「給料は上がらないのに、税金や社会保険料の負担は増すばかり。副業ブームだし、アパート経営でもやろうかな？
でも、アパート経営って副業に当たるのかな？
就業規則違反で懲戒解雇なんてことになったら困るし…。」
「副業解禁」がブームとはいえ、勤め先から処分を受けるのは困りますよね。
アパート経営は手間も時間もかからず、安定収入が手に入ることから人気の副業です。しかし、副業解禁していない会社や公的機関に勤めていると、アパート経営はできないのでしょうか？
結論からいうと、副業解禁していない会社のサラリーマンや公務員でもアパート経営はできます。ただし、副業に当たらないようにするには、いくつか避けなければいけないこともあります。
そこで今回は、副業禁止でも問題なくアパート経営を行う方法と注意点について解説します。最後までお読みいただければ、就業規則違反の不安も晴れて、安心してアパート経営に取り組めますよ。
副業が禁止される理由と「副業解禁」ブーム
そもそも、どうして公的機関や会社は副業を禁止しているのでしょうか？
おもな理由は「本業がおろそかになる可能性がある」からです。
とくに公務員は、国や地方自治体に仕え、市民のために仕事をするのが建前です。ところが、副業として雑貨屋を経営していて、「雑貨屋が忙しくて本業ができない」なんてことになったら、大問題になります！
もうひとつの理由は「情報漏えい」のリスクがあるからです。
副業するということは、他の会社で仕事をしたり、個人的に他社から業務委託を受けることもあるでしょう。その際に、自社の情報を他社へ漏洩する可能性がないとは言い切れません。
副業を許してしまうと、どうしてもこのようなリスクが高くなってしまいます。
ところが、最近では副業を解禁する企業が増えています。たとえば、このような企業です。
- ソフトバンク
- ヤフー
- サイバーエージェント
- DeNA
- リクルートホールディングス
- HIS
- ロート製薬
- 新生銀行
- 日産自動車
とはいえ、副業するにあたっては「会社に迷惑をかけない」や「申請して受理されたときだけ」といった制約はあります。会社に社員を縛り付ける時代は終わりつつあり、「副業解禁」は、もはや時代の流れといえるでしょう。
アパート経営は副業に当たらない
では、アパート経営は副業に当たるのでしょうか？
結論からいうと、基本的にアパート経営は副業に該当しません。
そもそも副業とはどんなものを指すのでしょうか？
副業の具体例を紹介しつつ、「なぜアパート経営が副業にならないのか？」について解説します。
おもな副業の種類
おもな副業としては、このようなものがあります。
- 株式投資
- FX
- 民泊
- 賃貸住宅経営
- 駐車場シェア
- カーシェア
- ハンドメイドグッズ販売
- 写真販売
- アンケートモニター
- クラウドソーシング
- アルバイト
副業には、株式投資やFX、不動産投資といった投資系、ハンドメイドグッズ販売や写真販売といった自分で作った商品を売る販売系などが一般的です。
ほかにも、ネットを介して仕事を受注して報酬を受けるクラウドソーシングも、最近ではメジャーな副業になってきました。もちろん、他社でのアルバイトなども副業に当たるでしょう。
アパート経営が副業に該当しない理由
アパート経営は賃貸住宅経営なので、広義の副業には含まれます。
しかし、企業や公的機関では、このような理由から副業に含めていません。
- 自分の意思で始めたわけではないケースもある
- ほとんど労働時間を取られない不労所得である
たとえば、親が経営していたアパートを相続した場合、会社から「アパート経営は副業なので、今すぐ売却してください」と言われても困りますよね。さすがに、そのようなケースはまずないでしょう。
また、副業禁止の理由のひとつに「本業がおろそかになる可能性がある」がありましたが、アパート経営は日常管理を業者に任せるのがほとんどなので、本業に影響するほどの時間を取られるとは考えられません。
したがって、基本的にはアパート経営は副業とみなされません。
ただし、例外的に副業扱いになってしまうケースもあるんです！詳しくは、これから説明します。
サラリーマンのアパート経営は就業規則の確認が必須！
サラリーマンの場合、会社によってルールが違います。基本的にアパート経営は副業に含まれないといっても、会社によっては例外があるかもしれません。
念のため就業規則を確認し、副業に当たらないかどうか確認しておきましょう。
アパート経営が副業に該当するケース
会社によって就業規則は違いますが、厚生労働省による「モデル就業規則」に準じた内容になっていることが少なくありません。
「モデル就業規則」の第14章では副業・兼業に関するこのような記述が見られます。
（副業・兼業）
第６７条 労働者は、勤務時間外において、他の会社等の業務に従事することができる。
- 労働者は、前項の業務に従事するにあたっては、事前に、会社に所定の届出を行うものとする。
- 第１項の業務に従事することにより、次の各号のいずれかに該当する場合には、会社は、これを禁止又は制限することができる。
- 労務提供上の支障がある場合
- 企業秘密が漏洩する場合
- 会社の名誉や信用を損なう行為や、信頼関係を破壊する行為がある場合
- 競業により、企業の利益を害する場合
副業や兼業を認める記載になっているのは、最近の「副業解禁」の流れに沿ったものなのでしょう。ただし、「副業するなら、ちゃんと会社に届け出をしなさいよ」と言ってますね。
他にも条件があって、分かりやすく表現するとこんな感じです。
「本業に支障のない範囲内でやってね」
「企業秘密を漏らしたらダメ！」
「会社の信用を損ねるようなことはやったらダメ！」
「会社のライバル関係になるような状態は避けてね！」
おそらく、どんな企業でもこれらに違反すると就業規則違反になってしまうでしょう。
また、いまだに副業を認めていない会社も多いので、就業規則で認められていない場合、アパート経営が副業に該当しないよう注意する必要があります。
では、アパート経営が副業に見なされるのはどのような場合でしょうか？
このようなケースは要注意です！
- 一戸建てなら5棟、アパートやマンションなら10室以上
- 個人事業主か法人による経営
- 勤務中にアパート経営に関わる
それぞれについて、以下に詳しく解説します。
一戸建てなら5棟、アパートやマンションなら10室以上
規模が大きくなりすぎるとアパート経営の事業者と見なされ、副業に該当してしまう可能性があります。
税務上の基準として「5棟10室基準」というものがあります。小規模であれば税務上「業務」に当たりますが、一戸建てなら5棟、アパートやマンションなら10室以上になると、「事業的規模」に達しているとされてしまうのです！
もし、このような規模のアパートを相続するのであれば、念のため会社に相談した方がよいでしょう。「管理はすべて管理会社に任せます」など、本業に支障がないことを証明する必要があるかもしれません。
個人事業主か法人による経営
個人事業主の届け出を出したり法人を作った上でアパート経営をすると、副業とみなされる可能性が高くなります。
個人事業者や法人となると、他の会社（もしくは事業主体）の業務に従事していることになるからです。
勤務中にアパート経営に関わる
勤務時間内にアパート経営に時間を割いてしまうと、「本業に支障をきたす」と判断されて、勤務先から処罰されるかもしれません。
とくに、客付けや日常管理を管理会社に任せず、自分自身で行っている場合は要注意です。
たとえば、「重要な予定が入っている日でも頻繁に休みを取る」とか「離席して仕事以外の電話をしている時間が長い」といった行為が目に余るようだと、副業と判断されてしまうでしょう。
銀行や証券会社では株取引禁止
ちなみに、アパート経営ではありませんが、銀行や証券会社では、基本的に個人での株取引が禁じられています。届け出すれば承認されるケースもあるようですが、短期売買はまず許可されません。
これは金融商品取引法で定められていることで、インサイダー取引防止が目的です。
銀行や証券会社といった金融機関に勤めていると、いくらでもインサイダー情報を知る機会があります。インサイダー取引は犯罪なので、企業としては不祥事防止のためにも禁止するのは当然のことでしょう。
公務員はアパート経営できます
結論からいうと、公務員もアパート経営はできます。ただし、アパート経営をする際には注意点があります。必ず確認しておきましょう。
公務員は原則副業禁止
サラリーマンは就業規則に副業禁止が規定されますが、公務員の場合、このように国家公務員法と地方公務員法によって禁止されています。
第百三条 職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下営利企業という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。
第百四条 職員が報酬を得て、営利企業以外の事業の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、その他いかなる事業に従事し、若しくは事務を行うにも、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する。
引用元 国家公務員法抜粋
第三十八条 職員は、任命権者の許可を受けなければ、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下この項及び次条第一項において「営利企業」という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則（人事委員会を置かない地方公共団体においては、地方公共団体の規則）で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。
引用元 地方公務員法抜粋
どうにもまわりくどい文章ですが…、
要するに、どちらも「自営業を営むことと営利企業への就職を禁止」しており、国家公務員法ではさらに「非営利企業への就職は許可が必要」と定めています。
結局のところ、公務員もサラリーマン同様、原則副業（≒兼業）は禁止です。
「5棟10室未満」なら副業に当たらない
公務員もサラリーマンと同じように、不動産賃貸経営では5棟10室未満に規模を抑えないと、自営業と見なされます。これは、サラリーマンの就業規則に当たる「人事院規則」で決まっています。
人事院規則では、不動産賃貸が下記のいずれかに該当する場合、自営に当たると明記されています。
イ 独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が５棟以上であること。
ロ 独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が１０室以上であること。
ということは、公務員でも5棟10室未満の不動産賃貸なら、副業には当たらないと考えてよいでしょう。
もし、5棟10室以上のアパートを相続する場合は、アパート経営が公務員の職務に支障がないことを証明し、自営の承認を受けなければなりません。
アパート経営に有利な公務員やサラリーマン
じつは、公務員やサラリーマンは信用力が高く銀行融資の審査に通りやすいので、アパート経営を始めるのに有利なんです！
融資の際には、「不動産投資ローン」や「アパートローン」などを利用しますが、審査されるのは以下のような項目です。
- 年収や会社規模
- 勤続年数や雇用形態
- 年齢や信用情報（過去の延滞歴）
金融機関が重視するのは、なんといっても「借入者がちゃんと返済してくれるか？」ということです。
その点、公務員やサラリーマンは安定収入が入ってくるので、審査に通りやすいんですね。
ただ、サラリーマンの場合は会社の規模や業績なども見られます。勤め先の業績が悪化していると審査にマイナスに働くこともありますが、それでも会社経営者や個人事業主よりは審査に通りやすいでしょう。
公務員は人員削減や倒産リスクはゼロに限りなく近いので、もっとも融資の審査に通りやすい職業のひとつです。
参考 アパート経営を始める際に、必要な資金とどれぐらいの自己資金を用意するべきかについては、下記記事で解説しています。
公務員やサラリーマンがアパート経営する場合の注意点まとめ
最後に、公務員やサラリーマンがアパート経営する場合に注意すべきポイントを確認しましょう。
- 5棟10室を超えない規模で
- 法人や個人事業主として経営しない
- 職場では話題にしない
税務上は事業的規模で経営した方が、経費の参入が全額可能だったり青色申告控除を利用できたりと、多くのメリットがあります。
しかし、事業と認定されると会社や人事院の許可を得る必要が出てくるので、事業的規模にしない方が無難でしょう。
また、職場でアパート経営をしていることを話題にするのも避けてください。
「おかげさんで、アパートからの収入があったから今月は助かったよ～」なんてウッカリ口にすると、その話がどんなルートから人事などの部署に伝わるか分かりません。
会社から「副業しているのでは？」と、疑いをかけられることもありえます。たとえ5棟10室未満だったとしても、人づてから違う内容で伝わってしまう可能性だってあります。
あらぬ疑いをかけられないよう、職場ではアパート経営の話題を出すのはやめた方がよいでしょう。
アパート経営は副業に当たらないが事業規模に要注意！
いくつかの点を注意すれば、アパート経営が副業と見なされることはないでしょう。サラリーマンや公務員であっても問題ありません。
副業を解禁している会社なら、事業規模が5棟10室以上だったり法人や個人事業主として経営しても、大丈夫なケースもあるでしょう。
いずれにしても、サラリーマンの場合は就業規則を確認しておくことをおすすめします。
以上、公務員やサラリーマンのアパート経営は副業だから禁止？就業規則違反になるのか？…でした。
参考リンク アパート経営にはどれぐらいの資金が必要か知りたい…という方は下記記事も参考に。自己資金も用意しておいた方がよいですが、その目安についても詳しく解説してますよ。
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