農地の固定資産税は安いとは限りません。2022年にやってくる生産緑地の問題も合わせて解説!

農地の固定資産税は安いとは限りません。2022年にやってくる生産緑地の問題も合わせて解説!不動産売却

「相続で農地をたくさん受け取ることになったんだけど、農地も固定資産税がかかるらしい…。でもどのぐらいかかるか分からない。農家ではないし、特に使い道もないのであまり維持費がかかるのは困るんだけど。」

このように“相続で農地を受け取った。でも自分は農業をやっていない。”という方が、近年、とても増えています。

そのような方から、「持っているだけで固定資産税がかかるし、メンテナンス費用も掛かる。どうにかならないですか?」という相談をよく受けます。

しかし、残念ながら簡単に解決できる方法はありません。相続で受け取った農地も、当然、固定資産税がかかります。

一般的には農地の固定資産税は安いイメージですが、必ずしも低額とは限りません。場合によってはかなり高額になることもあります。実は、農地の固定資産税は、農地の置かれている状況によって全然違ってくるんです。

ここでは、そんな農地にかかる固定資産税について解説します

執筆・監修
この記事の執筆・監修者
大澤賢悟

【見える化経営パートナー】
保有資格:中小企業診断士・ITストラテジスト・GCS認定コーチ・税理士・社会保険労務士。
名商大ビジネススクールでMBA取得後、中小企業の「やる気を笑顔に変える」ことを経営理念として大澤税理士事務所を開業。会計・MBA・コーチングをPDCAに組み込んだ独自の見える化式経営を確立する。「小学生にも伝わる経営コンサルタント」をモットーに、わかりやすい説明で伴走型のサポートを実施。関与2年目で年商1億円の中小企業の『利益を1,000万円増やす』など、経営者のパートナーとして企業の経営改善に携わる。

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農地を保有している場合の固定資産税とは?

農地を保有している場合の固定資産税とは?

土地・建物など固定資産を保有していると、固定資産税がかかります。固定資産税の計算は、

固定資産税額 = 課税標準(※1) × 標準税率(※2)

で計算されます。

※1 課税標準は固定資産税評価額
※2 標準税率は一般的に1.4%
※ このほか、農地の種類によっては都市計画税がかかります。

固定資産税の計算について詳しく知りたい方は「固定資産税はいくらになるの?計算方法をシミュレーション付きで解説!」をご一読ください。

農地についても他の不動産と同じように固定資産税がかかります。ただし、政策上の優遇措置があるため、通常の宅地とは少し計算方法が違います。

農地の区分と大まかな税額

農地の場合、政策ごとに異なる区分に分け、区分によってその計算方法が違います。

農地の区分と、それぞれの大まかな税額は次のような金額になります。

農地の区分10a(アール)あたりの大まかな税額
一般農地千円
生産緑地数千円
一般市街化区域農地数万円
特定市街化区域農地数十万円
参考 国土交通省 農地の保有に対する税金(固定資産税)より

生産緑地、一般市街化区域農地、特定市街化区域農地を、一般農地と区分する形で市街化区域農地と呼びます。

後程詳述しますが、

  • 生産緑地とは法律により生産緑地として指定された農地
  • 一般市街化区域農地とは特定市街化区域農地以外の市街化区域農地
  • 特定市街化区域農地とは三大都市圏の特定の市にある農地

です。

10a(アール)とは?

10a(アール)とは1,000㎡のことで1反とも呼ばれます。

広さでいえば、20m×50mぐらいで、近年の一般住宅の平均敷地面積が約40坪(132㎡)程度であることを加味すると、地域による差異を踏まえて、おおよそ7~9戸分ぐらいの土地の広さになります。

10a(アール) = 1,000㎡ = 一反 ≒ おおよそ7~9戸分ぐらいの土地の広さ

同じ区分でも地域によって土地の評価額は異なる

区分ごとに10aあたりの税額を見ると、どの区分に指定されているかによって大きな違いがあります。

上記の表で1点注意していただきたいのは、上記の税額は、区分の違いを把握するためのイメージとして使っていただきたいことです。

東京都内にある農地と地方都市にある農地では、たとえ区分が同じであっても、土地の評価額が大きく違ってきます。

固定資産税評価の視点から見た農地の区分け

固定資産税評価の視点から見た農地の区分け

農地の区分けには様々な方法がありますが、先にあげた4つの区分(一般農地、生産緑地、一般市街化区域農地、特定市街化区域農地)は固定資産税の評価の視点から主として農地としてみているのか、宅地としてみているのかが異なります。

この主として見ている視点の違いにより、土地の評価方法が異なっています。

4つの区分と評価に関する区分けは下記のとおりです。

農地の区分評価方法課税方法(負担調整措置)
一般農地農地評価農地課税
生産緑地
一般市街化区域農地宅地並み評価一般農地に準じた課税
特定市街化区域農地宅地並み評価宅地並み課税

生産緑地を除き、都市開発が盛んな地域では例え農地であっても宅地並みに課税されています。つまり、都市開発が盛んな地域の場合、農地として保有していても固定資産税があまり軽減されることはなく、宅地並みの固定資産税が課税されます。

この点からも、必ずしも農地の固定資産税が安いというわけではないことがわかります。

以降では、4つの区分の固定資産税の評価方法と具体的な計算例を紹介します。

一般農地の固定資産税

一般農地の固定資産税

一般農地とは?

一般農地とは、市街化区域農地や転用許可を受けた農地などを除いた農地です。

おおまかなイメージとしては、都市計画区域外の農地や農村部の農地等、周辺にも農地が集まっており長期にわたって農業を営んでいるような地域にある農地が該当します。

農地の評価では通常の固定資産税の評価方法をとってしまうと、負担が過大になってしまうことや、農業保護等の政策的な観点より、宅地等の一般的な土地と比べて評価額が抑えられる評価方法となっています。

一般農地の固定資産税の計算方法の特徴

一般農地の固定資産税を計算するにあたっては、次のような特徴があります。

  1. 通常の計算方法(本則税額)と税負担の公平性を加味した税額(調整税額)を計算し、そのいずれか低い方の価格が固定資産税額となります。
  2. 土地の評価を行うに当たっては限界収益修正率:0.55(※)を課税標準額に乗じて計算します。
    ※限界収益修正率とは、地形、土の性質、水利状況その他、利用状況等様々な点を踏まえて農地の収益差を考慮した割合です。本来、農地ごとにその違いに応じて修正率を計算する方が望ましいのですが、事務手続きが膨大になりかえって無駄な費用が掛かってしまうため、一律に0.55と決められています。
  3. 調整税額を計算するにあたっては、負担水準に応じて下記によって求めた負担調整率を用います。
    負担水準 = 前年度の評価額 ÷ 当該年度の評価額
    負担水準負担調整率
    0.9以上1.025
    0.8以上0.9未満1.05
    0.7以上0.8未満1.075
    0.7未満1.1

一般農地の固定資産税の計算方法

  1. 本則税額を計算します。本則税額は
    本年度の近傍農地の売買価格 × 限界収益修正率 × 標準税率

    で計算します。

  2. 負担水準を計算します。負担水準は
    前年度の近傍農地の売買価格 / 本年度の近傍農地の売買価格

    で計算します。

  3. 負担水準より負担調整率を判定します。
  4. 調整税額を計算します。調整税額は
    前年度の近傍農地の売買価格 × 限界収益修正率 × 負担調整率 × 標準税率

    で計算します。

  5. 本則税額と調整税額を比較し、いずれか低い方の額が固定資産税額となります。

一般農地の固定資産税の計算方法参考例

一般農地の固定資産税の計算を、例を使って行います。

  • 前年度の近傍農地の売買価格:1,000,000円
  • 今年度の近傍農地の売買価格:1,200,000円

本則税額

今年度の近傍農地の売買価格×限界収益修正率×標準税率より固定資産税を計算すると

1,200,000円 × 0.55 × 1.4% = 9,240円

となります。

調整税額

農地は本則税額と調整税額を比較してより低い方の税額となります。そのため次に調整税額を計算します。

まず負担調整率を求める

調整税額の計算にあたっては、まず負担調整率を求める必要があります。

負担調整率は前年度の課税標準額と今年度の課税標準額を比べて計算されるため、

負担水準 = 前年度の近傍農地の売買価格/今年度の近傍農地の売買価格
= 1,000,000 / 1,200,000 = 0.833…

となります。

負担調整率を加味した調整税額を計算する

負担調整率を求める表より0.833…の場合の負担調整率は1.05となります。負担調整率を加味した調整税額を計算すると

調整税額 = 前年度の近傍農地の売買価格 × 限界収益修正率 × 負担調整率 × 標準税率
=1,000,000 × 0.55 × 1.05 × 1.4% = 8,085円

となります。

本則税額と調整税額のいずれか低い方が固定資産税額となる

その結果、調整税額:8,085円 < 本則税額:9,240円となり、低い方の調整税額が選ばれますので、固定資産税額は8,085円となります。

※実際の税額の計算は市区町村に所有する固定資産を一括して計算します。また計算途中で課税標準額の1,000円未満切り捨て、税額の100円未満切り捨てが行われます。
※別途、都市計画税が必要な場合があります。

このように一般農地は、宅地と比べて非常に低い課税標準額を用い、さらに計算上の軽減措置があるため、固定資産税は非常に低い額となります。

生産緑地の固定資産税

生産緑地の固定資産税

生産緑地とは、市街化区域農地のうち法律により生産緑地として指定されたものです。

高度経済成長期に都市部の宅地開発が進んだ結果、都市部の環境が急激に悪化しました。生産緑地は、この環境悪化を防ぐために法律が制定され、生産緑地として指定された農地です。

生産緑地の税制上のメリット

生産緑地として指定されると、市街化区域内の土地でありながら建物の建設や売却が規制されるという制限がありますが、税制上のメリットも得られます。得られるメリットの1つが固定資産税の軽減措置です。

先ほど10aあたりの大まかな固定資産税を紹介しましたが、生産緑地の場合は数千円程度でしたが、これに対して特定市街化区域農地の場合、数十万円になります。

おおよその数字ではありますが税額に100倍の開きがあります。

これは生産緑地もしくは特定生産緑地として指定されているものは、市街化区域内にありながらも宅地並みの評価はされず、一般農地と同様の方法により固定資産税が計算されるためです。

生産緑地の2022年問題

生産緑地は市街化区域内にありながら特別な農地としての指定を受けるため、様々な制限やメリットがあります。

メリット・デメリットも含む生産緑地の特徴をざっくりとまとめると次のようになります。

  1. 生産緑地の指定期間は30年間
  2. 農業活動を行う必要がある
  3. 開発・売買に制限がかかる(実質不可)
  4. 税制上の優遇が得られる

上記の特徴うち、生産緑地の2022年問題に大きく関わってくるのは、主に①と③です。なぜなら、生産緑地の約80%が1992年に指定されており2022年に指定が経過するからです。

大量に流通する可能性のある生産緑地

生産緑地の面積は三大都市圏で約1万3000ヘクタールあります。そのため2022年に満30年が経過する生産緑地は、三大都市圏で1万ヘクタールに及びます

生産緑地は指定から30年が経過した場合、幾つかの選択肢から選ぶことができますが、そのうちの1つに自治体への買い取り申し出を行える制度があります。

しかし、各自治体にとって、これほど広範な面積を買い取り、公的な土地として運用することは財政面からも運用面からも困難です。そのため多くの場合、自治体の買取りはできないと考えられています。

自治体の買取りが行われない場合、生産緑地は不動産市場での開発・売買が可能となります。

懸念される大幅な地価下落と環境悪化

もし現在、生産緑地として指定されている農地が、狭い土地だったり使い勝手の悪い土地であれば、不動産市場に売りに出されたとしても開発・売買の可能性は高くありません。

しかし、生産緑地に指定される農地は500㎡以上の農地という指定がある広い土地です。また基本的に市街化区域にある農地なので、その利用価値が高い場合が多いと考えられています。

このような結果、多くの生産緑地が宅地化され市場で流通することとなった場合、大幅な地下の下落と環境悪化という問題が懸念されています

この問題は国内の様々なところに影響が出ると考えられており、生産緑地の2022年問題と言われています。

2022年に満30年が経過する生産緑地は、三大都市圏で1万ヘクタールが市場に流通する可能性があるため、大幅な地下の下落と環境悪化という問題が懸念されています。

一般市街化区域農地の固定資産税

一般市街化区域農地の固定資産税

一般市街化区域農地とは、市街化区域農地のうち特定市街化区域農地以外の農地です。一般市街化区域農地の評価は原則的には宅地並みの評価になります。

ただし、宅地並みといっても農地として利用している場合には、あくまで農地として評価するため、通常の宅地と比較して低く評価するなどの特例があります。

一般市街化区域農地の固定資産税を計算するにあたっては、次のような特徴があります。

  1. 農地の評価にあたっては近傍類似宅地の価格が基準となります。
  2. 農地を宅地に転用するには造成等が必要となるため、造成に必要な費用を考慮して土地の評価額を計算します。
  3. 土地の評価を行うに当たっては、負担軽減のため、評価額が3分の1になる特例が適用されます。
  4. 調整税額を計算するにあたっては負担水準に応じた一般農地と同様の負担調整率を用います。

一般市街化区域農地の固定資産税の計算方法

  1. 今年度の課税標準額を計算します。今年度の課税標準額は
    (今年度の近傍類似宅地の価格-造成費) / 3

    で計算します。

  2. 本則税額を計算します。本則税額は
    今年度の課税標準額 × 標準税率

    で計算します。

  3. 前年度の課税標準額を計算します。
  4. 負担水準を計算します。負担水準は
    前年度の課税標準額 / 今年度の課税標準額

    で計算します。

  5. 負担水準より負担調整率を判定します。
  6. 調整税額を計算します。調整税額は
    前年度の課税標準額 × 負担調整率 × 標準税率

    で計算します。

  7. 本則税額と調整税額を比較し、いずれか低い方の額が固定資産税額となります。

一般市街化区域農地の固定資産税の計算方法参考例

現に営農している一般市街化区域農地の固定資産税の計算を、例を使って行います。

近隣の類似宅地からの評価額
 前年度の近傍類似宅地の価格 : 30,000,000円
 今年度の近傍類似宅地の価格 : 36,000,000円
造成費用 : 6,300,000円

本則税額

今年度の課税標準額は、

(今年度の近傍類似宅地の価格-造成費用)/3

より

(36,000,000円 - 6,300,000円) / 3 = 9,900,000

となります。

課税標準額×標準税率より固定資産税

を計算すると

9,900,000円 × 1.4% = 138,600円

です。

調整税額

一般市街化区域農地であっても調整税額との比較が行われるため、調整税額の計算を行います。調整税額の計算にあたっては、まず前年度の課税標準額が必要となります。

前年度の課税標準額は

(30,000,000円 - 6,300,000円) / 3 = 7,900,000

となります。

前年度の課税標準額と今年度の課税標準額より負担水準を計算すると

負担水準 = 前年度の課税標準額 / 今年度の課税標準額
= 7,900,000 / 9,900,000
= 0.7979…

となり負担調整率を求める表より

負担調整率 = 1.075

となります。その結果、調整税額は

前年度の課税標準額×負担調整率×標準税率

より

7,900,000 × 1.075 × 1.4% = 118,895

となります。

その結果、調整税額:118,895円 < 本則税額:138,600円となり、低い方の調整税額が選ばれますので、固定資産税額は118,895円となります。

※計算に要する造成費用についてはおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長により定められています。令和3年分の東京都の場合には下記のとおりです。
工事費目造成区分金額
整地費整地を必要とする面積(1㎡あたり)700円
伐採・抜根費伐採・抜根を必要とする面積(1㎡あたり)1,000円
地盤改良費地盤改良を必要とする面積(1㎡あたり)1,600円
土盛費他から土砂を搬入して土盛りを必要とする場合の
土盛り体積(1㎥あたり)
6,900円
土止費土止めを必要とする場合の擁壁の面積(1㎡あたり)76,200円

他の自治体や異なる年度について調べたい場合には財産評価基準書 路線価図・評価倍率表で該当する年度→調べたい自治体の順で選択いただくことで宅地造成費の金額を知ることができます。

※実際の税額の計算は市区町村に所有する固定資産を一括して計算します。また計算途中で課税標準額の1,000円未満切り捨て、税額の100円未満切り捨てが行われます。
※別途、都市計画税が必要です。

このように一般市街化区域農地の固定資産税が計算されます。

一般農地と比較して用いられる課税標準額は高いものの、納税負担を考慮して評価額が3分の1になる、調整税額が考慮される等、低い税額となる取り扱いとなっています。

特定市街化区域農地の固定資産税

特定市街化区域農地の固定資産税

特定市街化区域農地とは三大都市圏の特定市(都市整備区域内の市、政令指定都市)にある市街化区域農地をいいます。近隣の開発が進んでいることから、一般市街化区域農地より宅地に近い課税が行われます。

そのため、負担調整措置についても宅地並みの課税を行います。ただし、農地としての軽減措置の特例は、特定市街化区域農地であっても適用されます。

特定市街化区域農地の固定資産税を計算するにあたっては、次のような特徴があります。

  1. 農地の評価にあたっては近傍類似宅地の価格が基準となります。
  2. 農地を宅地に転用するには造成等が必要となるため、造成に必要な費用を考慮して土地の評価額を計算します。
  3. 土地の評価を行うに当たっては、負担軽減のため、評価額が3分の1になる特例が適用されます。
  4. 調整税額を計算するにあたっては負担水準に応じた近隣宅地並みの負担調整率を用います。

特定市街化区域農地の固定資産税の計算方法

  1. 今年度の課税標準額を計算します。今年度の課税標準額は
    (今年度の近傍類似宅地の価格-造成費用) / 3

    で計算します。

  2. 本則税額を計算します。本則税額は
    今年度の課税標準額 × 標準税率 × 軽減率

    で計算します。

  3. 前年度の課税標準額を計算します。
  4. 調整税額を計算します。調整税額は
    (前年度の課税標準額+(今年度の課税標準額 / 3 × 5%) )×標準税率

    で計算します。

  5. 本則税額と調整税額を比較し、いずれか低い方の額が固定資産税額となります。

特定市街化区域農地の固定資産税の計算方法参考例

現に営農している特定市街化区域農地の固定資産税の計算を、例を使って行います。

近隣の類似宅地からの評価額
 前年度評価額:60,000,000円
 今年度評価額:72,000,000円
造成費用:9,000,000円
軽減率:1.0(※)
※軽減率とは、新たに特定市街化区域農地および30年が経過した生産緑地のうち特定生産緑地の指定がなかったものに適用されます。(初年度0.2~4年度目0.8、5年度目以降の適用はなく1.0となります。)

本則税額

今年度の課税標準額は、

(今年度の近傍類似宅地の価格-造成費用)/3×軽減率

より

(72,000,000円 - 9,000,000円) / 3 × 1.0 = 21,000,000

となります。

課税標準額×標準税率

より固定資産税を計算すると

21,000,000円 × 1.4% = 294,000円

調整税額

特定市街化区域農地であっても調整税額との比較が行われるため、調整税額の計算を行います。調整税額の計算にあたっては、まず前年度の課税標準額が必要となります。

前年度の課税標準額は

(60,000,000円 - 9,000,000円) / 3 = 17,000,000

となります。

調整税額は

(前年度の課税標準額+(今年度の課税標準額 / 3 × 5% ))×標準税率

より

(17,000,000 + (21,000,000 / 3 × 5%))×1.4% = 242,900円

となります。

その結果、調整税額:242,900円 < 本則税額:294,000円より、固定資産税額は242,900円となります。

※計算に要する造成費用については一般市街化区域農地の計算方法参考例を参照
※実際の税額の計算は市区町村に所有する固定資産を一括して計算されます。また計算途中で課税標準額の1,000円未満切り捨て、税額の100円未満切り捨てが行われます。
※別途、都市計画税が必要です。

まとめ

農地を貸付・売却するなら専門家に相談を!

以上、農地の固定資産税について一通りご紹介しました。

対外的にも農地と見えるように!

農地の固定資産税は、政策の都合、区分に応じて複雑な計算となっています。注意すべき点は、市街化区域であっても宅地と比べ割安になる調整が行われていることです。

そのため、市街化区域農地を適切に使わず放置した結果、農地として判断されなくなると、固定資産税が大きく増える可能性があります

特に特定市街化区域農地ではかなりの額になります。固定資産税を安く維持するためには営農活動を続け、対外的にも農地と見えるようにしてください。

農地を貸付・売却するなら専門家に相談を!

そのうえで、「農地を管理する時間がない。なんとかしたい。」という場合には、貸付や売却という選択肢があります。

ただし、農地は農地法の制限があり、簡単に貸付や売却できるものばかりではありません。また農業経営基盤強化促進法等も関係してくるため、かなり専門的な知識が必要です。

そのため、貸付・売却にあたっては、専門家の意見をうかがうことがおすすめです。しかし、すべて任せてしまうのは不安があります。

そこで、まずは損をしないための基本知識として「農地を売却する方法とは?かかる税金や費用、価格相場、注意点などを徹底解説!」を参考いただくことをおすすめします。

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