「抵当権の仕組みがいまいちよく分からないんだが…」
「不動産売却の際には抵当権抹消が必要らしいが、具体的にどうすればいいんだろう？」
抵当権って、ふだん馴染みのない言葉なので、いまいちピンと来ませんよね。
でも、住宅ローンを組んで購入したマイホームを売却する際には、避けて通れない権利なんです。相続した不動産に抵当権が残っている場合も、売却の際には注意が必要です。
そこで今回は、抵当権の仕組みと、不動産売却の際に抵当権抹消登記が必要な理由、手続きの際の注意点などを解説します。不動産売却の際には、必ず確認しておきましょう。
抵当権とは？
まずは、抵当権の仕組みや登記について基本的な部分を説明します。
抵当権の仕組み
抵当権とは、「債務者または第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利である 」と、規定されています（民法第369条）。
もっとわかりやすく、自宅を購入する時に、金融機関から住宅ローンを借りるケースを例に考えてみましょう。
抵当権は金融機関が住宅ローン回収を担保するための権利
あなたがマイホームを購入するために住宅ローンを利用しても、きちんと返済を続けている限り、金融機関はマイホームの使用を妨げたりはしません。
その代わりに、抵当権という権利をあなたのマイホームに設定します。
この場合、あなたを債務者・抵当権設定者、金融機関を債権者・抵当権者といいます。
抵当権は、債権者（金融機関）の債務者（あなた）に対する債権（住宅ローン）の回収を担保する（借金の形にマイホームを確保する）ために設定される権利です。
返済を滞納したら競売により債権（住宅ローン）を回収する
そして、あなたはマイホームに住みながら、金融機関から借りた住宅ローンを毎月返済していきます。
万一、あなたが住宅ローンの返済を滞納した場合は、債権者である金融機関はあなたのマイホームを競売にかけ、その売却代金から債権（住宅ローン）を回収することになります。
これが、基本的な抵当権の仕組みです。
＜抵当権設定のイメージ＞
第三者へ対抗するために必要な抵当権設定登記
抵当権は登記をすることによって、その不動産を購入した第三者に対しても対抗することができるようになります。「対抗することができる」というのは、登記をすることで抵当権の権利を第三者に法的に主張できるということです。
そのため、住宅ローンを利用する場合は、金融機関と抵当権設定契約を締結し、そのうえで抵当権設定登記を行うのが一般的です。
抵当権設定登記は複数設定することが可能で、先に登記をした順から優先的にその不動産を売却した代金から返済を受けることができます。
これを抵当権順位といい、そういう意味では抵当権設定登記は早いもの勝ちといった面があります。
通常、住宅ローンなどを融資した公的金融機関や銀行などの民間金融機関は抵当権の第一順位に登記をします。
＜抵当権設定登記の例＞
不動産売却の際に必要な抵当権抹消登記
抵当権が設定されている不動産を売却する場合は、売主の義務としてその抵当権を必ず抹消登記しなければなりません。
そこで、ここでは抵当権抹消登記について詳しく説明していきます。
抵当権抹消登記が必要な理由
不動産を売却する時に、抵当権が設定されたまま売りに出されることはよくありますが、売主は売買代金から抵当権者への残債の返済をして、決済引渡しの前までに抵当権を抹消する、という流れが一般的です。
抵当権抹消は売主の義務
買主は自分自身が購入した不動産の使用や活用を自由にしたいために購入します。
しかし、抵当権という権利が設定されていると、買主の自由な使用や活用に制約を受けてしまうばかりか、最悪のケースでは その不動産を抵当権者に引渡さなければならない事態まで考えられます。
これでは、その不動産を購入する意味はないので、売買契約書によって売主の義務として抵当権の抹消を義務付けています。
＜不動産売買契約書における抵当権等の抹消 条文例＞
上記の例をみると、抵当権の他にも買主の完全な所有権の行使を阻害する「先取特権」「地上権」「賃借権」などの一切の負担を除去抹消しなければならない、とあります。
抵当権抹消せずに引き渡すことは債務不履行になる
万一、抵当権を含めたこれらの負担を除去抹消せずに引渡せば、売主として債務不履行となり、違約金の対象になったり、損害賠償請求を受けたり、契約解除という事態まで発展することも考えられます。
そのため、売主は売却代金からローンの残債や諸経費などの支払いができるのか否か、事前に資金計画を万全にしておかなければなりません。
住宅ローン完済後すぐに抵当権抹消登記をしておきましょう
次に、住宅ローンは完済しているが、抵当権抹消登記はしていないケースについて説明します。
抵当権の設定は自然には消えない
住宅ローンを完済していれば、実質的に抵当権は消滅していると言えますが、抵当権の設定登記は自然とは抹消されません。
抵当権者である金融機関は抵当権の抹消書類を送ってきてはくれますが、「住宅ローンを完済したので抵当権抹消の手続きの準備をしましょう」などとアナウンスはしてくれません。
住宅ローンを完済した抵当権を放置していても特に問題になることはありません。
とはいえ、抵当権が登記されているという事実は残るため、いざ売却するという時には抹消しなければなりませんし、新たに担保として融資を受けることもできません。
抵当権抹消登記を放置しないこと！
抵当権抹消登記をするためには、さまざまな必要書類を揃える必要もありますので、あまり時間が経過してしまうと必要書類の取得が困難になるなど、得策とは言えません。
そのため、住宅ローンを完済したら抵当権抹消登記をすぐに行う方がよいでしょう。自分で手続きを行うことも可能ですし、仕事などで対応が難しければ、司法書士に依頼することもできます。
金融機関から抹消書類を受け取りましたら、そのまま放置せずにすぐに抵当権抹消登記の準備をしましょう。
抵当権抹消登記の手続き
抵当権抹消登記は、対象の不動産を管轄する法務局に登記申請書と必要書類を提出して行います。法務局へは直接提出のほか、郵送でも手続き可能です。
司法書士に依頼する場合は、別途、司法書士宛の委任状と報酬が必要となります。
抵当権抹消登記に関する必要書類には、このようなものがあります。
- 抵当権抹消登記申請書
- 登記識別情報または登記済証
- 登記原因証明情報
- 代理権限証明情報
- 登録免許税
それぞれについて、以下に詳しく解説します。
抵当権抹消登記申請書
登記申請書を作成し、法務局へ提出します。
登記申請書の書式および記載例は、法務局のホームページでダウンロードできます。
登記識別情報または登記済証
登記識別情報または登記済証は、抵当権設定時に抵当権者に交付されています。
住宅ローン完済時に渡されますので、大切に保管しておきましょう。
登記原因証明情報
これも住宅ローン完済時に抵当権者から渡されます。
「抵当権解除証書」や「弁済証書」というタイトルになっていることがあります。
代理権限証明情報
抵当権者の委任状のことです。
抵当権者である金融機関は、登記手続きを委任するための委任状を渡してくれます。
なお平成27年11月2日以降、抵当権抹消登記申請書に抵当権者である金融機関の会社法人等番号を記載した場合、従来添付が必要だった資格証明書（代表者事項証明書・発行3ヶ月以内）の添付は不要になりました。
また、これまでどおり資格証明書（代表者事項証明書）を添付して、登記申請手続きを行うことも可能ですが、その場合は発行後1ヶ月以内の資格証明書（代表者事項証明書）が必要となりますので注意しましょう。
この場合、抵当権抹消登記申請書に会社法人等番号の記載は必要ありません。
登録免許税
抵当権抹消登記の申請には、不動産1個につき1,000円の登録免許税を納付しなければなりません。
土地1筆と建物1棟の場合、2,000円ということになりますが、土地が複数にわたっている場合などはその分だけ加算されますので、注意しましょう。
登録免許税は収入印紙で納付します。
＜抵当権抹消登記の流れ＞
抹消登記手続きの際の注意点
抵当権抹消登記手続きの際の注意点について説明します。
- どこの法務局でも手続きできるのか
- 住所変更や相続などがある場合
- 書類の期限切れに注意
- 完了後の手続き
それぞれの注意点に関して、詳しくは以下のとおりです。
どこの法務局でも手続きできるのか
抵当権抹消登記申請を行うのは、その不動産の所在地を管轄する法務局になります。
書類の期限切れに注意
抵当権抹消登記は「いつまでに行わなくてはならない 」という期限はありません。
しかし、金融機関などの抵当権者から送られてくる必要書類の中には、資格証明書（代表者事項証明書）のように書類の期限が定められているものもありますので、なるべく早く手続きを行いましょう。
住所変更や相続などがある場合
所有者の氏名や住所に変更がある場合やローン完済までに所有者が亡くなった場合など、住所変更登記や相続による所有権移転登記が必要な場合があります。
また、ローン完済までに抵当権者である金融機関が合併などして金融機関名が変わった場合、合併の登記が必要となる場合もありますので注意しましょう。
完了後の手続き
登記申請を行った時に、登記完了日を確認しておきましょう。
不備があれば 法務局より電話で連絡がありますので、登記申請時に押印した印鑑を持参のうえ 補正に出向きましょう。
補正がなければ登記は完了となり、登記申請時に押印した印鑑を持参のうえ 登記完了日以降に法務局へ完了書類を受領に行きます。
受領時に本人以外の家族が出向く場合は、登記申請時に押した印鑑と委任状、代理受領する人の本人確認書類（運転免許証など）が必要となります。
登記完了証などの完了書類を受領後は、特に事情のない限り何かの手続きに使用することはなく、シュレッダーなどで処分しても差し支えありません。
もちろん、関係書類とともに手元に保管されてもいいでしょう。
相続した不動産の抵当権
相続した不動産に抵当権が設定されている場合もあるでしょう。その場合の注意点としては、このようなものがあります。
- 遺産相続すると抵当権も引き継がれる
- 抵当権抹消には住宅ローンなどの完済が必要
- 抵当権が設定されている不動産も相続税の課税対象となる
- 抵当権は不動産の相続税評価額に影響しない
それぞれについて、以下に詳しく解説します。
遺産相続すると抵当権も引き継がれる
相続財産とは、預貯金や不動産などのプラスの積極財産のみならず借金などのマイナスの消極財産を含めて相続財産となり、相続人は積極財産だけを相続することはできず、消極財産も 含めて相続することになります。
つまり、相続した不動産に抵当権が設定されている場合、不動産のみならず抵当権も引き継がれることになります。
抵当権が設定されているということは、不動産を担保として借入金があるのが通常ですので、他の相続人と法定相続分の割合によってその債務も相続することになります。
抵当権抹消には住宅ローンなどの完済が必要
抵当権を抹消するためには、相続した不動産を売却して、その売却代金などから住宅ローンなどを完済する必要があります。
不動産売却時には、仲介手数料や登記費用、印紙税などの諸経費、必要に応じて相続税の他に譲渡所得税などが発生しますので、ローン残債を含めて資金計画をしっかりと立てておきましょう。
そのうえで、抵当権抹消登記の手続きを行わなければなりません。
抵当権が設定されている不動産も相続税の課税対象となる
不動産を相続すれば、その不動産に設定されている抵当権も併せて相続することとなります。
相続税においては、住宅ローンが残っているマイホームのような抵当権が設定されている不動産も相続税の課税対象となります。
ただし、相続税の課税価格を算定するうえでは、借入金は債務控除の対象となります。
抵当権は不動産の相続税評価額に影響しない
相続税において抵当権が設定されている不動産でも、通常どおりの不動産評価となるため、土地は路線価方式や倍率方式、建物は固定資産評価額と決められた評価方法により相続税評価額を算定します。
抵当権が設定されているからといって、その不動産の評価が下がるわけではなく、不動産そのものの価値で評価されることとなります。
不動産の抵当権は理解していれば怖くありません
さまざまな角度から抵当権について解説してきました。
本来は、もう少し奥深い内容や法的用語などもありますが、今回は基礎編ということで必要最低限の内容を紹介しています。
ここに説明してきたことが理解できれば、すくなくとも抵当権者である金融機関などとはスムーズな会話ができることでしょう。
さらに知識を深めたい場合には、不動産業者や司法書士、弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。
以上、抵当権とは？不動産売却の際に必要な抵当権抹消登記の方法… でした。
参考
住宅ローンを滞納してしまって、銀行に抵当権を行使されそうで困っている…という方は下記記事も参考に。任意売却の流れや競売との違い、メリットやデメリットなどを解説しています。
不動産一括査定サービスの利用も忘れずに！
価格査定と不動産会社探しには、複数の会社にいっぺんに査定依頼できる不動産一括査定サービスが便利。今や不動産や自動車の売却には一括査定サービスを使うのが常識です。一般的な家や土地なら、大手不動産ポータルサイトのHOME4U不動産売却
