建設費は必要ない？「コンビニに土地を貸すだけ」もアリな土地活用

 
トータルでは数百万円程度の初期費用を想定しておきましょう。
ただし、これらの初期費用を建設協力金として差し入れてもらうことも可能です。

リースバック方式の賃料相場

リースバック方式では、建物を土地オーナーが建築し駐車場を整備したうえで、建物賃貸借契約でコンビニ業者へ賃貸します。初期費用が大きい分、賃料も高額に設定できます。

この場合の賃料相場は、賃貸マーケットの個別要因なども関係してくるため、一概に算定するのは難しいですが、2通りの算定方法を紹介します。

それぞれについての詳細は以下のとおり。

取引事例法による算定

物件の近隣で、類似した事例から賃料相場を算定していきます。都市部のオフィスビルや店舗の賃料査定に利用されますが、近隣に類似した物件がなければ算定は難しくなるでしょう。

収益還元法による算定

期待利回りや投資回収などにより賃料を算定します。契約期間中の累積キャッシュフローや費用を計算し、期待利回りや投資回収年で割り戻す方法です。

仮にですが「地代を払って土地を借りている」という前提で計算します。なお、地代の算定は事業用定期借地方式の算定方法を利用しています。

 
【計算例】

 
総事業費は下記計算式で1億7,200万円と算定されます。

 
任意に設定した期待利回りや投資回収年から、賃料を計算します。

 
このように、期待利回りや投資回収年を各自設定して年間の賃料収入を導き出します。

リースバック方式の初期費用

リースバック方式の初期費用はたいへん高額になります。店舗建物の建築費用や土地の整地費用、電気・水道などインフラの引込費用、駐車場整備費用などが発生するからです。

費用の目安としては、店舗の建築費が25万～40万円/坪、駐車場（アスファルト舗装）は5千円/平方メートルといったところでしょう。

最近のコンビニエンスストアは、店舗面積が大きくなる傾向にあり、郊外型では100坪の広さの店舗も多く見られます。

このように、3,000万円～5,000万円程度の初期費用が発生すると想定されます。
もちろん、物件によって建設協力金で全額調達できる場合もあります。

コンビニに適した土地の立地条件と広さ

「手持ちの土地は、コンビニ経営に向いているんだろうか？」そんな疑問をお持ちではありませんか？

店舗経営は立地が重要ですが、コンビニ経営にも適した土地の広さや条件があります。ここでは、おもに車利用を想定したコンビニの立地条件を確認していきましょう。

土地の適正に欠かせない3つのポイント

コンビニに適した土地には、外せない3つのポイントがあります。

それぞれについて、以下に詳しく解説します。

視認性

視認性は、立地条件の中でもっとも大切な要素です。車で通行する見込客が遠くからコンビニを認識できれば、来店確率が高くなるでしょう。

そのためには、看板を出す位置や建物が建っている位置なども重要です。高い街路樹の有無なども、視認性に影響するので注意しなければなりません。

駐車場への進入のしやすさ

駐車場への進入のしやすさも大切な要素です。

視認性が高くても、車の進入路が狭く入りにくいコンビニでは、車が通り過ぎてしまう可能性があります。

駐車場から道路への出やすさ

駐車場から車路への出やすさも大切な要素です。せっかく来店してくれても、道路へ出にくいコンビニには再来店しません。

たとえば、交差点の手前より先の方が、信号が赤に変わると交通量が減るので道路へ出やすく、立地としては有利となります。

ほかにも、どのような近隣施設があるかも重要です。学校・オフィス・工場などがあればリピーターを確保しやすく、大きな公園などがあれば家族連れが休日に利用してくれるでしょう。

コンビニに適した立地条件と適さない立地条件

次に、車利用を前提としたコンビニの立地条件について、まとめてみました。

 
この中から、いくつかのポイントについて説明します。

コンビニに適した立地

前面道路が「下り」車線

駅や市街地へ向かう道路を「上り」、駅や市街地から住宅地へ向かう道路を「下り」とすると、顧客は帰宅途中に買い物をする確率が高いので、「下り」車線に面している方が立地条件がよいと考えられます。

移動スピードが緩む地点

車がトップスピードで通行している地点では、進入も退去もしにくいためです。

交差点の手前より渡った先

前述の通り、交差点の手前より、交差点を渡った先のほうが退去しやすいため有利です。

坂道の途中より頂上

坂道の途中は車を止めにくく、発車もしにくいため、頂上付近の方が有利です。

駐車場が広く取れる土地

駐車場が広いコンビニは、大型トラックなども来店するため、客単価が高くなる傾向があります。ただし、大型車専用スペースを設けるなどの工夫が必要です。

緩いアウトカーブ外側の土地

土地の前面道路が、進行方向左側にカーブしている時、左側を「インカーブ内側」といい、右側を「アウトカーブ外側」といいます。

逆に、前面道路が進行方向右側にカーブしている時、左側を「アウトカーブ外側」、右側を「インカーブ内側」といいます。

「アウトカーブ外側」の立地は、視認性に優れるため、コンビニに適した立地といえます。とくに、日本は左側通行のため、進行方向右側にカーブする時の「アウトカーブ外側」がベストです。ただし、カーブが急な場合は注意が必要。

 
＜アウトカーブ外側の例＞

コンビニに適さない立地

前面道路が日常的に渋滞している

渋滞していると心理的に先を急ぐため、来店してくれません。

通行車両の平均速度が速い道路沿い

店に気付きにくく、気づいた時には通り過ぎてしまいます。

前面道路に中央分離帯がある

中央分離帯は物理的なバリアになるため、反対車線からの来店が見込めず、コンビニには不利になります。
中央分離帯の切れ目からUターンして戻ってきてくれる確率は低いためです。

インカーブ内側の土地

インカーブ内側の土地は、視認性において非常に不利のため、立地としては適していません。

 
＜インカーブ内側の例＞

コンビニに適した土地の広さ

最近のコンビニは、コピー機コーナー・ATMコーナー・チケット販売コーナー・トイレ・イートインスペースなどが常設化され、コミュニティスペースとしての機能も持つようになっており、店舗は大型化の傾向にあります。

そのため、コンビニの店舗面積は、通常店舗で店舗面積60坪程度、大型店舗で100坪程度となっています。

コンビニには広い駐車場スペースも必要となるため、これらを合わせて考えると300坪～600坪程度の面積の土地が適しているといえるでしょう。

気をつけたいのは、土地面積のみならず土地の前面道路に対する間口です。
土地の間口は、基本的に20ｍ以上あることが望まれます。

なお、学校・オフィス・工場・駅・ビジネスホテル・役所・住宅街などの人が集まる施設が近隣にある場合、もっと狭い土地面積（120坪程度）でも出店できる可能性があります。

コンビニによる土地活用10のメリット

コンビニによる土地活用には、どのようなメリットがあるのでしょうか？

端的にまとめると、メリットは以下の通り10個あります。

それぞれについて、以下に詳しく解説します。

駅から遠い郊外でもビジネスが成り立つ可能性がある

駅から遠い土地や、幹線道路沿いで交通量が多く騒音がする土地など、住居には適していない土地でもコンビニによる土地活用なら可能です。

コンビニに適しているのは、住宅のような利便性よりも、人通りや車の交通量の多さによる「集客のしやすさ」だからです。

建築費が安く投資効率が高い

コンビニ単体で土地活用をする場合、建物は鉄骨造・平家建のため、賃貸住宅よりも建築費が安くなります。

また、リースバック方式の場合でも、内装工事や看板工事はテナント負担になっているので、その分の建築費はかかりません。

建築コストの負担が低く、賃料収入が高いコンビニによる土地活用は、投資効率の高い活用方法なんです。

自己資金が少なくても始められる

コンビニによる土地活用では、コンビニ業者がオーナー負担の建築費全額分を建設協力金として差し入れてくれます（一部のケースもあり）。土地オーナーは自己資金が少なくても（極端に言えば0円でも）事業を始めることができるんです。

賃貸住宅では、建築費捻出のために金融機関から融資を受けるのが一般的ですが、その点、コンビニは自己資金の負担が小さくて済みます。

 
参考　ちなみに、アパート経営を始める際に、必要な資金とどれぐらいの自己資金を用意するべきかについては、下記記事で解説しています。

アパート経営に必要な資金は？自己資金はどれぐらい用意するべき？

アパート経営を始める際に、もっとも気になることのひとつが建築資金ですよね。私もそうでした。 「アパート建築にはどれぐらい...

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2022.05.10

金利ゼロの建設協力金方式では金利上昇リスクがなくなる

コンビニ業者が差し入れる建設協力金は、無金利で契約期間中の均等払いのため、金融機関による資金調達のような金利上昇リスクがありません。

住居より賃料収入が多く、収益性が高い

住居はもちろんのこと、さまざまな業種の店舗の中でも、コンビニはもっとも賃料単価が高い業種です。

コンビニは24時間営業が基本なので、飲食店や学習塾、美容院などの他の業種より売上額が大きく、そのぶん賃料単価も高くなります。

契約期間が長い（10～20年が一般的）

事業用定期借地方式の場合でもリースバック方式の場合でも、契約期間は10～20年が一般的です。

土地オーナーにとっては、長期間安定した賃料収入が見込めます。

相続税や所得税の軽減対策が可能

事業用定期借地方式の場合、土地は「貸宅地」としての評価となり、定期借地契約期間に応じて相続税評価額が減額されます。

リースバック方式の場合、土地は「貸家建付地」として、建物は「貸家」として相続税評価額が減額されます。

また、建物の減価償却により、所得税の節税効果も見込めます。

地域の活性化や利便性向上に貢献できる

コンビニができれば、周辺住民の生活利便性は向上し雇用も生まれるため、地域が活性化します。

コンビニは、物販のみならず郵便代行・クリーニング受付サービス・公共料金支払い代行・ATMサービス・宅配受付など、さまざまなサービスを行っているので、利便性に欠けるエリアでは、周辺住民に喜ばれる存在となるでしょう。

建物維持管理などの手間がない

建物や駐車場、設備などの管理はコンビニスタッフが行いますので、オーナーに管理の手間はかかりません。コンビニスタッフも自分のお店なので、しっかりと管理してくれます。

オーナー負担分の修繕などについては、コンビニ業者の管理部門から連絡が来ることになるでしょう。

クレーム対応などがない

住居と違って、「隣の部屋がうるさい」「エントランスにゴミが落ちている」などの日常クレームは発生しません。わずらわしいクレーム対応や面倒な現地対応などが一切ないので、土地活用としては手間がかかりません。

コンビニによる土地活用 7つのデメリット

コンビニ土地活用のメリットは分かりましたが、デメリットについても確認しておきたいですよね。コンビニによる土地活用のデメリットをまとめると以下のとおりです。

それぞれについて詳しく説明していきます。

敷地面積（120坪以上）や土地の形状などの出店条件がある

コンビニを運営するための最低限の敷地面積（120坪以上）の制限や前面道路に対する土地の間口、土地の形状、道路の状況など、さまざまな出店条件をクリアしなければなりません。

各種法規制や商圏分析などの条件を満たさなければ出店できない

コンビニによる土地活用を検討していても、都市計画法に定められている用途地域により店舗の建築が制限されている地域の場合、コンビニは建築できません。

その他、各自治体の条例や指導に関しても確認が必要です。

また、コンビニ側の商圏分析や立地分析によっては、出店の条件を満たすことができずに見送られることもあります。

このように、各種法規制や商圏分析などのマーケティングによる制限により、出店できないケースもあるでしょう。

同業他社との競合が激しく、景気の影響を受けやすい

コンビニは、現時点においてもかなりの出店数があります。コンビニ激戦区に出店したとしても、顧客の奪い合いにより消耗した挙句に撤退･･･という ケースも少なくありません。

また、売上が景気の影響を受けやすいこともリスクのひとつです。

売上によって契約条件の変更を迫られることがある

売上の低下などが続くと、契約条件の見直しを迫られる場合があります。ズバリ、賃料の引き下げです。

普通借家契約の場合は、定期借家契約と違って賃料減額は双方の合意事項のため、協議することが可能です。

オーナーとしても、契約した賃料をもとに事業収支を算定しているので、かんたんには同意できないところでしょう。

しかし、いよいよとなるとコンビニ側は撤退を決定してしまいます。

賃料の減額要請を迫られたら、改定賃料での事業収支を見直すだけでなく、「売上が回復できたら賃料を元に戻す」といった特約条項を設定できるかなども協議してみましょう。

業績不振ですぐ撤退することも珍しくない

コンビニの場合、売上低下による業績不振が続けば、撤退することも珍しくありません。コンビニ業者も大変な数の出店と撤退を繰り返しているため、ビジネスライクに意思決定が早いことが特徴です。

そもそも、コンビニは差別化が難しい業種のため、同じコンビニが近くにできれば、それまでの顧客を分け合うことになり、売上は減ってしまいます。

建設協力金を利用したリースバック方式の場合においても、コンビニ業者は残りの建設協力金を放棄してでも撤退してしまうリスクがあることを、あらかじめ認識しておきましょう。

撤退などによる中途解約で賃料収入が一気にゼロになる

住居の場合、1室が解約になっても他の部屋が入居していれば、その分の賃料収入が見込めます。しかし、コンビニの場合、コンビニが撤退などにより中途解約となれば、賃料収入は一気に0円となります。

住宅の場合は、一気に全部の部屋が空室になることは考えにくく、この点がコンビニによる土地活用の最大のリスクでしょう。

住宅系の土地活用より節税効果が低い

コンビニによる土地活用の場合、住宅系の土地活用の場合に受けられる節税効果が受けられません。

例えば、固定資産税や都市計画税における小規模住宅用地の軽減措置を受ければ、賃貸住宅の場合は、200平方メートル×住戸数の面積の固定資産税・都市計画税が大幅に軽減されますが、コンビニによる活用の場合は一切軽減されません。

事業用定期借地方式においても、固定資産税・都市計画税における軽減は受けられないため、住宅系の土地活用ほどの節税効果はありません。

コンビニによる土地活用の注意点

コンビニによる土地活用では、中途解約時における建設協力金の扱いに注意が必要です。具体的な注意点はこの二つです。

詳しく説明しますので、よく確認しておいてください。

中途解約による建設協力金などの扱いについて

コンビニの撤退による中途解約リスクについては説明しましたが、その際の建設協力金の扱いについては、建物賃貸借契約書の中で次のようにキッチリと規定しておきましょう。

契約締結前に、契約内容について十分に精査することが大切です。
自分の身は自分で守りましょう。

 
＜リースバック方式による建物賃貸借契約書の中途解約条項の例＞

没収した建設協力金に対する課税について

コンビニの撤退により中途解約した場合、没収した建設協力金について、オーナーが個人の場合は所得税が課税されますので注意しましょう。

本来返済すべき建設協力金の返済が免除されたことになりますので、オーナーにとっては経済的利益が生まれた、ということになります。
そのため、不動産所得として所得税が課税されます。

契約当初は建設協力金により資金的メリットがありましたが、中途解約がある場合にはまとまった納税資金が必要となることをあらかじめ覚えておきましょう。

不動産所得は給与所得など他の所得と合算し、確定申告により所得税を納税します。

コンビニで土地活用するなら撤退時のシミュレーションを！

コンビニによる土地活用において、もっとも大事なことは、コンビニが撤退する時のことも想定したうえで、事業計画に着手することです。解説したとおり、コンビニの撤退に対する意思決定は迅速です。

撤退後の後継テナントのことや、万一の場合の納税資金を含めた資金計画、出店に関する2つの方式のうちどちらを選択するのかなど、きめ細かい事業計画を策定することが成功につながります。

不安がある場合には、土地の有効活用に強い不動産業者や税理士などの専門家に相談しながら進めましょう。

以上、コンビニ土地活用の10のメリット＆7つのデメリット！地代相場、土地の広さ、出店方法や注意点など徹底解説… でした！

 
参考　どこに土地活用の相談をしたらよいのか知りたい…という方は下記記事も参考に。専門家に相談することにはメリットだけでなく注意点もあります。相談前に確認しておくとよいですよ。

土地活用の相談はどこがいい？10の悩みごとに最適な相談先を紹介！

土地活用の相談先はどこがよいのでしょうか？土地活用には法律や税制、建築などの専門的な知識が必要なので、頼りになる相談先があると心強いですよね。本記事では土地活用に関する10種類のお悩みごとに最適な相談先と注意点を分かりやすく解説しています。

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2023.04.19

土地活用プランを無料で一括比較できるサービス

土地はひとつとして同じ条件のものはなく、その可能性はケースバイケースです。土地活用を前向きに検討するなら、複数社から具体的な土地活用プランを提案してもらい比較検討することは欠かせません。
 
そのためには、土地活用の一括資料請求サイトを上手に利用する必要があります。今は、土地活用に限らず、資料請求の際には「一括資料請求サイト」を使うのが一般的です。
 
一括資料請求サイトはいくつかありますが、どれを使おうか迷ったらHOME4U土地活用を利用するとよいでしょう。
 
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