瑕疵担保責任とは?不動産売却における瑕疵担保責任の期間や免責、保険について分かりやすく解説

不動産を売却し 売買契約を締結する際に、特に注意しなければならないのが、民法第570条に規定されている瑕疵担保責任に関することです。
ちなみに「かしたんぽせきにん」と読みます。

瑕疵担保責任は、売主が買主に対して、その不動産に瑕疵があった場合に負わなければならない責任であるため、売り手としてはその内容や取り決めに慎重にならざるを得ません。

また、あなたの不動産売却を成功させるために、瑕疵担保責任の内容や対応について、深く理解しておく必要があります。

今回は、そんな瑕疵担保責任について、瑕疵には具体的にどのようなものがあり、売主として果たすべき責任や瑕疵担保責任の期間、実際にあった売買事例、瑕疵に対する保険など、瑕疵担保責任に関するあらゆることをわかりやすく徹底的に解説します。

瑕疵担保責任とは?

瑕疵(かし)とは、隠れた欠陥や不具合のことをいいます。
「隠れた」というのは、「通常の注意を払っても確認できなかった」という意味です。

そして、瑕疵担保責任とは、その不動産に瑕疵があった場合に売主がその責任をもたなくてはならないということを意味します。

具体的に瑕疵(かし)はどのような欠陥や不具合を指し、売主はどのような責任をどのくらいの期間にわたって負うのでしょうか。

ここでは、そのような瑕疵担保責任について、わかりやすく説明していきます。

不動産売却における瑕疵担保責任

不動産売買契約における瑕疵は、物理的瑕疵・法律的瑕疵・心理的瑕疵・環境的瑕疵の4種類があります。
それぞれ具体的な例を挙げていきますので、確認してください。

物理的瑕疵

物件自体に直接欠陥がある場合です。

  • 雨漏り・・・天井からの漏れだけでなく、外壁やサッシなどの取り付け部分からの浸み込みや吹き込みにも注意が必要です。
  • シロアリの被害・・・主に一戸建ての場合に被害が考えられますが、まれにマンションでも和室や洗面所で被害があります。
  • 建材等の腐食・・・木部の腐食のみならず、ベランダやバルコニーの鉄製の手すりや 外部階段などの錆びにも注意が必要です。
  • 給排水管の故障・・・給排水の配管の割れや水漏れ、赤錆び、濁り、詰まりなどに注意が必要です。
  • 建物の傾き・・・建物が地盤沈下などで傾いていないか注意が必要です。
  • 地中障害物・・・地中に残された以前に建っていた建物の基礎部分や浄化槽、建築廃材(いわゆる「ガラ」と呼ばれるもの)などの障害物や不要物がある場合です。
  • 土壌汚染・・・鉛やヒ素、水銀、カドミウムなどの有害物質や油や薬品類などが、土壌に含まれることにより、人体に影響や被害を与える土壌のことをいいます。その物件や周辺の土地で、過去および現在において有害物質の製造や使用を行う工場・事業所がある場合、土壌汚染が拡がっている可能性があります。

法律的瑕疵

法令上の制限などにより、建物が建築できないなど物件の自由な使用収益ができない場合です。

  • 建ぺい率・容積率オーバー・・・建てた当時は合法であったが、都市計画の変更などにより、現在の法律では建ぺい率(敷地面積に対する建物面積の割合)や容積率(建物の延床面積の敷地面積に対する割合)がオーバーしているような場合です。
  • 計画道路・・・将来的に道路の拡幅などにより収用される土地であるため、建築制限があるような場合です。
  • 近隣との協議事項・・・近隣住民(自治会・町内会など)との協定や取り決めにより、建築や使用などに制限がある場合です。

心理的瑕疵

解釈の難しい瑕疵ですが、心理的に住み心地の良さが阻害されると思われる場合です。

  • 物件内で自殺や死亡事故、殺人事件など・・・説明するまでもないような代表的な心理的瑕疵です。

環境的瑕疵

物件自体には問題はないが、周囲の環境に問題がある場合です。

  • 周囲の環境に影響を及ぼすと思われる施設がある・・・物件の周辺に、暴力団事務所や火葬場、ごみ処理場、廃棄物処理施設などがあれば注意が必要です。

また、その他にも騒音・振動・異臭・日照障害などを引き起こすものがある場合も含みます。


特に、心理的瑕疵や環境的瑕疵は人の感受性の部分に左右されます ので、注意が必要といえるでしょう。

このような、物件のさまざまな瑕疵に対する売主の責任を法的に「瑕疵担保責任」といいます。そして、売主が善意無過失(売主が瑕疵のあることを知っていない)であっても、瑕疵担保責任を負う義務から逃れられません

つまり、不動産における瑕疵担保責任とは、売買契約の目的物(購入した戸建てやマンションなどの不動産)に、購入した時点で通常の注意を払っても確認できなかった隠れた瑕疵について、売主は買主に対して責任を負うことになります。

このように、不動産売買契約における瑕疵担保責任は、売主にとって大変重要なポイントとなります。

瑕疵担保責任による契約解除とは?

民法での瑕疵担保責任の規定を確認すると、第566条と第570条において以下の通り規定されています。

(地上権等がある場合等における売主の担保責任)
第五百六十六条 売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
2 前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。
3 前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。

(売主の瑕疵担保責任)
第五百七十条 売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。

※引用元:e-Gov 電子政府の総合窓口(総務省行政管理局運営)

これによると、売買の目的物に隠れた瑕疵があり、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は契約の解除をすることができる、とされています(民法570条本文、566条1項)。

それでは、具体的にどのような時に契約解除となるのでしょうか?

例えば、建物の天井からの漏水が発見された場合、漏水対策工事を行えば漏水を防止できるので、契約の目的を達することができないとまでは言えないため、契約の解除は認められません。

しかし、建物が傾いてしまい、その原因が地盤そのものにあり、傾きを修復することが技術的に不可能である場合は、契約の目的が達せられないと判断されます。

また、この場合、建物の基礎工事について抜本的なやり直しが必要であるとか、大々的な地盤改良工事が不可欠であるなど、技術的には可能であっても修復費用が売買代金を上回ってしまうくらい非常に多額になる・・・などの場合、経済合理性を考えた時に契約の目的が達せられないと判断されることもあります。

瑕疵担保責任の期間

次に、売主は買主に対して、いつまで瑕疵担保責任を負えばよいのでしょうか?
気になる瑕疵担保責任の期間について説明します。

民法の原則では、買主が隠れた瑕疵を知った時から1年以内

瑕疵担保責任の期間は、民法第566条第3項によると、「買主が隠れた瑕疵を知った時から1年以内」となっています。

この規定によると、売買契約を締結した時からではなく、買主がシロアリ被害や雨漏りの被害などの瑕疵に気付いた時から1年以内ということになります。

買主にとっては、購入後も欠陥が見つかるたびに修復や損害賠償の請求ができるため、非常に有利ですが、事業者でない一般の個人であるにもかかわらず、売主にとってとても不利な取り決めとなってしまいます。

そのため、不動産売買契約においては、瑕疵担保責任の範囲や期間について細かく規定するケースが多く見られます。

中古物件で個人売主の場合、2~3ヶ月が一般的

民法における瑕疵担保責任の期間は任意規定のため、売主・買主の当事者同士が合意すれば別の取り決めが可能です。

一般の個人同士の中古一戸建てやマンションなどを売買する場合は、「売主は物件の引渡し日より2~3ヶ月間、瑕疵担保責任を負う」という取り決めをすることが一般的です

実際に締結した不動産売買契約書の事例を見ながら確認していきましょう。

<事例1・中古マンションの場合>

この契約書条文のポイントは、

  • 売主は瑕疵担保責任として、マンション専有部内の雨漏り、シロアリの害、給排水管の故障の3種類の瑕疵についてのみ負う。
  • 引渡し後3ヶ月以内に買主から請求があったものに限って、売主に修復の義務がある。
  • 買主は修復の請求以外の契約解除や損害賠償請求はできない。
  • マンション共用部にある瑕疵や共用部が原因の瑕疵は免責とする。

という4点になります。

ここにある3種類の瑕疵は、買主が引渡し後の良好な生活を送るうえで、すべて満たされていなければならない住宅の基本性能に付随するものであり、これらの瑕疵がある場合は、住宅としての価値や価格に大きな影響を及ぼすため、売主が修復義務の責任を負うとされています。

瑕疵担保責任期間は、引渡し後3ヶ月以内となっています。
この場合の期間の起算日は、引渡日の次の日となりますので注意しましょう(民法第140条)。

買主は、この期間内に瑕疵を発見した時は、売主に通知し立会いをしたうえで、修復の請求をしなければなりません。

買主が引渡し後3ヶ月以内に瑕疵を発見していたとしても、通知や立会い、修復の請求をしていなければ売主へ責任を問うことはできません。

<事例2・土地 の場合>

この契約書条文のポイントは、

  • 売主は、瑕疵担保責任を引渡日から2ヶ月間負う。
  • 瑕疵担保責任の内容は修復に限る。
  • 建物については、売主が解体するため、瑕疵担保責任を負わない。
  • 本契約の目的が達せられない時は、引渡日から2ヶ月以内に限り、契約解除できる。

という4点になります。

ここでは、売主が自分自身の責任と費用負担で建物を解体して引渡すため、建物についての瑕疵担保責任は免責となります。
すなわち、瑕疵担保責任の範囲は土地のみでかつ修復のみとなります。

例としては、地中にむかし利用していた浄化槽や基礎のコンクリート部分など、不要なものが埋設されている場合、費用がかかっても撤去しなければなりません。

瑕疵担保責任期間は、引渡し後2ヶ月以内となっています。
土地に重大な瑕疵があり、契約の目的が達せられない時は引渡日から2ヶ月以内に限り、契約解除を認めています。


以上、一般 の個人同士の不動産売買のケースについて確認しました。 ちなみに売主が不動産業者の場合、宅地建物取引業の規定により 瑕疵担保責任期間は最低2年間と規定されています。

不動産業者は「不動産のプロ」ですので 当然と言えるでしょう。

「付帯設備表」「物件状況報告書」は7日間保証

一般の個人売主の場合、システムキッチンやユニットバスなどの付帯設備については、建物と耐用年数が異なることや、メーカーの保証期間が短いこともあり、瑕疵担保責任について別途取り決めをします。

具体的には、売主が付帯設備などについて「付帯設備表」「物件状況報告書」という書式を買主に売買契約時に引渡し、付帯設備表に故障や不具合がないとされた設備については引渡日から7日間保証する、というケースが一般的です。

「付帯設備表」は、売主がどんな設備を住宅に残し、あるいは撤去するのか、どんな不具合が発生しているのか、などを買主に 明確に伝える書式です。

一般的に「付帯設備表」には、住宅の各部門の主な設備が記載されており、それぞれ付帯の有無や確認できている不具合等の状況を記入して、買主に引渡します。

「物件状況等報告書」は、住宅の瑕疵のある部分を買主に伝えるもので、引渡し後のトラブルを防ぎます。

住宅に何らかの不具合(瑕疵)があった場合、売主が「物件状況等報告書」でそのことを買主に伝え、買主がそれを認識したうえで売買契約を締結したのであれば、売主はその部分について瑕疵担保責任を負いません。

万一、物件に何らかの不具合があるにもかかわらず、「物件状況等報告書」に記載がない場合は、売主は瑕疵を隠していたことになり、後で損害賠償請求や契約解除などのトラブルに発展する可能性がありますので、細大漏らさず記入して買主に伝えることが非常に大切です。

過去の修繕箇所や心理的・環境的な瑕疵(隣人トラブルや近隣の騒音など)についても記入が必要ですが、心理的瑕疵や環境的瑕疵は人によっては受け止め方が違うこともあるので、事前に仲介する不動産業者ともよく相談しましょう。

<付帯設備表および物件状況報告書の例>

瑕疵担保責任免責とは?

瑕疵担保責任免責とは、不動産売買契約時に売主・買主双方が合意して「売主は買主に対して瑕疵担保責任を負わなくてよい」とすることです 。

売主にとっては 負担が軽くなる取り決めのため有利になりますが、どのような注意点があるのか見ていきましょう。

築年数の古い戸建てに多い

特に築年数が30年、40年以上の古い戸建てなど、売主としてはとても保証できないと思われる建物の場合、「現状有姿」という形で「瑕疵担保免責」として売却することがよくあります。

「瑕疵担保免責」とは、「瑕疵担保責任を負いませんよ。このままの状態(現状有姿)で売りますので、あとは買主さんの自己責任でお願いますね。」という意味で、すなわち瑕疵担保責任期間は0ヶ月ということになります。

一般個人の売主・買主双方がこの条件で合意することは自由ですし、法律的にも全く問題ありません。

「築年数の古い建物は、どのような使用をしていてどのような不具合があるのか、不明な部分が多すぎるため劣化状態を保証できない」という考えに基づいています。

また、この場合は、売却活動中に販売図面にて「現状有姿売買・瑕疵担保免責」という文言を入れて明示するケースがほとんどです。

<瑕疵担保免責の販売図面の例>

値下げと交換条件にすることも

「現状有姿・瑕疵担保免責」として売却活動をすると、購入希望者から指値という値下げ交渉がよく入ります。

買い手側からすると、「瑕疵担保免責ということは、何か不具合があっても自己責任で対応しなければいけない」という必要性が生じることもあり、その分の保証として値下げをしてもらおう、という心理になるためです。

この場合、築年数によるところが大きくなります。

築30年や40年ということであれば、買い手側も「瑕疵担保免責も仕方ないか・・・」ということになりますし、築10年や20年以内の物件で瑕疵担保免責となれば「重大な瑕疵があるのでは?」と疑念を持たれる可能性もあります。

築年数がそれほど古くない不動産の場合は、瑕疵担保責任を負う(2~3ヶ月程度) 方が高く売却できますが、どうしても瑕疵担保責任を負いたくなければ、あらかじめ価格を下げて売り出す必要があります。

買い手側には、「相場としてはもう少し高い価格になりますが、瑕疵担保免責であるため、その分だけ価格を下げています」という説明ができ、指値交渉にも対応できます

そのうえ、買い手も納得して購入してくれる可能性が高くなり、無駄な交渉やトラブルを避けることができます。

瑕疵担保免責で契約しても無効となる場合

売主・買主双方が納得して瑕疵担保免責の条件で契約した場合でも、無効と判断され売主が瑕疵担保責任を負うケースがあります。

次に、その2つのケースについて説明します。

契約当事者の予想する範囲を超えているケース

契約後に発覚した瑕疵が、契約当事者の予想する範囲をはるかに超えている場合、瑕疵担保免責は適用されません。

たとえば 、「シロアリの被害が甚大になっており、補修工事では対応できず建替工事が必要である」というような場合、売主がその事実を知らず、瑕疵担保免責で契約した時は、原則売主の責任は問われないことになり、買主の経済的負担は相当なものになります。

しかし、そこまで被害が進んでいれば、売主がその事実に気づいていなかったとは考えられないので、こうした契約当事者の予想の範囲をはるかに超えた瑕疵が発覚した場合は、瑕疵担保免責の適用は無効と判断されます

売主が買主に対し瑕疵の存在を知っていながら告げなかった場合

民法572条には以下のような規定があります。

(担保責任を負わない旨の特約)
第五七二条 売主は、第五百六十条から前条までの規定による担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。

※引用元:e-Gov 電子政府の総合窓口(総務省行政管理局運営)

この民法の条文は、買主が瑕疵担保免責の契約条件に同意していても、売主が瑕疵の存在を知っていながら買主に告げなかった場合、契約の信義則に反しているため、瑕疵担保免責の適用はできません、という趣旨となっています。

このように、瑕疵担保免責の条件で契約したとしても、付帯設備表や物件状況等報告書を活用して告知義務を果たし、後のトラブルなどを避けましょう。

瑕疵担保責任を保険でカバー

既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買タイプ)

住宅瑕疵担保責任保険法人が取り扱う既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買タイプ)に加入すると、一般の個人間で行われる不動産(住宅)売買において、売買の対象となる住宅の検査を行い、引渡し後に隠れた瑕疵が発見された場合は保険金が支払われる、という保険の適用を受けることができます。

保険対象部分は、構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分などで、保険期間は5年間または1年間です。

万一、引渡し後に保険対象部分に瑕疵が見つかった場合、その補修費用を補填することができます。


既存住宅売買瑕疵保険には、瑕疵担保責任のリスクから開放されるといったメリットがある一方、いくつか注意点もあります。↓の記事で詳しく解説していますので、ご利用の際にはご確認ください。

既存住宅売買瑕疵保険に加入していれば、売却した中古住宅に保険対象の瑕疵があった場合、保険金によって補修費用などがカバーされます。メリットとしては、瑕疵担保責任のリスクから解放される、物件の安全性が証明され差別化をアピールできるなどといったことが挙げられます。

不動産会社独自の保証サービス

不動産会社によっては独自に保証サービスを扱っているケースがあります。
具体的には、建物に一定の瑕疵が見つかった場合、引渡しから一定期間は補修費用を一定額まで不動産会社が保証するというサービスです。

保証サービスの内容は不動産会社によって違いがありますが、保証期間は最長2年となっているケースが多く見られます。

一定の瑕疵とは、雨漏り、建物構造上主要な部位の木部の腐食、給排水管の故障、シロアリ被害の4点となり、引渡し後3ヶ月までは売主の瑕疵担保責任を保証し、その後の期間は買主の瑕疵による補修費用を保証する仕組みとなっています。

保証の限度額は200万~500万円程度となっています。

瑕疵担保責任を果たすためには

不動産売却における瑕疵担保責任について、解説してきました。
聞きなれない言葉や難しい法律(民法)などが出てきて、疲れたかもしれません。

しかし、不動産を売却する時には売主として瑕疵担保責任を果たさなければなりません。大変重要なポイントですので「何も知らない」では済まされませんし、よく理解することで売却価格の設定などに応用ができます。


なお、2020年には民法改正により、「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」という名称に変更されます。これに伴い、売主の責任範囲も変わり買主保護が大幅に強化されます。

詳しくは↓の記事で解説していますが、2020年4月1日以降の売却を検討中の方はご注意ください。

120年ぶりに改正された民法が、2020年4月1日から施行されることはご存知ですか? この民法改正・・・、じつは不動産の売却活動にも大...


アメリカではホームインスペクションという住宅診断の仕組みがあり、これを行うことが定着しているため、あまり瑕疵のトラブルは聞きません。


ホームインスペクションとは聞き慣れない言葉かもしれませんが、中古住宅の販売では今後必要になるケースが増えてくると思われます。詳しくは↓の記事でご確認ください。

2018年4月の改正宅建業法施行により、ホームインスペクションに関する斡旋の可否などの説明が不動産業者に義務化されました。ホームインスペクションの費用相場は、目視による一次診断で5~6万円程度、詳細な診断を行う二次診断では10万円以上になることもあります。

日本でもインスペクションサービスや瑕疵保険などの商品が出始めていますが、まずは、付帯設備表や物件状況等報告書を活用することにより、知っていることや把握していることはすべて告知するようにしましょう

そうすることで 、後々の無用なトラブルを避け、スムーズな不動産取引を実現することができるはずです 。

以上、瑕疵担保責任とは?不動産売却における瑕疵担保責任の期間や免責、保険について分かりやすく解説…でした。


 

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