妻名義の不動産を売却すると扶養や配偶者控除から外れる ?

夫の被扶養者になっている妻名義の不動産を売却する場合、一時的にですが多額の所得が発生します。ここで気になるのが「扶養から外れてしまうのでは?」ということではないでしょうか?

専業主婦や年収103万円以下の方は、夫の被扶養者となっていることが多いですが、不動産売却により扶養の要件を満たせなくなってしまう可能性があります。

そこで今回は、

  • 税金と健康保険の2種類の扶養はそれぞれどうなるか?
  • 所得税や住民税は増えるのか?
  • 夫の扶養控除と勤め先からの扶養手当はどうなるのか?

などについて詳しく解説します。

不動産が売却できたからといって喜んでばかりもいられません。税金や健康保険料の増額に備えて、資金をプールしておく必要があるかもしれませんので、必ず確認しておきましょう。

扶養には税金と健康保険の2種類がある

扶養とは、主に経済的な原因により生活能力がない人の生活を支えることを言い、「扶養家族」とはその対象となっている家族のことをいいます。

たとえば 、家族の中で夫だけが働いて収入を得ている場合は、妻(配偶者)や子供は「扶養家族」にあたります。

扶養の仕組みには、「所得税上の扶養」と「健康保険上の扶養」の2種類がありますので、それぞれについて説明します。


<扶養家族について>

所得税上の扶養

所得税では、配偶者以外の親族(6親等内の血族及び3親等内の姻族)などの控除対象扶養親族となる人がいる場合は、一定の金額の所得控除が受けられます。

また、その他に、

  • 納税者と生計を一にしていること。
  • 年間の合計所得金額が38万円以下(年収103万円以下)
  • 青色申告者の事業専従者としてその年を通じて一度も給与の支払を受けていないことまたは白色申告者の事業専従者でないこと。

などの要件を満たしている必要があります。

つまり、扶養親族の年間の合計所得金額が38万円(=年収103万円-給与所得控除額65万円)を 超えてしまうなど、扶養親族の要件を満たさない場合には、夫は所得控除を受けることができずにその分納税額が増えてしまいます。

結果として、手取り額が減ることとなります。

誤解が多いのは配偶者に対する考え方ですが、所得税法では「配偶者控除」「配偶者特別控除」と「扶養控除」はそれぞれ別々のものと考えられています。
そのため、扶養親族には配偶者は含まれないことに注意しましょう。

健康保険上の扶養

健康保険上の扶養家族を被扶養者といいます。
その範囲は、健康保険法で以下のように規定されています。

  • 配偶者、子、孫、弟妹、父母等の直系親族
  • 上記以外の3親等内の親族(義父母・兄姉等)で同居している人
  • 内縁の配偶者の父母、連れ子で同居している人(内縁の配偶者死亡後も認められる)

ただし、75歳以上で後期高齢者医療制度の被保険者となる人は被扶養者となりませんので注意しましょう。

所得税と住民税はどうなる?

それでは、妻名義の不動産を売却し、妻に所得が発生した場合、納めるべき所得税や住民税がどうなるのか見ていきましょう。

不動産の譲渡所得の計算式

まずは、不動産の譲渡所得を計算しましょう。

譲渡所得とは、不動産を譲渡とした価格(売却した価格)-(取得費+譲渡費用)-特別控除額で求められます。
譲渡所得に所得税と住民税が課税されます。

取得費とは、不動産購入時の価格(建物の減価償却費を差し引いた価格)や不動産仲介業者へ支払った仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、印紙税などをいいます。

譲渡費用とは、不動産を売却時に発生した費用のことで、不動産仲介業者へ支払った仲介手数料、登録免許税、印紙税などをいいます。

また、特別控除の種類は以下の通りです。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

売却した不動産が居住用財産(マイホーム)の場合は、所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円を控除することができます。
つまり、売却益が3,000万円までの場合、税金はかかりません

収用等により土地や建物を売ったときの特例

公共事業のために土地や建物を売った場合は、その土地建物の譲渡所得から5,000万円までの特別控除を差し引くことができる特例です。
一定の要件を満たす必要があります。


その他の特別控除には、

  • 特定土地区画整理事業等のために土地を譲渡した場合の2,000万円の特別控除
  • 特定住宅地造成事業等のために土地を譲渡した場合の1,500万円の特別控除
  • 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合の1,000万円の特別控除
  • 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合の800万円の特別控除

があり、いずれも一定の要件を満たす必要があります。

相続の場合は居住用財産では3,000万円の特別控除あり

親が住んでいた実家などの居住用財産を相続した場合、たとえ相続した実家に住んでいなくても3,000万円の特別控除が受けられます(被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例と言います)。

相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ平成28年4月1日から平成31年12月31日までに売却することが条件となります。


相続した家の要件は以下の通りです。

  • 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
  • 区分所有建築物以外の建物であること
  • 相続の開始直前まで被相続人が一人で居住していたものであること
  • 相続時から売却時まで、事業・貸付・居住の用に供されていないこと
  • 相続により土地及び家屋を取得すること

続いて、譲渡する際の要件は以下の通りです。

  • 譲渡対価の額の合計額が1億円以下(共有で譲渡する場合には合計額が1億円以下)
  • 相続人が耐震リフォームをして売却すること、あるいは相続人が家屋を取壊して更地で売却すること

また、相続税の申告期限の翌日から3年以内に相続不動産を売却した場合、その不動産に対する相続税額を取得費に加算できるという特例も認められています。

ただし、3,000万円の特別控除と取得費加算の特例は選択適用となりますので注意が必要です。


不動産売却時にかかってくる税金に関しては、↓の記事で詳しく解説しています。節税ノウハウに関しても紹介しています。利用できる節税ノウハウは利用しないと損なので、ぜひご確認ください。

不動産を売却する時は、さまざまな税金が課税されます。納税はもちろん国民の義務ですが、無駄に支払う必要はありません。売却に課税される税金の種類と税額の計算方法と共に節税対策を理解しておくべきです。納め過ぎた税金を取り戻すのは難しいのですから。

配偶者控除が適用されず夫の手取りが減ることも

税制の改正により平成30年から、夫(給与所得者)が会社員で年収1,220万円以下、妻(配偶者)が専業主婦(パート勤め)の場合 、妻(配偶者)の年収が103万円以下の場合は「配偶者控除」が適用され、妻(配偶者)の年収が年収103万円超201万6,000円未満の場合は「配偶者特別控除」が適用されます。

夫(給与所得者)が受けられる配偶者控除は38万円~13万円、配偶者特別控除は38万円~1万円となります。いずれも夫(給与所得者)・妻(配偶者)の年収に応じて段階的に減額されていきます。


<配偶者控除と配偶者特別控除の控除額>

※参考:国税庁  No.1191 配偶者控除ほか


つまり給与所得者の年収によって控除額が制限されるので、夫の年収が高い場合は受けられる配偶者控除や配偶者特別控除の額が低くなる、または受けられなくなるため、納税額が増えるという仕組みになっています。

それでは、妻が自分名義の不動産を売却し、所得があった場合はどうなるのでしょうか。例を挙げて見てみましょう。

例1)扶養から外れるケース

妻名義の家(マイホーム)を売却

譲渡価格(売却価格) 2,000万円(木造・築25年)
取得費        1,534.75万円(2,500万円で購入・建物減価償却費除く)
譲渡費用         66万円(仲介手数料のみ)

譲渡所得=2,000万円-(1,534.75万円+66万円)=399.25万円
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例を適用し、399.25万円-3,000万円<0のため、譲渡所得税の課税はゼロとなりました。

しかし、所得税上の扶養に入り、配偶者控除が適用されるための要件には、「配偶者の合計所得金額が38万円以下であること」とあります。(配偶者特別控除の要件は「配偶者の年間の合計所得金額が38万円超123万円以下」となっています)

この合計所得金額とは特別控除前の金額を指し、特別控除前の譲渡所得の金額が38万円を超える場合には、特別控除により譲渡所得税の納税がなかったとしても、扶養家族から外れてしまい、夫は配偶者控除の適用を受けることはできません

この点は誤解や勘違いが多いので、注意しましょう。

上記の例で見ると、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除前の妻の譲渡所得は399.25万円ですので、「配偶者の合計所得金額が38万円以下」ではないため、夫は配偶者控除の適用は受けられず、手取り額は減ることとなります。

ただしこれは一時的な所得ですので、妻が専業主婦のまま(年収103万円以下)であれば、不動産を売却した次の年から扶養に戻り、夫は配偶控除者を適用することができます

例2)扶養から外れないケース

妻名義の家(マイホーム)を売却

譲渡価格(売却価格) 2,000万円(木造・築25年)
取得費        2,605万円(4,000万円で購入・建物減価償却費除く)
譲渡費用        66万円(仲介手数料のみ)

譲渡所得=2,000万円-(2,605万円+66万円)=▲671万円
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例を適用するまでもなく、譲渡所得が赤字のため課税されません。

そして、不動産売却による所得は売却損のため、所得税上の扶養から外れることもないため、夫は配偶者控除を適用することができます。

健康保険はどうなる?

次に、妻名義の不動産を売却し、妻に所得が発生した場合、健康保険の扱いがどうなるのか確認しましょう。

扶養が受けられるのは130万円未満まで

被扶養者となるためには、年収が130万円未満でなければなりません。
130万円の収入制限を超える場合は、国民健康保険に加入するか、あるいは別途勤務した会社で健康保険に加入する必要があります。

前述の例1の場合、譲渡所得が399.25万円となっていますので、収入要件の130万円を超えることとなります。
この場合、妻は被扶養者から外れ、国民健康保険に加入する義務がありそうです。

しかし、健康保険の収入要件は「これから先1年間の見込み収入額が130万円未満」ということです。

不動産売却による収入は一時的なものであり、継続的な収入とは言えないため、被扶養者から外れる対象にはならないと判断されるケースも多く見られます。

また、例2の場合は、収入は出ていないため、被扶養者から外れることはありません。

一時的な収入は対象外の会社も多い

不動産売却による収入は一時的な収入であると判断されることが多いと説明しましたが、その判断は夫の会社が加入している保険組合の規定により決められます。

そのため、夫が加入している保険組合、もしくは夫の会社の総務部に取扱いについて必ず確認しましょう。

扶養から外れると国民健康保険に加入する必要あり

もし、夫が加入する健康保険の被扶養者から外れると判断された場合は、妻は国民健康保険に加入する義務があります。

国民健康保険には扶養制度はなく、所得に応じて健康保険料が決定します。

不動産売却による譲渡所得は数百万円から数千万円と大変高額であり、一時的に高額所得者になる可能性もあります。そのため、翌年の国民健康保険料が限度額(75~85万円程)に達することも考えられます

また、国民健康保険料は、特別控除額を差し引く前の譲渡所得額で算出されますので、注意しましょう。

扶養から外れるのは1年間だけ

夫の健康保険の被扶養者から外れ、妻が国民健康保険に加入した場合でも、不動産売却の翌年1年に限ってのこととなります。

翌々年は夫の社会保険の被扶養者としても扱いに戻ることができます。あくまでも売却後の翌年だけとなりますので、よく覚えておきましょう。

勤め先の扶養手当はどうなる?

公務員は扶養手当が支給されており、民間の会社員も就業規則による規定により、扶養手当が支給されているケースがあります。

妻名義の不動産を売却し、妻に所得が発生した場合、扶養手当の支給については影響があるのか、見ていきましょう。

公務員なら扶養手当を受けられる

公務員の扶養手当とは、生計のない扶養家族のある職員に支給される手当のことを言います。国家公務員は扶養手当については法律で定められており、地方公務員の扶養手当については、国家公務員に準じて各自治体の条例で定められています。

国家公務員の支給額については、配偶者が1万3,000円、一定の要件を満たす子・孫、父母・祖父母、弟・妹などが6,500円となっています。
地方公務員は自治体により異なる可能性があります。

扶養手当が支給されるための収入要件は、年収130万円未満であることです。
しかし、妻の不動産売却による収入は一時的収入であり、継続的な収入には含まれないため、被扶養者の対象から外れることはありません

会社員は就業規則によるので確認を

会社員の場合、勤務先により支給条件・支給額はそれぞれ異なります。

支給条件として多く見られるのが、

  • 所得税上の扶養条件に合わせて、年間の合計所得金額が38万円以下(年収103万円以下)
  • 健康保険上の扶養条件に合わせて、年収130万円未満

という2つの条件です。

扶養手当を支給している会社は、必ず就業規則で扶養手当の支給要件を定めています。そのため、妻名義の不動産売却による一時的収入がどう扱われるのか、就業規則で確認してみましょう。

夫名義に変更してから売却すれば扶養から外れない?

妻が扶養から外れる心配をなくすためには、不動産の名義を妻から夫へ変更すればよいことになります。

不動産の名義を夫へ変更してから売却すれば、不動産売却による譲渡所得は被扶養者(妻)の所得でなく扶養者(夫)の所得となるため、所得税や健康保険料などに関する問題は発生しません。

ただし、やり方を間違えると贈与税が課税されたり、法務的な問題が起きたりするリスクもあります。

「扶養から外れないために・・・ 」という目的のためだけで名義を変更するのではなく、何の優先順位が高いのかを総合的に検討して、後悔のないように判断しましょう。

必要に応じて、信頼のおける不動産業者や税理士などの専門家に相談するとよいでしょう。

被扶養者名義の不動産売却は注意ポイントが多い!

専業主婦である妻名義の不動産売却に関することは、非常に誤解や勘違いが多い内容です。とくに配偶者控除については、平成30年より税制改正されていますので、注意しましょう。

妻名義の不動産を売却することにより、夫が配偶者控除の適用を受けられない可能性、妻が被扶養者から外れて国民健康保険に加入しなければならない可能性などについて、しっかりと理解しておきましょう。

もし、国民健康保険などへの加入が避けられない場合は、高額な保険料になる可能性が高いため、不動産を売却して得られた資金から捻出しておく必要があります。資金計画を万全に立てておきましょう。

そのためにも、被扶養者名義の不動産を売却する予定がある場合は、今回紹介した情報を活かして、あなたの不動産売却を成功に収めてください。

誤解や勘違いが多い内容なだけに「しまった!」とならないよう、事前に然るべき先でしっかり確認を取りましょう。

以上、妻名義の不動産を売却すると扶養や配偶者控除から外れる?… でした。

 

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