大和ハウスによるアパート経営で成功と失敗を分ける5つのポイント!

大和ハウスによるアパート経営で成功と失敗を分ける5つのポイント!アパマン経営

「大和ハウスのアパート経営には、どんなリスクがあるんだろう?」
「建築後のサポートは安心してお任せできるんだろうか?」

大和ハウスといえば大手ハウスメーカーのひとつですが、自宅のみならず賃貸住宅の建築も数多く手掛けています。

しかし、大手とはいえ、人口減少が進んでいる中、本当にアパート経営を始めても大丈夫なのか不安ですよね。

そこで今回は、大和ハウスのアパート経営に関して、トラブル事例やメリット、デメリット、成功と失敗を分けるポイントなどを解説します。

しっかり最後までお読みいただき、不安や疑問点を解消してください。

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大和ハウスによるアパート経営のメリット

アパート建築を手掛ける建設会社はたくさんありますが、あえて大和ハウスを選ぶことのメリットには、どのようなものがあるのでしょうか?

具体的なメリットや強みとしては、このようなものが挙げられます。

  • 土地診断・市場調査に基づく実現性の高い事業計画の提案
  • 他アパートとの差別化が図れる高級感のあるデザイン
  • 充実した独自ネットワークによる入居者募集
  • 最長40年保証の賃貸住宅経営サポート体制
  • アパート経営以外にも、さまざまな土地活用に対応可能

これら5つのメリットについて、以下に詳しく解説します。

土地診断・市場調査に基づく実現性の高い事業計画の提案

土地診断・市場調査に基づく実現性の高い事業計画の提案

大和ハウスで建築する場合、アパート建築に留まらず、その後の入居者募集から長期に渡る賃貸住宅経営のサポート(建築後はグループ会社の大和リビングが担当)まで一貫してお付き合いするケースがほとんどです。

いわばアパート経営のビジネスパートナーですので、綿密な土地診断と市場調査を行い、具体的な建築計画と経営計画を提示した上で、はじめて契約となります。

アパート経営の実現可能性があるかどうかは、土地の面積や形状、地盤の強さ、接道状況だけでなく、周囲の環境、各種法令との適合性、入居者ニーズなどを総合的に判断する必要があります。

もちろん、建築会社としては、オーナーであるあなたの要望も反映しなければならないでしょう。

大和ハウスであれば、大手ならではの豊富なノウハウと実績をもとに、安定経営につながる実現性の高い事業計画を提案してくれるはずです

他アパートとの差別化が図れる高級感のあるデザイン

他アパートとの差別化が図れる高級感のあるデザイン

ハウスメーカーのアパートというと、どうしても似たりよったりの没個性なデザインというイメージがあるかもしれません。

しかし、大和ハウスのアパートは、従来型のプレハブ工法でありながら、「セジュールキューブ」「セジュールウィット」など、洗練されたモダンなデザインの商品を数多く用意しています。

とりわけ、日本家屋仕様の「セジュールウィット京和風」などは、和の風情や趣が美しく、他アパートとの大きな差別化が図れるデザインとなっています。

セジュールウィット京和風

「高品質なアパートを所有することで、長期にわたって資産価値を保ち続けたい」そんな要望をお持ちの方は、選択肢に入れるべき建築会社といえるでしょう。

充実した独自ネットワークによる入居者募集

賃貸住宅検索サイト「賃貸住宅D-room」

どんなに素晴らしいアパートを建てても、入居者がいなければ収入は入ってきません。

もちろん、一括借上を利用すれば空室リスクから逃れられますが、2年毎に賃料の見直しが入りますので、空室が多いとそのタイミングで賃料が下がる可能性は高いでしょう。

したがって、集客力の高さも建築会社を選ぶ上では重要です。

その点、大和ハウスでは、下記のような3つの入居者募集ネットワークを持っているので心強いですね

  • 賃貸住宅検索サイト「賃貸住宅D-room」
  • 全国約10,500店の提携不動産会社
  • 法人向け 寮・社宅斡旋サポート

大和ハウスでは、独自の賃貸住宅検索サイト「賃貸住宅D-room」を通じて、インターネットで入居募集をおこなっています。

また、全国約10,500店(2018年7月1日現在)の提携不動産会社が募集情報サイトからリアルタイムで空室情報を閲覧できる体制になっています。

さらに、大和グループの強みを生かし、多くの取引先や提携法人に対して、従業員の入社時や転勤の際に物件を紹介・案内しています。

最長40年保証の賃貸住宅経営サポート体制

最長40年保証の賃貸住宅経営サポート体制

アパートは建てて終わりではありません。その後の長期にわたる賃貸住宅経営をどのように進めるかが成功の鍵を握ります。

そのため、ダイワハウスでは、以下二つのサポート体制でアパートオーナーをバックアップしています。

  • 悠々サポート・DAPS
  • ダイワハウスオーナーズクラブ

安定経営を長期的に支える、独自の総合サポートシステム「悠々サポート・DAPS」の内容は、具体的にはこのようなものです。

施設管理サポート長期施設診断システム、24時間対応システム
資産管理サポートセミナー開催、資産承継のための総合コンサルティング
経営サポート一括借上システム、賃貸住宅検索サイト“賃貸住宅D-room

また、ダイワハウスオーナーズクラブでは、オーナー同士の親睦や経営に関する情報交換の場としての「オーナー会」や、専門家による研修会や相談会、各種セミナー、資産コンサルティングサポートなどを行っています。

アパート経営以外にも、さまざまな土地活用に対応可能

アパート経営以外にも、さまざまな土地活用に対応可能

大和ハウスが対応可能な土地活用はアパート経営に限りません。

さまざまな土地活用に幅広く対応可能です。とくにハウスメーカーとしては珍しく、商業施設の建築実績が多いといった特徴があります。

対応可能な土地活用は以下の通り

  • 賃貸住宅・賃貸マンション
  • ロードサイド店舗
  • オフィス・事業拠点
  • 高齢者住宅
  • 診療所
  • 介護施設
  • 複合型商業施設
  • ビジネスホテル

土地診断や市場調査の段階で、アパート経営以外にその土地にふさわしい土地活用が見つかったとしても、アパート建築しかできない建築会社だったらどうでしょう?

最適な土地活用でなくても、強引にアパート建築を進めようとするかもしれません。

その点、大和ハウスは賃貸住宅以外の土地活用にも柔軟に対応できるので、そのような心配はないでしょう。

大和ハウスによるアパート経営のデメリット

以上のようなメリットがある一方、大和ハウスのアパート経営にはデメリットはないのでしょうか?

まず、理解しておきたいことは、基本的に営業マンは自社のデメリットをわざわざ説明しようとはしないということです。

こちらから問い合わせてもハッキリ答えてくれるとは限りませんので、以下のようなデメリットもあることを、しっかり確認しておいてください。

  • 営業所や担当者によって対応にバラツキがある
  • 建築価格は比較的高め
  • お客様がプレミアを感じてくれるとは限らない
  • 一括借り上げは家賃固定ではない
  • 契約解除もありえる

以下に詳しく説明します。

営業所や担当者によって対応にバラツキがある

営業所や担当者によって対応にバラツキがある

大和ハウス工業株式会社は、2019年時点で従業員数16,000人以上、全国37支社、41支店を構える大企業です。大和ハウスグループ全体ではさらにスケールが大きくなります。

会社全体としての評価は高くても、支店や担当者レベルではどうしてもその対応にバラツキが出てしまうことは否めません

また、よくも悪くも大手ですので、融通が利きにくく杓子定規と感じられることもあるでしょう。

さらに、アパートを建築する大和ハウスと、建築後のサポートを受け持つ大和リビングとでは、同じ大和ハウスグループとはいえ別会社です。

大和ハウスの営業マンの対応が良かったからといって、その後の賃貸経営サポートも同じように親身に対応してくれるとは限りません。

建築価格は比較的高め

建築価格は比較的高め

大和ハウスの建築価格は、規格住宅で坪単価55~65万円、注文建築で坪単価70~80万円と、比較的高めとなります。

積水ハウスやヘーベルハウス、住友林業といった大手ハウスメーカーと、ほぼ同レベルの価格帯といえるでしょう。

大手ですのでデザイン性や品質面での安心感はありますが、価格を低く抑えることは難しいと考えたほうがよさそうです。

お客様がプレミアを感じてくれるとは限らない

お客様がプレミアを感じてくれるとは限らない

たとえ建築価格が高くても、それで入居者が集まりやすくなったり、家賃設定を高めにできるようなら問題ありません。

アパート経営の成否は10年以上の長期間で判断するべきものなので、資産価値の高いアパートを建てることで、長期的に安定経営できるようであれば成功といえるでしょう。

しかし、お客様が大和ハウス施工であることに、必ずしもプレミアを感じてくれるとは限りません

建築費に見合った収支上のメリットがあるかどうかは、その地域の市場性にも左右されますので、市場調査の結果をよく確認し、慎重に建築プランを検討してください。

一括借り上げは家賃固定ではない

一括借り上げは家賃固定ではない

毎月賃料が入金されるので、空室や滞納の心配がなく安心して賃貸経営ができるのが、一括借上げですが、絶対に安心というわけではありません。

まず、一括借上の契約期間が長くなるほど、維持管理費の負担が大きくなったりと、オーナーにとっての条件は厳しくなります。

さらに、大和ハウスに限った話ではありませんが、一括借り上げ(サブリース)は家賃固定ではなく、2年ごとに賃料見直しが行われ、入居率が芳しくないと家賃減額を要求されます。

しかも、物価変動や市場の急激な変動によって、家賃と市場価格とに大きな乖離が生じた場合は、2年を待たずに賃料減額を求められる可能性もあります。

毎月決まった賃料が長期に渡って入金されることが約束されているわけではないので、ご注意ください。

契約解除もありえる

契約解除もありえる

「家賃減額を打診されても拒否すればよいのでは?」
そんなふうに安易に考えてはいませんか?

もし家賃減額に応じなければ契約解除されてしまいます。これを防ぐ方法は、現時点ではほぼありません。

なぜなら、借地借家法では借家人の権利が厚く保護されているからです。サブリース契約における借家人に当たるのはサブリース会社(大和リビング)の方です。

裁判所における過去の判例では、「サブリース契約にも借地借家法の適用がある」と判断されているので、今後も同様に適用される可能性は高いでしょう。

借地借家法では、借家人に家賃減額請求権や契約解除の権利が認められています。逆に、賃貸人つまりオーナーが契約解除しようとしても、サブリース会社(大和リビング)が同意しない場合は、正当事由が必要になるんです。

このようにサブリース契約においては、オーナーは法律上不利な立場にあることを覚えておいてください。

大和ハウスのアパート経営におけるトラブル事例

大和ハウスのアパート経営におけるトラブル事例

大和ハウスのアパート経営では、具体的にどのようなトラブル事例があったのか、気になりますよね。

大和ハウスに限った話ではありませんが、これほどの大手企業となると従業員数も住宅着工件数も多いわけですから、なかにはトラブルに発展するようなケースも見受けられます。

具体的には、『MyNewsJapan』に掲載されたトラブル事例の記事がネット上で公開されていますので、その一部を以下に抜粋します。

「大丈夫」と安心させて販売したアパートの20年一括借り上げ契約を、経営が苦しくなったとみるや、わずか7年目にして、オーナーとろくに話し合いをすることもなく一方的に解除していた事実が判明した。男性は、契約解除の無効を訴えて裁判を起こし、一審・釧路地裁は、オーナーの一部勝訴を言い渡した。大和ハウス側は控訴し、なおも争っている。「建てるときは“大丈夫です”と繰り返した営業マンは、苦境に陥ったとたんに手の平を返したように冷淡になりました。建築費用も割高だった、と後から知りました」と男性は憤る。借金をさせて建てさせ、利益を出したら、あとは野となれ山となれ、借金返済に窮したオーナーなど見捨ててしまえばよい――そういわんばかりの冷酷な企業体質が浮き彫りになった。

引用 大和ハウスよお前もか 20年一括借り上げで「大丈夫」だったはずのアパート経営、築7年で一方的に契約解除の無責任:MyNewsJapan

もちろん、オーナー側からの言い分で構成された記事であることは、差し引いて読む必要はあります。

一方では、オーナーとの良好なパートナーシップを維持し続けている事例もありますので、下記に一部抜粋して紹介します。

大和ハウス工業に依頼しようと思った決め手は、その信頼感です。緻密に練られた経営計画書と、入居者の使いやすさを第一に考えられた敷地の使い方。特に経営計画書の内容は、家賃が下落する可能性から、何年ごとにいくらリフォーム費用がかかるのか、金利上昇や固定資産税の支払いなど、想定されるすべての事案が組み込まれていたんです。とても真摯な内容に「この会社は安心して任せられる」と感じましたね。

引用 オーナーの「信頼」と入居者の「生活導線」を取り入れた「提案」大和ハウス工業と挑んだ「長期安定経営」への道のり-不動産賃貸経営博士-

大和ハウスのアパート経営、成功と失敗を分ける5つのポイント

アパート経営の成否を分ける、最も大きな要因はなんといっても立地でしょう。しかし、他にも以下のように成功と失敗を分けるポイントがあります。

POINT

  • よく分からないまま決断しない
  • 大和ハウスの他にも資料を集める
  • 大和ハウスの他にも相談する
  • 収支計画を10年以上先まで厳しくチェックする
  • 契約書の内容を専門家にチェックしてもらう

それぞれについて、以下に詳しく説明します。

よく分からないまま決断しない

よく分からないまま決断しない

アパート経営は文字通り事業経営です。経営者が「自分の運営する事業のことをよく分かっていない」ってことはありえませんよね。

少しでも疑問に思うことや不安なことがあったら、営業マンに質問してください。もし曖昧な答えが帰ってきたり納得いく内容でなかったなら、アパート経営を決断するべきではありません。

よく分からないまま決断するのは失敗の元。けっして事前の情報収集を怠ってはいけません

大和ハウスの他にも資料を集める

大和ハウスの他にも資料を集める

情報源が大和ハウスの営業マンだけになってしまうのは危険です。必ず情報源は複数持つようにしてください。

そのためには、土地活用の一括資料請求サイトを活用するとよいでしょう。一括資料請求サイトを利用するメリットは大きく3つあります。

メリット1:ネットからいっぺんに複数業者へ資料請求できる

一括資料請求サイトを利用すれば、あなたの個人情報や物件情報を1回入力するだけで、複数の業者にいっぺんに資料請求できます。

すべてネット上で完結できるので、手間もかかりません。

メリット2:複数の資料を比較検討することで客観的に判断できる

アパートの建築業者は大和ハウスだけではありません。

一社だけから提案されると客観的な判断ができなくなってしまう恐れがあります。必ず複数の業者からのプランを確認するようにしてください。

一括資料請求サイトを使えば、同時に複数の土地活用プランを比較検討できるので、「ひとつのプランを信じ込んで冷静な判断を失ってしまう」といったことを防ぐことができます。

メリット3:価格等の条件面で有利に交渉を進められる

建築業者も一括資料請求サイトからの申し込みであることは分かっているので、はじめから競合を意識した提案をしてくるでしょう。

「しっかりした提案をしないと他に客を取られてしまう」と思わせることで、より緊張感のある精度の高いプランが期待できますし、価格交渉など条件面でも有利に交渉を進めることができます。

POINT土地活用の一括資料請求サイトはいくつかありますが、大手ハウスメーカーのほとんどが登録されているタウンライフ土地活用がおすすめです。

ユーザーサポートも充実していて、メールや電話での質問にも対応しており、業者からのしつこい営業があってもお断り代行サービスを利用できるので安心ですよ。

大和ハウスの他にも相談する

大和ハウスの他にも相談する

資料請求するよりも、直接専門家に質問したほうが早いことも少なくありません。大和ハウスの提案の良し悪しを判断するには、セミナーに参加して勉強したり業界の専門家に直接質問するのもよいでしょう。

不動産投資セミナーには様々な種類がありますが、初心者向けのものや無料で参加できるものもあります

たとえば、LIFULL HOME’Sの不動産投資セミナー検索サービスでは、各社が開催する多数のセミナーの中から、対象者別、人気テーマ別といった切り口でセミナーを検索できます。検索サービスの利用はもちろん無料。

きっと、あなたにとって最適な不動産投資セミナーが見つかるはずですよ。

また、アパート経営の相談先に迷ったらこちらをご覧ください。悩みごとに応じた最適な相談先を解説しています。

アパート経営・マンション経営の失敗を未然に防ぐ6つの相談先とは?
アパート経営やマンション経営を始めるにあたっての相談先としては、地域の不動産会社、金融機関、ファイナンシャルプランナー、税理士、セミナーや勉強会、建築会社(ハウスメーカー)などがあります。具体的なコンタクトのとり方も解説します。

収支計画を10年以上先まで厳しくチェックする

収支計画を10年以上先まで厳しくチェックする

収支計画を鵜呑みにしない

アパート建築の際には、必ず収支計画の提案があるはずですが、鵜呑みにするのは危険です。

アパート建築業者にとっての収支計画は、オーナーに対して決断の後押しをするためのプレゼン資料です。したがって、アパート建築を思い留まらせるようなネガティブなものにはなりにくいでしょう。

建築さえできてしまえば、たとえアパート経営がうまくいかなくてもリスクを背負うのはオーナーであるあなたです。建築業者の懐が痛むことはありません。

税理士などの専門家に相談を

また、ご自身で収支計画の実現性を判断するのが難しいようなら、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

もちろん相談料を請求されるかもしれませんが、せいぜい数万円程度の負担です。しかし、アパート経営で失敗すれば、数億の借金を抱える羽目に陥ってしまうかもしれません。

将来のリスク回避のためには、このくらいのコストを惜しんではいけません。

税理士のツテがあるなら是非相談してください。もしあてがないのであれば、こちらの税理士検索サービスを使って探してみるとよいでしょう。

第三者の客観的な立場から専門家のアドバイスをもらえるはずですよ。

契約書の内容を専門家にチェックしてもらう

契約書の内容を専門家にチェックしてもらう

大和ハウスのプランに納得して契約書を提示されても、よく精査せずにサインをしてはいけません。

契約書は、提示する方に有利なことは小さく目立たない字で書かれているものです。とくに賃料減額や契約解除の規定は、一字一句よく確認してください。

また、契約書に明記されていないことに関しては、過去の判例に基づいて裁定されるケースがほとんどですが、専門家でなければそんなことまで分かりませんよね。

そこで、契約書の内容を弁護士に確認してもらうことをおすすめします。税理士同様、相談料がかかりますが、念には念をです。

日本法規情報のような弁護士検索サービスを使って、不動産契約に詳しい弁護士を探してみてください。多少コストをかけてでも、プロの目で確認してもらいましょう。

大和ハウスのアパート経営を決断する前に積極的な情報収集を!

大和ハウスは、日本を代表する大手ハウスメーカーのひとつです。

アパート建築の実績も豊富ですし、賃貸住宅経営をサポートする最長40年の長期保証体制は大きな安心感を与えてくれます。

とはいえ、営業マンの提案を疑うことなく受け入れてしまうのはおすすめできません。

判断を誤ってトラブルに巻き込まれないよう、みずから積極的に情報収集しましょう。具体的にはこのような行動に取り掛かってください。

POINT

アパート経営は今後の人生を大きく左右する一大イベントです。失敗しないためにも、ぜひ事前の情報収集を怠らないようにしてください。

以上、大和ハウスによるアパート経営で成功と失敗を分ける5つのポイント!…でした。

 
参考記事:

大和ハウス以外のハウスメーカーに関しても詳しく知りたい…という方は下記記事も参考に。大手ハウスメーカーの特徴や坪単価などを解説しています。

賃貸アパートや賃貸併用住宅の大手ハウスメーカー8社比較一覧!坪単価や特徴を徹底解説
賃貸アパートや賃貸併用住宅を建てるなら大手ハウスメーカーが安心。本記事ではハウスメーカー大手8社の坪単価、賃貸経営サポート、商品性、特徴などについて徹底比較し、資料請求の方法も解説。工事費の目安が一瞬で分かる建築工事費シミュレーターもあり。
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