「新築の家を売りたいんだが、どんなことに注意したらいいのかな？」
「築浅マンションを売却する際に、理由を聞かれたらどこまで伝えるべきなんだろう？」
新築で購入して間もない築浅物件を売る場合、「なぜこんなに早く手放すのだろう？」と興味を持たれることが多いでしょう。
急な転勤や親の介護などやむを得ない理由もあれば、離婚や近隣トラブルなど、あまり知られたくない理由もありますよね。
そこで今回は、新築（築浅）の家を売るときに注意するべき点と、売却理由をどこまで伝えるべきかについて解説します。
新築、中古、築浅の違いとは？
新築、中古、築浅とはどういった定義で分けられているかご存知でしょうか？
感覚的にはわかりそうですが、ちょっとした勘違いもありそうですので、詳しく見ていきましょう。
築浅は中古物件です
不動産情報サイト事業者連絡協議会が、一般消費者向けに「不動産広告に関するアンケート」を実施し、2011年にその調査結果が発表されました。
その中で「築浅物件とは、築何年くらいまでを指すと思いますか？」という質問に「築5年まで」という回答の合計が80％超を占めました。
もちろん、人によって感じ方や認識の違いはありますし、「築浅」の明確な規定はありません。
ましてや、新築物件を購入して一度も住んでいなかったり、入居後すぐに引っ越したりしている場合は、新築物件として売りたいところですが、そうはいきません。
築浅物件はいくら新しく見えても、未入居だとしても「中古物件」だということをまずは理解しておきましょう。
新築、中古、築浅の違い
「住宅の品質確保の促進等に関する法律（略して品確法）」という「瑕疵担保期間の10年義務化」を定めた法律があります。
「瑕疵担保期間の10年義務化」の対象となるのは新築住宅のみであり、この法律における新築住宅の定義とは「新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの、かつ、新築されてから1年以内のもの」とされています。
この定義により、新築購入後一度も住んでいない物件であっても、築1年を経過していれば築浅中古物件として販売することになります。
前述のアンケート結果によれば、一般消費者の認識として築5年超はいわゆる中古物件ということになりますが、マンションの場合は構造的なこともあるため築10年以内を築浅中古とするケースも多くみられます。
総合的に判断すると買主への物件アピール度は以下の通りとなります。
新築＞築浅中古（未入居）＞築浅中古（入居済で築5年～10年程度以内）＞中古（築10年以上）
同じ築浅中古でも、未入居物件は鮮度が高いと感じられるために、入居済の物件より程度の良い物件と認められる傾向にあります。
入居済の築浅中古の場合、状態がきれいで程度が良い物件でないと築浅アピールは難しくなりますので注意しましょう。
中古物件というと築20年以上くらいの物件をイメージしますが、実際は築10年を超えると設備の交換や外壁の再塗装などが必要になってくるため、「コストがかかりそう」ということから中古物件と判断されるケースが少なくありません。
買主にとっての築浅中古のメリット・デメリット
それでは、買主にとって新築ではなく築浅中古を購入することで、どのようなメリット・デメリットがあるでしょうか？
買主の立場に立って両方を把握しておくことは、築浅中古の売却の際に役立ちますので、詳しく見ていきましょう。
築浅中古を購入するメリット
ますはメリットから確認していきましょう。
ほとんど新築に近い築浅中古を購入するメリットはどんなものでしょうか。
- 新築より価格が安い
- 立地が良い
- エリア限定でも探せる
- 設備が新しい
新築より価格が安い
新築には、不動産業者の利益ばかりか広告費、モデルルーム費用、人件費など諸経費などが原価として価格に含まれています。しかし、築浅中古には利益や費用が含まれておらず、築年数分の割引を考えると新築より割安な価格で購入ができます。
立地が良い
近年はマンション開発などに適した用地が不足していることもあり、立地の良い新築が少なくなってきています。そのため、立地を考えた時には築浅中古の方が選択の幅が広がっています。
エリア限定でも探せる
築浅中古は過去5～10年以内に建築された物件ですので、新築と比較すると該当物件が多いため、エリアを限定して探すことができます。
設備が新しい
築浅中古では仕様の新しい設備などが導入されており、状態が良いケースも多くあります。また、カーテン・エアコン・照明器具などをそのまま利用できる場合もあり、コストを抑えることができます。
築浅中古を購入するデメリット
次に、買主の立場から見た築浅中古を購入するデメリットについても確認しておきましょう。
- 設備の耐用年数や保証期間が短い
- 固定資産税の減税措置を受けられない
- 瑕疵担保期間が短い
設備の耐用年数や保証期間が短い
住宅設備や建材・部材には、10年程度を目安に修繕や交換の必要があるものが多く見られます。
住宅設備では給湯器やシステムキッチン、ユニットバスなど、建材・部材では外壁の塗装やコーキング、屋根のスレート瓦などです。
築5年の築浅中古であれば、設備などのメーカー保証期間が短い状態で購入することになりますし、購入後5年程度で修繕費が発生することになります。
新築と比較すると、このコストはデメリットと言えます。
固定資産税の減税措置を受けられない
新築を購入した場合には、固定資産税の減額措置を3年間（居住部分120平米相当分までを限度。マンションの場合は5年間）受けることができます。
たとえば、新築を購入し固定資産税課税評価額が4000万円の場合、税率1.4％で固定資産税は56万円となりますが、これが半額の28万円で済むことになります。
築浅中古の場合には、減額措置を受けられない、または減額措置を受けられても減税期間が短いというデメリットがあります。
瑕疵担保期間が短い
新築の場合、通常売主である不動産業者は10年間の瑕疵担保責任を負うことと規定されています。瑕疵担保責任とは「物件の目に見えない瑕疵（欠陥）については、売主が責任を負わなければならない」というものです。
新築購入後一度も住んでいない物件であっても、築1年を経過していれば新築ではなく築浅中古に該当するため、10年間の瑕疵担保責任は適用されません。
また、売主である個人に長期間の瑕疵担保責任は負わせられないため、通常は2～3ヶ月程度の瑕疵担保期間が一般的です。
このように、新築との比較により築浅中古を検討している買主にとっては、瑕疵担保期間が短いにもかかわらず、新築とあまり価格差のない築浅中古を購入することはデメリットといえます。
住宅ローンを完済して抵当権抹消が必須
築浅中古を売却する際には、住宅ローンの返済が必須条件となります。
新築物件を購入するときには、ほとんどの人が金融機関による住宅ローンを利用します。その場合、金融機関は融資を行った物件に抵当権を設定します。
抵当権とは、万一返済が滞った場合に、優先的にその物件を処分して資金を回収できる権利のことで、住宅ローンを完済するまで抹消できません。不動産売却の場合、売主は物件の引渡しと同時に抵当権を抹消する義務を負います。
抵当権抹消登記なしに引き渡すと、違約金や損害賠償を請求される可能性もありますので、ご注意ください。抵当権に関しては、↓の記事で詳しく解説しています。
あなたが売却する築浅中古の価格が住宅ローンの残債より高ければ、売却代金を原資として返済すればよいのですが、住宅ローン残債より低い場合、不足する分は自己資金で補填して返済しなければなりません。
不動産の価格要因は需給バランスによるところも大きいため、物件供給や流通の少ない人気エリアの物件や、周辺環境の変化などにより相場が上昇しているエリアの物件などでは、購入価格と同等かより高く売却できる可能性もあります。
逆に、物件供給が非常に多く住宅が過剰なエリアでは、ローン残債より低い価格でしか売却できない可能性もあります。
そして、住宅ローン残債の不足分に自己資金が用意できない場合は、賃貸に出すことを検討するか、目処が立つまで住み続けるのか、ご家族でよく話し合う必要も出てきます。
また、不動産売却の際には仲介手数料や司法書士費用などの諸費用もかかります。
ローン残債＋諸費用を支払う必要がありますので、資金計画は前もって綿密に立てておきましょう。
なお、住宅ローンが残っている家を売却する方法は3つあります。詳しくは↓の記事をご確認ください。
中古の割に高額な手数料や税金
築浅中古は、築5年以内のものが多いため売買価格や評価額が高くなりがちです。
それに連動して、仲介手数料や各種税金が高くなるので注意が必要です。
それでは、どのようなものがあるのか見ていきましょう
- 仲介手数料
- 印紙代
- 司法書士費用
- 譲渡所得税
仲介手数料
あなたが売却を依頼した不動産業者へ支払います。
計算式は、「売却価格×3％＋6万円＋消費税」です。
売却価格が4,000万円であれば、
4,000万円×3％＋6万円＋消費税8％＝136.08万円 となります。
この計算式は受け取れる仲介手数料の上限なのですが、ほぼ上限を請求されます。
通常、契約時に半金、決済引渡し時に半金を支払います。
なお、最近では仲介手数料を値引きする業者も現れています。売主みずから値引き交渉することもできないわけではありません。ただし、仲介手数料の値引きには注意するべき点もあります。詳しくは、↓の記事をご確認ください。
印紙代
売買契約書に貼付します。印紙税という税金です。
なお、2020年3月31日までに作成されるものについては、以下の通り軽減措置が適用されます。
| 契約金額 | 軽減後の印紙税額 |
|---|---|
| 1万円未満のもの | 非課税 |
| 1万円以上10万円以下のもの | 200円 |
| 10万円を超え50万円以下のもの | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下のもの | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下のもの | 1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下のもの | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下のもの | 16万円 |
| 10億円を超え50億円以下のもの | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 48万円 |
※引用元：「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について（平成30年4月 国税庁）
司法書士費用
抵当権抹消がある場合、登録免許税（不動産1件につき1,000円、土地と建物に設定されている場合は合計2,000円）を支払います。
立ち会った司法書士の報酬（相場は1件10,000円程度）も支払います。
現住所と登記上の住所が相違している場合は、住所変更登記も必要となります。
譲渡所得税
築浅中古を売却することにより利益が出る可能性もあります。
その場合、譲渡所得税が課税されます。
築浅中古の場合は所有期間が5年以内のケースがほとんどですので、短期譲渡となり合計税率は39.63％と非常に高額です。
ただし、築浅中古が自己居住用の場合は、3,000万円の特別控除を適用できます。
譲渡所得税は、家や土地を売却した翌年の確定申告で納付します。
不動産売却時にかかってくる税金に関しては、↓の記事で詳しく解説しています。節税ノウハウに関しても紹介しています。利用できる節税ノウハウは利用しないと損なので、ぜひご確認ください。
売却理由はどこまで伝えるべきか？
「買主にとっての築浅中古のメリット・デメリット」の中の「築浅中古を購入するデメリット」の項で瑕疵担保責任について少し触れましたが、ここではもう少し詳しく説明いたいします。
瑕疵とは？
不動産についての瑕疵は、物理的瑕疵・法律的瑕疵・心理的瑕疵・環境瑕疵の4種類に分けられます。
物理的瑕疵
雨漏り・シロアリ被害・建材等の腐食・土壌汚染・地中障害物など物件自体に直接欠陥がある場合。
法律的瑕疵
法令上の制限により建物が建築できないなど物件の自由な使用収益ができない場合。
心理的瑕疵
物件内で自殺や死亡事故、殺人事件などがあり、心理的に住み心地の良さなどを欠く場合。
環境的瑕疵
近隣からの騒音・振動・異臭・日照障害や、暴力団事務所が存在し安全面での不安がある場合など、物件自体には問題はないが、周囲の環境に問題がある場合。
これらの瑕疵について、売主が買主に伝えるべき瑕疵はどれなのでしょうか？
正解は「知っていることはすべて」です。
瑕疵担保責任と告知義務
具体的な瑕疵の例としてはこのようなものがあります。
- 雨漏りがしている。
- 建物の一部が腐食している。
- 敷地内に井戸がある。
- 現在の法律では建ぺい率（敷地面積に対する建物面積の割合）がオーバーしている。
- 以前、この近辺で産業廃棄物の廃棄が行われていたと聞いている。
- 近隣にカルト宗教団体がある。
売主は自分自身が知っている物件の欠陥や不具合、さらに予想されうる事態まで、すべてを買主に告知する義務を負っています。
告知義務を果たさずに、後から買主がその事実を知った場合はトラブルが予想されますし、契約解除のリスクや最悪の場合は訴訟のうえ損害賠償請求のケースにまで発展することがあります。
逆に言うと、買主に対して隠さずに伝え、了承をもらったことについては瑕疵担保責任を免れ、トラブルを回避することができるということになります。
コンプライアンス遵守が叫ばれている昨今では、プロである仲介業者も高度な説明義務や調査義務を負っています。
使用される売買契約書においても特約事項や「付帯設備および物件状況報告書」という書式において、知っていることのすべてを買主に告知することが基準となっています。
すなわち、売主は契約書の特約事項で説明をしたり、「付帯設備および物件状況報告書」で予想されることも含め、知りうるすべてのことを説明したうえで、売買契約に臨まなくてはなりません。
すると、買主はすべての事情を知ったうえで売買契約締結を承諾したことになりますので、その結果、双方にとって無用な争いを避けることができるというメリットが生まれます。
また、売主が知っている瑕疵については告知義務を果たせば瑕疵担保責任を免れますが、売主が知らない瑕疵も存在します。たとえば、屋根の一部に売主も知らない欠陥があったため、決済引渡し後に雨漏りが発生した、というようなケースです。
なお、売主が知っている場合は「付帯設備表及び物件状況等報告書」に記載しておくのが一般的です。↓の記事で解説していますが、雨漏りしている家であっても売却することは可能です。
こういった瑕疵を「隠れたる瑕疵」と言いますが、「隠れたる瑕疵」は、民法上、知ってから1年であれば売主に責任を追及できると規定されています。
しかしながら、一般消費者である個人の売主が長期間責任を負うことは負担が大きすぎるので、売買契約書で2～3ヶ月程度の瑕疵担保期間を設定することが一般的です。
売却理由はどこまで伝えればよいのか？
売主は告知義務に基づき、知り得るすべてのことについて買主に伝え、了承を得ますが、言わなくてもよいことまで言ってしまうと売れるものも売れなくなってしまいます。
特に築浅中古の場合、買主が「何か特別な問題があったのではないか？」と疑問を持ち、売却理由について必ず聞かれます。
築浅中古の売却理由の代表的なものをポジティブな理由とネガティブな理由に分けてみましょう。
ポジティブな理由
- ご主人の転勤
- 親の介護
- 定年退職に伴う転居
- 田舎暮らしのための移住
- 相続による売却
ネガティブな理由
- 離婚
- リストラにより住宅ローンの支払いが困難
- 近隣とのトラブル
- 物件内での自殺や事故死
- 近辺に暴力団事務所ができた
ポジティブな理由はともかく、ネガティブな理由には、離婚・リストラ・近隣トラブルといった極めてプライベートな理由も含まれています。果たしてこういった理由まで心理的瑕疵や環境的瑕疵に該当し、法的な告知義務はあるのでしょうか？
考え方として、所有者の変更により改善が期待できることや、人間の感覚によって判断が分かれることなどについては告知義務を負いません。
近隣トラブルがあったとしても、所有者があなたから買主に変わることで解決する問題（子供のいじめや浮気など）や足音や子供の泣き声など、人によって感じ方が違う問題に告知義務はないと考えられます。
逆に、所有者が変わっても改善が期待できない問題（暴力団事務所ができたなど）や近隣トラブルでも暴力をふるうような危険な人物がいる場合には、告知義務を負うと考えられるでしょう。
離婚やリストラによる経済的困難などのプライベートな理由は、あまり明らかにしなくても伝え方で工夫ができます。
売却理由をどこまで話すかは、上記を踏まえ常識の範囲内で判断しましょう。
あまり過剰に考えて不利益が生じないようにすることも大切です。
売主・買主の主観性によっても受け止め方が違うため、売却を依頼した事例経験豊富な仲介業者に、第三者的な客観的見解を求めてみましょう。
新築もとい築浅中古は人気物件ですが注意点もあり！
築浅中古の物件は、新築とほとんど変わらないのに価格が安いことから大変人気があります。エリアによっては、売りに出したらすぐ売れてしまうこともあるでしょう。
とはいえ、購入検討者から「なんで売るんだろう？」と疑いの目で見られてしまうことは避けられません。
ローン返済額がまだ多く残っている点も、抵当権とのからみから慎重に考える必要があります。
このような注意点を踏まえながら早く高く売るためにも、信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶようにしましょう。
以上、新築（実は築浅中古）の家やマンションを売りたいなら押さえておきたい5つの注意点…でした。
参考
住宅ローンが残っている不動産売却が得意な業者を探したい…という方は下記記事も参考に。一括査定サイトのなかには、ワケあり物件に強いサービスもありますよ。
