駐車場用地を高値で売却するにはどうしたらよいのでしょうか？
できるだけ高く売却するためには、押さえておきたいポイントが４つあります。
- 解体費用と立ち退きまでの時間的猶予
- 土地の用途は買主に任せる
- 事業用地売却が得意な不動産業者を選ぶ
- 消費税と所有期間による所得税率の違い
それぞれについて詳しく解説していきますので、駐車場用地を売却する前に必ず確認しておきましょう。
駐車場のまま？更地にして売却？
駐車場用地を売却するには、
- 現況の駐車場のまま売却
- 駐車場施設を撤去して更地として売却
の二つの方法があります。
駐車場として売却する場合、利用者との賃貸借契約をそのまま売却先へ継承すれば、ほとんど問題ありません。
ただし、更地にして売却する場合には、以下3つの点に注意してください。
- 解体費用がかかる
- 立ち退きまでの時間的猶予が必要
- 立ち退き料は不要
それぞれ詳しく解説していきます。
解体費用がかかる
駐車場施設を解体するためには、解体費用がかかります。前面道路の幅員や周囲の環境、業者によっても解体費用は違ってきます。
必ず複数の解体業者から見積もりを取るようにしましょう。
参考【無料】解体工事の一括見積サイト ＞立ち退きまでの時間的猶予が必要
更地として売却するなら、利用者との賃貸借契約を終了させて立ち退いてもらう必要があります。告知してすぐ退去してもらえるわけではないので、立ち退きまでの期間を考えて、時間的に余裕のある売却計画を立ててください。
なお、アパートやマンションなどの住居と違って、駐車場の賃貸は借地借家法の適用を受けません。したがって、法的には貸主から一方的に契約解除することができます。
とはいえ、社会的常識から考えて、契約解除の告知から退去まで1～2ヶ月程度の猶予期間を利用者に与える必要はあるでしょう。その間に、利用者に別の駐車場を探して移動してもらえば、立ち退きは円満に完了します。
賃貸借契約には、契約解除の際の解約予告期間が記載されているはずなので、そちらも確認しておきましょう。
立ち退き料は不要
契約書に立ち退き料の定めが明記されていない限り、駐車場の契約では基本的に立ち退き料を払う必要はありません。
参考 なお、アパートやマンションの入居者を立ち退きさせるのは、時間も労力もかかります。立ち退き料の支払いを余儀なくされるケースも少なくありません。詳しくは下記記事をご覧ください。
もしも駐車場の利用者から立ち退き料を請求されても、「トラブルが面倒だから･･･」と安易に支払わないよう注意してください。
土地の用途は買主に任せる
駐車場用地を売却する場合、その用途を駐車場用地として売り出すことはやめましょう。
用途は購入検討者に任せた方がよい結果が得られます。
たとえば、「売地 ※現況駐車場」という種別で売り出す方法があります。
駐車場用地にしない方がいい理由
どうして用途を駐車場用地にしない方がよいのでしょうか？
なぜなら、駐車場用地と限定してしまうと、駐車場を探している人からしか反応が期待できないからなんです。
土地はその立地条件によって、住宅用地、アパート・マンション用地、オフィスビル用地、商業ビル用地、店舗用地、倉庫用地、物流用地、高齢者施設用地など、さまざまな事業での活用が考えられます。
駐車場に限定しなければ、買い手の範囲が大きく広がるので、より高い価格での売却が期待できるでしょう。あらゆる可能性の中から、もっとも高値で評価してくれた買い手に売却することが土地を高く売るコツです。
あらかじめ解体費用の見積もりを取っておく
なお、駐車場施設をそのままの状態で売却する場合は、あらかじめ解体費用の見積もりを取っておきましょう。そうすれば、購入検討者も予算を決めやすくなるので、商談や交渉もスムーズに進みます。
通常は、仲介の不動産業者がそのようなことに気を配ってサポートしてくれるはずです。そのような意味でも、不動産業者選びは大切です。
参考【無料】解体工事の一括見積サイト ＞駐車場売却における不動産業者選びのコツ
それでは、駐車場用地を売却する際には、どのように不動産業者を選べばよいのでしょうか？
ポイントは以下2点です。
- 事業用地売却を得意とする不動産業者を選ぶ
- 一括査定サイトで複数業者から選ぶ
それぞれ具体的に説明します。
事業用地売却を得意とする不動産業者を選ぶ
駐車場として活用していた土地は事業用地であり、土地面積もそれなりに広い場合が多いので、購入検討者も事業者が多くなります。
そのため、マイホーム用地を探している一般消費者への仲介を得意とする不動産業者ではなく、事業用地を得意としている不動産業者を選びましょう。
最近では、不動産事業も専門化・細分化しています。自社の得意分野に特化している不動産業者も少なくありません。
事業用地の売買が得意な不動産業者は、事業用地の目利きとネットワークに強みがあります。土地の特性をつかんで、「どんな事業に向いているのか」「なんの事業者なら高く買ってくれるか」などを的確に判断します。
このような判断力によって、土地の価格は劇的に変わります。できるだけ高値で売却するためにも、必ず事業用地の売却を得意とする不動産業者を選びましょう。
一括査定サイトで複数業者から選ぶ
事業用地の売却を得意とする不動産業者を選ぶといっても、どうしたらよいのでしょうか？
土地の近隣にある不動産業者を一軒一軒歩いて回らなければならないのでしょうか･･･
もちろん、そんなことをする必要はありません。今はネットから、複数の業者に一括で土地の査定を依頼できるサービスがあります。そのような一括査定サービスを利用すればかんたんです。
あなたは、不動産一括査定のサイトから、土地の情報を入力して査定依頼するだけ！
すると、複数の不動産業者からメールなどで査定結果が届くはずです。その中から、査定価格や担当者の対応などを見て、売却をお任せできそうな業者を選んでください。
念のため、会社のホームページなどで、事業用地の売却実績があるかどうか確認しておくとよいでしょう。もちろん、担当者に直接聞いても構いません。
不動産一括査定サイトは、誰でもかんたんに利用することができます。
参考 下記記事では、一括査定サイトを利用することのメリットとデメリットを詳しく解説すると共に、具体的な利用の流れを画像付きで紹介しています。
駐車場売却時の税金
ここでは、駐車場売却時の税金について解説します。注意していただきたいのは以下3点です。
- 駐車場として売却すると消費税がかかる
- 所有期間によって所得税率が変わる
- 特別控除が受けられる場合がある
ここから、それぞれについて詳しく解説します。
駐車場として売却すると消費税がかかる
通常、土地を売却する場合の消費税は非課税です。
しかし、土地を駐車場として売却した場合は消費税が課税されますので注意しましょう。税法上、設備の譲渡として区分されるためです。
短期譲渡所得と長期譲渡所得
駐車場を売却する場合、売却価格からその駐車場の取得価格、仲介手数料などの諸経費を差し引いて売却益が出れば、その利益に対して所得税（＋復興特別所得税）と住民税が課税されます。
譲渡所得は短期譲渡と長期譲渡に分かれ、税率は以下の表の通りです。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 （所有期間が5年以下） | 30.63％ | 9％ |
| 長期譲渡所得 （所有期間が5年超） | 15.315％ | 5％ |
ご覧のように譲渡期間が5年を超えるかどうかで所得税率が2倍も違ってきます。ちょっとのタイミングで損しないよう、取得時期をしっかり確認しておきましょう。
なお、相続した土地の譲渡期間は被相続人が取得した時期からとなります。
所有期間は売却した年の1月1日時点で計算されることに要注意！
なお、所有期間は譲渡した年の1月1日時点までの期間となります。5年を超えて所有しているのに長期譲渡所得にならないケースもありますので注意してください。
例として、平成24年6月1日に取得した駐車場用地のケースをご覧ください。
＜不動産の所有期間の考え方＞
平成29年6月1日に売却すれば所有期間は5年を超えますが、所得税法上では”売却した年の1月1日時点”で計算されるので、4年7ヶ月となり短期譲渡所得となってしまいます。
平成29年12月28日に売却しても、”売却した年の1月1日時点”つまり平成29年1月1日までの期間で計算されるので同じく短期譲渡所得です。
つまり、平成24年6月1日に取得して平成29年度中に売却した場合はいつでも短期譲渡所得、平成30年に売却すれば、平成30年1月1日時点で5年超と計算されるので長期譲渡所得となります。
譲渡所得の特別控除について
駐車場用地を売却した場合、下記の4つを特例として特別控除が受けられる場合があります。
- 公共事業などのため土地を売却した場合の5,000万円の特別控除の特例
- 特定土地区画整理事業などのため土地を売却した場合の2,000万円の特別控除の特例
- 特定住宅地造成事業などのため土地を売却した場合の1,500万円の特別控除の特例
- 平成21年および平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
それぞれ詳しく解説していきます。
公共事業などのため土地を売却した場合の5,000万円の特別控除の特例
土地収用法などにより公共事業のために土地を売却した場合、5,000万円の特別控除の特例が受けられます。
ただし、売った土地が固定資産であること（不動産業者の販売用地など棚卸資産は除く）や買取り等の申出があった日から6ヶ月以内に土地を売却することなど、一定の要件を満たす必要があります。
特定土地区画整理事業などのため土地を売却した場合の2,000万円の特別控除の特例
特定土地区画整理事業などのため、国や地方公共団体、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社（地方公共団体が設立した特定の団体を含む）に土地が買い取られた場合には、2,000万円の特別控除の特例が受けられます。
その他にも一定の要件がありますので、管轄の税務署や税理士などに確認しましょう。
特定住宅地造成事業などのため土地を売却した場合の1,500万円の特別控除の特例
特定住宅地造成事業などのため、土地が地方公共団体の事業の用地や収用の代償地として買い取られた場合、1,500万円の特別控除の特例が受けられます。
その他にも一定の要件がありますので、管轄の税務署や税理士などに確認しましょう。
平成21年および平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
個人が、平成21年中に取得した土地を平成27年以降に売却した場合、または平成22年中に取得した土地を平成28年以降に売却した場合は、1,000万円の特別控除の特例が受けられます。
ただし、親子や夫婦、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人など特別な間柄にある者から取得した土地は特例が受けられません。
参考 不動産売却時にかかってくる税金に関しては、下記記事で詳しく解説しています。節税ノウハウに関しても紹介しています。利用できる節税ノウハウは利用しないと損なので、ぜひご確認ください。
駐車場用地の売却は、不道産業者選びがポイント！
駐車場用地を売却する場合、事業用地としてさまざまな事業者へ物件の利用方法などを提案する必要がありますので、なんといっても目利き力や提案力がモノをいいます。
そのような実力のある不動産業者や担当者と巡り会えるかが、売却成功のカギを握っていると言っても過言ではないでしょう。
売却時のパートナーを探す際には、HOME4U不動産売却のような大手の不動産一括査定サイトを使うと、事業用地の売却が得意な不動産会社と巡り会える可能性は高くなるはずです。
以上、駐車場用地を高値で売却するための４つのポイント！消費税に要注意！…でした。
参考リンク 駐車場の売却が得意な不動産業者を効率よく探したい…という方は下記記事も参考に。一括査定サイトを利用すると、そのような業者が見つかる可能性も高くなりますよ。
