土地活用を始めるにあたって、誰に相談すればいいかわからず困ってはいませんか？
土地活用には法令や税制、建築などの専門知識が必要ですし、地域の不動産情報にも精通していないと判断が難しいので、頼りになる相談先があると心強いことは間違いありません。
そこで、この記事では10種類の土地活用に関するお悩みに対して、最適な相談先がすぐわかるよう解説しました。
さらに、相談先選びのポイントから、コンタクトのとり方や注意点まで詳しく解説しています。
適切な相談先を選ぶことが土地活用の成功につながりますので、焦って動き出す前にまずはこの記事を読んでみてください。
お悩みごとに最適な土地活用の相談先はここ
「土地活用の相談」といっても、その内容は幅広く多岐にわたります。そこで、10通りの相談内容ごとに最適な相談先を一覧にしてまとめてみました。
| 相談内容 | 相談先 |
|---|---|
| 土地活用の具体的なプランを相談したい | ハウスメーカー |
| 土地を売却したい | 売買仲介の不動産会社、UR都市機構、自治体 |
| 相続税対策の相談をしたい | 税理士・公認会計士 |
| 資産運用の相談をしたい | ファイナンシャルプランナー |
| 地域の入居者ニーズについて相談したい | 賃貸仲介・管理の不動産会社 |
| デザインにこだわった建物を建てたい | 工務店、設計事務所 |
| 大規模な土地の活用方法について相談したい | 不動産デベロッパー |
| 農地の転用・売却の相談をしたい | 行政書士 |
| 融資の相談をしたい | 金融機関（都市銀行・信用金庫・信託銀行など） |
| どんな土地活用が最適か相談したい | コンサルタント（コンサルティング会社）、不動産鑑定士、住宅供給公社、自治体 |
以下にそれぞれの相談内容ごとに、相談先の注意点や具体的な相談方法などを詳しく解説していきます。
土地活用の具体的なプランを相談したい
アパート、戸建賃貸、賃貸併用住宅など、具体的な土地活用のプランに関して相談したい。収支計画を見て、必要な初期投資額や毎月の収入額を確認したい。
そんな方に最適な相談先はハウスメーカーなどの建築業者です。
ハウスメーカー
ハウスメーカーとは工業化住宅の建築会社で、日本全域もしくは広範囲に営業展開する企業のことです。
鉄骨や外壁材などの建物の部材は厳しく品質管理されており、組み立てもマニュアル化されているので、建物の品質面でのバラつきが少なく安定しています。
トータルな経営サポートが魅力
見積もりがコンピュータ化されているので、コスト計上の見落としなどのミスが少なく、工務店などと比べて精度の高い見積もりが上がってくるというメリットもあります。
市場調査から建築、管理運営までグループ企業全体でトータルにサポートしてくれる大手ハウスメーカーも少なくありません。
賃貸住宅だけではない幅広い商品ラインナップ
なお、ハウスメーカーというと、戸建住宅や賃貸住宅のイメージが強いですが、商業施設やオフィス、医療・介護施設まで幅広い商品ラインナップをそろえている会社もあります。
たとえば、業界最大手のひとつである大和ハウス工業では、このとおり広範な建築商品を取り扱っています。
- 賃貸住宅・賃貸マンション
- ロードサイド店舗
- 複合型商業施設
- オフィス・事業拠点
- ビジネスホテル
- 高齢者住宅
- 診療所
- 介護施設
「建物を建てることを考えているものの、どんな土地活用が適しているのか分からない」という方は、相談してみると、立地条件や希望にフィットした土地活用を提案してくれるはずです。
気になるハウスメーカーごとに個別に見積り依頼してもよいですが、おすすめなのは土地活用の一括資料請求サービスです。今は、土地活用に限らず、資料請求の際には「一括資料請求サイト」を使うのが一般的です。
一括資料請求サービスを利用すると、複数のハウスメーカーにいっぺんに資料請求できるので、手間がかからず便利ですよ。
とりわけ「HOME4U土地活用」という一括資料請求サービスには、大手ハウスメーカーのほとんどが登録されているのでおすすめです。
また、ハウスメーカー以外にもさまざまな土地活用の業者が登録されているので、駐車場やトランクルーム、太陽光発電などに関しても資料請求できます。
無料サービスなので、幅広い選択肢の中から土地活用プランを検討したい方は利用してみるとよいでしょう。
参考 下記記事では、大手ハウスメーカー8社の特徴や建築費の坪単価などを比較検証しています。
土地を売却したい
土地の売却も広い意味では土地活用の一種と捉えられます。売却の相談は売買仲介を手がける不動産会社に相談するのが一般的でしょう。
他にも相談先の候補としては、UR都市機構、自治体などが挙げられます。
売買仲介の不動産会社
不動産会社は、土地活用に関するさまざまな情報やノウハウに精通しています。
地元密着型の不動産会社なら、その地域における相場や取引情報など、具体的な実例をまじえて説明できるはずです。
なお、不動産会社とひとことで言っても、不動産の企画開発をするデベロッパー、不動産の売買仲介をする会社、賃貸仲介をメインとする会社、賃貸物件の管理会社と、会社によって業務内容が異なります。
たとえば売却の相談を賃貸仲介専門の不動産会社にしても対応できませんので、すでに売却を決断しているなら、売買仲介を手がけている不動産会社を選ぶようにしましょう。
不用意に相談すると、売買手数料狙いの不動産会社から、関連会社などへ売り情報が流れてしまう可能性があります。売り物件として情報が広まってしまうと、投資家が興味を失ってしまい買い手がつきにくくなるので注意してください。
早く高値で売却するには、信頼できる不動産会社に適切な売値で売却を依頼しなければなりません。そのためにはHOME4U不動産売却のような不動産一括査定サービスを利用するのが、もっとも簡単で効果的です。
今や、見積り依頼には複数業者からいっぺんに査定価格を集めて比較できる、一括査定サイトを利用することが一般的です。
複数の不動産会社に査定依頼して、査定根拠がもっとも納得感があり、担当者の対応が信頼できる会社に売却の相談をするとよいでしょう。
UR都市機構
UR都市機構では、都市における市街地の整備改善、賃貸住宅の供給支援、UR賃貸住宅の管理を行っており、都市再生事業の一環として、土地オーナーからの売却の相談や問い合わせを常時受け付けています。
気になる方は、UR都市機構のホームページからご相談・お問い合わせをしてみるとよいでしょう。
土地情報を受け付けてから2週間～3ヶ月ほどの調査・事業化の検討が行われ、事業実施の適合性が確認された場合にのみ、土地の売買契約が締結されます。
自治体
お住いの地域の自治体が、空き家バンクのようなマッチングサービスを行っていることもあります。代表的なものとしては、空き家・空き地対策が挙げられるでしょう。
空き家・空き地対策
各自治体ではさまざまな取り組みを行っていますが、平成27年5月26日に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が全面施行されたことにより、多くの自治体が空き家や空き土地の有効活用に対して力を入れています。
たとえば、東京都では空き家の所有者が専門的なアドバイスを受けられるよう、東京弁護士会や(公社)東京都宅地建物取引業協会などの団体や金融機関と協力して無料相談窓口を設けています。
無料相談窓口のほかにも、空き家の解体費用の一部を補助している自治体もあります。空き家の処分を考えている方は、そのような公的補助を受けられるかどうか相談してみるとよいでしょう。
参考 「空家等対策の推進に関する特別措置法」の詳しい内容については、下記記事にて解説しています。
相続税対策の相談をしたい
相続税対策として土地活用を考えている方は多いでしょう。税務上有利な土地活用の方法に関して相談したいのであれば、税理士や公認会計士が最適な相談先となります。
税理士・公認会計士
土地活用には相続税や固定資産税などの税金がつきものです。しかし、日本の税制は複雑で、とくに不動産関連の税制は条件付きの特例も多く、素人が理解するのは容易ではありません。
また、建築業者から賃貸経営の収支計画書などを提案されても、その内容を精査するのは難しいでしょう。
そんなときに、税理士や公認会計士といった専門家に相談すれば、的確なアドバイスをもらえるはずです。
アドバイスを鵜呑みにせず、ご自身でも慎重に検討する必要があります。あくまでも税務・会計の専門家なので、土地活用の相談に関して過度の期待は禁物です。
たとえば税理士紹介エージェントのような無料紹介サービスを使うと、専任エージェントが条件に合う税理士を紹介してくれます。しかも、条件や相性が合わなければ、納得行くまで何度でも紹介可能。
料金やサービス内容等の交渉代行も行ってくれるので、税理士や公認会計士のお知り合いがいない方は、利用してみるとよいでしょう。
資産運用の相談をしたい
将来を見据えた人生設計の観点から、土地活用だけでなく保険や投資、税金などの資産運用全般に関して相談したい。そんな方はファイナンシャルプランナー（FP）に相談するとよいでしょう。
ファイナンシャルプランナー
家計の収支や各種ローン、保険、投資、税金など、お金と生活設計の相談を受け、アドバイスをおこなうのがファイナンシャルプランナーです。
土地を有効活用することで、積極的な資産運用を行いたい方におすすめです。
地域の入居者ニーズについて相談したい
すでにいくつかの土地活用プランを検討中で、具体的な地域ニーズをリサーチしておきたい。そんな方におすすめの相談先は、賃貸仲介・管理を専門とする地域の不動産会社でしょう。
賃貸仲介・管理の不動産会社
賃貸系不動産会社のおもな業務は入居者募集や物件の日常管理なので、地域のユーザーニーズを肌感覚でつかんでいます。
世帯構成のボリュームゾーンや賃貸料の相場、入居の決め手となる設備など、入居希望者と実際にコミュニケーションをとる機会の多い不動産会社でなくては分からない情報も少なくありません。
賃貸仲介・管理会社からの生々しいアドバイスは、賃貸経営や駐車場経営などを検討中の方には有意義なものになるはずです。
デザインにこだわった建物を建てたい
ハウスメーカーでは対応できない自由度の高いデザインでアパートやマンションを建てたい。そんな方は、工務店や設計事務所に相談するとよいでしょう。
工務店
工場生産された規格化住宅を建てるハウスメーカーに対し、注文住宅を建てるのが工務店です。木造や鉄骨、鉄筋コンクリート造の在来工法が中心で、敷地条件に柔軟に対応し自由度の高いオーダーメイドの建築ができることがメリット。
そのほとんどは営業エリアが限定された地域密着型の地場企業です。地元での評判を重視する工務店は、施工からアフターメンテナンスまで親身に対応してくれるところも少なくありません。
設計事務所
コンセプトやデザインにこだわった収益物件を建てたいなら、設計事務所に相談してもよいでしょう。
「土地活用の相談ならなんでも」というわけではありませんが、コンサルティング業を兼ねて土地活用の相談に応じている設計事務所もあります。
さまざまな法的制限に応じて建物を設計するのが仕事なので、建物のデザインに加えて、どのような用途でどれぐらいの大きさの建物を建てられるかといったことも相談できるはずです。
なお、相談だけで料金を請求する建築事務所はほとんどありませんが、心配でしたら念のため事前に確認しておきましょう。
大規模な土地の活用方法について相談したい
比較的大規模な土地をお持ちなら、不動産デベロッパーも相談先の選択肢に入るでしょう。その場合、自ら土地活用するのではなく、デベロッパーにお任せすることになります。
誰でもできるわけではありませんが、リスクや手間をかけたくない方にはおすすめの土地活用といえます。
不動産デベロッパー
不動産デベロッパーとは開発業者のことで、自ら土地を取得し、企画開発や分譲まで手がけます。大手デベロッパーとなると、商業施設やリゾート開発、大規模なマンションの開発・分譲など、いわば「街づくり」を業務としています。
デベロッパーは事業主として自ら開発できるので、土地の売却や定期借地、等価交換などを考えているなら、よき相談相手となるでしょう。
それぞれの内容をもうすこし詳しく解説します。
デベロッパーは開発可能な土地を探しています。
有望な土地と判断されれば売却を勧められるかもしれません。
土地を一定期間デベロッパーに貸し出し、期間終了後に土地が更地になって返還されます。借入不要の低リスクな土地活用で、土地を手放すことなく毎月地代収入が入ってきます。
デベロッパーと共同でマンションを建設します。
土地オーナーは土地を、デベロッパーは建物を提供し、出資割合に応じた区分所有権を取得する事業方式なので、土地の一部を手放すことになります。
大手デベロッパーのなかには、グループ企業の総合力を活かして個人の土地活用をワンストップでサポートする窓口を設けているところもあります。
たとえば、三井不動産ではレッツプラザ、三菱地所ではレジデンスクラブという総合窓口があり、アパマン経営や駐車場から売却まで、ほぼすべての土地活用の相談に対応できる体制を用意しています。
「あらゆる土地活用の可能性の中からベストな選択肢を提案してもらいたい」という方には、ありがたいサービスといえるでしょう。
農地の転用・売却の相談をしたい
「農地を宅地に変えて、家や駐車場を建てたい」といった農地転用や売却を検討中の方は、行政書士に相談しましょう。
農地の転用や売却には申請手続きが必要ですが、各種許認可の申請代行を行うのが行政書士だからです。
行政書士
土地の境界を決めるのに必要な測量や申請手続きも行いますが、行政書士が土地活用に関わるケースの多くは「農地転用」でしょう。
「農地転用」とは、農地を農地以外の土地にすることで、住宅や駐車場など他の用途に使うなら農地転用の申請手続きが必要です。同じように農地の売買にも許可が必要で、手続きは行政書士が行います。
行政書士は農地の活用事例に詳しいので、農地の転用や売買を考えている方にとっては有益なアドバイスが期待できるでしょう。
融資の相談をしたい
事業資金の融資を前提とした土地活用プランを考えているなら、都市銀行や信用金庫などの金融機関に相談する必要があるでしょう。
金融機関（都市銀行・信用金庫・信託銀行など）
金融機関に相談する場合、基本的には融資を受けることが前提になります。
賃貸物件を建設する際、金融機関から資金調達するケースは多いですが、銀行は融資を回収しなければなりませんので、事業収支の見通しはシビアに見てくるはずです。
「土地活用の事業プランに見落としがないか？」といった不安があるなら、相談することで有益なアドバイスが得られるでしょう。
融資以外のメリットも！
企業の信用情報には詳しいので、金融機関から信頼できる建築会社を紹介してもらうといった方法もあります。
リテール部門に力を入れている金融機関では、潜在顧客の囲い込みの一環として、まだ土地活用を検討中のユーザーにも積極的に対応してくるでしょう。
融資のみならず、資金計画や収支計算、不動産の組み換え、相続対策などのアドバイスをおこなったり、設計事務所や建築会社とのコーディネートまで手がけるケースも増えてきています。
信託銀行なら土地信託の相談も
また、信託銀行では、土地活用をまるごとお任せしてオーナーは配当を受け取るといった信託方式での土地活用も可能です。
相続や資産の組み換えなどのコンサルティングもおこなっているので、土地信託方式も含めて資産運用のアドバイスが欲しい方にはおすすめの相談先です。
金融機関は、回収可能である限り融資規模が大きい案件を好みますので、「全体の事業コストを抑える」という発想は出にくいでしょう。
また、金融機関に相談すると、ちょっと相談しただけで系列の不動産会社に情報が回ってしまうことがあります。守秘義務をしっかり守ってくれるかどうか、担当者レベルで慎重に見極めて対応しましょう。
銀行から紹介された建築会社だからといって、絶対に安心できるとは限りません。任せきりにせず、最終的には自分で判断しましょう。
賃貸経営に関して既に建築会社との話が進んでいる場合、建築会社と取引のある金融機関を紹介されるケースも少なくありません。
どんな土地活用が最適か相談したい
「まだどんな土地活用をするのか決めていない」
「あらゆる可能性の中から、最適な土地活用を選択したい」
そんな方はできるだけ中立的な立場からアドバイスしてもらえる相談先を選ぶとよいでしょう。具体的には、土地活用専門のコンサルタント（コンサルティング会社）や不動産鑑定士、住宅供給公社、自治体などが挙げられます。
コンサルタント（コンサルティング会社）
土地活用専門のコンサルタントやコンサルティング会社は、税理士や公認会計士、ファイナンシャルプランナー、不動産鑑定士として実務経験を積んだ代表者が、豊富な知識と経験を武器にコンサルティングを行っているケースが多いです。
コンサルティングは有料なので、手持ちの資金に余裕があり、中立的な専門家からのアドバイスが欲しい方は検討してみるとよいでしょう。
なお、特定の建築会社を紹介することで紹介料を得ているようなコンサルティング会社もあります。そのような会社では、中立的なアドバイスは期待できません。
ホームページ等で実績をよく確認したうえで、まずは初回相談を受けてみましょう。「コンサル料に見合う価値がある」と思えるようなら、継続的に依頼してもよいでしょう。
とりわけ、国土交通大臣登録資格である「公認不動産コンサルティングマスター」の資格をもったコンサルタントは、不動産に関する税制や建築、法律に詳しく、実務経験を積んでいる人が多いのでおすすめです。
不動産鑑定士
不動産鑑定士は不動産の鑑定評価をおこなう国家資格で、不動産関連の資格の中でも最高峰といえます。非常に難易度の高い国家試験に合格し、実務修習を受けてようやく不動産鑑定士として働くことができます。
不動産の利用価値を把握し、適正な地価を判定するのが仕事なので、土地ごとにどのような活用方法があるかといったことにも詳しいでしょう。
不動産鑑定士は鑑定評価を通して身につけた豊富な知識と経験を活かして、土地の有効活用や相続対策のアドバイスなどもおこなっています。
所有している土地には「客観的にどれほどの価値があるか？」「どのように活用するのがよいのか？」といった疑問をお持ちなら、相談先として検討してみるとよいでしょう。
各相談所では、定例の「無料相談会」を実施しており、不動産売買や相続トラブル、遊休不動産の活用方法など、さまざまな相談に応じています。
無料なので気軽に相談してみてはいかがでしょうか。
また、不動産鑑定士のなかでも、NPO法人日本不動産カウンセラー協会（JAREC）の「不動産カウンセラー」資格を持っている人は、豊富な実務経験と高度な専門知識を持っていると考えてよいでしょう。
住宅供給公社
地方住宅供給公社の目的は、勤労者に対し安全で快適な住宅や宅地を供給することです。具体的には、分譲住宅や宅地の譲渡、賃貸住宅の建設・管理、関連施設の整備など、地域の住環境の整備やまちづくりを行っています。
賃貸住宅やサービス付き高齢者向け住宅、老人ホーム等の建築を検討している方は、相談を検討してみてはいかがでしょうか。
コンサルティングは有料のケースもありますので、事前に確認しておきましょう。
どの住宅供給公社でも入居者募集には力を入れていますが、土地活用の相談に関しては地域によって温度差があります。
たとえば埼玉県住宅供給公社では、市中金利より0.5%低い「公社提携ローン」や、設計時のチェック、新規入居者の募集、維持管理や入退去時の管理など、充実したサポートメニューを用意しています。
ただし、事務手数料として建設費の4～6%が課せられますので、任せるかどうかは慎重な判断が必要でしょう。
自治体
お住いの地域の自治体が、土地活用のアドバイスサービスをおこなっていることもあります。なぜなら、自治体にとって固定資産税と都市計画税は大きな財源だからです。
たとえば平成27年度における市町村税収入額の内訳をみると、固定資産税は全体の41.5%、都市計画税は5.9%を占めており、自治体にとって重要な財源であることは間違いありません。
引用 総務省｜平成29年版 地方財政白書｜第1部 3 地方財源の状況
税収面のみならず、地域振興や治安維持、人口の確保といった点からも、土地の有効活用は自治体が取り組むべき最重要テーマのひとつです。
土地活用の相談相手としては、民間企業のように利益追求を第一としない自治体ならではの安心感がありますし、条件が合えば公的支援を受けられることもあるでしょう。
「自治体から紹介された業者（専門家）」という安心感が欲しい方は、相談先として検討してみてはいかがでしょうか。
土地活用に関して、自治体が取り組んでいる代表的な相談業務としてはこのようなものがあります。
不動産無料相談会
地域の宅地建物取引業協会と協力して、不動産に関する無料相談会を定期的に開催している自治体は少なくありません。
弁護士や税理士、司法書士、土地家屋調査士、建築士、宅地建物取引士といった専門家から、無料でアドバイスを受けられます。
不動産売買や賃貸借契約、借地・借家、税金等に関して相談したいことがあるなら、利用してみてはいかがでしょうか。
太陽光発電マッチング事業
札幌市や千葉市のように、民間の太陽光発電設備の導入を促進するよう、土地・屋根所有者と発電事業者を結びつける取り組みを行っている自治体もあります。
直接業者と取引するより自治体を介したほうが、契約を進める上での安心感が違うでしょう。
土地活用としての太陽光発電のメリットとデメリットに関しては、下記記事にて詳しく解説しています。
市民農園
市民農園を始めるには、いくつかクリアしなければならない法制度があり、開設形態が複数あって分かりにくいです。
まずは自治体窓口に相談することをおすすめします。
各自治体のホームページをチェックして無料相談会を確認したり、窓口に赴いて相談してみるとよいでしょう。
土地活用の相談で絶対にやってはいけないこと
これまでに紹介したとおり、土地活用の相談相手には多くの選択肢があります。
最終的には、あなたにとって信頼できる相談相手を選べばよいのですが、はじめから相談先を一つに絞ってしまうのだけは絶対にやめましょう。
とくに建築会社や不動産会社の営業マンは、顧客をその気にさせて自社に有利な方向に誘導するプロです。
一見納得できるアドバイスのように思えても一歩立ち止まり、必ず複数の業者からさまざまな意見を聞いて、より客観的な視点を持つことが重要です。
もちろん、価格交渉を有利に進める上でも、複数社からプランや見積もりを出してもらって比較検討することは欠かせません。
以上、土地活用の相談はどこがいい？10の悩みごとに最適な相談先を紹介！･･･でした。
参考 土地活用の一括資料請求サイトはどれを選んだらよいのか分からない…という方は下記記事も参考に。それぞれの比較一覧表も提示していますので、違いがよく分かりますよ。
土地活用プランを無料で一括比較できるサービス
土地はひとつとして同じ条件のものはなく、その可能性はケースバイケースです。土地活用を前向きに検討するなら、複数社から具体的な土地活用プランを提案してもらい比較検討することは欠かせません。
そのためには、土地活用の一括資料請求サイトを上手に利用する必要があります。今は、土地活用に限らず、資料請求の際には「一括資料請求サイト」を使うのが一般的です。
一括資料請求サイトはいくつかありますが、どれを使おうか迷ったらHOME4U土地活用を利用するとよいでしょう。
HOME4U土地活用はNTTデータのグループ企業が運営する信頼性の高いサービスです。最大7社に無料でプランを請求できるので、土地活用を検討する際には大いに役立ちますよ。
