
- プライバシーを守ることができる
- 自宅に住み続ける可能性もある
- 残債の返済計画を相談できる
- 引越し費用などを捻出できる可能性もある
- 精神的なストレスが少ない
相場価格と同程度で売却できる
通常の不動産売却と同じため、中古流通マーケットにて相場価格で同程度の価格で売却できます。その結果、残債を少しでも圧縮することが可能となります。
物件情報の周知を行い、隅々にまで情報を発信し、広く買い手を探すことで競売より高い価格で売却が可能となりますが、十分な売却活動を行うための時間的猶予は必要です。
自分自身の意思で売却できる
強制的に執行される競売と違い、任意売却では所有者自身の意思での売却が可能です。
専門家と相談しながら、スケジュールや価格について売主としての要望を反映することもできます。
また、引渡しに関しても買い手との間で調整ができるので、引越しの計画も立てやすくなります。
諸経費の持ち出しの必要がない
不動産を売却する時には、仲介手数料や印紙税、登記費用などの諸経費が必要となります。
任意売却の場合も当然これらの費用は発生しますが、売却代金から支払うことが認められますので、所有者自身で用意する必要はありません。
プライバシーを守ることができる
競売の場合は、入札に関する情報（所有者の氏名・住所や物件の写真など）が裁判所、新聞、インターネットにより公開されます。
しかし、任意売却の場合は、通常の不動産売却と同じ活動を行うため、近所や会社のひとに住宅ローン滞納が原因で売却するなどのプライバシーに関する情報は洩れません。
自宅に住み続ける可能性もある
任意売却の場合、所有者が買い手を選ぶこともできるため、親族や投資家に物件を売却することが可能です。
そして、新しい所有者に家賃を支払うことでそのまま自宅に住み続ける、という方法を取ることができます。
この方法をリースバックといい、買い手を選べる任意売却ならではの方法といえます。将来的には買い戻すことも可能です。
参考 リースバックによる売却方法と、そのメリット・デメリットに関しては、下記記事にて詳しく解説しています。
残債の返済計画を相談できる
売却代金でローン返済しても残ってしまった残債の返済計画を、債権者と協議のうえ決定することができます。
無理のない範囲での分割返済に応じてもらえる可能性もあり、新しい生活を負担なく迎えられるメリットがあります。
競売の場合は、残債についても一括返済を求められるために、やむなく自己破産を選択する方もいます。
引越し費用などを捻出できる可能性もある
債権者の同意が得られれば、売却代金の中から引越し費用などの捻出を認めてもらうことがあります。
金額の目安は30万円程度であり、引越し費用のほか新しい住居の賃貸契約に必要な契約金に充当するケースもあり、融通の利くメリットの一つといえます。
競売の場合は、立退きに関する費用はほとんどありません。
精神的なストレスが少ない
こちらの都合や事情を関知せずに、裁判所主導で現状調査や写真撮影などの手続きを進める競売と比べると、任意売却は所有者自身の自由度があるといえます。
プライバシーが守られることもあり、精神的なストレスは少ないでしょう。
任意売却の4つのデメリット
メリットが多い一方で、任意売却にはこのようなデメリットもあります。
- 信用情報がブラックリストに載ってしまう
- 所有者の時間や手間がかかる
- 債権者の同意が得られるとは限らない
- 悪質業者に騙されるリスクがある
それぞれ詳しく見ていきましょう。
信用情報がブラックリストに載ってしまう
住宅ローンを3ヶ月以上滞納すれば、信用情報機関に滞納した履歴が登録される可能性があります。いわゆる「ブラックリストに載る」ということです。
信用情報機関に滞納履歴が登録されれば、住宅ローンはもちろんのこと、クレジットカードを利用することや作ること、キャッシングなどの融資も利用できなくなります。
ただし、任意売却の場合のみならず、競売の場合もこの点は同様です。
所有者の時間や手間がかかる
任意売却では、所有者自身が専門不動産業者を探して協議したり、売却活動中は内覧対応をしたり、時間や手間がかかります。
競売の場合は、裁判所主導で手続きが進むため、所有者自身の手間はありません。
債権者の同意が得られるとは限らない
市場での予想売却価格とローン残債額の差額が大きい場合、任意売却についての債権者の同意が得られない可能性があります。
また、債権者によっては任意売却を一切認めない方針の会社もあります。
悪質業者に騙されるリスクがある
任意売却に関する特別な公的資格やガイドラインは存在していません。
そのため「任意売却専門の不動産業者です」と名乗ることは誰でもできてしまい、中には悪質な業者がいることも事実です。
相談窓口となってくれる専門不動産業者を探す時は、弁護士との連携やこれまでの任意売却実績などを確認したうえで相談しましょう。
また、不動産業者のみならず、競売情報を見て悪質な金融業者などが「お金貸します」などとアプローチをしてくるケースもあります。無免許の闇金や詐欺などの可能性が高いので、決して耳を貸さないようにしましょう。
任意売却にかかる期間
これまで説明した通り、任意売却は通常の不動産売却と同様に、物件情報の周知を図り、情報発信を広く徹底させ、十分な広告活動を行って買い手を探します。
そのため一定の売却活動期間が必要であり、代位弁済後およそ2ヶ月～6ヶ月程度での完了を目指します。期間の差は、主に物件の流動性や債権者の意思決定スピードの差となります。
もっとも大切なことは、所有者自身のやる気と協力
任意売却を行うために最も大切なことは、所有者自身のやる気と協力です。
自分自身で行動をおこし、弁護士や専門不動産業者と寄り添いながら進めていかなければ、債権者を動かすことはできません。
債権者は競売によりある程度の債権回収見込みが立つのであれば、競売を選択してもよいのです。債務不履行を起こした今、決定権は債権者にあります。
一度失った信用を回復することは並大抵の努力ではできません。
その点をしっかりと認識し、任意売却のメリットを受けることができるように積極的に対応することが大切です。
また、不動産一括査定サイトなどを利用して、任意売却に実績を持ち信頼できる不動産業者を探しましょう。
パートナー選びも大変重要なカギですので･･･
以上、【住宅ローン滞納】不動産の任意売却とは？任意売却の流れや期間、条件、競売との違い、メリット・デメリットなどを徹底解説！… でした。
参考 住宅ローンが残っている物件が得意な不動産業者を効率よく探したい…という方は下記記事も参考に。一括査定サイトのなかには、そのようなワケあり物件に強いサービスもありますよ。
