2019年消費税が10%に増税!不動産売却に及ぼす5つの影響

2019年10月に消費税が10%に引き上げられます。リーマン・ショック級の不測の事態がない限り、延期や凍結の可能性はなさそうです。

2013年から東京を中心として不動産価格は上昇を続けていますが、今回の消費税引き上げは、不動産マーケットにどのような影響をあたえるのでしょうか?

家や土地、マンションの売却を検討中の方は気になるところですよね。

そこで今回は、不動産売買における消費税の課税・非課税対象や消費税引き上げによる影響、さらに東京オリンピックとの関連などについて解説します。ぜひ確認しておいてください。

消費税が課税される取引とは?

まずはじめに、消費税が課税される取引について確認しましょう。

消費税が課税される取引とは、消費税法第4条によって、このように定められています。

  1. 国内取引であること
  2. 事業者が事業として行う取引であること
  3. 対価を得る取引であること
  4. 資産の譲渡、貸付及び役務(サービス)を提供する取引であること

出典 e-Gov(電子政府の総合窓口) 消費税法


もうすこし分かりやすく言うと、

日本国内で
会社や商売人が、
ビジネスとして商品を売ったり、貸したり、サービスすることで、
料金を得た取引には消費税が課税される。

ということです。

消費税の課税対象が分かったところで、では消費税が増税された場合、不動産の売却にはどのような影響があるのでしょうか?

気になる方は、これから説明する5つの点を確認しておいてください。

  • 影響1:仲介手数料にかかる消費税
  • 影響2:新築に買い替えの場合、影響は大!
  • 影響3:駐車場の売却は課税対象
  • 影響4:投資用不動産の売却は個人でも課税対象
  • 影響5:消費マインドの深刻な落ち込み

影響1:仲介手数料にかかる消費税

影響1:仲介手数料にかかる消費税

マイホームは非課税

不動産は土地と建物に分けられますが、土地の売買や賃貸借には消費税は課税されません。

建物には消費税が課税されますが、対象は事業者のみです。個人が所有するマイホームなどの中古住宅を売っても、さきほどの消費税課税の条件には当てはまらないので、建物部分も非課税となります。

ということは、個人が中古住宅などの不動産を売却しても、消費税増税の影響はありません

仲介手数料には消費税がかかる

ただし、売却を依頼した不動産業者に支払う仲介手数料に関しては別です。仲介手数料は消費税が課税されるので、増税の影響を受けます。


たとえば、4,000万円で自宅を売却した場合に支払う仲介手数料の上限と消費税は、

仲介手数料の上限 4,000万円×3%+6万円=126万円
消費税   126万円×8%=10万800円

となりますが、消費税率が10%になった場合、消費税は12万6,000円となり、2万5,200円の増税になります。


なお、売主の無知につけ込んで仲介手数料以外の費用を請求してきたりする悪質業者もいますので、下記記事で仲介手数料の基本的なことを確認しておいてください。

不動産業者が売買契約を成約させた場合、売り主は仲介手数料を払います。もうひとつ、買主が不動産業者に支払うものもあります。両方とも仲介手数料ですが、支払う人が違うだけで売却価格によって計算され、法的に「上限」が定められています。


このように、仲介手数料には消費税増税の影響がありますが、不動産の売却価格と比べればさほど大きなものではないでしょう。

影響2:新築に買い替えの場合、影響は大!

影響2:新築に買い替えの場合、影響は大!

マイホームの買い替えを検討中の方は要注意です!

新築分譲戸建てや新築分譲マンションの売主が個人ということは、まずありえません。不動産業者が事業として販売しているはずです。事業者による販売なので、もちろん建物部分には消費税が課税されます。

たとえば、こちらの新築マンションは不動産業者が売主で、販売価格4,790万円となっています。


<新築マンションの販売図面・例>


で囲った部分を見ると、消費税は「税込」と明示されています。

販売図面では具体的な消費税額は明示されていませんが、売買契約書には下記のように必ず明示されます。


<売買契約書の例>


この新築マンションの場合、建物部分の価格は2,881万2,500円ですので、消費税が8%から10%に増税されれば、288万1,250円となり、負担額は50万円以上も増えてしまいます。

このように、売主が不動産業者などの法人の物件であれば、新築はもちろんのこと中古不動産であっても建物部分に消費税が課税されるので、増税の影響は非常に大きくなります


2018年12月4日追記:
政府は「住宅ローン減税」を受けられる期間を3年延長し、その間は最大で建物価格の2%分を減税して消費増税分の負担を実質的に無くす案を検討中のようです。

影響3:駐車場の売却は課税対象

土地を売ったり貸したりしても、原則消費税は課税されません。

しかし、土地の賃貸借の期間が1ヶ月未満だったり、駐車場やその他の施設の利用のために貸す場合は、消費税が課税されます。

また、土地を駐車場として売却する場合にも、消費税が課税されます

たとえば、アスファルト舗装や砂利敷が行われていて、ロープや白線ラインによって区画指定し、車止めブロックを設置して貸している土地などは、駐車場と判断されます。

ただし、このような設備が整っていない、いわゆる「青空駐車」の状態で貸している場合は、単なる土地の売却と考えられ、消費税は課税されません。


なお、駐車場の土地は、更地にして土地として売却すれば消費税はかかりません。ただし、利用者に立ち退いてもらう必要がありますし解体費用もかかります。↓の記事では、駐車場の土地の売却方法に関して詳しく解説しています。

駐車場の売却をお考えではありませんか?駐車場の土地を売る際には、消費税がかかる場合があるので要注意。他にも、駐車場のままか更地にしてから売却するべきか、不動産業者の選び方、売却にかかる税金などについて解説しています。駐車場の売却前に確認しておきましょう。

影響4:投資用不動産の売却は個人でも課税対象

不動産を売買した場合の消費税の課税・非課税を一覧表にまとめてみました。


<消費税の課税・非課税一覧表>


賃貸アパートや賃貸マンションなどの投資用不動産は、たとえ所有者が個人であっても事業に該当しますので消費税が課税されます

影響5:消費マインドの深刻な落ち込み

影響5:消費マインドの深刻な落ち込み

2019年10月1日には消費税が10%に引き上げられることが法律で決まっており、「リーマン・ショック級の事態が起こらない限り引き上げたい」というのが安倍首相の方針です。

それでは、消費税が引き上げられると住宅価格にはどのような影響があるのでしょうか?

過去には増税後の大幅な需要減が!

消費税は1989年4月に3%で導入され、1997年4月に5%、2014年4月に8%と段階的に引き上げられてきました。

その前後では住宅着工数にどのような変化があったのでしょうか?


1989年4月後はバブル経済の全盛期だったので、住宅着工数も不動産価格も上がり続けており、あまり参考にはなりません。

国土交通省の住宅着工数統計調査によると、1996年の消費税5%への引き上げ前は、駆け込み需要によって着工数が大幅に増加(対前年比9.8%増)しています。

ところが、引き上げ後には、その反動で大幅に減少(対前年比15.6%減)してしまったのです!

2014年の8%への引き上げ時にも、引き上げ前(対前年比11.0%増)と引き上げ後(対前年比9.0%減)とで、まったく同じ現象が見られました。

参考 国土交通省 過去資料 建築着工統計調査

このような過去の事例から、今回の10%への引き上げに際しても、同じ現象が起きる可能性は高いでしょう。

消費マインドが深刻に落ち込む可能性が大きい!

つまり、消費税10%への引き上げ前には、駆け込み需要によって住宅が売れることが予想されますが、その反動で、消費税引き上げ後は需要に急減速がかかって売りにくくなるでしょう

一般の景気動向を見ても、前回2014年4月の引き上げ時に消費は激しく落ち込み、いまだに日銀のインフレ目標である2%を遠く達成できていません。

「デフレ脱却もできていない」

「景気回復も不十分」

そんな経済状態で、さらに消費税を10%へ引き上げれば、消費マインドが一気に落ち込み、深刻な不景気に陥ってしまうかもしれません。

価格下落をもたらす消費税増税と東京オリンピック

価格下落をもたらす消費税増税と東京オリンピック

2013年9月に決定した二度目の東京オリンピック開催を受けて、二つの大きな動きがありました。

  • 外国人投資家による、日本不動産への投資が始まった
  • 東京への人口の流入が増えている

外国人投資家による、日本不動産への投資が始まった

ひとつは、中国人をはじめとした外国人投資家による、日本不動産への投資が始まったことです。

「東京オリンピックまでは不動産価格が上がるだろう」という思惑から、東京の湾岸エリアを中心にタワーマンションなどを積極的に購入しています。

しかし、外国人投資家はオリンピック開催前後には利益確定のために物件を売却することが予想されます。

市場にたくさんの売り物件が出回れば、住宅価格は下がる可能性があります。

東京への人口の流入が増えている

もうひとつは、「東京への人口の流入が増えている」ことです。

東京湾岸エリアを中心としたタワーマンションに代表されるように、都心の住宅供給が著しく増えています。

これらの物件購入者がどんどん東京へ流入し、東京都の予測では2020年に1,338万人と人口のピークを迎えます。

ただし、「2020年から人口は減少していく」とも予測しています。

オリンピック開催に合わせて供給された住宅がダブつくと、供給過多によって価格が下がる可能性は高いでしょう。

決断が遅れないよう注意してください!

このように、2019年には消費税増税によって消費者のマインド冷え込みが起こり、さらに2020年のオリンピック前後には住宅の供給過多によって不動産価格が下がる可能性があるんです。

もし今、不動産売却を検討中でしたら、2019年10月1日の消費税引き上げ前に決断したほうがよいかもしれません

ちなみに、住宅の引渡しが2019年9月30日までに完了すれば、消費税率は8%が適用されます。

以上、2019年消費税が10%に増税!不動産売却に及ぼす5つの影響…でした。


参考リンク:

消費税以外にも、不動産を売却する際にはどんな税金がかかるんだろう。節税ノウハウも知りたい…という方は下記記事も参考に。税制用の特例など、節税ノウハウは知っておかないと損しますよ。

不動産を売却する時は、さまざまな税金が課税されます。納税はもちろん国民の義務ですが、無駄に支払う必要はありません。売却に課税される税金の種類と税額の計算方法と共に節税対策を理解しておくべきです。納め過ぎた税金を取り戻すのは難しいのですから。

 

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