瑕疵担保責任とは?不動産売却における瑕疵担保責任の期間や免責、保険について分かりやすく解説

「瑕疵担保責任って、なんだか難しそうな言葉だけど、どんな意味なんだろう?」

「具体的には、どんなことの責任を負わなければならないのかな?」

難しそうな言葉で、責任を負わされるとなると、なんだか不安ですよね。


瑕疵担保責任は、売主が売却後も負わなければならない責任なので、その内容や取り決めには慎重にならざるを得ません。まずは、「瑕疵担保責任とはどのようなものか?」をしっかりと理解しておく必要があります。


そこで今回は、瑕疵担保責任について詳しく分かりやすく解説します。この記事を読んでいただければ、不動産売却の際に瑕疵担保責任にどう対処すればいいのかが分かるでしょう。

また、実際の契約書の事例や瑕疵に対する保険なども紹介しています。

瑕疵担保責任とは?

「瑕疵(かし)」とは聞き慣れない言葉ですが、分かりやすくいうと欠陥や不具合のことです。

そして、「瑕疵担保責任」とは、売却した物件に「隠れた瑕疵」があった場合、売主がその責任を持たなければならないことを意味します。

「隠れた瑕疵」というのは、「通常の注意を払っても確認できなかった欠陥」と考えてよいでしょう。


では、不動産売買における瑕疵(かし)とは、具体的にどのような欠陥や不具合のことを指すのでしょうか?

不動産売却における瑕疵担保責任

不動産売買契約における瑕疵は、物理的瑕疵・法律的瑕疵・心理的瑕疵・環境的瑕疵の4種類があります。ここからは、それぞれの具体的な例を挙げていきます。

物理的瑕疵

物件自体に直接欠陥がある場合です。

雨漏り
天井からの漏れだけでなく、外壁やサッシなどの取り付け部分からの浸み込みや吹き込みにも注意が必要です。
シロアリの被害
おもに一戸建ての場合に被害が考えられますが、まれにマンションでも和室や洗面所で被害があります。
建材等の腐食
木部の腐食のみならず、ベランダやバルコニーの鉄製の手すりや 外部階段などの錆びにも注意が必要です。
給排水管の故障
排水の配管の割れや水漏れ、赤錆び、濁り、詰まりなどに注意が必要です。
建物の傾き
建物が地盤沈下などで傾いていないか注意が必要です。
地中障害物
以前建っていた建物の基礎部分や浄化槽、建築廃材(いわゆる「ガラ」)などの障害物や不要物が、地中に残されている場合です。
土壌汚染
鉛やヒ素、水銀、カドミウムなどの有害物質や油や薬品類などが含まれることで、人体に悪影響を与える土壌のことです。過去もしくは現在、その物件や周辺で有害物質の製造・使用を行う工場などがある場合、土壌汚染が拡がっているかもしれません。

法律的瑕疵

法令上の制限などにより、建物が建築できないなど物件の自由な使用収益ができない場合です。

建ぺい率・容積率オーバー
建てた当時は合法でも、都市計画の変更などによって、現在の法律では建ぺい率(敷地面積に対する建物面積の割合)や容積率(建物の延床面積の敷地面積に対する割合)がオーバーしているような場合です。
計画道路
将来的に道路の拡幅などによって収用される土地のため、建築制限があるような場合です。
近隣との協議事項
近隣住民(自治会・町内会など)との協定や取り決めにより、建築や使用などに制限がある場合です。

心理的瑕疵

解釈の難しい瑕疵ですが、心理的に住み心地の良さが阻害されると思われる場合です。

自殺や死亡事故、殺人事件など
説明するまでもないような代表的な心理的瑕疵です。

環境的瑕疵

物件自体には問題はなくても、周囲の環境に問題がある場合です。

周囲環境に影響を及ぼすと思われる施設がある
物件周辺に、暴力団事務所や火葬場、ごみ処理場、廃棄物処理施設などがあれば注意が必要です。

また、その他にも騒音・振動・異臭・日照障害などを引き起こすものがある場合も含みます。


とくに、心理的瑕疵や環境的瑕疵は人の感受性に左右されるので要注意です。

このように、さまざまな瑕疵に対する売主の責任を、法的に「瑕疵担保責任」といいます。「瑕疵担保責任」は、売主が瑕疵があることを知らなかった(善意無過失)としても逃れられません!

つまり、不動産売買では、通常の注意を払っても確認できなかった欠陥(瑕疵)に対しても、売主は買主に対して責任を負うことになるんです

瑕疵担保責任による契約解除とは?

民法での瑕疵担保責任の規定を確認すると、第566条と第570条において以下の通り規定されています。

(地上権等がある場合等における売主の担保責任)
第五百六十六条 売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
2 前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。
3 前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。

(売主の瑕疵担保責任)
第五百七十条 売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。

※引用元:e-Gov 電子政府の総合窓口(総務省行政管理局運営)


これによると、「売買の目的物に隠れた瑕疵があり、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は契約の解除をすることができる」とされています(民法570条本文、566条1項)。

それでは、具体的に契約解除になるのは、どのようなケースでしょうか?


たとえば、建物の天井からの雨漏りが見つかった場合はどうでしょう。

この場合、漏水対策工事を行えば漏水を防止できるので、契約の目的を達することができないとまでは言えません。したがって、契約の解除は認められないでしょう。


では、建物が傾いてしまっていて、その原因が地盤そのものにあるので、傾きを修復することが技術的に不可能な場合はどうでしょう。

これは、さすがに「契約の目的が達せられない」と判断されます。


また、技術的には修復可能でも、修復費用が売買代金を上回るくらい高額になってしまうと、「経済合理性を考えると契約の目的を達せられない」と判断されることもあります。

不動産売却における瑕疵担保責任の期間

ところで、売主は買主に対して、いつまで瑕疵担保責任を負えばよいのでしょうか?

期間が決まっていないと困りますよね。そこで、気になる瑕疵担保責任の期間について説明します。

民法の原則では、買主が隠れた瑕疵を知った時から1年以内

瑕疵担保責任の期間は、民法第566条第3項によると「買主が隠れた瑕疵を知った時から1年以内」となっています。

この規定によると、売買契約を締結した時からではなく、買主がシロアリ被害や雨漏りの被害などの瑕疵に気づいた時から1年以内ということになります。


買主にとっては、購入後も欠陥が見つかるたびに修復や損害賠償の請求ができるという、非常に有利な内容ですね。

しかし、売主にとっては「なぜプロの業者でもないのにそこまで!」と、あまりにも不利な取り決めに思えるでしょう。そのため、実際の不動産売買では、瑕疵担保責任の範囲や期間について細かく規定するケースが多いです。

中古物件で個人売主の場合、2~3ヶ月が一般的

民法における瑕疵担保責任の期間は任意規定なので、売主・買主の当事者同士が合意すれば、別の取り決めをしても問題ありません。

個人同士で中古の一戸建てやマンションを売買するケースでは、「売主は物件の引渡し日より2~3ヶ月間、瑕疵担保責任を負う」といった取り決めが一般的です。

実際の不動産売買契約書の事例を見ながら確認していきましょう。

<事例1・中古マンションの場合>

この契約書条文のポイントは、

  • 売主は瑕疵担保責任として、マンション専有部内の雨漏り、シロアリの害、給排水管の故障の3種類の瑕疵についてのみ負う。
  • 引渡し後3ヶ月以内に買主から請求があったものに限って、売主に修復の義務がある。
  • 買主は修復の請求以外の契約解除や損害賠償請求はできない。
  • マンション共用部にある瑕疵や共用部が原因の瑕疵は免責とする。

の4点です。


上記3種類の瑕疵は、買主が良好な生活を送るうえで、すべて満たされていなければならない住宅の基本性能に関することです。

これらの瑕疵があった場合、住宅としての価値に大きな影響があるので、売主は修復義務の責任があると定められています。


瑕疵担保責任期間は、「引渡し後3ヶ月以内」となっています。この場合の期間の起算日は、「引渡日の次の日」となりますので注意しましょう(民法第140条)。


買主は、この期間内に瑕疵を発見した時は、売主に通知し立会いをしたうえで、修復の請求をしなければなりません。

なお、買主が引渡し後3ヶ月以内に瑕疵を発見していたとしても、通知や立会い、修復の請求をしていなければ売主へ責任を問うことはできません

<事例2・土地 の場合>

この契約書条文のポイントは、

  • 売主は、瑕疵担保責任を引渡日から2ヶ月間負う。
  • 瑕疵担保責任の内容は修復に限る。
  • 建物については、売主が解体するため、瑕疵担保責任を負わない。
  • 本契約の目的が達せられない時は、引渡日から2ヶ月以内に限り、契約解除できる。

の4点です。


ここでは、売主が自分自身の責任と費用負担で建物を解体して引渡すため、建物についての瑕疵担保責任は免責となります。

すなわち、瑕疵担保責任の範囲は土地のみで、かつ修復のみとなります。

例としては、地中にむかし利用していた浄化槽や基礎のコンクリート部分など、不要なものが埋設されている場合、費用がかかっても撤去しなければなりません。


瑕疵担保責任期間は、引渡し後2ヶ月以内となっています。土地に重大な瑕疵があって、契約の目的が達せられない時は、引渡日から2ヶ月以内に限り契約解除を認めています。


以上、一般 の個人同士の不動産売買のケースについて確認しました。 ちなみに売主が不動産業者の場合、宅地建物取引業の規定により 瑕疵担保責任期間は最低2年間と規定されています。

不動産業者は「不動産のプロ」なので 当然といえるでしょう。

「付帯設備表」「物件状況報告書」は7日間保証

システムキッチンやユニットバスなどの付帯設備は、建物と耐用年数が異なりますし、メーカーの保証期間が短いです。そのため、一般の個人売主の場合、瑕疵担保責任について別途取り決めをします。

具体的には、売買契約時に「付帯設備表」や「物件状況報告書」という書式を、売主から買主に引き渡すのが一般的でしょう。

付帯設備表に故障や不具合がないとされた設備については、引渡日から7日間保証するというケースが多いです。

付帯設備表

「付帯設備表」は、売主がどんな設備を住宅に残し、あるいは撤去するのか、どんな不具合が発生しているのか、などを買主に明確に伝える書式です。

一般的に「付帯設備表」には、住宅の各部門の主な設備が記載されており、それぞれ付帯の有無や確認できている不具合等の状況を記入して、買主に引渡します。


<付帯設備表の例>

物件状況報告書

「物件状況等報告書」は、住宅の瑕疵のある部分を買主に伝えるもので、引渡し後のトラブルを防ぎます。

住宅に何らかの不具合(瑕疵)があった場合、売主が「物件状況等報告書」でそのことを買主に伝え、買主がそれを認識したうえで売買契約を締結したのであれば、売主はその部分について瑕疵担保責任を負いません。


万一、物件に何らかの不具合があるにもかかわらず、「物件状況等報告書」に記載がない場合は、売主は瑕疵を隠していたことになり、後で損害賠償請求や契約解除などのトラブルに発展する可能性があります。

細大漏らさず記入して、買主にしっかりと伝えるようにしましょう。


過去の修繕箇所や心理的・環境的な瑕疵(隣人トラブルや近隣の騒音など)についても記入が必要ですが、心理的瑕疵や環境的瑕疵は人によっては受け止め方が違うこともあるので、事前に仲介する不動産業者ともよく相談しましょう。


<物件状況報告書の例>

瑕疵担保責任免責とは?

瑕疵担保責任免責とは、不動産売買契約時に売主・買主双方が合意して「売主は買主に対して瑕疵担保責任を負わなくてよい」とすることです 。

売主にとって有利で負担が軽くなる取り決めですが、このようにいくつか注意点もあります。

  • 築年数の古い戸建てに多い
  • 値下げと交換条件にすることも
  • 瑕疵担保免責で契約しても無効となる場合

それぞれについて、以下に詳しく解説します。

築年数の古い戸建てに多い

築年数が30年、40年以上の古い戸建てなど、売主としてはとても保証できないと思われる建物の場合、「現状有姿」という形で「瑕疵担保免責」として売却するケースが少なくありません。


「瑕疵担保責任を負いませんよ。このままの状態(現状有姿)で売りますので、あとは買主さんの自己責任でお願いますね。」という意味で、瑕疵担保責任期間は0ヶ月ということになります。

一般個人の売主・買主双方がこの条件で合意することは自由ですし、法律的にもまったく問題ありません。

「築年数の古い建物は、どのような使用をしていてどのような不具合があるのか、不明な部分が多すぎるため劣化状態を保証できない」という考えに基づいた取り決めですね。


また、この場合は、売却活動中に販売図面にて「現状有姿売買・瑕疵担保免責」という文言を入れて明示するケースがほとんどです。

<瑕疵担保免責の販売図面の例>

値下げと交換条件にすることも

「現状有姿・瑕疵担保免責」として売却活動をすると、購入希望者から指値という値下げ交渉がよく入ります。

買い手側からすると、「瑕疵担保免責ということは、何か不具合があっても自己責任で対応しなければいけない」わけですから、「その分の保証として値下げをしてもらおう」という心理になるためです。


この場合、築年数によるところが大きくなります。

築30年や40年ということであれば、買い手側も「瑕疵担保免責も仕方ないか・・・」ということになるでしょう。

いっぽう、築10年や20年以内の物件で瑕疵担保免責となれば「重大な瑕疵があるのでは?」と疑念を持たれるかもしれません。


築年数がそれほど古くない不動産の場合は、瑕疵担保責任を負う(2~3ヶ月程度) 方が高く売却できますが、どうしても瑕疵担保責任を負いたくなければ、あらかじめ価格を下げて売り出す必要があります。

買い手側には、「相場としてはもう少し高い価格になりますが、瑕疵担保免責なので、その分だけ価格を下げています」という説明ができ、指値交渉にも対応できます

そのうえ、買い手も納得して購入してくれる可能性が高くなるので、無駄な交渉やトラブルを避けることができるでしょう。

瑕疵担保免責で契約しても無効となる場合

売主・買主双方が納得して瑕疵担保免責の条件で契約した場合でも、このように無効と判断され売主が瑕疵担保責任を負うケースがあります。

  • 契約当事者の予想する範囲を超えているケース
  • 売主が買主に対し瑕疵の存在を知っていながら告げなかった場合

この二つのケースについて、もう少し詳しく説明します。

契約当事者の予想する範囲を超えているケース

契約後に発覚した瑕疵が、契約当事者の予想する範囲をはるかに超えている場合、瑕疵担保免責は適用されません。


たとえば 、「シロアリの被害が甚大になっており、補修工事では対応できず建替工事が必要である」というような場合です。

売主がその事実を知らずに瑕疵担保免責で契約すると、原則売主の責任は問われないことになりますが、買主の経済的負担は相当なものになるでしょう。


しかし、そこまで被害が進んでいれば、売主がその事実に気づいていなかったとは考えられません。こうした契約当事者の予想の範囲をはるかに超えた瑕疵が発覚した場合は、瑕疵担保免責の適用は無効と判断されます

売主が買主に対し瑕疵の存在を知っていながら告げなかった場合

民法572条には以下のような規定があります。

(担保責任を負わない旨の特約)
第五七二条 売主は、第五百六十条から前条までの規定による担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。

※引用元:e-Gov 電子政府の総合窓口(総務省行政管理局運営)


この民法の条文は、「買主が瑕疵担保免責の契約条件に同意していても、売主が瑕疵の存在を知っていながら買主に告げなかった場合、契約の信義則に反しているため、瑕疵担保免責の適用はできません」という趣旨となっています。


このように、瑕疵担保免責の条件で契約したとしても、付帯設備表や物件状況等報告書などでしっかりと告知義務を果たし、後々のトラブルが起きないようにしましょう。

瑕疵担保責任を保険でカバー

瑕疵担保責任をカバーしてくれる保険には、このように2種類あります。

  • 既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買タイプ)
  • 不動産会社独自の保証サービス

それぞれについて、以下に詳しく解説します。

既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買タイプ)

住宅瑕疵担保責任保険法人が取り扱う既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買タイプ)に加入すると、一般の個人間で行われる不動産(住宅)売買において、保険の適用を受けられます。

所有権移転前に住宅の検査を行い、引渡し後に隠れた瑕疵が発見された場合は保険金が支払われる、という流れです。


保険対象部分は、構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分などで、保険期間は5年間または1年間です。

万一、引渡し後に保険対象部分に瑕疵が見つかった場合、その補修費用を補填することができます。


既存住宅売買瑕疵保険には、瑕疵担保責任のリスクから開放されるといったメリットがある一方、いくつか注意点もあります。下記記事で詳しく解説していますので、ご利用の際にはご確認ください。

既存住宅売買瑕疵保険に加入していれば、売却した中古住宅に保険対象の瑕疵があった場合、保険金によって補修費用などがカバーされます。メリットとしては、瑕疵担保責任のリスクから解放される、物件の安全性が証明され差別化をアピールできるなどといったことが挙げられます。

不動産会社独自の保証サービス

不動産会社によっては独自に保証サービスを扱っているケースがあります。

具体的には、建物に一定の瑕疵が見つかった場合、引渡しから一定期間は補修費用を一定額まで不動産会社が保証するというサービスです。


保証サービスの内容は不動産会社によって違いがありますが、保証期間は最長2年となっているケースが多いです。


一定の瑕疵とは、雨漏り、建物構造上主要な部位の木部の腐食、給排水管の故障、シロアリ被害の4点です。

保証の限度額は200万~500万円程度で、引渡し後3ヶ月までは売主の瑕疵担保責任を保証し、その後の期間は買主の瑕疵による補修費用を保証する仕組みとなっています。

瑕疵担保責任を果たすためには隠さず告知すること

瑕疵担保責任のことを知ろうとすると、聞きなれない言葉や難しい法律(民法)などが出てきて、疲れたかもしれませんね。

しかし、不動産の売却にあたっては、売主として瑕疵担保責任を果たさなければなりません。大変重要なポイントなので「何も知らない」では済まされませんし、よく理解することで売却価格の設定などに応用ができます。


ちなみに、アメリカではホームインスペクションという住宅診断の仕組みがあり、これを行うことが定着しているため、あまり瑕疵のトラブルは聞きません。


ホームインスペクションとは聞き慣れない言葉かもしれませんが、中古住宅の販売では今後必要になるケースが増えてくると思われます。詳しくは下記記事でご確認ください。

2018年4月の改正宅建業法施行により、ホームインスペクションに関する斡旋の可否などの説明が不動産業者に義務化されました。ホームインスペクションの費用相場は、目視による一次診断で5~6万円程度、詳細な診断を行う二次診断では10万円以上になることもあります。


日本でもインスペクションサービスや瑕疵保険などの商品が出始めていますが、まずは、付帯設備表や物件状況等報告書を活用することにより、知っていることや把握していることはすべて告知するようにしましょう

そうすることで、後々の無用なトラブルを避け、スムーズな不動産取引を実現できるはずです。

以上、瑕疵担保責任とは?不動産売却における瑕疵担保責任の期間や免責、保険について分かりやすく解説…でした。


参考リンク:

2020年の民法改正で不動産売却にどのような影響があるのか知りたい…という方は下記記事も参考に。瑕疵担保責任から契約不適合責任へと名称が変わって、損害賠償請求の範囲や期間も変わることなどを解説しています。

改正民法が2020年4月1日から施行されることはご存知ですか?実は不動産売買にも大きな影響があります。そこで、2020年の民法改正による不動産売買の7つの変更点と5つの注意点について詳しく解説します。不動産売買を検討中の方は必見です。



 

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