不動産（土地）の売却に際して、境界確定は必要なのでしょうか？
もちろん、境界確定には費用がかかります。しかし、境界確定を怠ると、重大なトラブルに発展する可能性があります。取引慣行では必ず行われている作業なので、土地の売主としては理解しておく必要があります。
この記事では、不動産売却における境界確定の必要性と、そのための確定測量の方法や費用について、詳しく解説しています。後々のトラブルを防ぎたい方は必見です。
売却活動を始める前に、この記事で境界確定について確認しておけば、売却をスムーズに進められます。是非、ご一読ください。
- 土地の売却方法には公募売買と実測売買がある
- 境界確定までの期間は3か月から、長くて半年以上かかることも
- 測量費用は30万〜40万円が一般的。100万円以上かかる場合も！
境界確定とは？
境界確定とは、具体的にどのようなことを指すのでしょうか？
土地の境界には「筆界」と「所有権界」の2種類があります。すこし難しく聞きなれない言葉かと思いますので、簡単に説明します。
筆界
「筆界」とは、登記されている一筆ごとの地番と地番の境のことをいいます。
土地の登記簿に記載されている「地積」とは、筆界で区画された一筆ごとの面積を指します。法務局に備え付けられている地図や公図、地積測量図などに示されている境界もすべて筆界です。
筆界は「公法上の境界」と呼ばれ、国のみが定めることができるため、隣地所有者との話し合いなどで勝手に変更することはできません。
＜公図および筆界＞
所有権界
「所有権界」とは、所有権と所有権の境のことをいいます。隣地所有者との間で合意した境界であり、我々が一般的に「境界」と言っているのは、「所有権界」のことになります。
所有権界は「私法上の境界」と呼ばれ、隣地所有者との話し合いなどで自由に決定し、変更することができます。
もともとは筆界と所有権界は一致していましたが、土地売買の際の分筆登記・合筆登記の漏れなどにより不一致の土地も存在しています。
＜筆界と所有権界不一致の例＞
上記の例では、（ア）（イ）の土地は、筆界のままだと双方とも使い勝手の悪い土地なので、所有者同士が話し合い所有権界を決めた結果、双方ともに満足できる土地の形状となりました。
このような場合、分筆・合筆・所有権移転登記をすることによって、所有権界が筆界と変わります。
登記を忘れると、筆界と所有権界が不一致のままになってしまいます。第三者へ売却した場合や所有者が亡くなって相続が発生した場合などに、トラブルが発生するリスクが残ります。
このように隣地との土地の境界をはっきりと決めて、確定させることを「境界確定」といいます。実務的には、隣地所有者立会いのもと境界を確認し、測量をして、地積や所有者などを登記します。
土地を売るためには土地境界確定測量は必要か？
土地を売るためには、土地境界確定測量は必要なのでしょうか？
ここからは、さまざまなケースについて詳しく説明していきます。
確定測量は義務ではない
実は、土地を売却する際の土地境界確定測量（略して確定測量と言います）は任意です。必ずやらなければならないものではありません。
しかし、買主から売主の責任と負担で、決済引渡しまでに境界を確定させるよう求められることがほとんどです。
なぜなら、その土地の境界に関する隣地所有者との紛争がある場合や、境界に関する係争が継続中であっても、買主は売主からの申告がなければその事実を知ることができないからです。
しかし、売主が確定測量を完了させておけば、買主は、所有権移転後でも土地の境界に関して、隣地所有者とのトラブルを未然に防ぐことができるでしょう。
公簿売買と実測売買
以前は、測量せずに登記簿に記載されている公簿面積で売買が行われていました。
このような売買の方法を「公簿売買」といいます。
しかし、最近は地価高騰などの影響から、確定測量を行ったうえで土地面積を明確にし、公簿面積との差が生じた場合は、1平方メートル当たりの単価で清算を行うような場合もあります。このような売買の方法を「実測売買」といいます。
確定測量が必要な場合と必要ない場合
確定測量が必要な場合
確定測量が必要なケースは、このように5つあります。
- 土地の売買をするケース
- 境界標がみつからないケース
- 土地の分筆をするケース
- 土地の寄付や国有地の払い下げをするケース
- 土地を物納するケース
それぞれについて、以下に詳しく解説します。
土地の売買をするケース
義務ではありませんが、都市部の土地を売却する場合は確定測量を行いましょう。買主から求められるケースがほとんどです。
境界標がみつからないケース
一部または全部の境界標（コンクリート杭、石杭、ステンレスのプレートなど）がなくなっている場合は、確定測量を行ったうえで境界標を復元・新設する必要があります。
＜境界標の例＞
土地の分筆をするケース
土地の分筆登記をする場合は、不動産登記法およびその関連法令などによって確定測量が必要になります。
土地の一部を売却するには分筆しておかなければなりません。分筆の際には接道義務や分け方など、いくつか注意点があります。
詳しくは下記記事でご確認ください。
土地の寄付や国有地の払い下げをするケース
土地を寄付する場合や国有地の払い下げを受ける場合は、土地を特定する必要があるので、確定測量が必要になります。
土地を物納するケース
土地を物納する場合は、確定測量が物納要件となっているので行う必要があります。
＜確定測量図のサンプル＞
確定測量が必要ない場合
いっぽう 、確定測量を必要としない場合もあります。
たとえば 、山林の売買においては、土地面積が非常に大きいため、確定測量の費用が莫大になってしまうことから、公簿売買とするケースが多いです。
山林などの場合は、土地価格が安いため、境界を巡るトラブルが起きにくいことも理由のひとつでしょう。
森林や山林の売却はかなり特殊です。通常の不動産とは違ったアプローチが必要になりますので、↓の記事で売却方法と注意点をよく確認してください。
また、有効な確定測量図および境界確認書がすでに手元にあれば、改めて確定測量を行う必要はありません。
土地境界確定測量の方法
ここまでで、あなたの土地が土地境界確定測量をする必要があるのかどうか、分かったのではないでしょうか。
ここからは、土地境界確定測量の手順や期間について、具体的に説明していきます。
確定測量の手順
＜確定測量の流れ＞
確定測量業務は土地家屋調査士に依頼することになります。
まずは、確定測量の流れについて説明します。
法務局調査
法務局や市区町村役場、道路管理者などへ行き、登記簿謄本、地積測量図、その他保管書類、各種図面などを中心に調査します。
調査後に見積書が提出されます。
測量準備
現地立会いや測量に着手する前に、現地の状況を確認し、取得した資料に基づいて測量計画を立てるための準備を行います。
また、近隣へのあいさつも行い、測量に着手する旨の説明をします。
現地測量
実際に現地の測量を行います。
官民・民民 現地立会い
土地所有者、隣地所有者、道路・水路などの公共用地管理者など、すべての関係者が立会いのうえで、それぞれの境界ポイントについて確認を行います。
官民とは道路や水路など国や自治体が所有している官地との境界のことであり、民民とは私有地との境界のことです。
境界確定
すべての隣地所有者の確認が取れましたら、境界が確定します。
境界標設置
境界標がなければ、現場に適した方法でコンクリート杭や金属標などを改めて設置します。
確定測量図作成
境界確認書などの境界立会に関する書類、確定測量図の作成、登記申請書の作成および提出などを行います。
境界確定までの期間
境界確定に要する期間は、土地面積が30坪～40坪程度、隣地所有者3名程度、官民境界査定済の場合で、測量を依頼してから3ヶ月程度と考えておきましょう。
隣地所有者が現地に住んでおらず遠方にいたり、相続が発生していたり、隣地所有者と連絡が取れないような場合は、境界確定までにさらに時間がかかることもあります。
また、官民査定が完了していない場合は、道路などの反対側の土地所有者の同意も取らなければ官民査定が終わりません。
そのため、半年程度の時間がかかることをあらかじめ覚悟しておきましょう。
確定測量の費用や負担
ここまでで、確定測量の必要性や方法は分かりましたが、どれぐらいの費用がかかるのか気になりますよね。
そこで、ここからは測量費用の相場や誰が費用を負担するかについて説明していきます。
測量費用の相場
土地家屋調査士に確定測量を依頼した場合の費用は、土地面積が30坪～40坪程度、隣地所有者3名程度、官民境界査定済の場合で、一般的に30万円～40万円程度です
官民査定を行う場合や、土地の大きさ、境界の数、隣地所有者の数などにより、費用は変わってきます。100万円以上かかることもあるため、まずは土地家屋調査士に相談してみましょう。
費用負担は売主か買主か？
確定測量の費用負担に関する決まりは特になく、売主と買主双方で話し合って決めればよいのですが、一般的には売主が負担することとなります。
通常、土地の売買契約書においては、売主の境界明示を義務付けています。
これにより、確定測量の費用負担も売主となるケースがほとんどです。
＜売買契約書における境界明示の条項例＞
非常に人気のあるエリアの土地で、買い手が殺到するような土地の場合は、買主負担で確定測量をすることもありますが、稀なケースです。
境界確定は売主の必要な準備と考えましょう
ここまでお読みいただければ、境界確定についてお分かりいただけたかと思います。売り主としては、土地を売却する際の境界確定は必要な準備と考えてください。
事前に境界確定をしておくことによって、土地の価値も高まりますし、購入を検討する人たちに安心感を持ってもらえます。売主としても、後々のトラブルを未然に防ぐことができるため、大きなメリットがあります。
相続の場合でも、準備をしておくことで物納などの選択肢も増えるため、最適な相続対策を実行できるようになるでしょう。
以上、不動産の売却に境界確定は必要か？確定測量の方法と費用を分かりやすく解説します… でした。
参考
公簿売買で売却する際には、どのようなトラブルが起きやすいのか知りたい…という方は下記記事も参考に。公簿売買と実測売買の違いやメリット・デメリットも解説していますよ。
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