限界マンションとは?築年数と空き家率の上昇がもたらすスラム化への7つの対策

不動産売却

「限界マンション」という言葉をご存知ですか?

ひょっとすると、初めて聞いたのではないでしょうか。

あるいは、2017年5月にNHKニュース「おはよう日本」で放映された「あなたの住まいは大丈夫!?急増する限界マンション」という特集をご存知かもしれませんね。

 
限界マンションは空き家問題のひとつです。空き家問題といえば、おもに一戸建てが取り上げられることがほとんどですよね。

しかし、築30年以上を迎えるマンションが今後激増するため、限界マンションについても真剣に対策を講じておかなければなりません。

しかも、最先端のタワーマンションでさえ限界マンションのリスクを抱えているのです。

そこで今回は、限界マンションになってしまう原因や今後の予想、住民にできる対策などを解説します。とくに、築20年以上のマンションに住んでいる方は必見ですよ!

限界マンションとは?

まずは、限界マンションの定義や分譲マンションを取り巻く現状などについて説明します。

 

「限界マンション」の意味

過疎化が進み人口の過半数が65歳以上の高齢者となった集落を「限界集落」といい、一般的にも定着している言葉といえるでしょう。

「限界マンション」は限界集落のマンション版ともいえます。

富士通総研の米山秀隆氏が著書『限界マンション 次に来る空き家問題』において、「建物の老朽化と住民の高齢化によって空室化や賃貸化が進み、管理や修繕が行き届かずスラム化していくマンション」と定義づけています。

増え続ける空き家問題を解決するために、平成27年5月には「空家等対策特別措置法」が施行されましたが、対象としては一戸建てが想定されています。

 
なお、空家等対策特別措置法により、著しく保安上のリスクの高い「特定空家等」には、自治体の強制的な行政指導や行政処分が可能となりました。詳しくは下記記事で解説しています。

空家等対策特別措置法(空家法)とは?固定資産税が6倍に?罰金の可能性もあり !
「空家等対策特別措置法の対象になると、固定資産税が6倍になってしまうの?」 相続などで空き家を所有している方にとっ...

 
しかし、近い将来に深刻化すると予想されているのが分譲マンションであり、この限界マンション問題なのです。

マンションは一戸建てと比較して修繕費や解体費が非常に高額であり、億単位の費用が発生することも珍しくありません。修繕費が不足したり住民の意識統一ができないことで、放置されたマンションが顕在化してきています。

恐ろしいことに、こうした問題は今後爆発的に増え続けるといわれているのです。

POINT限界マンションとは、建物の老朽化と住民の高齢化によってスラム化していくマンションのこと。

 

全国のマンションの現状と将来予測

日本の分譲マンションの歴史は1950年代後半から始まり、高度経済成長とともに増加してきました。初期に建てられたマンションは、2018年現在で築年数が50年~60年を迎えています。

 
<分譲マンションストック戸数>

 
<築後30、40、50年超の分譲マンション戸数>

※引用元:国土交通省 マンションに関する統計・データ等 分譲マンションストック戸数・築後30、40、50年超の分譲マンション戸数

 
上記の国土交通省の統計・データによると、平成29年末時点で築後40年を超えるマンションは72.9万戸であり、マンションストック総数644.1万戸に占める割合は約11.3%です。

これが10年後の平成39年末には、なんと約2.5倍の184.9万戸、20年後の平成49年末には約5倍の351.9万戸となる見込みなんです!

POINT築後40年を超えるマンションは20年後には約5倍に!

 

都市計画法の改正による問題解決の取り組み

こうした老朽化マンションに対処する方法のひとつとして建て替えがありますが、区分所有法の規定により区分所有者の5分の4以上の賛成が必要であり、ハードルが高い状況でした。

しかし、こうしたマンションの現状を鑑みて、平成28年に政府によって都市計画法が改正されました。

 
自治体が承認する市街地再開発事業となれば、「区分所有法の一括建て替え決議」(全体の5分の4以上の賛成、棟ごとに3分の2以上の賛成)は不要となります。

かわって「市街地再開発事業による建て替え」(全体の3分の2以上の賛成)で建て替えを決議できることとなったのです。

 

 
このように、少しずつですが、国や自治体が一体となって限界マンションの問題解決に取り組み始めています。

POINT自治体承認の再開発事業になると、全体の3分の2以上の賛成で建て替え決議可能に!

 

買い手がつかずスラム化が進む限界マンション

次に、限界マンションの実態について紹介します。よそで起きていることと考えずに「自分自身の身に起きたら・・・」と捉えて、よく確認しておきましょう。

 

ケース1:価格を下げても売れない

専有面積約50平方メートルのマンションが1万円で売りに出されています。
1万円は坪単価ではなく、マンション自体の売却価格です。

 
<1万円のマンション販売事例>

 
築年数は37年ですが、修繕積立金の滞納などから修繕費や維持費が不足してしまい、維持管理が行き届いていないために「いくら価格を下げても売れないマンション」という評判が立ってしまったのです。

こうなってしまうと資産価値は著しく低下し、管理費・修繕積立金・固定遺産税、都市計画税といったコストがかかるだけのお荷物となってしまいます。

 

ケース2:建て替え決議もまとまらずスラム化が進む

あるマンションでは、設備の経年劣化や住宅機能の陳腐化などにより、建て替えの機運が高まりましたが、結局、住民の意識はまとまらず退去が相次いでしまいました。

住民の大量退去によって管理費の徴収が困難となり、共用部分の機能が著しく低下してしまい、人が住める状態ではなくなってしまったのです。これにより、浮浪者や変質者などのたまり場となり、犯罪が発生する事態となってしまいました。

 

ケース3:住民のモラル低下や外国人などによる治安悪化

住民の高齢化に伴って空室が増加したため、資産価値が下落してしまい、新しい入居者はモラルの低い住民か常識の通用しない外国人などで占められてしまいました。その結果、マンション内の治安が著しく悪化することとなったのです。

限界マンションの状態に陥ってしまうと、こうした問題が連鎖して発生することで恐ろしい負のスパイラルが続くことになってしまうのです。

 

限界マンションになってしまう理由

限界マンションになってしまう理由

限界マンションが生まれてしまう理由にはどのようなものがあるのでしょうか。

考えられる理由としては、このようなものがあります。

  • 築年数を重ねて老朽化
  • 空室率上昇と滞納による修繕金不足
  • 住民の高齢化
  • 管理組合の機能不全
  • 住民の質の低下

それぞれについて、以下に詳しく解説します。

 

築年数を重ねて老朽化

建物は築年数を重ねていけば、経年劣化が生じて老朽化します。

マンションの住民は、長期修繕計画を策定のうえ修繕積立金を積み立てて対策を講じますが、そもそも積み立てている修繕積立金では資金が不足してしまうことも少なくありません。

何十万円という高額な一時金が発生することもあり、その場合、住民の反対により工事ができない可能性もあります。

 
分譲当初に策定した修繕計画の予測や予算が甘いために起きる現象ですが、必要な工事が適切に行われなければ劣化や老朽化を早めてしまうでしょう

一般的なマンションに関する寿命は下記のサイクルや基準で考えられます。

内装や軽設備
(鉄部の塗装・給排水ポンプ・受水設備・防水工事など)
5年~12年サイクル
外装や重設備
(外装工事・給排水管取替・ガス管取替・エレベーター交換・サッシなど建具取替など)
12年~40年サイクル
コンクリート躯体60年~100年
耐震性旧耐震基準の場合は注意が必要

コンクリートだけなら100年の寿命があるといわれていますが、寿命の短い設備などもあり、計画的に維持管理をしていかなければ劣化を早めることになり、限界マンション化が進んでしまいます。

また、1981年以前に建築されたマンションは旧耐震基準で建築されているため、現行の新耐震基準と比較すると構造的に弱い可能性があり要注意です。

 

空室率上昇と滞納による修繕金不足

建物の老朽化に伴って、住民の高齢化や資産価値の目減りによって空室が増えていきます。空室率が上昇するだけでなく管理費や修繕積立金を滞納する居住者も出てくると、予定通りに徴収できません。

そのような状況が進行すると、財源不足により適切な管理や修繕が行えなくなってしまいます

ついには、マンション全体の資産価値や不動産流通マーケットでの需要が低下し、限界マンション化が進んでしまうのです。

 

住民の高齢化

建物の老朽化に伴い、住民の高齢化が進みます。住民が高齢化すれば、死亡や子供との同居などによる空室率の上昇のほかにも問題が発生します。

分譲マンションでは、住民で組成する管理組合が共用部分の管理や長期修繕計画の策定などを主体的に進めていきます。

しかし、住民が高齢化すると、管理組合の役員をやりたがらなくなったり、健康上の問題からやりたくてもできなかったりと、役員の担い手が減ってしまいます

また、住民が高齢化すると収入が年金だけとなり経済的に余裕がなくなって、管理費や修繕積立金を滞納してしまうケースも少なくありません。

 

管理組合の機能不全

区分所有者が住まなくなったマンションを賃貸しても、新しい入居者は区分所有者ではないので管理組合の役員にはなれません。そのため、高齢化により役員の担い手が減少すれば、管理組合は機能不全に陥ってしまいます。

管理組合が機能不全となれば、適切な管理や修繕を主体的に検討したり実行したりする人がいなくなり、空室率が上昇して限界マンション化が進むこととなります。

一般的に、マンションの管理は管理会社に委託していますが、ずさんな管理運営やどんぶり勘定的な大規模修繕工事の資金計画によって限界マンション化が進んでしまうケースもあるので要注意です。

また、前述の通りマンション建て替えには住民(区分所有者)の5分の4以上の賛成が必要とハードルが高いのが現状です。

こうした高いハードルを越えるためには、管理組合が十分に機能することが大前提ですが、機能不全となれば建て替えは行えずに限界マンションとなってしまうでしょう。

 

住民の質の低下

限界マンション化が始まったマンションを売却するためには、大幅に安く叩き売るしかありません。そうなると、低所得者や外国人労働者が購入者となるケースが多いでしょう。賃貸で募集する場合も、入居者は同じような傾向となります。

結果的に、新築時よりも住民の質は低下し、マンション全体のスラム化が生じることで、さらに限界マンション化が進んでしまうのです。

 

タワーマンションもいずれ限界マンションに?

1997年の建築基準法の改正により、容積率の上限や廊下・階段等の容積不算入、日影規制などが緩和され、一気にタワーマンションの供給が増えました。

このタワーマンションにも、限界マンションの問題が今後及ぶといわれていますが、その原因としてはこのようなものが挙げられます。

  • 管理に無関心な投資家
  • 大規模修繕の方式が確立されていない
  • 区分所有者が多く住民合意のハードルがさらに高い
  • 巨額の解体費用

それぞれについて、以下に詳しく解説します。

 

管理に無関心な投資家

タワーマンションの主な購入層は、いわゆる富裕層や中国人を中心とした外国人投資家です。

国内の富裕層は相続税対策のためにタワーマンションをこぞって購入し、外国人投資家は、世界的に見れば割安な日本の不動産を狙いタワーマンションを購入しているのです。

特に中国人は、世界でも最高水準の建築技術によって建設された日本のタワーマンションを購入すれば、同じ中国人に自慢でき自尊心を満たすことができるため、積極的に購入しています。

 
富裕層も外国人投資家も購入したタワーマンションに自分が住むわけではなく、収益用物件として運用しているため、マンションの管理については無関心なケースが非常に多く見られます。

 

大規模修繕の方式が確立されていない

一般的に、マンションの大規模修繕工事は「12年サイクル」で実施され、1回目の大規模修繕工事は外壁のタイル補修、塗装、防水、鉄部塗装、シーリング工事などが中心です。

これは普通のマンションもタワーマンションも共通でしょう。

 
普通のマンションの場合、外壁工事のためにパイプなどで足場を組み立てますが、足場は高さ45m(14階または15階程度まで)までしか組めないため、タワーマンションで足場を組むことはできません

そのため、タワーマンションの場合は、屋上からゴンドラを吊るす方法か、移動式昇降式足場(リフトクライマー)のいずれかで対応することとなります。

しかし、いずれの方法も作業効率が悪く、建設時の2倍の工期がかかってしまうというデメリットがあり、工法については試行錯誤が続けられている状態です。

 
いずれにしても、タワーマンションは1990年代の終わり頃から入居が始まったため、2018年現在でも大規模修繕工事の前例が非常に少ない状況です。

そのため、大規模修繕工事の工法や方式が確立していくのはこれからといえるでしょう。

 

区分所有者が多く住民合意のハードルがさらに高い

タワーマンションの場合、高層階と低層階では販売価格の価格差が非常に大きくなっています。

にもかかわらず、修繕積立金の積立額や区分所有法による1票の重みは同じであるため、高層階の区分所有者には不公平感や不満が募りやすくなり、住民の合意形成が難しくなる要因となります

 
また、前述の通り、高層階を富裕層や外国人投資家などが購入するケースも多く、マイホームとして住んでいる人と投資のために購入している人とでは、意識の違いによってさらに合意形成のハードルが上がってしまいます。

そもそもの住戸の数が多いうえに、いろいろなタイプの住民や所有者がいるため住民合意のハードルが非常に高いといったタワーマンション特有の問題があるのです。

 

巨額の解体費用

まだまだ何十年も先のことですが、将来的に住民の合意形成が取れて、建て替えを行うことになった場合、「巨額の解体費用をどうやって捻出するか?」という問題も発生します。

アメリカなどでは高層ビルなどを爆破して解体する工法があり、テレビや動画などで見たことがあるかもしれません。ダイナミックに建物を解体できますが、日本では、周囲への影響が大きすぎるので爆破解体は難しいでしょう。

 
タワーマンションの場合、屋上にタワークレーンを設置して上から解体していくことになるはずです。

粉じんの飛散や騒音問題、倒壊や落下のリスクなどを考えると通常のマンションの解体工事と比較して、かなり割高な工事費となることは間違いありません

建築後35~40年を迎えて建て替えを視野に入れる前に、巨額の解体費用をどこから捻出するのか、管理組合は明確な方針を立てることが必要となるでしょう。

 

限界マンションにならないための住民にできる7つの対策

住民にできる7つの対策

マンションに住んでいる方を不安にさせるようなことばかり述べてきましたが、最後に住民にできる対策について紹介します。

  • 住民間であるべきマンションの将来像を共有する
  • 外部の専門家を活用する
  • 大規模修繕工事や建て替え工事を実施する
  • 滞納者の部屋を競売にかけて売却する
  • 管理組合によってリフォームし売却する
  • リバースモーゲージの活用
  • 売却して他の住居に住み替える

それぞれについて、以下に詳しく解説します。

 

住民間であるべきマンションの将来像を共有する

竣工後、できる限り早い段階からあるべきマンションの将来像について、住民間で議論して共有することが限界マンションを防ぐことにつながります。

 
長期修繕計画を含めたマンションの将来像を明確にすることで、住民の意識を高め、安心感を得ることもできます。

コミュニケーションを活発に取ることで、住民間の信頼関係や良好な人間関係を維持する効果も見込めるでしょう。

 
早ければ早いほど、修繕積立金を積み立てる期間も長くなるので、一時金などが発生する可能性も低くなり、資金の効率的な運用が可能となります。建て替えなどについても積極的にテーマとして話し合うとよいでしょう。

 
非常に基本的なことですが、大切なファーストステップです。

 

外部の専門家を活用する

マンション管理会社の「業務の質」や「提案力」、「委託管理費」に不満がある場合、外部の専門家などを活用することもひとつの方法です。

平成28年の国土交通省による「マンションの管理の適正化に関する指針」および「マンション標準管理規約」の改正によって、外部の専門家が管理組合の役員に就任して直接管理組合の運営に携わることができる、と新たに明示されました。

特に管理組合の役員の担い手が減ってきている分譲マンションでは、管理組合が積極的に外部の専門家を活用する事例が出てきています。

 
また、マンションの高層化や大規模化によって、管理に関しての高度な知見や運営能力が求められるケースが少なくありません。こうした課題に対応するためにも、外部専門家の活用が有効です。

 
第三者的立場にある外部の専門家から、専門的知識や他の分譲マンションの事例、業界や法整備の動向などを学び、マンションの管理運営に活かして限界マンション化を防ぎましょう。

 

大規模修繕工事や建て替え工事を実施する

しっかりとした長期修繕計画に基づいて、大規模修繕工事を計画的に実施することが大切です。

建物の寿命を延ばすほか、常に管理状態を良好に保つことにもつながります。

また、住民間で「資産価値を低下させない」といった意識合わせにも効果的ですし、将来的な建て替え工事の必要性などを議論するキッカケにもなるでしょう。

 
建て替え工事のために、あらかじめ工事費用を用意しておくことも検討するべきです。

修繕積立金の増額になることもあるので、住民の合意形成は容易ではありませんが、マンションの将来像を共有できれば意見を統一することも不可能ではないでしょう。

 
また、建て替え工事には住民の合意形成や資金のほかに、不動産および建築の専門的知識やノウハウが必要となります。

そのため、マンション建て替え実績を持つ不動産デベロッパーなどの専門家に相談するとよいでしょう。

建て替え工事の実現は、限界マンション問題の解決に直結しますので、できる限り早めからの準備が大切です。

 

滞納者の部屋を競売にかけて売却する

区分所有者の修繕積立金の滞納により、修繕資金が不足することが限界マンションを生む原因のひとつです。そのため、強制的に滞納している修繕積立金を回収することもひとつの解決策でしょう。

 
例として、管理組合が裁判所に競売申立をするケースがあります。

競売によって修繕積立金を滞納している悪質な住民を退去させ、滞納分を新しい住民から徴収するといった方法です。

なぜなら、区分所有法では、管理費や修繕積立金の滞納分はすべて新しい所有者に請求できることになっているからです。

さらに、新しい住民とコミュニケーションを取ることにより、今後の滞納発生を防ぐこともできるでしょう。

 

管理組合によってリフォームし売却する

競売しても落札者がいない場合には、管理組合がその居室を買い取ってリフォームし、中古マンションとして不動産流通マーケットで販売するケースもあります。

手間や費用は掛かりますが、悪質な住民を退去させ優良な住民に入れ替えることは、限界マンション化を防ぐ上で有効でしょう。

POINTリフォームを検討する際には「タウンライフリフォーム」のような一括見積りサービスを使うと、複数のリフォーム業者にいっぺんに見積り依頼できるので便利ですよ。

複数の見積りとリフォーム計画書を比較検討しながら、あなたの希望にもっとも適したプランを提案してきたリフォーム会社を選択するとよいでしょう。

もちろん「タウンライフリフォーム」の利用も、各リフォーム会社への見積り・プランの作成依頼も無料なので、安心してご利用いただけます。

 

リバースモーゲージの活用

「リバースモーゲージ」という金融の仕組みを使って、滞納している管理費や修繕積立金を回収したり、将来的な収入減に備える事例も現れています。

リバースモーゲージとは、住んでいるマンションを担保としてお金を借りて、所有者が亡くなった時にマンションを売却して債務を返済する、という仕組みです。

管理費や修繕積立金を滞納している場合は、退去することなく回収できるため円満に問題を解決できるメリットがあります。

また、年金収入のみに頼るマンションの所有者に、病気やケガなどの不測の事態による多額の出費が発生しても、リバースモーゲージを利用すれば管理費や修繕積立金の滞納を防ぐことができると考えられています。

 

売却して他の住居に住み替える

万一、あなたのマンションにおいて限界マンション化が始まっている場合、「売却して新しく安心で快適な住居に住み替える」というのもひとつの方法です。

 
限界マンションになってからでは買い手がつかないので、早めに売却を検討した方がよいでしょう。たとえ、売却損や残債務が残ったとしても売却を優先的に考えた方が賢明です。時間が経てば経つほど、事態は深刻化します。

この場合、不動産一括査定サイトなどを利用して、同じエリアに強みを持つ不動産業者や同じマンションの売却実績のある不動産業者などに相談してみましょう。

 
不動産一括査定サイトは、誰でもかんたんに利用することができます。下記記事では、一括査定サイトを利用することのメリットとデメリットを詳しく解説すると共に、具体的な利用の流れを画像付きで紹介しています。

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限界マンションになる前に対策を!

限界マンションの定義や限界マンションを取り巻く現状、限界マンションが生まれる理由や対策などについて解説しました。

「老朽化マンションの増加」と「マンション住民の高齢化」は、どんなマンションにもいずれは避けられない現実です。

しかし、その事実を受け止めて事前の対策や適切な行動を取ることは可能です。限界マンションを生み出す理由と対策をしっかりと把握したうえで、自分自身がどういった対応を取るべきなのか、きちんと整理して実行してください。

以上、限界マンションとは?築年数と空き家率の上昇がもたらすスラム化への7つの対策…でした。

 
参考リンク:

マンションを売却するには、どうしたらよいのだろう?具体的な成功例を知りたい…という方は下記記事も参考に。価格戦略や不動産業者の選び方、内覧対策など、きっと参考になりますよ。

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